авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ  БИБЛИОТЕКА

АВТОРЕФЕРАТЫ КАНДИДАТСКИХ, ДОКТОРСКИХ ДИССЕРТАЦИЙ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ

Астрологический Прогноз на год: карьера, финансы, личная жизнь


Соинвестирование достройки объектов незавершенного строительства

На правах рукописи

Козловская Мария Александровна СОИНВЕСТИРОВАНИЕ ДОСТРОЙКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством специализация – управление инновациями и инвестиционной деятельностью;

экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва – 2008

Работа выполнена на кафедре экономики строительства и управления инвестициями ГОУ ВПО «Государственный университет управления»

Научный консультант:

доктор экономических наук, профессор Серов В.М.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Гумба Х.М.

кандидат экономических наук, доцент Генкин Е.В.

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Московский государственный университет путей сообщения (МИИТ)»

Защита состоится « 22» октября 2008 года в 15 часов на заседании диссертационного совета Д 212.049.04 при ГОУ ВПО «Государственный университет управления», Адрес: 109542, Москва, Рязанский проспект, дом 99, ауд. А-

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Государственный университет управления» Автореферат разослан «15» сентября 2008 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор Воронин М.И.

Общая характеристика работы

Актуальность темы. В ходе рыночных реформ значительное количество строек, начатых с привлечением государственных капитальных вложений и других источников финансирования было остановлено по различным причинам. Основными из них являются: недостаток или отсутствие инвестиционных ресурсов, изменение конъюнктуры рынка, необходимость в выпуске новых видов продукции, неплатежеспособность потенциальных потребителей продукции, резкий рост цен на строительные материалы и другие.

Однако на этих объектах выполнены большие объемы строительно-монтажных работ, частично установлено оборудование или созданы запасы этого оборудования, заказчики понесли расходы по проектированию, подготовке строительной площадки, согласованию и утверждению исходно разрешительной документации, а также понесли другие капитальные затраты.

Размеры этих затрат исчисляются миллиардами рублей.

Объекты незавершенного строительства занимают определенные участки земли, более половины из них находятся на городских территориях с развитой инфраструктурой. Остановка этих строек привела к существенным потерям для: инвесторов в виде замороженных капитальных вложений;

органов государственной власти, которые не получают налоговых поступлений;

потенциальных потребителей продукции, которые были вынуждены переориентироваться на другие рынки. Потери понесло общество в целом.

Незавершенные стройки отвлекли из хозяйственного оборота значительное количество материально-технических ресурсов, которые под воздействием окружающей среды постепенно теряют свои физические характеристики и приходят в негодность. Эти объекты занимают значительные площади, которые выведены из хозяйственного оборота в условиях острой нехватки земельных участков, особенно в крупных городах. Но, в то же время объекты незавершенного строительства представляют существенный экономический интерес с позиции их дальнейшего полезного использования для потенциальных инвесторов различных уровней. Решение этой задачи напрямую связано с привлечением новых инвесторов, средства которых могут быть использованы для завершения и ввода в эксплуатацию данных объектов.

Учитывая современное состояние, состав и структуру объектов незавершенного строительства как предмета собственности, а также возможности их полезного использования в различных аспектах и направлениях, включая перепрофилирование, реконструкцию, частичную или полную ликвидацию.

Возникает проблема реструктуризации рынка объектов незавершенного строительства. Изучаются потребности региональных рынков, возможность привлечения средств соинвесторов для их завершения и вовлечения в хозяйственный оборот. Этими причинами обусловлена актуальность темы диссертационного исследования.

Цель исследования состоит в разработке методических положений, обеспечивающих создание эффективного механизма привлечения средств соинвесторов для завершения объектов незавершенного строительства на базе оценки их рыночной стоимости для дальнейшего развития рынка недвижимости, вовлечения их в хозяйственный оборот, сокращения объемов незавершенного строительства и обеспечения эффективного использования ранее затраченных капитальных вложений.

Поставленная цель достигается путем решения следующих задач:

анализ структуры рынка объектов незавершенного строительства по критерию максимальной экономической и социальной полезности дальнейшего их использования для собственников и общества;

выбор критериев и обоснование методов регулирования отношений инвесторов применительно к объектам незавершенного строительства;

классификация объектов незавершенного строительства с целью определения возможностей их дальнейшего полезного использования и создания условий для привлечения средств соинвесторов заинтересованных в их завершении;

исследование методов определения рыночной цены объектов незавершенного строительства на базе системного подхода с учетом совокупности внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости и возможности их реструктуризации в процессе достройки;



разработка методики привлечения средств соинвесторов для завершения объектов незавершенного строительства с целью их дальнейшего эффективного использования;

подготовка предложений, обеспечивающих возможное эффективное использование высвобождающихся строительных площадок в результате усиления режима налогообложения, а также использования административных ресурсов в случае отсутствия спроса на эти объекты;

разработка алгоритма привлечения средств инвесторов на базе принятия решений о целесообразности достройки объекта незавершенного строительства с учетом использования современных технологий инвестирования.

Объектом исследования являются объекты незавершенного строительства, находящиеся на территории Москвы и Московской области.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе использования инвестиционных ресурсов, необходимых для завершения объектов незавершенного строительства.

Методологическими и теоретическими основами исследования труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономики, финансов, макроэкономического и инвестиционного анализа, кредитной, денежной и финансовой политики государства и отдельных предприятий. В процессе диссертационного исследования использовались нормативно правовые документы, регламентирующие деятельность участников инвестиционного процесса.

В ходе диссертационного исследования автором также использовались статистические данные по крупным российским предприятиям-собственникам объектов незавершенного строительства, а также публикации ученых и специалистов по изучаемым вопросам. В процессе работы проводилась оценка различных инвестиционных проектов, источников их финансирования, механизмов привлечения и оценки эффективности использования инвестиционных ресурсов.

Степень разработанности проблемы: исследуемые в диссертации вопросы, связанные с привлечением инвестиций, реализацией инвестиционных проектов, оценкой инвестиционных возможностей и эффективностью использования инвестиций нашли освещение в отечественной и зарубежной литературе.

Огромный вклад в становление и развитие этого раздела науки внесли следующие авторы: Абрамов С.И., Абросимов Н.В., Бард В.С., Бланк И.А., Бочаров В.В., Грацианский Е.В., Вахрин П.И., Телегина Е.А., Ковалев В.В., Коласс Б., Кныш М.И., Курбатов Р.А., Макаров А.А., Поршнев А.Г., Серов В.М., Сергеев И.В., Чернов В.А., Фалькевич Н.А., Моисеенко Н.А.

Следует отметить, что исследования, связанные с привлечением инвестиций в достройку объектов незавершенного строительства с учетом их специфики и особенностей проработаны недостаточно. Это дает основание считать, что тема диссертационной работы является актуальной с теоретической и практической точек зрения.

Научная новизна работы заключается в развитии методических положений по формированию и развитию методов привлечения инвестиций в достройку и ввод в эксплуатацию объектов незавершенного строительства с учетом приоритетов их дальнейшего эффективного использования. Выбор методов и построение моделей инвестирования в завершение этих объектов с учетом интересов соинвесторов на базе реструктуризации собственности.

Основные результаты диссертационного исследования.

определены и выявлены отличительные черты объектов незавершенного строительства как субъектов рынка недвижимости;

раскрыты особенности механизма привлечения инвестиций для достижения конечных целей инициатора инвестиционного проекта по их достройке с учетом возможной реструктуризации;

обоснованы критерии эффективности привлечения соинвесторов, средства которых позволят обеспечить ввод в эксплуатацию этих объектов и их эффективное использование;





определены и классифицированы факторы привлечения средств соинвесторов для достройки объектов незавершенного строительства на базе моделирования вариантов их полезного использования;

предложены варианты частно-государственного партнерства для обеспечения ввода в эксплуатацию незавершенных строек;

разработан алгоритм привлечения инвестиций в завершение ранее начатых строительством объектов, своевременное завершение которых не было достигнуто по различным причинам.

Теоретическая значимость работы заключается в повышении эффективности инвестиционной деятельности, обеспечивающей вовлечение объектов незавершенного строительства в эффективный хозяйственный оборот.

Практическая значимость результатов исследования определяется возможностью использования предложенного алгоритма привлечения инвестиций в достройку объектов незавершенного строительства, обеспечивающих их полезное использование.

Достоверность полученных научных результатов основывается на репрезентативности статистических данных о деятельности инвесторов собственников объектов незавершенного строительства с учетом различных форм собственности, комплексном использовании признанных научных определений, современных теорий и методов исследований.

Апробация результатов исследования: выводы и практические рекомендации, полученные в ходе исследования неоднократно докладывались на научно-практических конференциях по вопросам управления, проводимых в Государственном университете управления, а также использованы в научной работе кафедры «Экономики строительства и управления инвестициями» по теме № 5001-05 «Исследование проблем повышения эффективности инвестиционно-строительной сферы экономики России в условиях транзитивной экономики» (Номер госрегистрации – 01200700107). По теме диссертации автором опубликовано в отрытой печати 9 печатных работ, общим объемом 7,5 п. л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций общим объемом 171 страница. Список использованной литературы включает 216 наименований. Работа также содержит 18 рисунков, 13 таблиц.

Во введении представлена общая характеристика работы, обоснована актуальность темы диссертационного исследования, сформулированы цели и задачи исследования, определены предмет и объект исследования, научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Незавершенное строительство как объект инвестиционной деятельности» дана качественная характеристика объектов незавершенного строительства, показаны их характерные особенности, показана их инвестиционная привлекательность. Кроме того, в главе приведен анализ методов оценки объектов недвижимости и выявлены наиболее целесообразные варианты оценки для объектов незавершенного строительства.

Во второй главе «Методические основы определения стоимости объектов незавершенного строительства» проведен анализ экономических интересов потенциальных участников рынка объектов незавершенного строительства.

Сформулирован подход к определению стоимости объектов, предложена методика определения рыночной цены объекта незавершенного строительства для инвестиционных целей.

В третьей главе «Методика выбора направлений инвестирования для обеспечения эффективного использования объектов незавершенного строительства» представлен методический подход к определению потребности в инвестициях в объекты незавершенного строительства для собственника и потенциальных инвесторов. Выделены различные варианты привлечения соинвесторов для обеспечения скорейшего завершения и ввода в эксплуатацию этих объектов с учетом возможной реструктуризации. В частности подробно рассмотрены возможности государственно-частного партнерства и другие.

Предложены подходы к обеспечению эффективного использования инвестиций в ранее начатой стройке.

В заключении обобщены результаты исследования, сформулированы выводы и предложения, даны практические рекомендации.

Основное содержание работы

Российская экономика в течение последних нескольких лет демонстрирует стабильно высокие темпы роста. Увеличивается производственный потенциал российских предприятий, растет уровень жизни населения. На фоне этих положительных тенденций развития практически во всех регионах России имеют место стройки, начатые еще в условиях плановой экономики, а также в последующие периоды, завершение которых по различным причинам не было достигнуто. Эти объекты либо были законсервированы, либо просто брошены на произвол судьбы своими владельцами (собственниками). Среди причин, по которым работы на этих объектах были прекращены, можно выделить в первую очередь отсутствие средств у инвесторов, необходимых для их завершения;

изменение рыночной конъюнктуры спроса и предложения на будущую продукцию;

изменение технологий производства, предусмотренных морально устаревшими проектами;

отсутствием необходимого технологического оборудования, на базе которого можно было бы выпускать конкурентноспособную продукцию;

изменением экономических интересов собственников данных объектов недвижимости;

отсутствием спроса на эти объекты со стороны потенциальных покупателей;

низким уровнем заинтересованности органов государственной власти в их скорейшем завершении и полезном использовании.

Вместе с тем объекты незавершенного строительства представляют существенный интерес как полноправные участники рынка недвижимости. Они занимают подготовленные строительные площадки. По ним разработан весь комплекс исходно-разрешительной документации, проекты и сметы. Несмотря на моральный износ этой документации, затраты по ее корректировке и доведению до современных требований, требуют значительно меньше времени и затрат, чем разработка нового комплекта документов.

На этих стройках сосредоточено значительное количество строительных материалов, а в ряде случаев и запасов неустановленного оборудования, приобретенных по ценам значительно ниже уровня цен сегодняшнего дня и которые могут быть использованы в процессе их завершения. Если по конкретному объекту незавершенного строительства принимается решение о его реструктуризации в процессе достройки, то эти материальные ресурсы могут быть частично реализованы сторонним потребителям.

Вместе с тем объекты незавершенного строительства представляют существенный интерес как полноправные участники рынка недвижимости. Они занимают подготовленные строительные площадки. По ним разработан весь комплекс исходно-разрешительной документации, проекты и сметы. Несмотря на моральный износ этой документации, затраты по ее корректировке и доведению до современных требований, требуют значительно меньше времени и затрат, чем разработка нового комплекта документов. Если в процессе завершения профиль использования этих объектов не меняется, нет необходимости тратить дополнительные средства на изменение проекта, а дополнительные затраты могут возникать в связи с его расконсервацией.

Завершение ранее начатых строек в городах позволит существенно улучшить их архитектурный облик, обеспечить создание дополнительных рабочих мест, выпуск полезной обществу продукции, то есть обеспечить достижение определенного уровня не только коммерческой, но и социальной эффективности.

Вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства позволит снизить цены в расчете на единицу продукции по сравнению с вновь начинаемыми стройками. Эти объекты могут быть полноправными участниками рынка промышленной, офисной и жилой недвижимости. Вместо потенциального балласта приносить доход собственнику (инвестору или соинвесторам) или выступать в качестве предмета купли-продажи.

Если собственник объекта незавершенного строительства приходит к решению о невозможности его дальнейшего полезного использования, возникает возможность различных вариантов вовлечения в хозяйственный оборот юридически оформленного, технически подготовленного к строительству, обеспеченного коммуникациями земельного участка не только как объекта собственности, но и объекта продажи. В этом случае возникает необходимость взаимоувязки экономических интересов инвестора и органов государственной власти в различных формах и, в частности, в форме государственно-частного партнерства. Учитывая многообразие вариантов, предоставленных инвестору прав использования выделенного под строительство земельного участка (право собственности, право аренды, право пользования), вариантов такого партнерства может быть несколько. С позиций выбора соинвесторов необходимо выбрать наиболее эффективный.

В диссертации выделен ряд особенностей объектов незавершенного строительства, которые позволяют определить возможные направления их дальнейшего полезного использования. Определен их юридический статус, правовые особенности собственности, учета на балансе, возможности и условия реализации. Эти особенности вытекают из тех характеристик объектов незавершенного строительства, которые связаны с особенностями их бухгалтерского учета, отсутствием в перечне основных средств, невозможности передачи и сдачи в аренду, налогообложения и местоположения в структуре имущественного комплекса предприятия-собственника объекта незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства можно в полной мере отнести к объектам недвижимости, но в отличие от действующих объектов, они являются предметом собственности, приносящем его владельцу определенные обременения в виде затрат на консервацию, текущее содержание, налогообложение (земельный налог), сохранность и др.

Эти объекты являются элементом имущественного комплекса предприятия, на которые в полной мере распространяется действующее законодательство, определяющее права собственности, купли-продажи, регистрации, использования и т.д.

Незаконченные стройки подвержены постоянному воздействию природно-климатических факторов, которые ведут к их постоянному интенсивному разрушению не только как объекта в целом, но и применительно к отдельным конструктивным элементам. Кроме того, длительное время не используемые незаконченные объекты подвержены существенному моральному старению, что во многом определяет возможность их дальнейшего полезного использования.

Объекты незавершенного строительства оказывают существенное влияние на экономику их владельцев с точки зрения отвлечения из хозяйственного оборота значительного объема товарно-материальных ценностей и финансовых ресурсов, которые оказываются практически замороженными.

Органы государственной власти, на территории которых находятся данные объекты, лишены возможности получения значительных объемов налоговых поступлений, отсутствуют потенциально возможные рабочие места, не решаются социальные проблемы, особенно если эти объекты являются собственностью градообразующих предприятий.

В диссертации подробно изучены особенности рынка объектов незавершенного строительства, их отраслевая принадлежность, целевое назначение, формы собственности, возможность полезного использования, способность удовлетворять те или иные социально-экономические потребности различных групп населения и целесообразность использования с целью получения коммерческого эффекта.

В этой связи объекты незавершенного строительства можно объединить в следующие группы:

объекты, которые целесообразно достроить в соответствии с первоначальным проектом и использовать по прямому назначению с помощью привлечения средств соинвесторов;

в процессе достройки провести реконструкцию, направленную на обеспечение выпуска новой продукции без увеличения производственных площадей или осуществить перепланировку офисных и других зданий социально-бытового назначения;

перепрофилировать в процессе достройки объект незавершенного строительства с целью его использования по назначению, соответствующему экономическим интересам собственника или вновь привлекаемых соинвесторов на базе разделения объекта собственности;

принять решение о ликвидации объекта незавершенного строительства в случае невозможности или нецелесообразности его дальнейшего полезного использования для владения и распоряжения высвобождающимся земельным участком;

оценить затраты на расконсервацию и завершение объекта незавершенного строительства с учетом стоимости земельного участка, которые должны быть ниже коммерческой эффективности дополнительных затрат, необходимых для завершения объекта незавершенного строительства и могут быть получены от соинвесторов, заинтересованных в использовании данного объекта;

определить целесообразность продажи объекта с соответствующей передачей прав собственности на него, а следовательно и права дальнейшего использования потенциальному покупателю;

передать или продать на льготных условиях данный объект органам государственной власти, на территории которых находится незаконченная стройка либо в форме купли-продажи, либо в форме погашения долгов, возникающих в связи с неуплатой налогов;

привлечь в качестве соинвесторов органы государственной власти на базе разделения или полной передачи прав собственности на объект с целью дальнейшего долевого участия в прибылях.

Практически во всех случаях принятие решения о полезном использовании объекта незавершенного строительства необходимо привлечение дополнительных источников финансирования для завершения и ввода объекта в эксплуатацию, то есть привлечение соинвесторов, заинтересованных в дальнейшем использовании объекта с целью получения коммерческого, социального или бюджетного эффекта.

Для этого в диссертации даны предложения по активизации рынка объектов незавершенного строительства, использованию всех известных методов оценки объектов недвижимости для определения их рыночной стоимости, разработке технологии поиска эффективных собственников и условиям привлечения средств соинвесторов на базе различных экономических интересов, долевого участия, разделения объемов будущей продукции или прибыли с учетом заинтересованности соинвесторов.

В данном контексте оценивалась инвестиционная привлекательность объектов незавершенного строительства для потенциальных соинвесторов с учетом их юридических, правовых, экономических и социальных особенностей для потенциального пользователя. Даны рекомендации по выбору методов оценки этих объектов с учетом специфики ранее начатых, но не законченных на момент проведения оценки строек, применительно к возможному варианту их дальнейшего полезного использования. Рыночная цена объекта незавершенного строительства на момент принятия решения о его дальнейшем использовании может быть определена по формуле:

СНСб = ССМР + СПСД 1 + ЗОЗЧ + ЗС онс + Нобр + КЗсоб, где:

СНСб – рыночная стоимость объекта незавершенного строительства на момент приятия решения о его дальнейшем полезном использовании (ликвидации);

ССМР – стоимость выполненных на объекте строительно-монтажных работ в сметных ценах на дату начала строительства, скорректированная с учетом лага времени, физического износа объекта, технического состояния конструкций;

СПСД 1 – стоимость первоначально разработанной проектно-сметной документации, скорректированная на величину дополнительных затрат, необходимых для внесения изменений, связанных с принятием решения о дальнейшем использовании объекта;

ЗОЗЧ – затраты по отводу земельного участка, оформлению прав аренды или собственности (рыночная цена земли на данный момент времени);

ЗС онс – затраты собственника, связанные с нахождением на его балансе объекта незавершенного строительства, консервацией, расконсервацией, обеспечением сохранности, оценкой технического состояния конструкций и другие текущие расходы;

Нобр – налоговые обременения, связанные с временем нахождения на балансе инвестора (собственника) объекта незавершенного строительства;

КЗсоб – дополнительные капитальные вложения инвестора (собственника), связанные с вовлечением объекта незавершенного строительства в активный хозяйственный оборот (организация торгов, реклама, стоимость дополнительно привлекаемых финансовых ресурсов и другие аналогичные расходы).

На величину рыночной стоимости объекта незавершенного строительства существенное влияние будет оказывать выбранное направление его дальнейшего эффективного использования и связанные с его реализацией дополнительные затраты соинвесторов, а также уровень морального износа объекта, его техническое состояние в силу изменений отдельных параметров конструкций и уровень показателей будущей доходности, определенный в бизнес-плане инвестиционного проекта. При этом также должны быть учтены экономические интересы органов государственной власти, на чьей территории находится данный объект и возможные социально-экономические и экологические последствия, которые могут возникать при его использовании.

Следовательно. Потребности в инвестициях будут определяться на основании алгоритма принятия решений о форме целесообразного использования объекта незавершенного строительства и выбранной технологии соинвестирования.

Далее на основании возможного разделения потоков инвестиций от различных соинвесторов, анализа регионального рынка объектов незавершенного строительства в частности и объектов недвижимости в целом необходимо определить стоимость дополнительно привлекаемых ресурсов, техническую готовность объекта, сроки и форму завершения строительства. Эта информация должна содержаться в бизнес-плане инвестиционного проекта, подготовленного для соинвесторов с учетом специфики проекта. После заключения договоров о дополнительном инвестировании в объект незавершенного строительства на базе оценки конечных результатов инвестиционного процесса, форм и видов их использования соинвесторами проводится ряд действий, связанных с государственной регистрацией вводимого в эксплуатацию объекта, оформлением прав долевой собственности на объект в целом и результаты его эксплуатации и определяются условия участия соинвесторов в его использовании.

Для практического решения этой задачи в диссертации предложен алгоритм соинвестирования достройки объектов незавершенного строительства с учетом экономических интересов привлекаемых соинвесторов, которыми могут быть институциональные инвесторы, бизнес-инвесторы, частные инвесторы, девелоперы, иностранные инвесторы, органы государственной власти и другие заинтересованные в завершении строительства объекта юридические и физические лица (Рис. 1). С этой целью в диссертации выявлены предпосылки, необходимые для принятия решения о вводе в эксплуатацию объекта незавершенного строительства. Выявлены стратегические, экономические, финансовые и социальные мотивы, позволяющие привлечь дополнительные средства соинвесторов, которые позволят обеспечить эффективное использование объекта. Сформулированы цели для потенциальных соинвесторов, на основании которых принимается решение о вложении средств, необходимых для завершения и эффективного использования объекта. Для этого также разработана блок-схема определения стоимости привлекаемых инвестиционных ресурсов с учетом особенностей объектов незавершенного строительства на базе методики формирования рыночной стоимости объектов незавершенного строительства. Данная методика предусматривает вероятное полезное использование объекта в составе производственного комплекса, автономно эксплуатируемого или используемого для удовлетворения общественных потребностей. Для этого объекты незавершенного строительства целесообразно разделить на производственные, используемые с целью получения дохода на вложенный капитал, избыточные, социального назначения, природоохранные, общегосударственного назначения и специальные.

Алгоритм принятия решений о целесообразности достройки объекта незавершенного строительства и технология соинвестирования Решение и технология инвестирования в достройку объекта незавершенного строительства Анализ регионального потока инвестиций Разработка бизнес-плана инвестиционного проекта по использованию объекта незавершенного строительства Техническая экспертиза объекта и оценка технологической готовности Выбор направления достройки ликвидация завершение с перепрофи и новое завершение реконструкцией лирование строительство Корректировка бизнес-плана с учетом выбранного направления Определение потребностей в инвестициях с учетом имеющегося объема незавершенного строительства Заключение договоров с соинвесторами Выделение денежных потоков по соинвесторам Оценка и распределение конечных результатов инвестиционной деятельности Государственная регистрация объекта и оформление прав долевой собственности Рис.1. Алгоритм соинвестирования При разработке бизнес-плана инвестирования в объект незавершенного строительства необходимо учитывать метод дисконтирования денежного потока с момента выхода на рынок данного объекта, завершения его строительства, начала эксплуатации. При этом возникают дополнительные риски, связанные с вероятностью получения будущих доходов соинвесторами или другими пользователями.

В диссертации предложена критериальная оценка механизма принятия решений по завершению объектов незавершенного строительства с применением нормативных показателей (сметные и другие нормативы);

ресурсной оценки;

оценки целесообразности реализации проекта и финансово экономической оценки проекта. Классификация инвестиционных критериев с позиций потенциального инвестора проводится по типу объектов недвижимости, технологическому назначению объекта незавершенного строительства;

физическим характеристикам объекта;

по типу имущественных прав на объект, по уровню профессионализма управляющей компании в случае ее привлечения для завершения строительства и по принципу дальнейшего полезного использования.

Учитывая, что главной проблемой при решении вопроса о достройке объекта незавершенного строительства является наличие средств у потенциального инвестора, их цена, возможность их привлечения, считаем, что необходимо использовать следующие принципы финансирования завершения этих строек: принцип предельной эффективности инвестирования;

принцип уменьшения вариантов достройки при оценке инвестиционных возможностей соинвесторов;

принцип сочетания материальных и финансовых оценок при расчете эффективности инвестиций;

принцип адаптационных издержек;

принцип мультипликатора.

Далее разрабатывается алгоритм определения экономически обоснованных долей соинвесторов в процессе достройки объекта незавершенного строительства с учетом его стоимостных, объемно планировочных и функциональных характеристик, определения инвестиционной стоимости, нормативных значений уровня доходности для инвесторов и органов государственной власти, стартовой рыночной цены и дополнительной потребности в инвестициях.

На основании этого алгоритма в диссертации выполнены расчеты по привлечению средств соинвесторов на примере конкретного объекта.

Проведенное исследование позволило сделать следующие основные выводы и рекомендации:

1. Проблема привлечения инвестиций в достройку объектов незавершенного строительства имеет чрезвычайно важное значение не только для собственника, но и потенциальных соинвесторов, заинтересованных в результатах эксплуатации данного объекта, органов государственной власти и населения в целом.

2. Вовлечение объектов незавершенного строительства в хозяйственный оборот позволяет решить ряд коммерческих, региональных и социальных проблем.

3. Объекты незавершенного строительства являются неотъемлемыми участниками рынка объектов недвижимости, который нуждается в развитии и расширении, а также реструктуризации, которая позволит в полном объеме решить проблемы потребителей.

4. Для решения поставленных задач реализация инвестиционных проектов по достройке объектов незавершенного строительства позволит оптимизировать цены на вторичном рынке недвижимости, повысить эффективность использования средств собственников этих объектов и дополнительно привлекаемых средств соинвесторов.

5. Повышение эффективности использования средств в объекты незавершенного строительства по принципу максимальной полезности возможно на базе анализа факторов, которые формируют конкретные экономические интересы потенциальных соинвесторов, классификация этих факторов позволит выявить возможные слагаемые эффекта от завершения строительства незавершенных объектов.

6. Анализ существующих методов и подходов к оценке объектов недвижимости показал, что при определении рыночной стоимости объектов незавершенного строительства необходимо учитывать ряд дополнительных факторов, влияющих на экономические интересы всех заинтересованных участников инвестиционного процесса достройки этих объектов.

7. Эффективное использование инвестиций в объекты незавершенного строительства на базе правильного определения их стартовой рыночной цены, методика определения которой имеет ряд специфических особенностей.

8. Особое место при определении стоимости этих объектов занимает оценка затрат, произведенных их собственником в динамике, а также стоимости земельного участка.

9. Последовательность и размеры привлечения инвестиций, обеспечивающих ввод этих объектов в эксплуатацию, проводится на основании алгоритма привлечения потенциальных инвесторов с учетом распределения экономического эффекта, который может быть получен в результате их дальнейшего использования.

10. Привлечение средств инвесторов проводится с учетом критериальной оценки возможных направлений полезного использования объекта незавершенного строительства.

11. В результате анализа возможного полезного использования объекта незавершенного строительства решается вопрос о долевом участии соинвесторов с дальнейшим распределением долевой собственности на базе их экономических интересов.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:

1. Козловская М.А. (статья) Современное состояние достройки объектов незавершенного строительства и вопросы собственности - Вестник университета (ГУУ). – М.: ГУУ, 2006, №3(19), 0,7 п.л.

2. Козловская М.А. (статья) Методический подход к оценке объектов незавершенного строительства - Вестник университета (ГУУ). – М.: ГУУ, 2006, №4(20), 0,6 п.л.

3. Козловская М.А. (статья) Структурные изменения в инвестиционно строительном комплексе – Вестник университета (ГУУ). – М.: ГУУ, 2006, №5(21), 0,5 п.л.

4. Козловская М.А. (статья) Подход к оценке объектов незавершенного строительства – Вестник университета (ГУУ). – М.: ГУУ, 2007, №4(30), 0,5 п.л.

5. Козловская М.А. (статья) Долевое участие как основная схема финансирования строительства в современных условиях – Вестник университета (ГУУ). – М.: ГУУ, 2007, №5(31), 0,4 п.л.

6. Козловская М.А. (статья) Роль девелопмента в оценке и использовании объектов незавершенного строительства – Вестник университета (ГУУ). – М.: ГУУ, 2007, №6(32), 0,4 п.л.

7. Козловская М.А. (учебное пособие, коллектив авторов) Экономика предприятия в газовой промышленности: учебно-методическое пособие для системы непрерывного фирменного профессионального образования руководителей и специалистов ОАО «Газпром» под редакцией А.И.Беляева;

НОУ «Корпоративный институт ОАО «Газпром» - М.: ИРЦ Газпром, 2007, п.л., в т.ч. принадлежит автору 4 п.л.

8. Козловская М.А. (статья) Использование активов предприятий в инвестиционной деятельности – Вестник университета (ГУУ). – М.: ГУУ, 2008, №4(42), 0,4 п.л.

Подп. в печать Формат 6090/16 Объем 1 п.л.

Бумага офисная. Печать цифровая.

Тираж 50 экз. Заказ № ГОУ ВПО «Государственный университет управления» Издательский дом ГОУ ВПО «ГУУ» 109542, Москва, рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail@guu.ru www. guu.ru

 

Похожие работы:





 
2013 www.netess.ru - «Бесплатная библиотека авторефератов кандидатских и докторских диссертаций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.