авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ  БИБЛИОТЕКА

АВТОРЕФЕРАТЫ КАНДИДАТСКИХ, ДОКТОРСКИХ ДИССЕРТАЦИЙ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Управление использованием

недвижимости университетских кампусов

Е. И. Тарасевич, д.э.н., проф. каф. «Экономика и менеджмент недвижимости» СПбГПУ

Наряду с человеческим, финансовым и

интеллектуальным капиталом недвижимость

является важнейшим стратегическим ресурсом для многих предприятий и организаций.

Понимание ценности каждого квадратного метра недвижимости в условиях глобальной

конкуренции за ресурсы логично трансформируется в желание использовать каждый квад-

ратный метр максимально эффективно.

Современное управление использованием недвижимости предполагает процесс, включающий:

формулировку политики и стратегическое планирование использования;

инвентаризацию объектов использования;

планирование использования;

организацию использования;

оценку эффективности использования.

Настоящая статья посвящена краткому обзору основных технологий управления ис пользованием недвижимости на примере отрасли высшего образования.

Стратегическое планирование использования недвижимости Процесс управления использованием недвижимости можно представить в виде трех взаимосвязанных элементов – стратегического, операционного и производственного управ ления.

Принципы стратегического управления использованием недвижимости закладыва ются в мастер-плане развития инфраструктуры, который обычно разрабатывается для больших комплексов недвижимости, активно взаимодействующих с социально демографическими, градостроительными, транспортными, финансово-экономическими, экологическими и другими факторами внешней окружающей среды. Последствия вероят ного взаимовлияния инфраструктуры и окружающей среды делают необходимым предска зуемое развитие потенциала инфраструктуры, как в контексте внутреннего совершенство вания, так и в контексте ее расширения или перепрофилирования. Как показывает анализ лучшей зарубежной практики управления недвижимостью, для кампусов практически всех крупных университетов мастер-план является основным стратегическим документом, в со ответствии с которым принимаются все управленческие решения в части как управления недвижимостью кампуса в целом, так и в части управления использованием недвижимости в частности.

Основываясь на миссии, будущем видении и стратегических целях университета, мастер-план формирует рамки использования недвижимости таким образом, чтобы наибо лее эффективным образом обеспечить достижение стратегических целей.

С учетом показателей текущей и перспективной численности постоянного и пере менного состава университета, а также принимая во внимание текущую и перспективную структуру образовательной и научно-исследовательской деятельности по направлениям, мастер-план формирует структуру использования недвижимости и направления ее измене ния. Такая структура может быть достаточно детализирована как по динамике изменения функционального использования недвижимости, так и по динамике перераспределения площадей между подразделениями. Обычно горизонт планирования мастер-плана составля ет 20-30 лет, при этом каждые 5 лет показатели мастер-плана корректируются в соответст вии с меняющимися задачами и приоритетами деятельности университета.

Следует заметить, что мастер-план также содержит основные положения и принци пы администрирования управления использованием, в том числе, порядок принятия реше ний по изменению использования недвижимости, а также перечень руководителей, упол номоченных принимать такие решения.

Инвентаризация использования недвижимости Для организации процесса управления на операционном уровне необходимо выпол нить инвентаризацию и сформировать реестр объектов использования и их характеристик.

Объектами реестра использования недвижимости являются помещения и их части, к основ ным характеристикам использования относятся:

Местоположение, номенклатура и размеры;

Потребительские характеристики;

Текущее функциональное использование, в том числе, в проектах и продук товых линиях.

Местоположение, номенклатура и размеры помещений Помещения являются принадлежностью зданий и сооружений, поэтому наиболее рациональным можно считать построение реестра объектов использования на основе реест ра объектов недвижимости.

В случае, если формирование реестра объектов недвижимости будет синхронизиро вано с действующими правилами ведения Государственного кадастра недвижимости в час ти ЕГРОКС (Единого государственного реестра объектов капитального строительство), то основные идентификационные характеристики объектов использования будут автоматиче ски формировать следующий перечень:

Адресные характеристики здания (сооружения).

Номер этажа, на котором находится помещение.

Расположение помещения на поэтажном плане (в графическом формате).

Номер помещения в соответствии с данными государственного технического учета.

Номер помещения в соответствии с местной нумерацией.

Функциональное назначение помещения (проектное) в соответствии с дан ными государственного технического учета.

Геометрические характеристики помещения (размеры в плане, высота).

Характеристики площади помещения (площадь на плане, тип площади – по лезная, общего пользования, вспомогательная).

Потребительские характеристики помещений Справочник потребительских качеств и их характеристик формируется в зависимо сти от потребностей пользователей и типа продукции или услуг, для производства которых используется недвижимость.

В качестве общих потребительских характеристик можно рассматривать, например, тип и состояние отделки и инженерного оборудования помещения, уровень естественной освещенности, поддерживаемый уровень микроклимата (вентиляция и кондиционирование) и т.д.

Функциональные потребительские характеристики более специфичны для различ ных видов деятельности. Например, для учебных аудиторий университета к функциональ ным потребительским качествам можно отнести обеспечение проекционным оборудовани ем, а для конференц-зала – обеспечение оборудованием синхронного перевода.

Для помещений банковского назначения вероятными существенными потребитель скими характеристиками будут наличие защитных дверей и охранной сигнализации. Для номерного фонда отеля на морском берегу значимой потребительской характеристикой бу дет вид из окон и т.п.

Текущее функциональное использование помещений Текущее функциональное использование является ключевой характеристикой в сис теме управления использованием недвижимости, поэтому инвентаризации текущего ис пользования уделяется особое внимание. В целом классификаторы использования недви жимости по своей сути должны очень точно отражать специфику тех задач, для решения которых они используются.

В настоящее время в мировой практике применяется около десятка различных типов классификаторов использования, при этом все они, так или иначе, тяготеют к двум поляр ным системам описания использования недвижимости.

Системы классификации использования, ориентированные на собственника арендодателя недвижимости разрабатываются с точки зрения арендодателя, сдающего помещения арендаторам на рынке коммерческой аренды. Они в большей степени ориенти рованы на внешнюю рыночную среду, а также на то, каким образом собственник организу ет управление арендными операциями. Соответственно, такие классификации уделяют ми нимум внимания вопросам управления инфраструктурой, касающихся конечных пользова телей недвижимости.

К характеристикам систем классификации использования, ориентированных на соб ственников-арендодателей, относятся:

Большое количество категорий арендной площади.

Относительно простая система учета и мониторинга помещений, которая не чувствительна к изменениям размещения пользователей.

Необходимость тщательного анализа условий аренды арендаторами, в том числе связи между площадью, за которую начисляются платежи, и физиче ским помещением, используемым непосредственно арендатором.

Относительно простые измерения площади, но достаточно сложные расчеты арендной площади, так как площадь общего пользования и удобства оказы вают на нее существенное влияние.

Системы классификации использования, ориентированные на собственника пользователя недвижимости разрабатываются с точки зрения собственного корпоратив ного менеджера по управлению инфраструктурой недвижимости, который по определению должен быть чувствителен к потребностям и желаниям внутренних корпоративных клиен тов - конечных пользователей недвижимости, а также к корпоративной культуре, в которой они существуют.

К характеристикам систем классификации использования, ориентированных на соб ственников-пользователей, относятся:

Арендная площадь в большей степени относится к индивидуальным помеще ниям пользователей.

Площади помещений общего пользования не включаются в площади, на ко торую начисляется арендная плата.

Система учета и мониторинга использования более сложна, потому что поль зователи имеют существенно разные профили.

Система измерения площади включает больше категорий и подкатегорий, а постоянные перемещения пользователей требуют детальной фиксации изме нения использования.

Измерения помещений могут быть более сложными для получения и фикса ции.

Следует отметить, что в профессиональной практике управления использованием имеется тенденция формирования специфических отраслевых классификаторов и справоч ников видов использования, так как общие классификаторы не всегда подходят в качестве основы для конкретных предприятий и организаций.

Наглядным примером отраслевой классификации использования, ориентированной на собственника-пользователя недвижимости, является опыт Департамента образования США (U.S. Department of Education). Являясь официальным федеральным органом, упол номоченным собирать, обрабатывать и анализировать статистические данные, относящиеся к образовательной сфере, как США, так и других стран, Департамент представляет реко мендации по совершенствованию системы национального образования. Одним из постоян ных направлений внимания Департамента являются проблемы повышения эффективности использования недвижимости университетов и колледжей США.

Начиная с 1973 года, Департаментом регулярно публикуется «Руководство по ин вентаризации и классификации образовательной инфраструктуры», которое сегодня де факто является стандартной основой для анализа эффективности использования недвижи мости всех крупных университетов.

В основе классификационного подхода, который регулярно совершенствуется, ле жит разделение помещений на следующие основные типы:

Помещения для преподавания – классы, лекционные аудитории, помеще ния для практических работ, помещения для семинаров и прочие помещения, используемые преимущественно для преподавания и на основе учебных рас писаний.

Лабораторные помещения – помещения со специальным оборудованием или специальной конфигурации, которые привязывают преподавание или ис следования к конкретной дисциплине или группе дисциплин.

Офисные (административные) помещения – офисные помещения и поме щения для совещаний/конференций, целевым образом приписанные к раз личным академическим, административным или сервисным функциям Учебные помещения – помещения для индивидуального обучения, книго хранилища, читальные залы, библиотеки и т.д.

Помещения специального использования – классы военной подготовки, помещения для спортивно-физкультурного образования, помещения клини ческого назначения, демонстрационные площадки, помещения для животных, оранжереи и прочие специализированные помещения.

Помещения общего использования - помещения для собраний, выставоч ные помещения, помещения общественного питания и торговли, рекреацион ные помещения, переговорные, гостиные, помещения для ухода за детьми и взрослыми, прочие помещения, доступные для использования преподавате лям, студентам и административному персоналу.

Вспомогательные помещения – помещения для вычислительной техники, мастерские, склады, помещения для хранения техники, помещения служб эксплуатации кампуса.

Помещения здравоохранения – помещения, используемые для медицинско го ухода за пациентами (людьми или животными) Жилые помещения – помещения для проживания студентов, преподавате лей, административного персонала и посетителей кампуса.

Площадь общего пользования – помещения, необходимые для доступа на этажи и разделения комнат внутри здания.

Площадь сервисного назначения – помещения, выполняющие функции поддержания чистоты и гигиены.

Площади механического оборудования – помещения для размещения ин женерного оборудования зданий, лифтовые шахты и т.п.

Приведенный двухуровневый стандарт классификации использования может далее детализироваться и раскрываться на дополнительном третьем уровне, что обычно делают крупные университеты. Например, детализированный справочник функциональных назна чений третьего уровня, используемый в Университете Беркли, содержит около 370 пози ций.

Заметим, что функциональная классификация использования может иметь несколько разрезов. Например, наряду с приведенной выше классификацией использования для целей обеспечения учебного процесса, может применяться классификация использования поме щений для целей финансовой отчетности. При этом помещения идентифицируются, как ис пользуемые для различных академических программ, программ исследований и т.п., с тем, чтобы сопоставить финансовые показатели этих программ с недвижимостью, используемой для их реализации.

В настоящее время в России можно найти только единичные случаи, когда руково дство университетов начинает осознавать выгоды применения современных технологий управления и внедряет систему управления использованием недвижимости.

Доставшаяся отечественным ВУЗам «в наследство» от социалистической системы инфраструктура кампусов в большинстве случаев пока еще не воспринимается руково дством как важнейший стратегический ресурс будущего развития. Вместо политики, ори ентированной на лидерство, имеет место формальное продолжение использования мораль но устаревших норм проектирования университетов, которые сформулированы еще в СССР и до сих пор предполагают необходимость помещений для партийных и комсомольских ор ганизаций.

Было бы ошибочным полагать, что «лидерство» в построении системы управления использованием недвижимости университетского кампуса означает полный отказ от деся тилетиями складывающихся традиций и мгновенный переход на использование «лучшей практики» ведущих зарубежных университетов. Как и в других сегментах отрасли недви жимости, наиболее эффективное развитие может быть только при взаимопроникающей адаптации зарубежной бизнес-логики и традиционной отечественной нормативной базы.

Другими словами, новые отечественные методики классификации видов и типов ис пользования недвижимости университетов должны иметь множественную иерархическую кодировку, соответствующую как отечественной системе идентификации использования, так и зарубежным классификаторам, в том числе классификатору, который является обяза тельным для университетов США. Это позволит формировать последовательно сопостави мые статистические отчеты и показатели продуктивности.

Планирование использования недвижимости В современном контексте планирование использования помещений предполагает два аспекта: планирование пространства рабочих мест и планирование временного режима ис пользования рабочих мест.

При строительстве новых зданий зарубежная и отечественная практики проектиро вания в части объемно-планировочных решений используют стандарты, в которых указы ваются либо требования к площади отдельных помещений, либо площадь, требуемая для единицы размещения – рабочего места, места хранения и т.п.

При модернизации, реконструкции или просто адаптации планировочных решений для соответствия изменениям организационно-штатного характера, планирование размеще ния персонала выполняется как на основе норм проектирования, так и на основе ведомст венных или фирменных норм. Последний подход все более распространяется по несколь ким причинам, в числе главных из которых являются:

несоответствие планировочных норм периода строительства современным требованиям к эффективности использования недвижимости;

появление и активное внедрение в практику инновационных технологий ор ганизации рабочих мест.

Рассмотрим кратко сущность проблемы несоответствия традиционных норм проек тирования и современных требований к эффективности использования недвижимости. Под традиционными будем понимать отечественные нормы проектирования, по которым возво дилась подавляющая часть объектов корпоративной недвижимости, то есть нормы, отно сящиеся к периоду до 1990-х годов, и впоследствии иногда переиздававшиеся с незначи тельными корректировками.

Прежде всего, сопоставим две тенденции. Первая тенденция, которой придержива лись разработчики традиционных норм проектирования, заключается в обеспечении кон кретной функции – производственной, образовательной, административно-офисной набо ром помещений в соответствии с традиционным представлением о достаточно объемной оргштатной структуре, низкой стоимости энергоносителей, низкой стоимости труда и строительных материалов, отсутствии понятия рыночной стоимости недвижимости и т.д.

Преобладает идея «кабинетного» планировочного решения. Современные системы микро климата, в том числе, вентиляции и кондиционирования, широко не применяются.

Вторая тенденция, которая развивается в современном конкурентном окружении под воздействием последствий глобализации, заключается в максимизации продуктивности не движимости при минимальных издержках жизненного цикла. Новые проекты зданий реа лизуют идеи максимальной «плотности» пользователей, в том числе, за счет минимизации использования планировочных решений кабинетного типа и перехода к вариантам «откры того плана». Современные проекты реализуют концепцию поддержания оптимального микроклимата в помещениях за счет использования современного инженерного оборудова ния, при этом ресурсоемкость проектов оптимизируется за счет технологий энергосбереже ния и сохранения окружающей среды.

Определения двух тенденций можно расширять и далее, подчеркивая ограничен ность традиционных подходов и прогрессивность современных. Основная проблема при этом состоит в том, что подавляющая часть объектов недвижимости спроектирована и по строена в соответствии с традиционными нормами проектирования, а собственники стре мятся использовать их в соответствии с современными критериями максимальной эффек тивности.

Основным направлением «приспособления» традиционных зданий к более эффек тивному использованию является «уплотнение» и «эргономизация» размещения персонала, в том числе, как результат повышения производительности труда и общего уровня корпо ративного управления.

Полномасштабные статистические исследования тенденций характера использова ния недвижимости по отраслям до настоящего времени не выполнялись, поэтому иллюст рировать тему планирования использования недвижимости будем на примере отрасли выс шего образования, где есть возможность сопоставления «во времени и пространстве»

Исследования, проведенные среди университетов Великобритании, показали, что за период с начала 1990-х и до начала 2000-х годов фактически изменилось не только соотно шение количества преподавательского состава и студентов – своеобразное повышение про изводительности преподавательского труда за счет новых технологий обучения, но и в большинстве случаев уменьшилась площадь, приходящаяся на 1 студента на 20-30% (табл.

1).

Большая плотность использования административно-офисных помещений в универ ситетах достигается во многом за счет применения принципов эргономичности и модуль ности рабочих мест.

Например, в «Руководство по использованию помещений и комплектации рабочих мест мебелью» Университета Стэнфорд регламентирует не только норму площади на одно го сотрудника, но и стандартную модульную планировку с унифицированной комплектаци ей рабочих мест мебелью. Рабочее место декана факультета должно иметь площадь 24- м2, стол, архивные шкафы и книжные полки, а также место для совещаний на 5-6 человек.

Стандартная планировка кабинета декана представлена на рис.1, стандартная планировка кабинета для старших преподавателей – на рис. 2. По аналогии стандартизированы рабочие места всех сотрудников и студентов университета, при этом использование отдельных ка бинетов сведено к минимуму. Значительная часть лекторского и административного пер сонала университета Стэнфорда размещается в отдельных «боксах» площадью 6-8 м (рис.3) Таблица 1.

1987 год 2004 год программы программы Специальности/программы ППС/Ст. Б М А ППС/Ст. Б М А Клиническая медицина 1:6 6,5 6.5 22.2 1:6 10.5 10.5 23. Клиническая стоматология 1:6 10,5 13.0 16.2 1:6 6.6 8.0 10. Биологические науки 1:9 9.2 12.3 19.1 1:6,8 8.2 10.6 16. Психология 1:11 8.2 10.5 19.5 1:14 6.0 7.8 15. Физические науки 1:8 9.8 12.3 18.4 1:6,3 8.6 10.6 15. Математические науки 1:11 3.6 3.6 5.0 1:12.3 2.8 2.8 3. Компьютерные науки 1:11 7.3 10.2 11.2 1:15,3 5.3 7.6 8. Инженерно-технологические 1:9 9.8 16.6 17.9 1:9,3 7.7 13.1 14. науки Архитектурно-строительные 1:8 9.8 9.8 9.4 1:16 6.9 6.9 6. науки Экономические науки 1:14 5.4 6.8 7.1 1:12,6 4.4 5.5 5. Социальные науки 1:12 2.4 2.4 4.9 1:17,3 1.6 1.6 3. Бизнес-науки 1:11 3.3 3.3 5.0 1:22.3 2.1 2.1 3. Филологические науки (языки) 1:10 3.5 3.5 5.2 1:14,3 2.4 2.4 3. Гуманитарные науки 1:11 2.6 2.6 5.2 1:15,7 1.8 1.8 3. Педагогические науки 1:11 5.0 5.0 4.8 1:19,1 3.5 3.5 3. Художественно-музыкальные 1:10 9.1 9.1 8.8 1:16,4 6.7 6.7 6. и театральные науки Б – бакалавриат;

М – магистратура;

А – аспирантура, докторантура Рис.1 Модульная планировка кабинета декана факультета Рис.2 Модульная планировка кабинетов постоянного старшего профессорско преподавательского состава Рис. 3 Модульная планировка рабочих мест лекторского и административного персонала Рис.4 Рабочее место проректора по программам бакалавриата Университета Стэнформа Некоторые стандарты офисных рабочих мест в универститете Стэнфорда приедставлены в табл.2.

Таблица Площадь, м Декан отдельный кабинет Старший профессорско-преподавательский состав полная занятость отдельный кабинет частичная занятость общий кабинет или бокс Доценты, преподаватели научные консультанты, общий кабинет или бокс члены советов и т.п Докторанты, аспиранты бокс 3.6- Следует отметить, что учебные классы, лекционные, лаборатории объектами «уплотнения» практически не выступают, так как основному процессу непосредственного преподавания могут быть созданы худшие условия. Вместо этого повышение эффективности использования такого типа помещений обеспечивается увеличением коэффициента загрузки, который является функцией качественного календарного плана обучения, и определяет заполняемость помещений и частоту проведения занятий.

Профессиональные подходы к планированию использования недвижимости в пер вую очередь эффективны для административно-офисной функции, когда оптимизация раз мещения и отказ от ставшей «лишней» недвижимости могут иметь реальное денежное из мерение. Например, Nordea Bank в результате программы оптимизации использования не движимости вышел на ежегодную чистую экономию «живых» денег в размере €30млн.

Многие крупные компании существенно оптимизируют использование недвижимо сти за счет применения технологий удаленной работы, применения общих рабочих мест для нескольких сотрудников (с разделением времени), применения «гостевых» офисов, ко торые заказываются для использования на несколько часов и т.д. Как показывает практика, только экономия сотрудниками времени на переезды в транспорте уже сама по себе дает ощутимый комфорт и повышает производительность труда.

Завершая тему планирования использования, заметим, что любая оптимизация должна выполняться без ущерба для основного бизнес-процесса и удобства людей.

Анализ эффективности использования недвижимости Практически все современные предприятия и организации находятся под давлением рыночных факторов, что заставляет их концентрировать внимание на непрерывном совер шенствовании для того, чтобы найти свою нишу на рынке и оставаться конкурентоспособ ными. В частности, конкуренция за студентов в отрасли высшего образования требует от институтов и университетов все больших инвестиций в профессорско-преподавательский состав, финансовую помощь студентам и улучшение качества их физической инфраструк туры.

Задачи повышения конкурентоспособности определяют необходимость постоянного мониторинга состояния инфраструктуры для того, чтобы можно было оперативно перерас пределить ресурсы в соответствии с новыми приоритетами, а также для того, чтобы иметь ясное понимание своей рыночной позиции по сравнению с конкурентами. При этом дейст венность мониторинга будет непосредственно определяться качеством аналитической от четности, как для внутреннего, так и для внешнего пользователя.

Аналитическая отчетность Современная аналитическая отчетность в части эффективности использования не движимости имеет многоаспектный характер и в значительной части ориентирована на специфику конкретных отраслей, организаций и предприятий. Принципы построения сис темы аналитической отчетности по использованию недвижимости рассмотрим на примере отрасли высшего образования, где можно выделить три основных аналитических разреза отчетности:

по зданию;

по организационно-штатной структуре;

по категориям использования.

Отчетность по зданию должна давать ответы, как минимум, на следующие вопро сы:

Каково использование каждого помещения?

1.

Какова площадь каждого помещения и количество рабочих мест?

2.

К какому подразделению оргштатной структуры приписано помещение?

3.

Какое количество помещений и соответствующей площади относится к различ 4.

ным категориям использования?

5. Какое количество помещений и соответствующей площади относится к каждой академической дисциплине или функциональной категории?

6. Каково отношение полезной и общей площади здания?

Отчетность по организационно-штатной структуре (академическим дисципли нам, функциональному использованию) должна давать ответы, как минимум, на следую щие вопросы:

1. Какие помещения приписаны к данному организационно-штатному подразделе нию, и в каких зданиях, в том числе, по категориям использования?

2. Какова общая площадь, приписанная к каждому организационно-штатному под разделению, в том числе, по категориям использования?

3. Какова общая площадь, приписанная к конкретной единице организационно штатной структуры, и какую долю здания эта единица занимает?

4. Какова общая площадь, приписанная к каждой единице организационно-штатной структуры во всех зданиях?

Отчетность по категориям использования должна давать ответы, как минимум, на следующие вопросы:

1. Сколько учебных классов (лабораторий, офисов и т.д.) имеет университет?

2. Какова площадь и количество рабочих мест в учебных классах (лабораториях, офисах и т.д.)?

3. Какова площадь помещений каждой категории использования?

Кроме трех общих типов отчетности более специфичной является отчетность, сопос тавляющая потенциальную продуктивность использования инфраструктуры университета с ее текущей продуктивностью. Такая отчетность должна давать ответы на следующие во просы:

1. Какова ежедневная загрузка учебных классов или лабораторий каждого типа и размера?

2. Сколько часов в неделю используется каждое помещение, и для каких целей?

3. Какова доля рабочих мест в учебных классах или лабораториях, используемых в каждый академический час?

4. Сколько студентов может разместить существующая инфраструктура в соответ ствии с принятыми стандартами размещения?

5. Имеет ли университет достаточно площадей для решения текущих и потенциаль ных задач?

6. Каков избыток площадей, в каких зданиях, к каким подразделениям они относят ся?

7. Какие типы помещений необходимы для размещения дополнительных студентов или организации новых программ обучения?

8. Куда можно разместить вновь прибывшего преподавателя или сотрудника?

9. Может ли при изменении обстоятельств факультет А использовать помещения факультета В?

10. Как и где разместить студентов и преподавателей на период ремонта здания их факультета?

Показатели продуктивности и бенчмаркинг использования недвижимости университетов Наиболее распространенными показателями продуктивности использования недви жимости в отрасли высшего образования являются:

Частота использования, занятость и коэффициент загрузки учебных аудито рий Площадь на одного студента для кафедр/факультетов Площадь на одного сотрудника университета для кафедр/факультетов Очевидной целью, которая оправдывает издержки получения показателей продук тивности, является непрерывное совершенствование использования недвижимости на осно ве принципов бенчмаркинга.

При этом использование бенчмаркинга должно быть скорректировано с учетом осо бенностей объекта совершенствования, в том числе с учетом идентичности характера функционального использования недвижимости, используемой для сопоставления. Практи чески такая корректировка должна предполагать сопоставления показателей по идентич ным подразделениям, программам, группам пользователей недвижимости, которые выпол няют идентичные функции. Очевидно, что в этом случае, на опыте наиболее эффективных подразделений можно сформировать внутренние стандарты использования, которые могут быть показателями внутреннего бенчмаркинга для остальных подразделений и пользовате лей.

Действенность внутреннего бенчмаркинга можно существенно повысить за счет расширения измеряемых статистических показателей и внедрения дополнительных показа телей продуктивности недвижимости, в том числе, их целевых значений. Для современных университетов такими дополнительными показателями могут быть:

Площадь учебных классов на студента Площадь исследовательских помещений на исследователя-студента Библиотечная площадь на студента Площадь компьютерных классов на студента Площадь исследовательских помещений на сотрудника-исследователя Площадь учебных классов на одного преподавателя Площадь кафедральных, факультетских помещений на сотрудника кафедры, факультета Площадь помещений ректората на сотрудника ректората Общий доход на единицу площади Доход от преподавания на единицу учебной площади Доход от исследовательской деятельности на единицу площади исследова тельских помещений Доход от исследовательской деятельности, приходящийся на рубль издержек содержания исследовательских помещений Доля издержек на содержание факультетской недвижимости в общих издерж ках факультета Издержки содержания недвижимости факультета, приходящиеся на кафедры Внедрение показателей продуктивности на уровне факультетов и кафедр позволить обеспечить:

Полную прозрачность данных по используемой недвижимости Ясные связи между деятельностью университета и его недвижимостью, пока зывающие ее фактическую продуктивность Сопоставительные данные по подразделениям университета Инструмент для целей стратегического планирования деятельности универ ситета Прибегая к образному представлению, можно сказать, что показатели продуктивно сти использования недвижимости являются своеобразным аналогом «обменного курса», который дает представление о том, каковы излишки или недостатки площади для конкрет ного текущего использования. Ценность показателей продуктивности еще более повысится, если они будут связаны со стратегическими целями и приоритетами организации. Сами по себе, вне контекста стратегических задач, показатели продуктивности будут представлять интерес в основном для внешних пользователей такой информации.

В любом случае, корректно сформулированные показатели продуктивности недви жимости могут стать весьма ценным дополнительным измерением в пространстве стандар тов размещения, потому что они показывают связь фактического использования недвижи мости и деятельности организации, а не просто оценку потребности в недвижимости.



 














 
2013 www.netess.ru - «Бесплатная библиотека авторефератов кандидатских и докторских диссертаций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.