авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ  БИБЛИОТЕКА

АВТОРЕФЕРАТЫ КАНДИДАТСКИХ, ДОКТОРСКИХ ДИССЕРТАЦИЙ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ

Астрологический Прогноз на год: карьера, финансы, личная жизнь


Отношения собственности на земли поселений в период трансформации российской экономики

На правах рукописи

Воробьева Елена Александровна ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ В ПЕРИОД ТРАНСФОРМАЦИИ РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ Специальность 08.00.01 – Экономическая теория

АВТОРЕФЕРАТ

Диссертации на соискание ученой степени Кандидата экономических наук

Москва - 2008

Работа выполнена на кафедре политической экономии экономического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова

Научный консультант: доктор экономических наук, профессор Хубиев Кайсын Азретович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук Сычев Николай Васильевич кандидат экономических наук, доцент Макаров Анатолий Николаевич

Ведущая организация: Государственный университет по землеустройству

Защита состоится «_» 2008 г. в час. _ мин. В ауд. 413 на заседании диссертационного совета Д 501.001.23 в Московском государственном университете им. М.В. Ломоносова по адресу: 119991, Москва, ГСП-1, Ленинские горы, МГУ, 2-й учебный корпус, экономический факультет.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале Научной библиотеки 2-го учебного корпуса МГУ им. М.В. Ломоносова.

Автореферат разослан «_» _ 2008 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета Д 501.001. К.э.н., доцент Л.В. Рой

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Движение экономики России к рыночной системе хозяйствования неизбежно вызывает трансформацию отношений земельной собственности, совершенствование форм и методов ее реализации. Высокую степень актуальности приобретает собственность на земли городов (поселений 1 ), где наиболее ярко проявляется сложность трансформационного процесса. В рамках экономической теории собственность на городские земли мало изучена, в связи с чем исследование динамики, тенденций и условий функционирования отношений собственности на городские земельный участки, форм реализации, а также условий формирования и развития рынка оборота прав на земельные участки имеет важное практическое значение.

Степень научной разработанности проблемы.

Методологические основы исследования аграрно-экономических отношений представлены в трудах А. Смита, Д. Рикардо, Ж.Б. Сэя, А. Тюрго, К. Маркса, Н.Д. Кондратьева, Н.П. Макарова, К.В. Островитянова, С.Г. Струмилина, А.В. Чаянова. Фундаментальный анализ отношений собственности широко представлен в отечественной политэкономической литературе. Изучению данного вопроса посвятили свои труды: Л.И. Абалкин, А.В. Бузгалин, Р.И. Капелюшников, Н.Д. Колесов, В.В. Радаев, А.Д. Радыгин, А.В. Сидорович, И.И. Столяров, К.А. Хубиев, Н.А. Цаголов, В.Ф. Щербина, А.Н. Чеканский, В.Н. Черковец, Ю.И. Чуньков, А.Е. Шаститко, В.П. Шкредов, В.М. Шупыро, В.М. Юрьев и многие другие. Роль муниципальной собственности в регулировании земельных отношений исследуется в работах Д.С. Васильева, А.А. Браверманна, Н. Головацкой, С. Лазуренко, И. Новицкого, С. Кабакова. Зарубежный опыт формирования муниципальной собственности широко представлен в трудах Г.В. Барабашева, Ф.Л. Кнемайера, Ф. Шнаппа, Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 04.12.2006) ст. 83.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.11.2007) ст. Д. Хиви, Р. Фишмена. 2 Тем не менее, обращение к городской земельной собственности как отечественных, так и зарубежных учёных носит прикладной характер, где особое внимание уделяется исследованию юридических, политических, управленческих и финансовых аспектов. На сегодняшний день в экономической литературе практически отсутствуют специальные монографические работы, посвящённые исследованию содержания и природы отношений собственности на земли городов, условиям формирования, источникам и перспективам развития, характеру преобразований отношений городского землепользования, их влияния на реструктуризацию экономики города.

Цель и задачи исследования. Актуальность темы исследования и степень ее научной разработанности обусловили цель, которая заключается в определении содержания, особенностей и тенденций развития отношений собственности на земли поселений в условиях трансформации современной экономики.

Для достижения намеченной цели требуется решение следующих задач:

- систематизировать отечественный и зарубежный опыт отношений собственности на земли поселений, исследовать сущность и содержание земельных отношений как специфической подсистемы общественных отношений, выполняющей особую целевую функцию;

- провести оценку влияния процесса трансформации отношений собственности в России на преобразование отношений собственности на городские земли, определить тенденции динамики трансакционных издержек;

- проанализировать формы субъектно-субъектных и субъектно-объектных отношений собственности на земли городов, обосновать теоретическую модель возможной институциональной структуры земельных отношений в городах;

ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 08.11.2007) Работы упомянутых авторов приведены в библиографическом списке литературы, используемой в диссертации.



- раскрыть сущность отношений аренды как основного института городских земельных отношений;

- обосновать теоретическую модель учета влияния факторов на ценность земельных участков в зависимости от их функционального назначения;

- раскрыть объективные тенденции и перспективы дальнейшего развития отношений собственности на земли поселений в условиях трансформации экономики России.

Объектом диссертационного исследования является экономическая деятельность в процессе городского землепользования, отношения земельной собственности в городах в современной экономике России.

Предметом диссертационного исследования являются экономические, социальные и производственные отношения субъектов в процессе городского землепользования, то есть отношения собственности на земли поселений (производство, распределение, обмен и потребление).

Информационно-эмпирическую базу исследования представляют законодательные и нормативно-правовые документы в области землепользования, градостроительства и приватизации, материалы учетных, экономических и статистических исследований, характеризующие указанные области, данные социологических исследований, периодической печати, материалы научно-практических конференций.

Теоретическая и методологическая основа исследования.

Теоретической основой исследования являются концепции и подходы, представленные в трудах классиков экономической теории, работах современных зарубежных и отечественных ученых, статьях и отчетах, материалах научных конференций и семинаров по проблемам собственности, землепользования в городах, закономерностях развития экономики и инфраструктуры городов, а также материалы научных конференций, конгрессов, совещаний и периодической печати.

В качестве методологической основы в диссертационном исследовании использовались следующие научные методы: сочетания исторического и логического, научная абстракция, связи теории и практики, системный, структурно-функциональный анализ и синтез.

Научная новизна исследования. В ходе проделанной работы были достигнуты следующие результаты:

1. Впервые на основе комплексного теоретического исследования собственности на земли поселений определены: предпосылки и условия развития;

содержание отношений собственности и формы их реализации в муниципальной экономике;

особенности оценки и рыночного оборота прав на городские земельные участки.

2. Определены и систематизированы противоречия городских земельных отношений по объектам и субъектам (между собственниками, владельцами и пользователями и «скрытыми владельцами» по поводу присвоения титула собственности, присвоения доходов от ее реализации и их распределения).

Раскрыто содержание противоречий в распределении прав и соответствующих им доходов.

3. Приведено дополнительное обоснование приоритетности арендных отношений при использовании земель поселений, а также неэффективности частной собственности и свободного рынка земель данной категории. С учетом недостаточной разработанности гражданского и земельного законодательства даны предложения по совершенствованию институциональной структуры городских земельных отношений.

4. На основе авторской классификации земель поселений (общественные, социальные, коммерческие) разработан дифференцированный подход к экономической форме реализации собственности на городские земли, в зависимости от функционального использования земельных участков различными хозяйствующими субъектами.

5. Развита концепция комплексной оценки земельных участков на основе деления земельных участков в соответствии с их функциональным использованием с учетом экономических, правовых, градостроительных, природоохранных и социальных критериев с применением матрицы факторов, определением их ценности и весов. Проведены авторские расчеты влияния выявленных факторов на образование цены прав аренды земельных участков коммерческого назначения.

Теоретическая и практическая значимость работы. Основные теоретические положения и выводы, выработанные в ходе диссертационного исследования, могут быть использованы в процессе дальнейшей разработки современной концепции отношений земельной и муниципальной собственности и изучения проблем их трансформации. Результаты представленного теоретического исследования могут быть реализованы в преподавании курса экономической теории, а также при разработке спецкурсов, посвященных современным проблемам отношений земельной собственности, теории городского хозяйства, экономики недвижимости, управлению муниципальным хозяйством, государственному регулированию экономики и подготовке учебно-методических пособий.

Апробация результатов исследования. Основные результаты и положения диссертационного исследования были представлены и обсуждались во время научных конференций в рамках V Международного социального конгресса «Социальная модернизация России: итоги, уроки, перспективы» секция «Собственность в условиях социально-экономической трансформации:

проблемы и тенденции развития» (г. Москва, 26.11.2005 г.) и в рамках VI Международного социального конгресса «Глобализация: настоящее и будущее России» секция «Экономическая власть в формировании интеллектуальной собственности» (г. Москва, 24.11.2006 г.).

Публикация результатов исследования. По теме исследования опубликовано девять работ общим объемом 6,09 п.л., в том числе 2 статьи в журнале «Проблемы современной экономики».

Структура и объем работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка использованной литературы и приложений. Положения и выводы диссертации иллюстрируются таблицами и рисунками.

Диссертация имеет следующую структуру:

Введение ГЛАВА 1. Теоретические аспекты и предпосылки трансформации отношений собственности на земли поселений.

1.1. Содержание системы отношений земельной собственности и ее реализация.

1.2. Особенности трансформации отношений собственности в экономике России и предпосылки преобразований земельной собственности в поселениях.

ГЛАВА 2. Трансформация отношений собственности на земли поселений.

2.1. Особенности отношений и режима собственности на земли городов.





2.2. Противоречия экономических интересов в отношения собственности на земли городов.

2.3. Влияние земельных реформ в России на отношения собственности на городскую землю.

ГЛАВА 3. Основные проблемы городского землепользования в современных экономических условиях.

3.1. Факторы, влияющие на образование цены права аренды и арендную плату в процессе городского землепользования.

3.2. Зарубежный опыт отношений собственности на земли городов.

3.3. Тенденции и перспективы развития отношений собственности на земли городов в России.

Заключение.

Библиография.

Приложения.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Комплексный характер отношений собственности на земли поселений и их противоречия.

Многолетние дискуссии, обилие точек зрения на природу и содержание собственности, представленные в экономической литературе, свидетельствуют о сложности социально-экономического феномена, выражаемого категорией «собственность». Показательна в этом отношении ситуация, сложившаяся в литературе по земельной собственности. Практически неисследованной с позиций экономической теории оказалась собственность на земли поселений.

Есть работы, посвященные отдельным вопросам городской, муниципальной собственности, но они еще не получили теоретических обобщений, охватывающих сложность и противоречивость отношений собственности на земли поселений. В работе реализована попытка комплексного исследования данной проблемы, охватывающая определение специфики объекта, субъекта, отношений, противоречий, реализации. Специфика объекта состоит в том, что земля не является благом, произведенным в результате технологической трансформации ресурсов. Вместе с тем, земли городов подвергаются концентрированному антропогенному воздействию, будучи средой социально интегрированного обитания. Поэтому данный объект собственности с экономической точки зрения противоречив в единстве природных и общественных характеристик. Земля городов выступает, как пространственный базис деятельности и территория для размещения объектов различного назначения. Одновременно она является объектом общественных отношений, обусловленных разнообразием материальной деятельности человека.

Общественные блага требуют особого присвоения, выражающегося в совместном их потреблении всеми членами городского сообщества. В результате формируется особая форма им соответствующих институтов совместного присвоения благ, значимых для жителей данной территории как единого целого. При этом, муниципальная собственность, являясь частью муниципальной экономики, определяется как устойчивая социально экономическая система, включающая в себя сложную совокупность взаимоотношений между хозяйствующими на территории муниципального образования субъектами, использующими экономические ресурсы для производства и реализации экономического продукта в целях повышения уровня и качества жизни местного населения. Устойчивое развитие муниципального образования включает в себя экономические, социальные, экологические, культурологические, прогностические аспекты, которые предполагают ориентацию производственно-хозяйственной деятельности экономических субъектов на рационализацию ресурсов, преодоление разрыва в условиях дохода между различными группами и слоями населения, повышения качества жизни;

учет как актуальных, так и потенциальных социально экологических последствий, и учет возможных последствий современных процессов в долгосрочном плане. Городская земля, не являясь продуктом труда человека, не имеет стоимости, но имеет полезность, которую можно оценить.

При этом под реализацией земельной собственности понимается социально экономическая функция и образование соответствующих форм доходов субъектов отношений земельной собственности.

Особенность субъекта отношений собственности состоит, прежде всего, в многоуровневости. Первичным субъектом распорядительного уровня является государственно-муниципальный дуализм. Владельцами и пользователями являются субъекты с коммерческими и социальными функциями. Самым массовым субъектом является население. Субъектно-объектными особенностями определяется характер и содержание отношений собственности на земельные участки в поселениях. Они существенно разные для использования в соответствии с коммерческими и социальными целями. В одном случае собственность на земельные участки реализуется в форме дохода, в других случаях в виде социального эффекта. Указанные две формы имеют свою более детальную конкретизацию: собственники городских участков (муниципальное образование или государство) получают доход в виде арендной платы или земельного налога;

владельцы городских участков (предприниматели) получают прибыль путем организации хозяйственной деятельности на конкретном участке;

пользователи (население) получают условия для проживания и жизнедеятельности, а также социальные дотации и выплаты из бюджета (таким образом, происходит перераспределение доходов от пользования городскими землями). При этом, сущностная характеристика структуры городской земельной собственности рассматривается под углом зрения деятельности и взаимодействия хозяйствующих агентов посредством механизма согласования и реализации интересов на основе взаимной выгоды, как способа разрешения возникающих внутренних и внешних противоречий.

Внутренние противоречия муниципальной земельной собственности связаны со сталкиванием интересов муниципального образования как субъекта собственности и муниципального образования как общественно-политического института. Решением противоречий этого типа становится: снижение налогов на производство и расширение налоговых льгот (интересы города собственника);

сохранение и даже повышение налогов и арендной платы на предприятия в целях пополнения муниципального бюджета (интересы города как общественно-политического института), осуществление крупных инвестиционных программ;

сокращение дефицита муниципального бюджета, экспортные льготы - увеличение доходов в бюджет от экспорта и др.

Кроме того, существующая система городского землепользования обуславливает рост противоречий между различными участниками городских земельных отношений, которых можно классифицировать в соответствии с их экономическими интересами. Собственниками земельных участков в городах являются: государство, в лице федеральных органов власти;

город или муниципальное образование, в лице местных администраций;

иные юридические или физические лица. Владельцами и пользователями городских земель являются предприниматели и население. «Скрытыми владельцами» городских земельных отношений выступают лица, оказывающее влияние на субъектов собственности, включая лиц, которым временно передано право владения или распоряжения объектом собственности (административный ресурс). Можно выявить несколько групп противоречий между названными субъектами городских земельных отношений и способов их разрешения.

Противоречия между различными уровнями территориального управления и самоуправления по поводу присвоения права титульной собственности и права получения дохода в виде арендной платы можно разрешить путем четкого разграничения прав государства и муниципального образования на земельные участки (при разграничении прав рационально исходить из сложившихся отношений федеральной и муниципальной собственности – кому принадлежат объекты, расположенные на конкретных городских участках). Противоречия между различными экономическими субъектами, действующими в городе и городской администрацией по поводу организации предпринимательской деятельности на городских участках (то есть, противоречия между стремлением предпринимателей получить выгоду в краткосрочном периоде и необходимостью соблюдать общественные долговременные интересы) можно разрешить только путем регулирования и регламентирования хозяйственной деятельности с применением льгот и штрафов. Противоречия между администрацией города, экономическими субъектами и «скрытыми владельцами» по поводу присвоения дохода в процессе реализации земельных отношений разрешаются путем жесткого регламентирования посреднической или управленческой деятельности. Противоречия регулирующей политики муниципального образования или федерации и экономических субъектов или населения по поводу уплаты арендной или коммунальной платы, уплаты налогов можно разрешить путем экономического регулирования – льготы, дотации и т.п. Противоречия несовпадения социально-экономических и экологических норм сосуществования экономических субъектов и населения по поводу обеспечения условий для размещения, жизнедеятельности и хозяйствования в городе разрешаются путем регулирования хозяйственной деятельности и введения системы штрафов и льгот.

Рост указанных противоречий обусловлен сложившейся системой городского землепользования. В диссертационном исследовании данная система охарактеризована как земельный квазирынок, то есть специфическая форма отношений субъектов земельной собственности по купле-продаже городских земельных участков и обмену правами на них. Она характеризуется следующим: городская земля не является благом, произведенным в результате технологической трансформации ресурсов;

издержки не являются основным фактором ценообразования городских участков и прав аренды на них;

экономическое использование городских участков обусловлено реализацией функции общественной эффективности в рамках муниципальной экономики.

Кроме того, в этой системе при первичном распределении земельных прав обязательным участником является «административный ресурс» (бюрократия).

Таким образом, сложившаяся структура земельных отношений не выполняет основную функцию рынка - создание постоянно действующих стимулов для повышения эффективности производства, а способствует развитию и росту спекулятивной составляющей экономической деятельности субъектов.

В работе содержатся и другие элементы комплексного подхода, в частности, развивается точка зрения на особенности оценки (прежде всего, для их коммерческого использования) и рыночного оборота прав на земельные участки. Так как функционирование системы городского землепользования строится с учетом преобладания общественных критериев эффективности землепользования над локальными (превышение доходов над затратами):

насколько сложившаяся система земельной собственности соответствует интересам общества, то при обосновании повышения эффективности использования земельных участков города необходимо руководствоваться специфическим методологическим принципом их оценки - «принципом общественной полезности». В данном исследовании под общественной полезностью понимается создаваемое и поддерживаемое городским сообществом свойство городской территории удовлетворять потребности и обеспечивать право граждан и предприятий на благоприятную среду жизнедеятельности. Поэтому для оценки эффективности использования городских земельных участков необходимо руководствоваться социальными критериями: общей «социальной» выгодой (то, насколько эффективно работает система землепользования – приводит ли она к ожидаемым результатам для пользователей земельных участков и их собственника - города). Такой подход позволяет сделать вывод, что сочетание общественного владения землей и частного пользования ею является наиболее удачным решением для достижения социальной справедливости и развития частной инициативы. Продажа земли в частную собственность лишает городские бюджет солидных денежных поступлений, а необходимые для города средства администрация в этих условиях вынуждена будет получать за счет повышения квартплаты и цен на коммунальные услуги. Частная собственность на землю существенно затрудняет и целенаправленную реализацию генерального плана строительства города, реконструкцию ее жилищно-коммунального хозяйства, прокладку коммуникаций, то есть все планомерные градостроительные преобразования.

Исследования российского исторического опыта городского землепользования и существующих зарубежных систем землепользования, проведенные автором, подтверждают сделанный вывод. Кроме того, во многих странах (в том числе, и в экономически развитых) все большее распространение получила теория отрицания приоритета частной собственности на землю, основанная на понимании категории «земельные ресурсы» как продукте природы и общественном характере ее использования, что обусловило арендизацию городского землепользования и выкуп земельных участков в собственность города (Швеция, Финляндия, Канада, Швейцария, Израиль, Польша;

Вьетнам и Китай – государственная собственность).

Исследования института аренды показали, что особенностями аренды в процессе городских земельных отношений является следующее: аренда наиболее полно отвечает требованиям учета разносторонних интересов субъектов земельных отношений, способствует саморазвитию государственной или муниципальной земельной собственности, способствует более эффективному использованию всех факторов производства. Следует отметить, что в современных городах наиболее характерной формой аренды земли является коллективная (общая совместная), которая объединяет субъектов арендных отношений и ведет к возникновению общей совместной и частной форм собственности на средства производства и результаты труда. Функциями аренды земли можно назвать: расширение зоны предпринимательства, разгосударствление земель, развитие конкурентных отношений, возмещение и увеличение стоимости земли и недвижимости, преодоление двойственности общей собственности (принадлежность всем и никому), дифференциация присвоения благ, стимулирование предпринимательства и объемов производства. Следовательно, аренда (передача земли в срочное возмездное владение и пользование) является важнейшим способом реализации отношений собственности на земли поселений, ведущей формой предпринимательской деятельности, способом привлечения ресурсов для организации производственного процесса.

Предпосылки и условия формирования эффективного оборота прав аренды на городские земельные участки.

Исходя из того, что в поселениях преобладает социальный мотив экономической деятельности и общественный критерий эффективности, частная собственность на землю не отвечает условиям городской среды, и в городах не может быть полноценного земельного рынка. Поэтому автором предлагается следующее определение реально возможной системы городских земельных отношений. Оборот прав на городские участки – это система социально-экономических условий (отношений и механизмов), возникающих на основе взаимодействия собственников участков (города или государства) и землепользователей (покупателей прав аренды, выступающих экономическим благом), функционирующая в границах замкнутого территориального образования в целях реализации задач муниципальной экономики. Следствием структурной организации существующей системы земельных отношений является возникновение трансакционных издержек, которые трактуются в данном контексте как издержки неопределенности поведения экономических агентов, связанной с поиском цены, переговорами и заключением контрактов в результате попыток ее минимизировать. Их размер обратно пропорционален стремлению экономического агента минимизировать риск сопряженный с трансакциями и равен совокупности финансовых потерь, связанных с этим процессом, включая затраты на создание, сохранение и увеличение интеллектуального капитала (установление долговременных связей, повышение мастерства в целях достижении и максимизации благосостояния).

Учитывая все вышеприведенные особенности, можно сказать, что функционирование эффективного оборота прав аренды городских земельных участков невозможно без формирования институтов, которые обеспечат снижение трансакционных издержек в долговременном периоде, то есть, это должны быть экономически и политически гибкие институты, способные адаптироваться к новым условиям и новым возможностям, стимулирующие экономических субъектов к обучению, инновациям, поощрять их предпринимательские способности. В числе адаптивных институтов должны быть не только формальные правила, но и дополнительные нормы, которые будут поддерживать эти правила, а также механизмы управления и контроля.

Исследования процесса трансформации собственности в России показал, что ничего из этого не существовало на начальном этапе проведения реформ, что привело к высоким трансакционным издержкам, неполной спецификации прав собственности и регулированию экономического процесса субъектами «теневой экономики». Под теневой экономикой в данном исследовании понимается экономическая деятельность, не регистрируемая государством, факторами формирования которой являются именно институциональные условия переходных экономик, обуславливающие результативность предпринимательской деятельности умением манипулировать налагаемыми законом издержками (а не эффективной производительной деятельностью) и характеризующиеся размытостью прав собственности и ослаблением государственных институтов, что способствует возможности незаконного использования чужой собственности и вовлечению в предпринимательскую деятельность лиц из криминальной среды. Все перечисленные признаки так же присущи и сложившимся отношениям земельной собственности в городах.

В диссертационном исследовании рассмотрены особенности текущего этапа трансформации отношений собственности и городских земельных отношений.

В рамках существующих подходов к исследованию процесса трансформации российской экономики можно определить текущий этап трансформационного процесса земельной собственности в городах. Автором было проведено исследование динамики трансакционных издержек за период 1996-2003 гг.3 на основе экспертного метода и данных, предоставленных специалистами, работающими в сфере городской недвижимости (включая неофициальные данные). Произведенные подсчеты показали следующую картину: динамика доли трансакционных издержек за период 1996-1998 гг. была повышательной, их доля возросла с 0,07 до 0,49, а в период 1999-2003 гг. – понизилась до 0,11. Полученную динамику трансакционных издержек городских Ввиду теневого характера квазирынка городской земли более поздние данные получить не удалось.

Организации, предоставившие сведения, не хотят рисковать своей деловой репутацией, в настоящий момент описываемые проекты уже реализованы. Все расчеты приведены Приложении 1 к диссертационному исследованию.

земельных отношений можно объяснить следующим. С 1996 г. по 1998 г.

скрытые (имплицитные) издержки, которые существовали в советской экономике, трансформировались в явные (эксплицитные) трансакционные издержки. Возникают прямые и косвенные затраты, связанные с процессом приватизации, экономическая деятельность субъектов осложнена высокими административными барьерами, неразвитостью инфраструктуры и медленной адаптацией субъектов к рыночной среде. Поэтому критерии распределения прав собственности определены нечетко, что приводит к неполноте существующих пучков правомочий и создает условия для возникновения коррупции, что в конечном итоге увеличивает величину трансакционных издержек. С 1999 г. начинается спецификация прав собственности и формирование институтов земельной собственности, что значительно снизило трансакционные издержки субъектов землепользования (рисунок 1).

Рисунок Динамика трансакционных издержек в сфере городской недвижимости в 1996 – 2003 г.г.

Доля в общих расходах 0, 0, 0, 0, 0, 1996 г. 1997 г. 1998 г. 1999 г. 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г.

Таким образом, структура сложившихся городских земельных отношений и характер динамики трансакционных издержек позволяет выявить окончание второго трансформационного этапа - стихийного создания новых формальных законов, норм и правил, усиления конфликта различных способов координации и укрепление нескольких самых жизнеспособных институциональных механизмов регулирования и ограничения. В результате рыночных преобразований государственная собственность на городские земли трансформировалась в государственную, муниципальную, коллективную, частную и корпоративную собственность с множеством субъектов землепользования. Проведенный анализ практической и теоретической информации по существующему в России квазирынку городских участков, по рынкам городской земли, существующими в экономически развитых странах позволил автору построить модель эффективно функционирующего оборота прав аренды городских земельных участков (схема 1).

Схема Модель оборота прав аренды городских земельных участков Спецификация, гарантия и Контроль за разрешенным Обеспечение адекватной защита прав на городские использованием городских оценки прав аренды на земельные участки земельных участков, городские земельные (исполнение условий уплатой налогов, участки для продажи с контрактов) внесением арендной платы аукционов на основе их ценности Развитие системы Совершенствование ипотечного кредитования с процедуры предоставления ЭФФЕКТИВНЫЙ участием городских земли под застройку и ОБОРОТ ПРАВ земельных банков и упрощение процедуры АРЕНДЫ НА государственным оформления прав на ГОРОДСКИЕ контролем за рынком земельные участки ЗЕМЕЛЬНЫЕ земельных закладных УЧАСТКИ Обеспечение реально Землеустройство, действующего механизма мониторинг городских продажи с аукционов прав земельных участков аренды на городские земельные участки Так как на данном этапе созданы институты, составляющие основу функционирования городских земельных отношений через оборот прав аренды на земельные участки, дальнейшим направлением их развития должно стать укрепление главного института, функцией которого станет координация и регулирование институциональных норм и соглашений, а также формирование и развитие институтов, дополняющих уже сложившиеся. Учитывая общественный характер городского землепользования основным регулирующим институтом городских земельных отношений должно стать муниципальное образование, а контролирующим – государство.

Особенности формирования цены прав аренды городских земельных участков для продажи с аукционов в зависимости от классификации земель поселений по функциональному использованию.

Повышение эффективности использования городских земельных участков обусловлено одновременным воздействием со стороны городского сообщества и со стороны частных землепользователей и инвесторов. При этом основной задачей одних является управление городскими землями и оптимальное использование каждого земельного участка, для обеспечения установленных градостроительным регламентом принципов и стандартов проживания в поселении. А основной задачей других является управление землями и извлечение в процессе землепользования максимальной прибыли. Именно в результате такого двойного воздействия формируется согласованная рыночная цена права аренды земельных участков и согласованная часть дохода от использования земельного участка. Таким образом, при оценке эффективности использования городских земель учитываются следующие критерии:

экономический, правовой, градостроительный и природоохранный, социальный. Сама же ценность городских земельных участков обусловлена объектами, которые на них можно построить: строения, сооружения, коммуникации и инфраструктура, поэтому представляется рациональным рассматривать городские земельные участки, разделив на группы в соответствие с функциональным использованием, такое подразделение обусловлено различными характеристиками условий использования указанных участков экономическими субъектами. По существующим отечественным методикам оценки множество влияющих факторов принято делить по степени ценности, то есть влияния каждого фактора на ценность участков с определением коэффициентов относительной ценности по разработанной методике массовой оценки городских земель. Между тем, такая общепринятая система классификации факторов в условиях трансформируемой российской экономики учитывает далеко не все нюансы процесса ценообразования городской земли, что приводит к серьезному занижению (в несколько раз) ценности земельных участков при их оценке в различных целях. Кроме того, как было показано, для российских условий особенное значение в качестве фактора, влияющего на рыночную цену земельных участков имеет спекуляция. Автор предлагает рассматривать городские земельные участки в целях определения цены права аренды для продажи, разделив на группы в соответствие с функциональным использованием участков и спецификой экономической деятельности самих землепользователей:

1. Земельные участки общественного использования (для целей исследования не рассматривались, так как не включаются в хозяйственный оборот).

2 Земельные участки коммерческого назначения (земли, используемые промышленными предприятиями;

земли, используемые предприятиями торговли;

земли, используемые компаниями сферы услуг;

земли, используемые владельцами строений, в т.ч. компаниями, предоставляющими в аренду офисные помещения).

3 Земельные участки социального назначения (земли под жилой застройкой;

земли под социальными объектами;

земли предприятий, имеющих перспективное социально-экономическое значение для города - технопарки, научные городки и т.п.).

Необходимо отметить, что для земельных участков данной группы характерны следующие противоречия:

3.1. Земли под жилой застройкой - с одной стороны, жилую застройку нельзя считать коммерческой деятельностью (пользователями продукта данной отрасли являются жители города, то есть это социально ориентированная Существующая методика оценки прав аренды земельных участков и все расчеты по методике, предложенной автором, приводятся в основном тексте диссертационного исследования и приложении 2.

отрасль), однако ни один застройщик не начнет строительство без гарантии получения прибыли от своей деятельности. Следовательно, первоначально приобретение прав аренды на земельный участок под жилую застройку будет преследовать конкретную экономическую выгоду – получение продукта, приносящего доход: им будут являться квартиры (а также нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах и имеющие коммерческую направленность – магазины, офисы и т.д.). Граждане при покупке квартир получают бесплатно в собственность долю участка, пропорциональную доле их жилой собственности (в составе имущества общего пользования), в дальнейшем став плательщиками земельного налога. Так как земельный налог рассчитывается на базе кадастровой стоимости, то увеличение цены прав аренды при покупке инвестиционного контракта застройщиком не отразится на жителях города.

3.2. Земли под социальными объектами – с одной стороны, учреждения явного социального значения (больницы, школы, интернаты и т.п.) являются не коммерчески ориентированными, с другой стороны – в последнее время повсеместно распространены платные услуги этих организаций, при этом их доход может выражаться огромными суммами. Следовательно, получение земельного участка в собственность или аренду (по льготным ставкам) будет иметь целью опять же экономическую выгоду.

3.3. Земли предприятий, имеющих перспективное социально экономическое значение для города – в данной группе явных противоречий не наблюдается, но существует возможность теневого оборота прав аренды – такое предприятие, получив права на участок по льготным ставкам, будет стремиться получить экономическую выгоду, сдавая в аренду свое имущество.

Таким образом, очевидно, что для земельных участков социального назначения характерны все признаки участков коммерческого использования в той или иной степени, а следовательно их ценность должна определяется по аналогичной системе с коммерческими участками.

На основании проведенных исследований можно сделать вывод, что плата за пользование городскими земельными участками (в виде арендной платы или земельного налога) должна быть дифференцированной и взиматься с учетом следующих критериев: назначение участка и его использование (с участков конкретного коммерческого назначения ставка платы за землю должна быть на порядок выше, чем с иных участков, кроме того, для участков, используемых организациями, сдающими в аренду помещения, налогооблагаемая база или арендная плата за землю может определяться, исходя из капитализации дохода таких организаций, а для остальных предприятий, чья хозяйственная деятельность не связана с получением «прямого» земельного дохода, возможно кроме такого метода «капитализации» определять плату за землю на основе кадастровой стоимости с применением различных коэффициентов, учитывающих их специфику);

хозяйственная деятельность субъектов землепользования (если социальная организация пользуется земельным участком, но при этом ведет активную хозяйственную деятельность (не связанную с землей), то при расчете платы за землю к такой организации должны применяться повышающие коэффициенты, в зависимости от вида деятельности и получаемой прибыли, кроме того, относительно участков под жилой застройкой – так как первоначально они приобретаются застройщиками именно для получения прибыли, то на период строительства плата за использование такого участка должна взиматься, как с участков коммерческого назначения, также для хозяйствующих субъектов, являющихся собственниками помещений в жилом доме, получающим прибыль, плата за землю должна взиматься как с участков коммерческого назначения).

То, что существующая методика искажает реальные факторы, влияющие на ценность земельных участков и формирующие рыночную цену прав аренды подтверждается тем, что в результате торгов начальная цена возрастает в несколько раз – следовательно, при оценке начальной рыночной цены права аренды были недоучтены некоторые из основных факторов. Определение реальной цены права аренды особенно важен тем, что именно она является базой для определения рыночных арендных ставок или рыночных арендных платежей за пользование земельными участками (в условиях большинства аукционов оговаривается, что плата за право заключения договора аренды равна годовой рыночной арендной плате). Анализ существующей методики позволяет сказать, что самыми оптимальными для определения начальной рыночной цены права аренды являются методы доходного подхода: метод предполагаемого использования, метод остатка, но концепция ценообразующих факторов не отражает в полной мере реальные условия образования рыночной цены права аренды городских земельных участков.

Для определения групп факторов, наиболее влияющих на ценность городских земельных участков автором был использован экспертный метод 5 – анализ аналитических материалов по рынку недвижимости, представленных экспертами агентств недвижимости и оценочных компаний городов России и стран ближнего зарубежья. Анализ показал, что наиболее влияющими группами факторов являются: природно-климатические, инфраструктурные, социо-культурные и спекуляция. Далее была выявлена степень влияния каждой из этих групп (независимо от другой) на ценность участков различного функционального использования по специальной шкале интенсивности влияния группы факторов и определена их весовая составляющая в рыночной цене прав аренды методом анализа иерархий Томаса Саати путем построения обратнозависимой матрицы. Путем построения диаграмм Парето, описывающих ситуации для каждой группы земельных участков разного функционального использования были определены процентные соотношения интенсивности влияния указанных групп факторов на рост цены права аренды и реальное их участие в формировании этой цены. Полученные данные представлены в таблице 1.

Описание, расчеты матриц методом Томаса Саати и построение диаграмм Парето приведены в приложении к диссертационному исследованию.

Таблица Интенсивность влияния различных групп факторов на ценность права аренды и реальное их участие в формировании и росте цены.

Природно- Инфраструк- Социо климатические турные культурные Спекуляция Прочие Наименование участков/факторов влияния влияния влияния влияния влияния участия участия участия участия участия доля доля доля доля доля % % % % % Земли, используемые промышленными 71% 0,3 41% 0,41 80% 0,09 83% 0,03 100% 0, предприятиями Земли, используемые 72% 0,31 41% 0,41 88% 0,16 97% 0,09 100% 0, предприятиями торговли Земли, используемые 68% 0,29 39% 0,39 86% 0,18 97% 0,11 100% 0, компаниями сферы услуг Земли, используемые компаниями, 40% 0,40 68% 0,28 86% 0,18 98% 0,12 100% 0, предоставляющими в аренду офисные помещения Земельные участки, используемые под жилую 97% 0,11 40% 0,40 68% 0,28 86% 0,18 100% 0, застройку Таким образом, очевидно, что на формирование и рост рыночной цены права аренды земельных участков наиболее значимо влияют немногочисленные факторы: инфраструктурные, природно-климатические, социо-культурные и спекуляция (спекуляция как фактор влияет в большинстве случаев и является реальной составляющей конечной цены), прочие факторы оказывают незначительное воздействие. Для ограничения влияния фактора спекуляции и оздоровления ситуации на рынке недвижимости необходимо предусмотреть в договоре аренды земельного участка следующее: запретить продажу права аренды, приобретенного на торгах, третьим лицам до полной реализации проекта;

предусмотреть строгие санкции для застройщика, приобретшего права и не реализовавшего проект, а также при обнаружении не соответствия реального использования участка и разрешенному по договору;

запретить любое изменение функционального назначения и разрешенного использования участка.

Подводя итоги можно сделать общий вывод, что эффективной реализацией отношений собственности на городскую землю является экономический оборот земельных прав через функционирование рынка прав аренды на городские земельные участки. Для формирования оптимальной структуры такого рынка важное значение имеет понимание влияния формальных и неформальных институтов на динамику трансакционных издержек, а также реальный учет влияния различных факторов на процесс образования рыночной цены прав аренды.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:

1. Воробьева Е.А. Земельный рынок в городах России: обзор состояния и тенденций развития // Экономический журнал. – 2006. - № 11, 0,77 п.л.

2. Воробьева Е.А. Исторический аспект развития отношений собственности на землю: выводы для России // Вопросы экономических наук. – 2006. - № 2 (18), 0,39 п.л.

3. Воробьева Е.А. Эффективное использование городских земель:

собственность или аренда? // Управление собственностью: теория и практика.

- 2006. - № 1, 0,93 п.л.

4. Воробьева Е.А. Проблемы и тенденции развития отношений собственности на земли поселений в современной России. // Эволюция. - 2006. № 3, 0,46 п.л.

5. Воробьева Е.А. Использование исторического опыта городского землепользования и городских реформ России в современных условиях // Управление собственностью: теория и практика. – 2006. – № 4, 1,05 п.л.

6. Воробьева Е.А. Значение и перспективы развития отношений собственности на земли поселений в современной России. Глобализация:

настоящее и будущее России: Материалы VI Международного социального конгресса. // Гл. ред. В.И. Жуков. – М.: РГСУ, 2006. – Т. 2, 0,77 п.л.

7. Воробьева Е.А. Трансформация отношений собственности на земли поселений в России: исторический опыт и современные тенденции // Проблемы современной экономики. – 2007. – № 2, 0,37 п.л.

8. Воробьева Е.А. Земельные отношения в городах и поселениях ближневосточных и азиатских стран: традиции и современные тенденции // Управление собственностью: теория и практика. - 2007. - № 4, 1 п.л.

9. Воробьева Е.А. Влияние противоречий между субъектами отношений собственности на земли поселений на эффективность городского землепользования // Проблемы современной экономики. - 2008. - № 1, 0,35 п.л.



 

Похожие работы:





 
2013 www.netess.ru - «Бесплатная библиотека авторефератов кандидатских и докторских диссертаций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.