авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ  БИБЛИОТЕКА

АВТОРЕФЕРАТЫ КАНДИДАТСКИХ, ДОКТОРСКИХ ДИССЕРТАЦИЙ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ

Развитие региональной системы управления государственной недвижимостью на основе арендных отношений (по материалам ставропольского края)

На правах рукописи

ЧЕРНОУСОВА ЕЛЕНА ВАСИЛЬЕВНА

РАЗВИТИЕ РЕГИОНАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

НА ОСНОВЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

(по материалам Ставропольского края)

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством:

региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ставрополь 2006 2

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Северо-Кавказский государственный технический университет»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Парахина Валентина Николаевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Фиапшев Алим Борисович кандидат экономических наук, доцент Ребий Елена Юрьевна

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Кубанский государственный университет»

Защита диссертации состоится 21 декабря 2006 года в 13 часов на заседании регионального диссертационного совета ДМ 212.245.07 по экономическим наукам при ГОУ ВПО «Северо-Кавказский государственный технический университет» по адресу: 355029, г. Ставрополь, пр. Кулакова, 2.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Северо Кавказский государственный технический университет», с авторефератом – на сайте университета: www.ncstu.ru.

Автореферат разослан «» ноября 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент Н.К. Васильева

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Развитая рыночная экономика базируется на достаточно отлаженной системе взаимодействия многообразных форм собственности. Величина государственного сектора в каждой стране различна и определяется исторически сложившимися условиями, современной стадией развития, местом в мирохозяйственных связях, конкурентоспособностью экономики, социально-экономическими, культурными и другими особенностями. Границы государственной собственности постоянно изменяются и зависят от возникающих современных задач. Управление собственностью государства - одна из наиболее сложных и малоразработанных проблем в экономической науке, которая, тем не менее, лежит в основе государственного регулирования экономики всех развитых стран.

Значительную часть государственной собственности составляет недвижимость, управление которой является относительно новым для России видом деятельности. Положение на рынке недвижимости характеризует степень совершенства национальной экономики и является одним из основных факторов развития других сфер народного хозяйства. Вопросы формирования системы рационального управления и распоряжения государственной недвижимостью в качестве экономического объекта являются приоритетными еще и потому, что сдача в аренду нежилых зданий и помещений носит преимущественно коммерческий характер и положительно отражается на наполняемости бюджета. С учетом данных обстоятельств поиск новых подходов к управлению государственной недвижимостью представляет собой актуальную задачу, а комплексное развитие механизмов управления ею является крупномасштабной народнохозяйственной проблемой.

Степень разработанности проблемы. Исследованию вопросов управления недвижимостью посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых, специалистов, таких как С.И. Абрамов, С.Г Беляев, А.Д. Берлин, В. Гибсон, В.А. Горемыкин, И.Г. Грабовый, С.В. Грибовский, В.В. Григорьев, С.П. Гришаев, Р. Гровер, В.А. Захаров, А.Е. Зубарев, М.Б.

Кислюк, Г.В. Кириллова, М.В. Климович, В.И. Кошкин, Н. Кросби, А.Б.

Крутик, О.Л. Крымина, С.Н. Максимов, А.Д. Некипелов, Н. Ордуэй, Е.С.

Озеров, Ю.В. Погибелев, П.Д. Половинкин, М.М. Прусак, В.И. Ресин, М.

Рутгайзер, Э.Н. Рудык, А.В. Савченко, А.М. Смолкин, М.М. Соловьев, Е.И.

Тарасевич, Д. Фридман, П. Чемпнес, Р.И. Чернева и другие.

Процесс рыночных преобразований в России требует формирования новых методических подходов к организации эффективной системы управления государственной недвижимостью, использованию современных альтернативных форм и методов ее функционирования. Важный вклад в развитие исследуемой проблемы вносят работы, выполненные В.Я.

Мищенко, Р.Ю. Мясищевым, Ю.В. Мясищевым, А.И. Полянским, С.Е.

Багровым, А.В. Лурье, М.Г. Пискуновой, И.Л. Рафалович, Е.В. Рысс, О. Слугиным, Н.В. Хвалевой, А.В. Шагал, Б.М. Штульберг и другими.

Высоко оценивая результаты, полученные в работах вышеназванных ученых, нужно признать, что остается еще немало аспектов, требующих более углубленного анализа, внесения уточнений и доработки, прежде всего, в вопросах совершенствования форм и методов управления объектами недвижимости с использованием арендных отношений. Сложность, многоплановость и недостаточная разработанность проблем управления государственной недвижимостью предопределили выбор темы, постановку целей, задач и содержание диссертационного исследования.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика, п. 5.8 - «Региональные особенности трансформации отношений собственности, их влияние на структуру и эффективность функционирования и развития региональных экономических систем» паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки).



Цели и задачи исследования. Целью настоящей работы является научное обоснование мер по развитию и совершенствованию системы управления государственной недвижимостью, как необходимого условия стабильного функционирования региональной экономики и повышения инвестиционной привлекательности региона.

Для реализации поставленной цели потребовалось решить следующие задачи:

исследовать теоретические основы построения системы и современные подходы к вопросам управления государственной собственностью, раскрыть особенности процесса управления объектами недвижимости государственной формы собственности;

предложить систему показателей для оценки эффективности использования государственной недвижимости, на основе которой осуществить анализ управления объектами недвижимости и использования арендных отношений на территории Ставропольского края;

определить цели управления государственной недвижимостью, расположенной на территории края, выявить наиболее острые проблемы в существующей системе и разработать практические рекомендации по реализации механизмов эффективного управления недвижимостью государственного собственника на каждом из этапов управленческого цикла;

определить основные направления комплексного развития существующей системы управления государственной недвижимостью на основе арендных отношений;

разработать концептуальные основы эффективного управления недвижимостью, расположенной на территории Ставропольского края, предложить меры по совершенствованию механизма аренды недвижимых объектов государственной собственности.

Предметом исследования служит состояние и изменение организационно-экономических механизмов управления государственными объектами на основе арендных отношений в условиях рыночной трансформации национальной и региональной экономики.

Объектом исследования является система управления недвижимостью государственного собственника в регионе.

Теоретическую и методологическую базу диссертации составили концепции и разработки ведущих российских, зарубежных ученых экономистов и специалистов, внесших значительный вклад в теорию и практику управления объектами недвижимости, законодательные, директивные и нормативные акты по вопросам правового обеспечения и экономического использования объектов недвижимости.

Обоснование теоретических положений и аргументация выводов осуществлялись на основе системного использования комплекса общенаучных, конкретных и специальных методов исследований, среди которых: диалектический, исторический, логический, аналитический, социологический, графический, расчетно-конструктивный, экономико статистический, экспертный, сравнительный методы с их многообразными способами и приемами.

Информационно-эмпирической базой обеспечения достоверности выводов и предложений послужили статистические, плановые и отчетные данные представительных и исполнительных органов власти, материалы научно-практических конференций и совещаний, информация из периодической печати и специализированных научных изданий, результаты исследований, выполненных различными авторами и институтами по проблемам совершенствования управления недвижимостью, результаты наблюдений и социологических исследований автора.

Рабочая гипотеза диссертационной работы состоит в обосновании необходимости использования разнообразных управленческо распорядительных решений, применяемых по отношению к объектам государственной недвижимости региона для повышения доходности имущества государства и совершенствования процесса управления, который, согласно научной позиции автора, должен быть представлен в виде цикла.

При этом развитие региональной системы управления недвижимостью на основе арендных отношений наиболее целесообразно осуществлять путем разработки концептуальных основ управления недвижимостью, изменения порядка расчета арендной платы и создания системы передачи в управление неэффективно используемого государственного имущества.

Положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Предложены новые подходы к развитию комплекса механизмов эффективного управления недвижимостью государственного собственника в условиях дефицита финансовых ресурсов, включающие делегирование специализированным профессиональным организациям функций, связанных с анализом рынка недвижимости, мониторингом качества управления, разработкой программ максимально эффективного использования объектов государственной недвижимости, совершенствование методики расчета арендной платы, расширение спектра управленческих решений, принимаемых в отношении государственной недвижимости, предложение классификации объектов, разработку проекта концепции управления недвижимостью региона и др.





2. Доказано, что в настоящее время регулирование арендных отношений является одним из способов эффективного управления и распоряжения недвижимыми объектами государственной собственности, поскольку при этом основные фонды сохраняют свою функцию, обеспечивается их работоспособность, за счет арендаторов компенсируется часть расходов, кроме того, это существенный доходный источник бюджета.

3. Установлено, что современный рынок аренды находится на начальной стадии своего формирования. Предложено разделить его на три крупных сегмента: рынок аренды государственной недвижимости, теневой рынок аренды и свободный рынок коммерческой недвижимости, что позволит провести более углубленный анализ, исследовать существующие проблемы, выявить особенности интересующего сегмента и предложить актуальные меры совершенствования управления региональной недвижимостью на основе арендных отношений.

4. Выявлены следующие наиболее острые проблемы развития системы управления государственной недвижимостью в регионах:

неподготовленность собственника к альтернативным вариантам управления объектами недвижимости, постепенное снижение темпов роста доходов бюджета от использования государственной недвижимости, незавершенность и противоречивость нормативно-правовой базы управления государственной недвижимостью, отсутствие полной и достоверной информации о масштабах, структуре, состоянии и использовании государственного недвижимого имущества и др.

Научная новизна исследования заключается в выделении основных этапов процесса управления государственной недвижимостью региона, уточнении сущности и понятий системы управления недвижимостью, определении тенденций и экономико-организационных основ ее развития на основе арендных отношений.

Элементами научного вклада являются следующие результаты исследования:

определена сущность механизма управления недвижимостью государственного собственника, который представляет собой спланированный, организованный и контролируемый комплекс мероприятий, направленный на достижение намеченных целей по эффективному использованию и развитию государственной недвижимости, реализуемый во взаимодействии с внешней средой, рынком недвижимости, другими собственниками;

установлены этапы процесса управления объектами недвижимости государственного собственника, включающие:

формулирование целей и задач управления, проведение сплошной инвентаризации, оценку рыночной стоимости объектов государственной недвижимости, анализ, оценку и выбор различных вариантов их использования, планирование, организацию, мотивацию исполнителей, а также контроль проведения мероприятий и мониторинг эффективности, регулирование процесса управления;

разработан концептуальный подход к управлению государственной недвижимостью, обеспечивающий согласованность в использовании механизмов рыночного и государственного регулирования, который позволит разработать и провести в жизнь на территории региона единую государственную политику, дающую возможность активно вовлекать в хозяйственный оборот недвижимое имущество всех форм собственности, обеспечить стабильное поступление платежей от использования государственной недвижимости;

обоснована целесообразность передачи неэффективно используемого государственного имущества в управление независимым сервейинговым агентствам для развития системы управления государственной собственностью, сформированы структура, цели и принципы их функционирования;

сформулированы предложения по совершенствованию методики расчета и порядка взимания арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности Ставропольского края, включая: замену коэффициента типа деятельности арендатора на два более конкретных - типа организации и цели использования арендуемых помещений, введение коэффициента, учитывающего престижность района, конкретизацию коэффициента удобства коммерческого использования и др.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в разработке конкретных рекомендаций по совершенствованию управления объектами государственной недвижимости на основе арендных отношений, а также распространения концептуальных предложений на рынок коммерческих объектов с целью развития системы управления недвижимостью в целом.

Материалы диссертационного исследования могут найти широкое применение в учебном процессе системы высшего профессионального образования и повышения квалификации по государственному и муниципальному управлению и управлению недвижимостью.

Непосредственное практическое значение имеют представленные в диссертации основные направления развития системы управления государственной недвижимостью в Ставропольском крае, а именно проект концепции по управлению недвижимостью, рекомендации по созданию и использованию сервейингового агентства, совершенствование порядка определения величины арендной платы за пользование государственной недвижимостью Ставропольского края (Справка о внедрении результатов диссертационной работы от 17.01.2006 №99/03, выданная Министерством имущественных отношений Ставропольского края).

Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения настоящего исследования и его результаты на различных этапах работы представлялись, обсуждались и получили положительную оценку на научно-технической конференции по результатам работы XXXIII профессорско-преподавательского состава, аспирантов и студентов СевКавГТУ за 2003 год (г. Ставрополь, 2004 г.), на VIII региональной конференции наука Северо-Кавказскому региону»

«Вузовская – (г.

Ставрополь, 2004 г.), на V межрегиональной научной конференции «Студенческая наука – экономике России» (г. Ставрополь, 2005 г.), на XXXV научно-технической конференции по результатам работы профессорско преподавательского состава, аспирантов и студентов СевКавГТУ за 2005 год (г. Ставрополь, 2006 г.).

Основные результаты исследования использованы Министерством имущественных отношений Ставропольского края в целях совершенствования управления государственной недвижимостью в крае.

Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 6 научных работ (из них – 1 в центральной печати перечня ВАК) общим объемом 9,03 п.л.

Объем, структура и содержание работы. Диссертация общим объемом 199 страниц состоит из введения, трех глав, девяти параграфов, заключения, списка использованных источников (186 наименований), содержит 15 таблиц, 16 рисунков, 9 приложений.

Во введении обоснованы актуальность темы диссертационного исследования, определены ее цель и основные задачи, изложены защищаемые положения, определены объект, предмет, база и методы исследования, раскрыты научная новизна работы, теоретическое и практическое значение результатов работы, их апробация.

В первой главе «Теоретические основы управления государственной недвижимостью» рассматриваются основы построения системы управления государственной собственностью, цели, принципы и органы управления собственностью государства;

раскрыты сущность, функции и особенности управления государственной недвижимостью;

освещено использование арендных отношений в управлении недвижимостью, включая историю их формирования в России, принципы эффективного развития;

определены показатели для анализа управления государственной недвижимостью.

Во второй главе управления государственной «Анализ недвижимостью (на примере Ставропольского края)» рассмотрена система органов управления государственной недвижимостью, расположенной на территории Ставропольского края, проанализированы основные нормативно правовые акты по исследуемой проблеме, проведен анализ количественных показателей эффективности существующей системы управления государственной недвижимостью региона, а также уровня использования арендных отношений, основных организационно-экономических механизмов в управлении недвижимостью.

В третьей главе «Развитие системы управления государственной недвижимостью» обобщены причины и выявлены проблемы, сдерживающие развитие системы управления недвижимыми объектами государственной собственности, сформированы концептуальные подходы и разработаны практические рекомендации по ее совершенствованию в Ставропольском крае на каждом из этапов цикла управления, предложено использование сервейингового управления и совершенствование методики расчета арендной платы.

В заключении обобщены основные результаты диссертационного исследования, сформулированы выводы и предложения, реализация которых повлияет на увеличение поступления средств от аренды государственного недвижимого имущества, что будет способствовать развитию системы управления государственной недвижимостью Ставропольского края.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Государственная собственность представляет собой сложнейшую, комплексную, иерархическую систему отношений, структурируемую по множеству признаков. Одна из главных особенностей управления государственной собственностью - абсолютный масштаб обобществления, затрудняющий реализацию оперативных управляющих воздействий собственника. Поэтому при управлении государственной собственностью наиболее типичным является передача отдельных ее объектов конкретным лицам, что позволяет локализовать управляющие воздействия на них.

Генеральная цель управления, применительно к государственной собственности, представляется в виде обеспечения сохранности, развития, эффективного функционирования и использования всей совокупности объектов в общенациональных интересах.

Понятие «система управления государственной собственностью» в России возникло в ходе реформирования форм и отношений собственности в конце девяностых годов прошлого века, включая в себя механизм управления (цели, принципы, методы), структуру (функции и органы управления), процессы управления объектами недвижимости и подсистемы обеспечения (учет, оценка, контроль общей эффективности и другие).

В общей классификации объектов управления государственной собственностью важное место занимает недвижимость. В состав недвижимого государственного имущества входят административные здания, сооружения и нежилые помещения, относящиеся к государственной собственности. Логично, что любая недвижимость в реальной действитель ности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в некоторых случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от ситуаций, целей и стадий анализа.

Под управлением недвижимостью государственного собственника нами понимается спланированный, организованный и контролируемый комплекс мероприятий, направленный на решение поставленных целей по эффективному использованию, развитию государственной недвижимости, реализуемый во взаимодействии с внешней средой, рынком недвижимости, другими собственниками. Полагаем, что процесс управления государственной недвижимостью наиболее целесообразно представить в виде цикла управления, учитывающего специфику управляемых объектов (рисунок 1).

Данная схема процесса управления государственной недвижимостью является наиболее приемлемым способом реализации всех функций государства по пополнению доходной части бюджета. Грамотное и четкое исполнение выделенных этапов для всех видов государственной собственности во многом позволит повысить эффективность ее использования.

ЦИКЛЫ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Формулирование целей, задач управления и определение основных принципов управления Проведение сплошной инвентаризации и учета объектов недвижимости государственного собственника Оценка рыночной стоимости объекта Анализ различных вариантов использования объектов государственной недвижимости и эффективности применения каждой возможности Планирование использования выбранного варианта – разработка последовательности мероприятий для его реализации Организация намеченных мероприятий и мотивация исполнителей Контроль за проведением мероприятий по управлению объектом государственной недвижимости Мониторинг эффективности управления объектами недвижимости государственного собственника Рисунок 1 – Процесс управления недвижимостью государственного собственника В системе управления государственной недвижимостью значимое место занимают аренда и субаренда. Применение различных форм аренды объектов недвижимости государственного собственника, как на федеральном, так и на региональном уровнях, обеспечивает значительную и потенциально стабильную часть доходных потоков бюджета.

Следует отметить, что аренда может являться как способом реализации отношений собственности, так и передачи имущества в срочное владение и пользование, а также формой предпринимательской деятельности.

Преимущества аренды как формы управления заключаются в стабильности получения дохода, полном контроле при необходимости специального использования отдельных государственных объектов, а также в возможности применения недвижимости в дальнейшем для развития собственной хозяйственной деятельности, когда изменятся внешние условия, и при этом денежные поступления от использования объектов распределяются в долгосрочном периоде. Особая историческая роль аренды состоит в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, а с другой – ведет к демократизации экономических отношений. Кроме того, в процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности.

В современных условиях региональная система сдачи в аренду государственных площадей включает в себя следующих основных субъектов:

государство, балансодержатели и арендаторы. Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных инструментов, важное место среди которых занимает обоснованное установление финансово-экономических и организационных условий распоряжения недвижимостью, проведение аукционных торгов и инвестиционных конкурсов, регулирование по средствам изменения договора аренды и порядка определения арендной платы.

В течение анализируемого периода (2001-2005 гг.) количество объектов государственной недвижимости, расположенной на территории Ставропольского края изменялось неравномерно. По состоянию на 1 января 2006 года в государственной собственности находилось более 23 тыс.

объектов общей площадью 12,47 млн. кв. метров, причем временно свободные площади, сдающиеся в аренду в 2005 году составили только 82, тыс. кв. метров или менее 1% от общей площади всех объектов, расположенных на территории Ставропольского края. При этом весьма настораживает наблюдаемая динамика к сокращению размеров данного показателя за пять лет (таблица 1).

Таблица 1 - Анализ данных по управлению объектами государственной недвижимости, расположенными на территории Ставропольского края за 2001-2005 гг.

Исследуемый период (гг.) Темп роста, % 2002 2003 2004 2005 Показатели 2001 2002 2003 2004 2005 / / / / / 2001 2002 2003 2004 Количество государственных предприятий и учреждений, 2415 2371 2411 2354 1258 98,2 101,7 97,6 53,4 52, расположенных на территории края, ед.

Количество объектов государственной недвижимости, 21440 22131 24131 26307 23364 105,2 109,0 109,0 88,8 109, расположенных на территории края, ед.

Общая площадь объектов государственной недвижимости, 12,03 14,66 15,86 13,88 12,47 121,8 108,2 87,5 89,9 103, расположенной на территории Ставропольского края, млн. м Временно свободные площади государственной недвижимости, 106,7 107,5 103,0 75,9 82,4 100,7 95,8 73,7 108,6 77, сдающиеся в аренду, тыс. м Количество арендаторов, состоящих в договорных 831,0 916,0 1274, 656,0 819,0 110,2 139,1 51,5 124,8 98, отношениях с Минимуществом СК, ед.

Доходы, получаемые от сдачи в аренду государственной недвижимости, расположенной на 32,8 51,5 71,6 99,6 111,5 157,0 139,0 139,1 112,0 340, территории Ставропольского края, млн. руб.

В 2001 г. от аренды площадей государственных помещений было получено доходов в сумме 32,8 млн. руб., в 2002 г. – 51,5 млн. руб., в 2003 – 71,6 млн. руб., в 2004 г. – 99,6 млн. руб., и в 2005 г. доходы от аренды государственной недвижимости, расположенной на территории Ставропольского края составили 111,52 млн. руб. (рисунок 2). Минимальная величина арендной платы за государственную недвижимость на протяжении анализируемого периода возрастала, и если в 2001 г. она составляла 480 руб.

за квадратный метр в год, то в 2005 г. соответствовала 1540 руб. Общий рост арендной платы за эти годы составил 223% или увеличился на 6789 руб.

80, 66, Доходы, получаемые от сдачи в аренду краевых площадей недвижимости, млн. руб.

45, 34, Доходы, получаемые от сдачи в 32, 30, аренду федеральной 24, недвижимости на территории 17, края, млн. руб.

10 8, 2001 2002 2003 2004 Рисунок 2 – Доходы, полученные от сдачи в аренду объектов государственной недвижимости на территории Ставропольского края на протяжении 2001-2005 гг.

В среднем за исследуемый период задание по арендным платежам в краевой бюджет выполнялось на 160%, в федеральный – на 133%. Несмотря на то, что невыполнения планов поступления средств от использования недвижимости в течение годов не наблюдались, 2001 – настораживающим фактом явилась тенденция к уменьшению процентов перевыполнения бюджетных заданий по поступлениям средств от аренды государственного имущества на 30-40% ежегодно. Логичным продолжением складывающейся динамики стало невыполнение плана в 2005 г. (80% по краевой недвижимости и 97% по федеральной (рисунок 3).

Выполнение планов поступления 244, средств от использования краевой недвижимости, % 203, 192, 143,3 137, Выполнение планов поступления 120, 111,2 средств от использования 96, федеральной недвижимости, 100 79, расположенной на территории края, % 2001 2002 2003 2004 Рисунок 3 – Выполнение бюджетных заданий федерального и регионального уровней по поступлению средств от использования государственной недвижимости, расположенной на территории Ставропольского края в динамике за 2001 – 2005 гг.

Важно также отметить, что доля неналоговых поступлений в общей сумме доходов федерального бюджета в течение 2001-2005 гг. составляла в среднем 5%. В структуре же доходов бюджета региона их доля на протяжении пяти лет не превышала 4%. Тем не менее, анализируемые показатели иллюстрируют устойчивый рост доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной собственности в структуре неналоговых поступлений. Последние увеличились на 339 млн. руб. в бюджете края, а в 2005 г. их доля составила 79,5%. Полученные данные свидетельствуют об увеличении роли доходов от сдачи в аренду государственного имущества.

Таким образом, несмотря на то, что в целом сохраняется тенденция повышения доходов, получаемых от использования недвижимости, но уже сейчас можно видеть устойчивое их сокращение как в абсолютном, так и в относительном выражении, что свидетельствует о недостаточной эффективности существующей системы управления недвижимыми объектами государственного имущества, расположенного на территории Ставропольского края. Этот факт является одним из оснований для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом региона.

Учитывая сложность, неоднозначность значений показателей и недостаточную разработанность проблемы, объективно необходимым становится проведение диагностики и анализа конкретных недостатков в существующей системе управления, а также разработка действенных способов совершенствования региональной системы управления государственной недвижимостью.

По результатам социологического исследования, проведенного нами в Министерстве имущественных отношений Ставропольского края и Территориальном управлении Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ставропольскому краю, в числе основных были выявлены следующие наиболее острые проблемы развития региональной системы управления государственной недвижимостью:

отсутствие консолидации действий органов власти различных 1) уровней, общественных объединений профессионалов в области управления недвижимостью и других участников рынка;

неподготовленность собственника к альтернативным вариантам 2) управления и ограниченный набор управленческих решений, используемый органами государственной власти по отношению к объектам недвижимости;

постепенное снижение темпов роста доходов бюджета от 3) использования государственной недвижимости;

незавершенность и противоречивость нормативно-правовой базы 4) управления государственной недвижимостью;

отсутствие полной и достоверной информации о масштабах, 5) структуре, состоянии и использовании государственного недвижимого имущества и др.

К причинам негативных явлений были отнесены как внешние, так и внутренние недостатки системы. В настоящий момент проблема развития системы управления объектами государственной недвижимости, расположенной на территории Ставропольского края является весьма острой, и пока существующие модели управления этими объектами не способствуют повышению доходности от их использования.

В рамках исследования были уточнены цели развития системы управления государственной недвижимостью края, основными из которых стали: эффективное управление недвижимостью, обеспечение выполнения основной деятельности собственника и максимально возможное повышение доходности объектов. В настоящее время фактически государственная недвижимость, расположенная на территории региона недостаточно вовлечена в рыночный оборот, и государство получает от нее пока незначительные доходы.

Согласно поставленным целям, диагностированным проблемам и недостаткам в существующей системе управления государственной недвижимостью края, были предложены способы повышения доходности недвижимости. Наиболее оптимальным представляется выделение трех основных направлений совершенствования управления исследуемыми объектами.

Во-первых, для проведения на территории края единой государственной политики в области государственного учета и управления недвижимостью, активного вовлечения в хозяйственный оборот недвижимого имущества всех форм собственности, установления реальных и стабильных поступлений платежей от использования недвижимости в бюджеты всех уровней, повышения инвестиционной привлекательности края в рамках проведенного исследования разработан проект концепции управления недвижимостью Ставропольского края. В нем диагностируется современное состояние системы управления недвижимостью, описываются наиболее актуальные проблемы развития, анализируются причины сложившейся ситуации, определяются цели, задачи, принципы и основные подходы эффективного управления объектами, рассматривается роль государства в развитии регионального рынка недвижимости, приводится развернутая классификация государственного недвижимого имущества и эффективное ее применение с учетом особенностей управления объектами различного предназначения, подробно освещаются условия передачи объектов недвижимости в аренду и в управление, рассматриваются приоритетные направления развития подсистем управления государственной недвижимостью, включая планирование и организацию процесса, учет и механизмы инвентаризации, информационно-аналитическое и правовое обеспечение, подготовку кадров и регулирование деятельности профессиональных участников рынка недвижимости, а также предлагаются основные мероприятия для поэтапной реализации концепции.

Во-вторых, для повышения эффективности управления недвижимостью государственного собственника целесообразно создать систему передачи неэффективно используемого имущества в управление независимым сервейинговым агентствам. Представляется, что такое новое профессиональное, комплексное, системное управление объектами государственной недвижимости имеет большие перспективы развития на территории Ставропольского края.

В процессе управления государственными объектами на основе сервейинга будет происходить четкое разграничение функций собственника и управляющего, проработка технических и пространственно территориальных аспектов развития недвижимости с учетом ярко выраженной управленческой целевой ориентацией, что имеет важнейшее значение для эффективного использования государственной недвижимости.

Проведение различного рода мониторинга и анализа тесно связано с выработкой практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами государственной недвижимости, по их взаимосвязи в единый управленческий портфель, по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества, расположенных на территории края. К преимуществам сервейингового управления по отношению к государственной собственности можно отнести и выполнение таких задач как получение стабильного гарантированного дохода от вверенных в управление площадей, развитие малого и среднего предпринимательства. Предлагаемый подход позволит определить иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи, а также учитывать специфические особенности управления каждым объектом недвижимости.

Третьим актуальным направлением развития системы управления государственной недвижимостью, расположенной на территории Ставропольского края является совершенствование порядка расчета годовой арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности региона зданиями, строениями, сооружениями, помещениями и частью помещений.

Предлагается заменить коэффициент типа деятельности арендатора на два близких по смыслу, но более конкретных коэффициента – типа организации и цели использования арендуемых помещений, ввести коэффициент престижности района, состоящий из суммы коэффициентов покупательского потока и удобства коммерческого использования, произвести корректировку коэффициента качества нежилого помещения, где заменить коэффициент удобства коммерческого использования (который полностью дублирует коэффициент территориальной зоны), коэффициентом использования площадей общего пользования. Для наглядности представим графически результаты расчета возможных доходов, полученных при применении предлагаемой методики в сравнении с существующим порядком определения годовой арендной платы (рисунок 4).

Доходы, возможные при 324, применении предлагаемого порядка расчета арендной платы, млн. руб.

297, 357, 200 Доходы, полученные от аренды 259, площадей государственной 178,1 недвижимости, млн. руб.

219, 126, 71, 51, 32, 2001 2002 2003 2004 Рисунок 4 – Доходы, полученные при применении существующего и предлагаемого порядка расчета годовой арендной платы за государственную недвижимость Предложенные в диссертационной работе практические рекомендации направлены на выполнение основной деятельности собственника, повлияют на увеличение поступления средств от аренды государственного недвижимого имущества Ставропольского края в бюджет, будут способствовать упрощению процедуры сдачи в аренду площадей и приближению арендных ставок на государственную недвижимость к рыночным, расширят круг управленческо-распорядительных решений, применяемых по отношению к государственным объектам, облегчат контроль за целевым использованием площадей государственной недвижимости, способствуют сохранению капитала и защите специальных объектов, что в целом обеспечит развитие системы управления государственной недвижимостью региона на основе арендных отношений.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих научных работах:

Черноусова Е.В. Арендные отношения в управлении 1.

государственной недвижимостью Ставропольского края // Материалы научно-технической конференции по результатам работы XXXIII профессорско-преподавательского состава, аспирантов и студентов СевКавГТУ за 2003 год. Том второй. Общественные науки. Экономика. – Ставрополь: СевКавГТУ, 2004. – 0,10 п.л.

2. Черноусова Е.В. Совершенствование управления государственной недвижимостью на основе арендных отношений материалам (по Ставропольского края). – Ставрополь: ООП ГУ - Ставропольский ЦНТИ, 2004. – 8,13 п.л.

Черноусова Е.В. Система управления государственной 3.

недвижимостью: понятие и основы построения // Материалы VIII региональной конференции наука Северо-Кавказскому «Вузовская – региону». Том третий. Экономика. Ставрополь: СевКавГТУ, 2004. – 0,10 п.л Черноусова Е.В. Сервейинг новая система управления 4. – государственной недвижимостью // Материалы V межрегиональной научной конференции «Студенческая наука – экономике России». – Ставрополь:

СевКавГТУ, 2005. – 0,20 п.л.

5. Черноусова Е.В. Исследование проблем в сфере управления государственной недвижимостью Ставропольского края // Материалы XXXV научно-технической конференции по результатам работы профессорско преподавательского состава, аспирантов и студентов СевКавГТУ за 2005 год.

Том второй. Общественные науки. Экономика. – Ставрополь: СевКавГТУ, 2006. – 0,10 п.л.

6. Черноусова Е.В. Развитие системы управления государственной недвижимостью Вестник Северо-Кавказского государственного // технического университета. Приложение №1. – Ставрополь: СевКавГТУ, 2006. – 0,40 п.л.

Подписано к печати..06 г.

Формат 60х84. 1/16 Усл.печ. л. –. Уч.-изд. л. – _.

Тираж 100 экз. Бумага офсетная.

Северо-Кавказский государственный технический университет г. Ставрополь, пр. Кулакова, Типография СевКавГТУ

 

Похожие работы:





 
2013 www.netess.ru - «Бесплатная библиотека авторефератов кандидатских и докторских диссертаций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.