авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ  БИБЛИОТЕКА

АВТОРЕФЕРАТЫ КАНДИДАТСКИХ, ДОКТОРСКИХ ДИССЕРТАЦИЙ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ

Построение системы управления во вновь создаваемой девелоперской организации

На правах рукописи

Стогов Константин Михайлович ПОСТРОЕНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ВО ВНОВЬ СОЗДАВАЕМОЙ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва – 2007

Работа выполнена на кафедре управления бизнесом в строительстве ГОУ ВПО «Государственный университет управления»

Научный консультант:

доктор экономических наук, профессор Абрамов С.И.

Научный консультант:

кандидат технических наук, доцент Куприянов Н.С.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Яськова Н.Ю.

кандидат экономических наук, доцент Выходцева Е.А.

Ведущая организация:

Международный центр управления активами

Защита состоится 26 марта 2008 года в 13 часов на заседании диссертационного совета Д 212.049.04 при ГОУ ВПО «Государственный университет управления», Адрес: 109542, Москва, Рязанский проспект, дом 99, ауд. А-

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Государственный университет управления» Автореферат разослан 19 февраля 2008 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор Воронин М.И.

Общая характеристика работы

Современное постиндустриальное общество и экономические отношения в нем характеризуются бурным ускоряющимся развитием и усложнением, особенно в последние десятилетия. Во главе этих процессов стоят экономически развитые страны, которые задают общие тенденции, перенимаемые остальными государствами. Наличие этих процессов в обществе выражается в усложнении и развитии существующих, а также в появлении новых видов деятельности и отраслей. Данное утверждение справедливо и для инвестиционно-строительной сферы.

Появление новых участников рынка постепенно привело к зарождению и развитию нового подхода к работе с объектами недвижимости. В экономически развитых странах подобный подход получил название «Девелопмент». Можно дать следующее обобщающее определение девелопмента: девелопмент – качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, а также профессионально предпринимательская деятельность по организации процессов развития объектов недвижимости.

Организации, занимающиеся девелопментом, которых сокращенно принято называть девелоперами, в условиях реализации коммерческих проектов в сфере недвижимости, нацеленных на прибыльную реализацию создаваемых объектов на рынке, становятся центральными участниками процесса создания (развития) объектов недвижимости и их реализации.

В условиях рыночной экономики возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа деятельности субъектов, действующих на рынке недвижимости, а также рассмотрения места девелопмента на современном этапе развития инвестиционно-строительного комплекса в России. И если на западе вопросы развития и совершенствования девелопмента рассматриваются достаточно давно, существуют целые институты, изучающие те или иные аспекты и направления девелопмента (в частности, Urban Land Institute в США), то в России только начинают появляться работы отдельных авторов по вопросам девелопмента.

Актуальность темы обоснована переходом российской инвестиционно строительной сферы в активную стадию рыночного развития, когда решения о порядке и формах инвестирования в строительство объектов недвижимости становится в подавляющем большинстве прерогативой частного сектора экономики. В связи с этим возникают новые организационные формы взаимодействия участников инвестицинно-строительной сферы, и в том числе активное распространение получает форма реализации проектов на основе деятельности девелоперов по западному типу. Поэтому уже сейчас важно рассмотреть вопросы развития, как теории, так и практики организации систем управления в девелоперской деятельности.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методических и практических положений построения эффективных систем управления во вновь создаваемых девелоперских организациях, работающих на российском рынке недвижимости, с учетом специфики возможных вариантов организации деятельности.

Поставленная цель достигается путем последовательного рассмотрения нижеследующих взаимосвязанных задач, через которые раскрывается и обосновывается тема предлагаемой диссертационной работы:

изучение теоретико-методологических основ и существующих моделей организации девелоперской деятельности в современных экономических условиях с учетом российского и зарубежного опыта;

анализ общей теоретико-методологической базы построения систем управления в организациях, в том числе в девелоперских;

выделение классификационных признаков и проведение классификации девелоперской деятельности в соответствии с ними с целью выявления возможных форм организации девелоперской деятельности на развитом рынке недвижимости;

определение основных задач и базовых функций девелоперской организации, проведение детализации практических задач по каждому отдельному блоку функций, определение численного и профессионального состава сотрудников девелоперской организации;



определение порядка выбора и построения организационной структуры базовой девелоперской организации с учетом выделенных основных функций и необходимых подсистем;

определение порядка построения информационной системы в рамках системы управления девелоперской организации;

сравнительная оценка эффективности системы управления девелоперской организаций, разработанной в соответствии с предлагаемой методикой.

Объектом исследования являются системы управления отдельных девелоперских организаций, представленных на современном российском рынке недвижимости.

Предметом исследования являются организационно-экономические мероприятия по построению систем управления девелоперских организаций и их отдельных элементов, а также свойства и характеристики отдельных элементов системы управления девелоперских организаций и системы управления в целом.

Методологические и теоретические основы исследования. В составе методологической базы исследования применялся ряд общенаучных методов, а именно: использование системного подхода при анализе рассматриваемого вопроса, аналитическая оценка различных параметров, проведение классифицирования по видам, сравнительная оценка с применением оптимизационной модели, обобщение анализируемой информации и полученных результатов. Среди специальных методик, использовавшихся при выполнении работы, можно выделить общие методы построения типовых организационных структур управления, а также общие методы и принципы управления проектами.

Теоретическую основу выполненной работы составили современные научные труды отечественных и зарубежных авторов по вопросам профессионального девелопмента недвижимости (Р.Пейзер, А.Фрей, Н.Ф.

Вечер, В.В. Кущенко, С.Н. Максимов, И.И. Мазур), управления проектами и инвестиционно-строительной деятельностью (А.Н. Асаул, М.Л. Разу, О.В.

Михненков, М.М. Серов, В.Д. Шапиро, С.И. Абрамов и др.). В ходе подготовки диссертационной работы изучена литература по общим вопросам менеджмента организаций, управления проектами и инвестиционного менеджмента. Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, официальные публикации по проблемам совершенствования инвестиционно-строительной сферы, материалы научных конференций, а также корпоративные статистические и аналитические материалы.

Научная новизна работы заключается в разработке и обосновании теоретических и методических основ построения эффективных систем управления в девелоперских организациях, начинающих и уже начавших свою работу в последние годы бурного развития российского рынка недвижимости. Среди основных результатов, полученных в ходе выполнения диссертационного исследования и составляющих его научную новизну, можно выделить следующие:

определено место девелоперских организаций на современном этапе развития российского инвестиционно-строительного комплекса, проведена сравнительная характеристика с другими участниками рынка недвижимости, выделены и систематизированы основные участники процессов девелопмента;

проведена классификация девелоперской деятельности, в том числе с выделением новых классов, определены основные типы девелоперских организаций, представленных на современном российском рынке недвижимости;

выделены и обоснованы принципы и подходы к построению организационных систем управления девелоперских организаций, проведена декомпозиция общей системы управления девелоперской организации на отдельные элементы, определен алгоритм построения системы управления девелоперской организации, а также порядок построения ее отдельных подсистем;

определены основные задачи и базовые функции девелоперской организации, проведена детализация практических задач по каждому блоку функций, определен численный и профессиональный состав сотрудников базовой девелоперской организации;

определен порядок выбора соответствующей организационной структуры девелоперской организации и спроектирована базовая организационная структура управления вновь создаваемой девелоперской организации;

разработана методика и проведена сравнительная оценка эффективности системы управления девелоперской организации по сравнению с традиционными системами управления в организациях, занятых инвестиционно-строительным процессом.

На защиту выносятся.

1. Разработанный алгоритм построения системы управления девелоперской организации с выделением методик по разработке отдельных элементов общей системы управления девелоперской организации, и в том числе методики выбора и проектирования ее организационной структуры.

2. Методика принятия решения о начале девелоперской деятельности и создания новой системы управления в девелоперской организации для полноценной реализации девелоперских проектов на всех стадиях их реализации, в основу которой положен сформированный в процессе работы состав основных задач и базовых функций девелоперской организации.

3. Методические подходы и механизмы детализации практических задач по каждому отдельному блоку функций девелоперской организации с определением численного и профессионального состава сотрудников начинающей девелоперской организации, определенного в соответствии с выделенными базовыми задачами и функциями.





4. Методика оценки эффективности разработанной системы управления начинающей девелоперской организации в сравнении с традиционными системами управления в организациях, занятых инвестиционно-строительной деятельностью, в основу которой положен метод сравнения.

Теоретическая значимость работы заключается в повышении эффективности инвестиционной деятельности на базе профессиональных девелоперских структур в сфере капитального строительства в соответствии со спецификой развивающего современного российского рынка недвижимости и с учетом интересов всех участников инвестиционно строительного комплекса. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы при написании учебных пособий и чтении общих лекционных и специальных курсов в высших экономических учебных заведениях по управлению строительством, инвестициями и недвижимостью.

Практическая значимость выполненной работы заключается в формировании практических методик и принципов построения эффективных систем управления в девелоперских организациях для использования в хозяйственной деятельности организаций, занятых инвестированием в строительство объектов недвижимости в рыночных условиях. Результаты работы могут быть использованы девелоперскими организациями, работающими в инвестиционно-строительной сфере, в целях построения эффективных внутренних систем управления, в том числе через совершенствование и оптимизацию своих существующих организационных структур управления.

Достоверность полученных научных результатов основывается на репрезентативности статистических данных о деятельности девелоперских организаций, комплексном использовании признанных научных определений, современных теорий и методов исследований.

Апробация результатов исследования осуществлялась в практической деятельности московских девелоперских организаций ООО «Стройинком-К» и ОАО «ПАРЦЕЛЬ» при реализации девелоперских инвестиционно строительных проектов в различных сегментах рынка недвижимости.

Основные положения диссертации докладывались в 2005-2007 гг. на научно-практических конференциях по вопросам управления, проводимых в Государственном университете управления, а также использованы в научной работе кафедры «Управления бизнесом в строительстве» по теме № «Развитие методов повышения эффективности деятельности строительных организаций» (Номер госрегистрации – 01.2.006.12119). По теме диссертации автором опубликовано в отрытой печати 4 труда, общим объемом 1 п. л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, выводов и рекомендаций общим объемом 163 страницы. Список использованной литературы включает 133 наименования. Работа также содержит 29 рисунков, 6 таблиц и 4 приложения.

Основное содержание работы

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, сформулированы цель и основные задачи исследования, определен объект и предмет исследования, выделена научная новизна, практическая и теоретическая значимость диссертационной работы.

Глава 1 посвящена исследованию теоретических основ организации девелоперской деятельности, а также организации инвестиционно строительной деятельности, менеджмента организаций, управления проектами и инвестиционного менеджмента. В процессе исследования уточнено понятие девелопмента, проведено сравнение понятия с существующими традиционными определениями, в частности, с понятием выполнения функций заказчика при строительстве зданий. В ходе сравнения доказана правомерность использования нового термина для определения самостоятельного вида деятельности на российском рынке недвижимости.

В отдельном разделе рассмотрены и обобщены теоретические основы построения внутренних систем управления организаций, включая проектирование их внутренних организационных структур, также выделены и систематизированы основы построения систем управления применительно к девелоперским организациям с учетом специфики их деятельности.

Девелоперская деятельность включает в себя следующие основные виды задач, выполнение которых организовывает девелоперская организация:

подбор команды участников проекта;

исследование рынка;

маркетинг (создание брэнда, концепция продвижения);

проектирование с привлечением архитектурных консультантов;

выполнение функций технического заказчика;

строительство;

финансирование;

бухгалтерский учет;

юридическое сопровождение проекта;

управление имуществом.

Если рассматривать девелопмент, как отдельный профессиональный вид деятельности, то наиболее близким аналогом западному девелоперу в планово-командной советской экономике выступал заказчик, лицо, выполняющее функции заказчика (инициатора) при строительстве объекта.

В связи с чем, в России сейчас складывается противоречивая практика параллельного использования терминов девелопер и заказчик (застройщик).

На рисунке 1 приведена наглядная схема, показывающая различия в позиции девелопера и заказчика при строительстве объекта, однако, конечно же, на практике не существует четкого разграничения между использованием понятий, можно говорить о сложившейся практике использования организациями в своей деятельности данных терминов по ситуации.

Пользователь Инвестор заказываемого объекта 2. Основные параметры 1. Основные параметры объекта определяются в ходе объекта (тип, стоимость, исследования рынка сроки строительства) девелопером и определены пользователем утверждаются инвестором Девелопер Заказчик 1. Исследование 3. Организация 2. Организация рынка недвиж-ти, строительства объекта строительства заказанного привлечение недвижимости, наиболее объекта недвижимости по консультантов интересного для рынка заданным параметрам Объект недвижимости Объект недвижимости Рынок недвижимости Рис.1. Развитие объекта недвижимости девелопером и заказчиком Использование схем классического девелопмента в России развито в основном только у пришедших на российский рынок западных девелоперов.

Сложности для подобных организаций в построении качественной системы управления связаны с рядом вопросов:

1) слабо проработанная законодательная база, как следствие, небольшой и противоречивый опыт правоприменительной практики;

2) слабая осведомленность персонала российских организаций в вопросах девелопмента;

3) сильное влияние на инвестиционно-строительный комплекс властей и государственных органов, особенно на местном уровне;

4) отсутствие рынков профессиональных услуг, что заставляет на некоторые виды работ привлекать иностранных подрядчиков.

В последнее время девелоперские услуги полного цикла становятся все более востребованными. Появление в России данных структур характеризует качественное развитие инвестиционно-строительной сферы, свидетельствует об устойчивых тенденциях стабилизации и роста экономики страны.

Исследование теоретических основ построения внутренних систем управления организаций позволяет выявить и систематизировать информацию о складывающейся внутренней среде организации, об основных общих элементах системы управления, которые необходимо разрабатывать в процессе построения эффективной системы управления в организации.

Существует типология основных организационных структур, присущих предприятиям и организациям. Проведенный анализ позволяет выявить наиболее приемлемые структуры для использования в системах управления девелоперских организаций. К ним относятся:

из классических, являющихся стандартными для применения большинством организаций: линейно-функциональные;

из специальных структур управления: матричные, дивизиональные (продуктовые, региональные).

В настоящее время в связи с качественным развитием инвестиционно строительной сферы важным вопросом в деятельности девелоперской организации становится построение системы управления, адекватной процессам девелопмента в организации через решение следующих задач:

определение основных функций и задач, подлежащих решению в процессе практической реализации проектов девелопмента;

определение качественного и количественного состава основных подразделений организации;

определение качественного и количественного состава специалистов;

построение эффективной гибкой организационной структуры;

разработка необходимой управленческой документации: политики, процедуры, положения об отделах, должностные инструкции и т.д.

построение эффективной системы оперативного управления и контроля деятельности организации.

Построение системы управления девелоперской организации должно быть подчинено важным принципам и аспектам девелопмента. К основным из них необходимо отнести следующие:

1. Управление девелоперскими проектами по системе «под ключ».

2. Процессно-проектный принцип построения структуры девелопера.

3. Системное использование концепции управления проектами.

4. Глубокая проработка прединвестиционной фазы проектов.

5. Эффективное сопровождение реализации проектов (мониторинг, контроль, управление изменениями) в течение проектного цикла.

В главе 2 проработана и представлена важная информация для формирования понимания об особенностях девелоперского бизнеса, и в том числе: в ходе проведенной классификации дана характеристика девелоперских организаций, представленных на развитом рынке недвижимости;

выполнена характеристика окружения девелоперской организации и организационных схем взаимодействия основных участников процессов девелопмента;

выделены необходимые условия и пути вхождения в девелоперский бизнес;

определены наиболее приемлемые организационно правовые формы девелоперских организаций.

На основе анализа и обобщения существующей информации о девелопменте автором проведена классификация девелоперской деятельности. Результаты проведенной классификации деятельности по организации процессов девелопмента приведены в табл. 1.

В настоящее время в России довольно определенно наблюдается два пути создания организаций, работающих с использованием принципов девелопмента. Первый – эволюционный – характерен при реформировании существующих строительных (инвестиционно-строительных) организаций.

Второй путь – революционный – используется небольшими, как правило, работавшими ранее на рынке недвижимости организациями, например, инвесторами или риэлтерами, но в связи с бурным развитием нового прогрессивного вида деятельности на рынке недвижимости, решившими добровольно организовать выполнение новых девелоперских функций на уровне существующей или вновь создаваемой организации.

В работе обобщены результаты анализа возможных основных участников, задействованных в реализации тех или иных девелоперских проектов. Большинство из определенных субъектов привлекается девелопером к реализации проекта через договорные отношения. Часть из них составляют долговременную основу команды реализуемого проекта.

Иностранные исследователи подчеркивают, что для вступления в бизнес начинающий девелопер должен обладать, по крайней мере, одним из четырех основных активов – это объект недвижимости (здание, земельный участок), знания, потенциальные потребители (покупатели, арендаторы), капитал.

В качестве наиболее распространенных и удобных для использования девелопером организационно-правовых форм хозяйственных обществ и товариществ можно выделить следующие: общество с ограниченной ответственностью и открытое акционерное общество. В работе в ходе анализа использования тех ли иных организационно-правовых форм девелоперскими организациями выявлены основные исходные условия и предпосылки для принятия решения учредителями об учреждении девелоперской организации на базе одной из описанных выше форм.

Глава 3 посвящена разработке методики построения системы управления вновь создаваемой девелоперской организации. В соответствующих разделах рассмотрен порядок разработки отдельных основных элементов общей системы управления применительно ко вновь создаваемой девелоперской организации.

В процессе проектирования системы управления определяются все функциональные и целевые подсистемы, подсистема обеспечения управления, подсистема линейного руководства, все составляющие их элементы: функции, организационная структура управления, управленческие Таблица Классификация форм девелоперской деятельности Классификационный Виды признак по правам 1 - fee-development (девелопмент за вознаграждение);

девелопера на объект 2 - speculative development (спекулятивный девелопмент);

недвижимости 3 - build-to-suit (строительство объекта для собственных нужд) по типу развиваемых 1 - жилая недвижимость;

объектов 2 - офисная недвижимость;

3 - коммерческая (торгово-развлекательная) недвижимость;

4 - складская и производственная недвижимость;

5 - гостиницы и отели;

6 - земельные участки по форме 1 - собственные средства девелопера;

финансирования 2 - привлеченные инвестиции (на основе полного или частичного развития инвестирования (соинвестирования) коммерческого плана;

(строительства) 3 - кредиты и займы;

объекта 4 - предварительные платежи от будущих потребителей и пользователей (инвестиции потребительского плана);

5 - выпуск ценных бумаг по степени 1 - функции девелопмента выполняются на уровне отдельного обособленности отдела или подразделения организации (вертикально девелопера интегрированный холдинг);

2 - обособленная девелоперская организация, не входящая в состав группы организаций (девелопер «западного» типа):

а) полностью независимая;

б) зависящая (не явным образом) от каких-либо структур.

3 - обособленная девелоперская организация в составе юридически оформленной группы организаций (горизонтально интегрированный холдинг):

а) в составе группы профильных компаний (недвижимость и операции с ней – основной бизнес материнских структур);

б) в составе группы не профильных компаний (недвижимость и операции с ней –не основной бизнес материнских структур).

по объему 1 - принятие на себя выполнения минимального количества самостоятельно функций, относящихся к компетенции девелопера, остальные исполняемых задачи решаются через квалифицированных подрядчиков.

функций 2 - сосредоточение на уровне организации или холдинга исполнения максимального круга задач.

по реализуемым 1 - девелопер-собственник (максимальный срок участия в этапам девелопмента развитии объекта недвижимости);

2 - профессиональный девелопер (участвует в строительной фазе развития объекта недвижимости);

3 - специализированный девелопер (выполняет ограниченный круг задач при развитии объекта недвижимости);

4 - девелопер-спекулянт (минимальный срок участия).

по объему 1 - малые (начинающие независимые, специализированные);

осваиваемых 2 - средние (профессиональные, начинающие зависимые);

инвестиций 3 - крупные (интегрированные в холдинги девелоперы).

по формам создания 1 – революционная стратегия;

организации 2 – эволюционная стратегия.

технологии, подбор и расстановка персонала, информационная система управления организацией, технические средства управления, управленческие решения. Проектируются взаимосвязи этих компонентов целостной системы между собой внутри системы, а также с внешней средой. Решение данной задачи предлагается выполнить с помощью разработанного алгоритма, приведенного на рис. 2.

Анализ основных функций и задач позволяет выделить путем группировки основные укрупненные блоки базовой деятельности девелоперской организации, обобщенные в составе рис.3. Данные блоки создают основу структуры любого девелопера.

Проведенный анализ практической деятельности девелоперских организаций, а также существующий теоретический материал, позволяет обобщить основные типы организационных структур управления, которые по общим принципам построения без учета специфичных деталей являются характерными для применения в девелоперских организациях, обеспечивая достижение стоящих перед ними целей. К ним относятся:

линейно-функциональные структуры;

матричные структуры;

дивизиональные структуры.

Структуры первого типа больше подходят небольшим организациям, как правило, ориентированным на один проект. В такой ситуации наиболее целесообразным является работа полностью самодостаточной команды специалистов, объединенных в рамках одной организации по линейно функциональному принципу, обеспечивающих реализацию проекта по всем направлениям.

Матричные структуры являются проектно-ориентированными. В такой структуре управление проектом как бы пересекается с обычной функциональной иерархией. Применение подобных структур рекомендуется в рамках организации, занятой реализацией нескольких проектов.

В дивизиональных структурах, которые являются приемлемыми для крупных организаций, проектные команды создаются как полностью самодостаточные структуры, объединенные под общим руководством главного центра, реализующего, как правило, стратегические задачи.

Проведенный анализ позволил выявить влияние ряда факторов и критериев на выбор той или иной организационной структуры управления девелоперской организации, к ним можно отнести следующие:

имеющиеся активы будущей девелоперской организации;

объем осваиваемых инвестиций;

количество проектов и стадия их реализации;

степень обособленности девелопера;

форма создания девелопера (эволюционная или революционная);

пути вхождения в девелопмент;

реализуемые этапы девелопмента;

права девелопера на будущий объект;

организационные формы соединения участников девелопмента.

1) Создание новой девелоперской организации Определение главной цели и создание девелоперской организации Принятие и оформление решения о начале девелоперской деятельности, регистрация нового юридического лица Проведение бизнес-планирования начального этапа деятельности, определение целей деятельности, привлечение важных бизнес-фигурантов 2) Определение базовых функций и задач для каждой из основных подсистем внутренней среды девелоперской организации Определение всех функций, которые должны исполняться для осуществления основных и вспомогательных видов деятельности Определение и группировка элементных функций в укрупненные блоки, объединяющие близкие по функциональному назначению обязанности Определение качественного и количественного состава должностей путем определения для сгруппированных по блокам близких функций необходимого количества трудовых ресурсов с соответствующей квалификацией Разработка должностных инструкции к каждой должности работников 3) Выбор типа организационной структуры управления в зависимости от исходных условий и параметров будущей организации 4) Проектирование организационной структуры девелоперской организации на основе выделенных базовых функций и задач Распределение функций по уровням управления с определением внутреннего состава подразделений через группировку должностей с близкой квалификацией определение вертикальных и горизонтальных связей управленческой подчиненности между подразделениями и отдельными специалистами с получением окончательной схемы организационной структуры 5) Построение эффективной информационной системы Подбор и установка необходимых аппаратных и программных средств, обеспечение стабильного телекоммуникационного пространства Организация корпоративной электронной базы данных Разработка процедуры архивирования документации на бумажных носителях, а также порядок регистрации ее внешнего по отношению к организации движения в качестве входящей и исходящей.

Разработка процедуры подготовки и согласования важной документации и управленческих решений в процессе деятельности организации.

6) Определение управленческих технологий, методов принятия решений 7) Выбор технических средств обработки информации и связи Рис. 2. Алгоритм построения системы управления во вновь создаваемой девелоперской организации.

В ходе проектирования предложен один из вариантов базовой организационной структуры девелоперской организации (рис.3). Она выполнена по принципу сильной матричной структуры, где руководитель проекта наделяется максимальными полномочиями, что позволяет сохранять достаточную ориентированность деятельности всех сотрудников организации на реализацию проекта.

Общее руководство Генеральный директор Маркетин- Производственная деятельность Юриди Финансовое говая ческое (управление девелоперскими проектами) сопровождение сопровож деятельность Руководитель проекта дение Финансовый Марке директор толог Юрис Специалист Менеджер консульт по согласо- по строи ваниям тельству Бухгалтерский Административно учет Планово- хозяйственная Менеджер по Менеджер договорная Главный деятельность работе с по деятельность бухгалтер Админи проектными инженерным Офис Экономист стратор организа- коммуни менеджер -сметчик Бухгалтер проекта циями кациям Рис.3. Предлагаемый вариант организационной структуры начинающей свою деятельность девелоперской организации.

В диссертации предложен вариант построения эффективной информационной подсистемы управления девелоперской организации, разработан и рекомендован вариант автоматизации делопроизводственной деятельности, позволяющий проводить полноценный учет и систематизацию информации и документов, в том числе в электронном виде.

В главе 4 при помощи построения оптимизационной модели проведена сравнительная оценка эффективности предлагаемой разработанной системы управления девелоперской организации с традиционными системами управления в инвестиционно-строительных компаниях, выполняющих управление инвестиционно-строительными проектами на основе выделения в структуре отделов капитального строительства, на примере управления ЗАО «СУ-155», работающего на московском рынке недвижимости.

Многие свойства той или иной системы управления, влияющие определенным образом на ее эффективность, зачастую невозможно свести к простому стоимостному выражению. Соответственно, невозможно установить прямую связь между экономической эффективностью реализуемых девелоперских проектов и эффективностью функционирования системы управления. При этом необходимо учесть, что по своей специфике девелоперские проекты приносят доходность лишь на определенной, часто не продолжительной стадии реализации. Тем не менее, система управления должна действовать эффективно на всем протяжении реализации проекта, в том числе и на длительных бездоходных периодах реализации проектов.

Для проведения оценки эффективности в работе разработан конкретный алгоритм действий проведения сравнительной оценки эффективности предлагаемых в работе решений по построению системы управления девелоперской организации с определением основных формул для расчета.

Данный алгоритм представлен на рис 4. Получаемые в ходе проводимого в соответствии с предложенным алгоритмом расчета значения показателей не являются абсолютными величинами, но могут быть вполне пригодными для сравнительной оценки эффективности сложно оцениваемых объектов.

Выбор альтернативной системы управления для проведения оценки эффективности Определение набора показателей (а1;

а2;

… аn) Установление порядка определения значения каждого показателя в баллах путем экспертной оценки Определение системы ранжирования показателей (количество рангов: 1, 2,…, j ) Определение эталонных значений каждого показателя (а1эт;

а2эт;

… аnэт) Проведение нормализации значения каждого показателя по формуле:

Аi = аi / аiэт. (1) Определение весомости каждого показателя на основе присвоенного ранга по формуле:

ki = j / 2j-1. (2) Расчет совокупного (интегрального) показателя эффективности по каждой альтернативной системе управления по формуле:

i=n i=n Э С.У. = ki * Ai / ki. (3) i=1 i= Сравнение полученных совокупных показателей эффективности и выбор оптимальной системы управления Рис. 4. Алгоритм сравнительной оценки эффективности предлагаемой системы управления с традиционными системами управления Для проведения экспериментальной сравнительной оценки эффективности, выполненной в работе, произведен отбор групп показателей, характеризующих эффективность деятельности организации, и в том числе эффективность функционирования ее системы управления. В состав отобранных групп показателей вошли следующие показатели:

показатели, характеризующие специфические свойства, присущие организационным системам управления, как объектам;

показатели функционирования производственной подсистемы организации (управление инвестиционно-строительными проектами);

показатели функционирования финансовой подсистемы организации;

показатели функционирования коммерческой подсистемы;

показатели функционирования коммуникационной подсистемы;

показатели функционирования маркетинговой подсистемы;

показатели функционирования информационного пространства;

показатели и характеристики реализуемых проектов;

показатели, характеризующие стратегические задачи развития организации.

Экспериментальная сравнительная оценка произведена при помощи метода экспертной оценки. После проведения ранжирования показателей по значимости каждый из отобранных показателей оценен экспертным путем по пятибалльной шкале для каждой из альтернативных систем управления, при этом дано обоснование выбора в пользу той или иной оценки для каждого показателя соответствующей системы. Эталонным в данном случае для каждого показателя принимается максимальное значение в пять баллов. На основе полученных результатов ранжирования и экспертной оценки установлено, что эффективность функционирования по предлагаемой в работе системе управления во вновь создаваемой девелоперской организации по сравнению с традиционной системой управления составила около 15%.

Выводы и рекомендации По результатам проведенного исследования сделаны следующие выводы и рекомендации:

1. Дополнительно подтверждено, что управление является одним из ключевых понятий в деятельности предприятий и организаций, осуществляющих деятельность на различных рынках продукции и услуг.

Успешное функционирование организации не возможно без применения эффективных систем управления осуществляемой деятельностью. Еще более важным элементом эффективная система управления становится при осуществлении сложного вида деятельности, которым является девелопмент, используемый для реализации многостадийных интегрированных проектов.

2. Выявлено, что появившиеся в современных условиях девелоперские организации становятся связующим звеном по объединению существующих отдельных технологий и интеллектуального потенциала в рамках реализации конкретных проектов, выходящих за границы отдельных организаций. В данном случае организация выступает лишь организатором и координатором отдельных участников деятельности по реализации высококачественных проектов строительства объектов недвижимости.

3. С учетом требований рыночной экономики в изменяющихся условиях бурного развития технологий, расширения различных видов продукции и услуг девелоперские организации вынуждены переходить от традиционных организационных форм построения деятельности в строительстве, к новым интегрированным организационным формам объединения участников инвестиционно-строительного деятельности, максимально нацеленных на качественную реализацию проектов строительства с организацией всей деятельности по системе «под ключ».

4. Составлена и рекомендована для использования классификация девелоперской деятельности, разработанная на основе анализа и обобщения существующей информации о девелопменте. Выделены и обобщены общеизвестные классификационные признаки и виды девелопмента, а также в процессе анализа разработаны новые виды классов: по реализуемым этапам девелопмента и по формам создания девелоперской организации.

5. Разработана и предложена методика построения системы управления в девелоперской организации, включая общий алгоритм построения системы управления девелоперской организации. Проектирование системы управления рекомендуется осуществлять с учетом системного подхода к разработке проектов систем управления всех уровней иерархии, что позволяет комплексно подойти к решению данного вопроса, а также с учетом специфики инвестиционно-строительной деятельности и характеристик реализуемых проектов.

6. При построении системы управления начинающей девелоперской организации выделен состав базовых видов деятельности, а также состав элементных функций, подлежащих выполнению в рамках каждого вида деятельности. Выделение базовых видов деятельности и основных функций позволяет определить необходимый минимальный штатный состав начинающей девелоперской организации. При построении системы управления девелоперской организацией необходимо уделять важное внимание принципам и методам построения структур управления, выбору их типов и видов, изучению тенденций изменения и оценкам соответствия задачам организаций.

7. Обоснован набор показателей, с помощью которых можно оценить правильный выбор в пользу той или иной организационной структуры управления девелоперской организации. В зависимости от исходных условий и отобранных показателей будущей деятельности организации выбор рекомендуется делать в пользу различных структур управления: линейно функциональных, матричных или дивизиональных.

8. В качестве наиболее эффективной структуры для начинающих девелоперских организаций обоснована организационная структура, построенная по традиционному линейно-функциональному принципу или матричному принципу. Окончательный выбор в пользу той или иной структуры необходимо делать на основе анализа будущих условий функционирования организации с учетом преимуществ и недостатков, присущих каждой из структур. Структура вновь создаваемой девелоперской организации является каркасом будущей управленческой системы развивающегося девелопера.

9. Разработан порядок построения и определены основные элементы информационной системы управления девелоперской организации. В настоящее время при бурном развитии информационных технологий является важным построение информационной системы, способной своевременно и в необходимом объеме снабжать информацией уровень управления девелоперской организации и позволяющей оперативно принимать необходимые управленческие решения.

10. Разработана и предлагается для использования методика оценки эффективности разработанной системы управления начинающей (базовой) девелоперской организации в сравнении с традиционными системами управления в организациях, занятых реализацией инвестиционно строительных проектов. В основу методики положен метод сравнения с использованием индексного подхода при оценке сравниваемых показателей.

В работе разработан алгоритм по использованию данной модели с рекомендациями по отбору исходных данных при проведении оптимизационного моделирования. С использованием данной методики в работе выполнен экспериментальный расчет эффективности системы управления начинающей девелоперской организации в сравнении с традиционной системой управления. Определено, что эффективность функционирования предлагаемой системы управления для девелоперской организации, максимально ориентированной на проект и работающей на современных рыночных принципах организации деятельности, примерно на 15% выше, чем эффективность функционирования традиционных систем управления, применяемых в большинстве своем в инвестиционно строительных организациях.

Основные выводы и положения диссертации нашли отражение в следующих публикациях 1. Стогов К.М. Девелопмент на современном этапе развития инвестиционно-строительного комплекса в России. Реформы в России и проблемы управления – 2006: Материалы 21-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов. Вып. 2 / ГУУ. – М., 2006, 0,3 п.л.

2. Стогов К.М. Развитие девелопмента в России. Актуальные проблемы управления – 2006: Материалы международной научно-практической конференции: Вып. 6 / ГУУ. – М., 2006, 0,3 п.л.

3. Стогов К.М. (статья) Состояние и развитие классификации девело перского бизнеса. – М.: Вестник университета ГУУ, 2007, № 6 (32), 0,2 п.л.

4. Стогов К.М. (статья) Оценка эффективности девелоперских проектов.

– М.: Вестник университета ГУУ, 2007, № 7 (33), 0,2 п.л.



 

Похожие работы:





 
2013 www.netess.ru - «Бесплатная библиотека авторефератов кандидатских и докторских диссертаций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.