авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ  БИБЛИОТЕКА

АВТОРЕФЕРАТЫ КАНДИДАТСКИХ, ДОКТОРСКИХ ДИССЕРТАЦИЙ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Закрытое Акционерное Общество

“САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ

И ПРОЕКТНЫЙ ИНСТИТУТ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ”

ЗАО “Петербургский НИПИГрад”

ИНН 7825348948, КПП 784001001, Ф. Меридиан ОАО Банк ВТБ в г. С.-Петербурге

191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, 1-3, тел. 571 21 78, факс 310 26 11

Р/с 40702810230000000615 Филиал ОПЕРУ ОАО «БАНК ВТБ в Санкт-Петербурге» г. Санкт-Петербург, К\с 30101810200000000704, БИК 044030704 ОГРН 1037843029201 ЗАКЛЮЧЕНИЕ о расчетных размерах земельных участков многоквартирных домов по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 30, к. 2 и д. 30, к.3 (исходя из требований действующего законодательства) Генеральный директор ЗАО «Петербургский НИПИГрад» Лосин Л.А.

Директор Бюро межевания городских территорий Никонов П.Н.

ТСЖ «Пулковское»

Заключение составлено по заказу:

Санкт-Петербург 2013 г.

I. Общие положения 1. Настоящее Заключение выполнено на основе договора № 06/13 от 01.04.2013 г. с ТСЖ «Пулковское».

Исполнителем Заключения является директор бюро «Межевание городских территорий» ЗАО «Петербургский НИПИГрад» архитектор Никонов Павел Николаевич.

2. Предметом Заключения является анализ обоснованности решения по разделу земельного участка с кадастровым номером 78:7691:88, образованного 27.02.2003 года, площадью 6053 кв.м, с целью строительства многоквартирных домов и разделенного 07.12.2011г. на три земельных участка соответственно:

- земельный участок 78:14:7691:198 многоквартирного дома по адресу: Пулковское шоссе д. 30, к. 2, площадью 1453 кв.м;

- земельный участок 78:14:7691:199 многоквартирного дома по адресу: Пулковское шоссе д. 30, к. 3, площадью 1113 кв.м;

- земельный участок 78:14:7691:200 по адресу: Пулковское шоссе, участок 1, (юго восточнее дома 30, корпус 2, литера А по Пулковскому шоссе), площадью 3487 кв.м.

3. В качестве исходных данных Заказчиком предоставлены:

• по адресу Санкт-Петербург, Пулковское шоссе д. 30, к. 2:

- технической паспорт на жилой дом по улице Пулковское шоссе, № 30, корпус 2 по состоянию на январь 2001 г.;

- данные о населении дома по Пулковскому шоссе № 30 корпус 2 по состоянию на 05.03.2013, предоставленные Отделом вселения и регистрационного учета ГКУ «ЖА Московского района»;

- акт о приемке в эксплуатацию здания жилого дома по адресу Пулковское шоссе, 30, корп. 12 (Пулковское ш. 30, корп. 2) от 29.12.2000 г.

• по адресу Санкт-Петербург, Пулковское шоссе д. 30, к. - технической паспорт на жилой дом по улице Пулковское шоссе, № 30, корпус 3 по состоянию на январь 2001 г.;

- данные о населении дома по Пулковскому шоссе № 30 корпус 3 по состоянию на 02.10.2012, предоставленные Отделом вселения и регистрационного учета ГКУ «ЖА Московского района»;

- акт о приемке в эксплуатацию здания жилого дома по адресу Пулковское шоссе, 30, корп. 13 (Пулковское ш. 30, корп. 3), утвержденный приказом Вице-губернатора СПб, председателем комитета по строительству № 45-в от 29.12.2000 г.

II. Суть проблемы На земельном участке по адресу: г.Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, дом 30, образованном и учтенном в земельном кадастре 30.11.1999 г., площадью 14445 кв.м, в соответствии с рапоряжением КГА СПб № 22-с от 08.09.1999 г., были построены и введены в эксплуатацию в декабре 2000 г. два многоквартирных дома. Застройщиком выступило САОЗТ «Лето».

В 2003 году данный земельный участок был ликвидирован и на его месте было образовано несколько новых земельных участков, в частности земельный участок, на котором оказались расположены эти два многоквартирных дома. Этот земельный участок был образован 27.02.2003 г, площадью 6053 кв.м и получил кадастровый номер 78:14:7691:88. Через месяц – 21.03.2003 было учтено право частной собственности ЗАО «Лето» на этот земельный участок. 21.04.2009 г. были проведены работы по межеванию данного земельного участка. Многоквартирные дома, расположенные на этом земельном участке как первичные объекты недвижимости сформированы и учтены не были.

19.01.2011 году ЗАО «Лето» в качестве собственника земельного участка сменило ЗАО «ИнДеКом» («Инвест Девелопмент Компани») 7-го декабря 2011 земельный участок 78:14:7691:88 был разделен на три новых земельных участка:

- 78:14:7691:198, по адресу: Пулковское шоссе, дом 30, корпус 2, площадью кв.м.;

- 78:14:7691:199, по адресу: Пулковское шоссе, дом 30, корпус 3, площадью кв.м.;

- 78:14:7691:200, по адресу: Пулковское шоссе, участок 1, (юго-восточнее дома 30, корпус 2, литера А по Пулковскому шоссе), площадью 3487 кв.м.

Первые из двух названных земельных участков образованы как земельные участки указанных многоквартирных домов. Третий - как незастроенная территория, хотя в графе «вид разрешенного использования» в атрибутах этого земельного участка «Вид разрешенного использования» записано: «Для размещения жилого дома(жилых домов)».

26.01.2012 года были зарегистрированы права собственности ЗАО «Инвест Девелопмент Компани» на эти земельные участки.

28.03.2012 права на земельный участок 78:14:7691:200 были перерегистрированы, но на какое лицо - неизвестно.

Судя по логике событий, два земельных участка 78:14:7691:198 и 78:14:7691: должны стать земельными участками соответствующих многоквартирных домов и в качестве таковых перейти в состав общего имущества собственников помещений этих домов. Однако собственники этих помещений выражают сомнение в том, что при разделе земельного участка 78:14:7691:88 земельные участки, сформированные для их домов, были образованы в размерах, соответствующих действующему законодательству. Этим и вызвана задача подготовить настоящее экспертное заключение о расчетных размерах земельных участков многоквартирных домов по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе д. 30, к. 2 и д. 30, к.3.

III. Историческая справка относительно рассматриваемой территории 3.1 События, непосредственно определившие застройку и использование данной территории.

В данном разделе собраны исторические сведения о данной территории, которые могут быть сочтены как поясняющие происхождение проблемной ситуации.

Вся территория между проездом, который внутри квартала дублирует Пулковское шоссе, и веткой железной дороги, идущей на мясокомбинат «Самсон», а также и за этой железнодорожной веткой до границ с предприятием «Самсон» с 1950-х года была единым землеотводом теплично-парникового комбината, позже (в 70-80-х годах) известного ленинградцам под названием «Фирма «Лето». По кромке этой территории, вдоль указанного внутриквартального проезда, «строчкой», обращенной к проезду, были построены капитальные дома. В частности, непосредственно к исследуемой территории примыкают:

- 14-этажный многоквартирный дом по адресу: Пулковское ш., дом 26, построенный в 1972 году, - 2-этажное общежитие, дом 28, построенное в 1950-м году, - административный корпус ОАО 'Ленгазспецстрой' – дом 30, построенный в 1955-м году 4-этажным и надстроенный позднее еще двумя этажами.

Все эти и другие дома стояли в ряд друг за другом, образуя пунктирную линию фасадов, которая зрительно отделяла территорию фирмы «Лето» от Пулковского шоссе.

Сразу за ними начинался забор, идущий по задам участков этих зданий. Интересно заметить, что все эти дома были построены на территории землеотвода фирмы «Лето», т.е.

самостоятельных землеотводов они не имели.

Рассматриваемая в этом Заключении территория тогда была частью этого землеотвода и находилась еще глубже на его территории – в пространстве между забором и железнодорожной веткой. Забор составил западную границу будущего земельного участка площадью 14445 кв.м. С востока вдоль ж/д ветки и с севера его окружала наземная линия теплотрассы, которая позже и стала его восточной и северной границами. Сама же территория этого, тогда еще будущего, земельного участка в тот период на топографическом плане показана как место свалки и строительной площадки, подготовленной для строительства в соответствии с Распоряжением ЛГИ № 43 от 03.02.1986 года «О строительстве культурно-оздоровительного комплекса совхоза "Ленинградский" объединения "Лето"». Теплицы тепличного хозяйства располагались севернее, за наземной теплотрассой – между ней и Дунайским проспектом.

Вероятно, в 90-х годах из землеотвода всей фирмы «Лето» был выделен земельный участок, объединивший в себе ту его территорию, которая использовалась именно в тепличном хозяйстве – застройка жилыми, административными и общественными зданиями, построенными по кромке этого землеотвода вдоль Пулковского шоссе и Дунайского проспекта, осталась вне этого земельного участка. Из этой окружающей застройки в состав описываемого земельного участка оказалась включена территория только здания по адресу: Пулковское шоссе, д. 30, на тот момент, может быть, бывшее административным зданием фирмы «Лето». По всей видимости, земельный участок площадью 14445 кв м был образован в 1999 году уже в качестве выдела из описанного земельного участка.

8-го сентября 1999 года было издано Распоряжение КГА № 22-с «О проектировании и строительстве жилого комплекса с культурно-общественным центром по Пулковскому шоссе, 30». В постановлении говорилось о строительстве комплекса многоквартирных домов и культурно-оздоровительного комплекса на земельном участке площадью кв.метров, принадлежащем сельскохозяйственному акционерному обществу закрытого типа "Лето" на правах собственности.

Итак, земельный участок площадью 14445 кв. м. по адресу: г.Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, дом 30 (кадастровый номер его не известен), на котором было осуществлено строительство многоквартирных домов с современным адресом Пулковское шоссе д. 30, к. 2 и д. 30, к.3, был образован и учтен в земельном кадастре 30.11.1999 г.

Интересно заметить, что датой кадастрового учета остального земельного участка фирмы «Лето», оставшегося после выдела из него названного земельного участка, является 14.02.2002. Возможно, что нестыковка между датами кадастрового учета этих земельных участков говорит о несколько ином ходе событий по их образованию, но для ответа на поставленный перед данным Заключением вопрос это значения не имеет. Имеет значение лишь тот факт, что строительство многоквартирных домов по адресу Пулковское шоссе д.

30, к. 2 и д. 30, к.3 было осуществлено на земельном участке с площадью 14445 кв. м, по адресу г.Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, дом 30.

Помимо этих двух многоквартирных домов на этом участке строился культурно оздоровительный комплекс по адресу: Пулковское шоссе, дом 30, корпус 4. Как сказано выше, он строился на основании Распоряжения ЛГИ еще 1986 года.

В 2001 году, когда жилой комплекс (два многоквартирных дома) был уже построен, но культурно-оздоровительный комплекс еще нет, пришлось вносить изменение в это распоряжение с целью переноса сроков строительства. Судя по всему, культурно оздоровительный комплекс тогда еще так и не начали строить, потому что этим изменением Распоряжения было изменено и назначение комплекса на «культурно общественный центр», что говорит о том, что реальная стадия его строительства была еще такой, что позволяла радикально изменить проект строительства. Надо думать, что следствием сосредоточения усилий на строительстве культурно-общественного центра явилось разделение этого участка на два, что состоялось 09.12.2002 г. – от прежнего участка был отделен земельный участок культурно-общественного центра, площадью кв. м. Суммарные границы новых земельных участков лишь в общих чертах повторяли границы материнского земельного участка – в отличие от его границ, они отличались изломанностью, повторявшей линии фасадов посторенных или строящихся на них зданий.

Но при этом было соблюдено, чтобы суммарная площадь новых участков в точности соответствовала прежнему. Возможно, это решение было продиктовано желанием найти инвестора для строительства культурно-общественного центра. Во всяком случае, очередное Распоряжение о его строительстве - № 70-с от 26.04.2004 - было выдано ЗАО «СТМ-62».

Другая часть этого, уже разделенного, земельного участка, на которой размещались многоквартирные дома, площадью 6365 кв.м, через несколько месяцев, 27.02.2003, была разделена еще раз на два земельных участка – от него был отрезан земельный участок площадью 312 кв.м с целью присоединения к участку культурно-общественного центра, что и произошло 03.11.2005 года. Выше упомянутое Распоряжение № 70-с от 26.04.2004 на строительство этого центра было выдано на земельный участок с их суммарной площадью.

Оставшийся после этого очередного (27.02.2003 г.) разделения земельный участок получил площадь 6053 кв.м и кадастровый номер 78:14:7691:88;

в графе «Вид разрешенного использования» значилось «Неизвестно». В 2007 году в этой графе появляется надпись: «Для размещения жилого дома(жилых домов)».

Итак, суммируя сказанное в главах II и III, приходится констатировать, что в истории образования земельных участков многоквартирных домов с момента их ввода в эксплуатацию выявлены три случая деления исходного земельного участка, на котором они были построены, с последовательным уменьшением тех, которые теперь относятся к этим домам:

- 09.12.2002;

- 27.02.2003;

- 07.12.2011.

Исходя из того, что за собственниками помещений этих домов должны были признаваться права на доли в первоначальном земельном участке площадью 14445 кв.м, следует сделать вывод, что в правах собственности на все образованные путем его деления земельные участки должны содержаться соответствующие доли собственности собственников помещений многоквартирных домов. А также следует учесть, что все эти деления должны были осуществялиться при согласии всех владельцев таких долей.

3.2 Отражение данной территории в градостроительной документации.

Проектами генеральных планов Ленинграда 1966 и 1986 годов на территории, заключенной в развилке между Пулковским и Московским шоссе южнее Дунайского проспекта, сохранялось размещение теплично-парникового хозяйства. Под давлением процесса ее застройки жилыми домами в 90-х и в начале 2000-х годов в Генеральном плане 2005 года территория бывшей фирмы «Лето» обозначена жилой функциональной зоной.

На основании какой градостроительной документации было здесь размещено тепличное хозяйство и построены здания, в том числе многоквартирные, в предреформенный период (до 1991 года) – не известно, т.к. о разработке какого-либо проекта детальной планировки (ПДП) или проекта застройки на эту территорию данных, находящихся в доступности, нет.

Также не подготавливалась и градостроительная документация в период после года, в том числе и в период действия Градостроительного кодекса в первой редакции от 1998 года, обязывающего разрабатывать такие документы, как проект планировки, проект застройки и проект межевания. В частности, проект межевания был обязателен для установления границ земельных участков на территории населенных пунктов. Земельный кодекс также предписывал предоставлять участки для нового строительства на территории населенных пунктов на основании градостроительной документации. Но в Санкт Петербурге в течение 1990-х годов эти требования в массовом порядке игнорировались.

Многоквартирные дома по Пулковскому шоссе 30, к.2 и к.3 были построены на основании проекта строительства на выделенном земельном участке, подготовленного проектным институтом «Ленгражданпроект». Надо думать, что в состав этого проекта входили и проектные решения по размещению этих домов, определению границ территории, относящейся к ним, ее благоустройство. Строго говоря, если в тот момент вообще ставился вопрос о границах земельных участков, то он должен был быть решен в составе именно этого проекта.

В период действия Градостроительного кодекса текущей редакции, т.е. с 2004 года самым ранним из имеющих отношение к градостроительной документации в отношении этой территории был подготлен и утвержден проект Временного регламента застройки № 1043 от 17.06.2005. Однако это произошло уже после строительства и ввода в эксплуатацию домов по адресу Пулковское шоссе 30, к. 2 и 3.

Документация по планировке территории в соотвествии с требованиями Градостроительного кодекса стала подготавливаться в Санкт-Петербурге только с года. В период с 2005 года на эту территорию были выданы распоряжения КГА или КС о подготовке документации по планировке территории:

- Распоряжение КС № 121 от 04.05.2006 и № 430 от 18.12.2006, заказчик ООО "Салолин Групп";

- Распоряжение КГА № 880 от 27.04.2007, заказчик ООО «Петра-8»;

- Распоряжение КГА № 3205 от 16.10.2007, заказчик ООО "Салолин Групп";

- Распоряжение КГА № 1817 от 22.04.2008, заказчик ООО «Петра-8»;

- Распоряжение КГА № 3388 от 12.09.2008, заказчик ООО "Салолин Групп".

- Распоряжение КГА № 3388 от 12.09.2008, заказчик ООО "Салолин Групп".

Как ни странно, распоряжения на подготовку документации по планировке одной и той же территории одновременно выдавалась разным лицам. Только заказчику ООО «Салолин Групп» выдавалась территория большая по площади, а территория проектирования, определенная для заказчика ООО «Петро-8», была вложенной в территорию проекта ООО "Салолин Групп".

Проект ООО «Салолин Групп» был выполнен проектной организацией ООО «ИСП»

и утвержден 12.05.2009 г. Постановлением Правительства СПб № 556.

Этим проектом земельный участок 78:14:7691:88 обозначен как застроенный и оставлен без изменения. Таким образом, в составе проекта планировки и проекта межевания осуществлено освидетельствование этого земельного участка, из чего сделан вывод о том, что он является земельным участком многоквартирных домов, построенных на нем – именно их наличие на нем придает участку статус застроенного. И этот вывод подтвержден официально актом утверждения этого проекта Постановлением Правительства Санкт-Петербурга.

В материалах по обоснованию решений этого проекта планировки и проекта межевания должно было быть сделано исследование достаточности данного земельного участка в качестве земельного участка этих многоквартирных домов. Кроме того, в этот период юристы КЗРиЗ при проверке документации по планировке территории ревностно следили за соблюдением принципа «Один многоквартирный дом – один земельный участок», а так как данный земельный участок сохранен в качестве одного для двух многоквартирных домов, следует ожидать, что это решение должно было быть специально обосновано материалами проекта. Таким образом, следует ожидать, что вопрос вхождения исследуемого земельного участка в состав общего имущества этих многоквартирных домов должен был быть разобран в составе Обосновывающей части названного проекта планировки и проекта межевания, хранящегося в архиве КГА.

Рекомендуется запросить для изучения комплект утвержденной документации по планировке данной территории.

IV. Нормативные требования к размерам земельных участков многоквартирных домов, имеющие отношение к существу исследуемого вопроса.

Разделение земельного участка 78:14:7691:88 на три новых, два из которых предназначены для того, чтобы служить земельными участками многоквартирных домов, было осуществлено 07.12.2011. На эту дату действовали следующие нормы, регламентирующие образование новых земельных участков путем деления ранее существовавшего:

4.1. Земельный кодекс в редакции от 30.11.2011 содержал следующие нормы:

- статья 11.2 «Образование земельных участков», говорящей о том, что в том числе (п.1.1) «Земельные участки образуются при разделе…»;

(п.4) «Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе … образуются земельные участки»;

(п.6) «Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе … образуются земельные участки»;

- статья 11.4 «Раздел земельного участка»: (п.2) «При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки», (п.3) «При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками».

Таким образом, для решения означенной коллизии важно решение вопроса о том, кто являлся собственником разделенного земельного участка 78:14:7691:88. Сразу отвечая на этот вопрос, следует обратиться к сказанному выше о том, что право собственности на этот земельный участок было зарегистрировано за ЗАО «Лето», которое 19.01.2011 года это право передала ЗАО «ИнДеКом» («Инвест Девелопмент Компани»). Но не ясен вопрос:

были ли эти собственники обладателями безраздельного права собственности, или им приходилось делить это право с собственниками помещений многоквартирных домов?

Исследование этого вопроса - в части 2 настоящего раздела Заключения.

- статья 11.9 «Требования к образуемым и измененным земельным участкам»:

(п.1) «Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами»;

(п.4) «Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости»;

(6) «Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами». Исследование этого вопроса в части 3 настоящего раздела Заключения.

4.2. Вопрос о собственности на земельный участок.

Обычно ответ на вопрос о том, кто является собственником земельного участка, дает соответствующая запись в ЕГРП. Однако среди потенциальных прав на землепользование в данном случае имеют место права собственников помещений в многоквартирных домах, наличие прав которых именно на земельный участок не имеет непосредственного отображения в записях ЕГРП. Согласно закону о ЕГРП № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. в редакции от 03.12.2011, т.е. на момент деления земельного участка, (п.2. ст. 23) «Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество». Согласно ст. 36 ч. 1, п.4 Жилищного кодекса РФ «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: … земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности». Таким образом, земельный участок многоквартирного дома без каких-либо условий всегда является частью общего имущества, а собственники помещений в таком доме – собственниками этого земельного участка вместе с остальным общим имуществом на основании факта регистрации права собственности на помещение. Касательно процедуры перехода права собственности собственников помещений на земельный участок сказано следующее: (п.1) «В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме»;

(2) «Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме». Жилищный кодекс РФ был введен в действие с 01.03.2005 года, т.е. после кадастрового учета 27.02.2003 земельного участка 78:14:7691:88, площадью кв.м. Таким образом, следует полагать, что собственники помещений в многоквартирных домах, безусловно, являлись собственниками этого земельного участка на момент его разделения в 2011 году. И, напротив, вопрос вызывает наличие на тот момент права собственности на этот земельный участок у ЗОА «Лето», несмотря на регистрацию в ЕГРП - ведь Жилищный кодекс не ставит вопрос о правомочности перехода права собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен дом, в зависимоть от того, в чьей собственности зарегистрирован этот участок.

И этот переход совершается в соответствии с законом о регистрации прав автоматически вместе с регистрацией права на само помещение.

Тем не менее, в записях о регистрации права на этот участок в материалах кадастра недвижимости указано право именно «частной собственности» на него ЗАО «Лето», тогда как в случаях, когда это право разделено между разными лицами, в этой записи указывается: «общедолевая собственность».

Следовало бы ожидать, что построенные еще в 2000 году многоквартирные дома к 2011 году давно должны были иметь свои земельные участки. Например, согласно пункту статьи 16 закона РФ «О введении Жилищного кодекса», построенный или реконструированный многоквартирный дом не может быть принят приемочной комиссией при отсутствии земельного участка этого дома. Но эта норма распространяется только на объекты, заканчиваемые строительством после введения в действие Жилищного кодекса, т.е. на 29.10.2001 г. Тем не менее, подобный порядок существовал и до этого.

В законе РФ № 72-ФЗ от 15.06.1996г. «О товариществах собственников жилья» в редакции от 03.04.1998 г. п.1 статьи 49 утверждает: «Передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору возможна лишь после государственной регистрации вновь создаваемого кондоминиума органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество, а также регистрации товарищества в установленном порядке». А статьей раньше сказано: «Право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума возникает с момента государственной регистрации кондоминиума». При этом следует заметить, что, согласно определению понятия «кондоминиум», любой многоквартирный дом с разными собственниками квартир признавался кондоминиумом. Итак, для того, чтобы приступить к продаже квартир во вновь построенном многоквартирном доме застройщик был обязан предварительно зарегистрировать кондоминиум. Согласно статье 1 этого закона, «Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание…». Согласно статье 14 этого закона, регистрация кондоминиума включает в себя подготовку Паспорта домовладения. Обязательным сведением Паспорта домовладения являются сведения о его земельном участке. Положение о государственной регистрации кондоминиумов, а также о Паспорте домовладения было утверждено Распоряжением Губернатора № 200-р от 13.03.1997 года.

Поэтому вызывает недоумение тот факт, что к 2011 году рассматриваемые многоквартирные дома, будучи заселенными жителями, владеющими своим жильем на основании права собственности, не имеют собственных земельных участков – не понятно, каким образом могла быть осуществлена первичная регистрация права собственности на построенные объекты, каким образом могла быть осуществлена дальнейшая передача этих прав в период действия этих норм в отсутствие относящихся к ним земельных участков.

Вызывает недоумение форма Технического паспорта на многоквартирные дома № 30, корпуса 2 и 3, которые предоставлены в качестве исходных данных. Во-первых, это форма на Технический паспорт государственного, общественного жилищного фонда, фонда жилищно-строительных кооперативов, утвержденная приказом № 380 от 15.07. года. Дата заполнения их – январь 2001 года. На этот момент Распоряжением Губернатора № 200-р от 13.03.1997 года была введена форма «Паспорт домовладения», которая и должна была быть использована при составлении этого документа. На сегодня уже отменена и эта форма и взамен ее введена форма «Паспорт многоквартирного дома», который и должен был быть предоставлен ГУИОН в ответ на запрос о предоставлении документации технического учета исследуемых зданий.

При анализе предоставленных технических паспортов в глаза бросается следующее:

Дом 30, к. 2. В разделе III «Общие сведения»:

- площадь застройки указана – 1091,3 кв.м. В действительности же площадь застройки этого корпуса составляет 1261 кв.м.;

- Объем здания - 37132 куб. м., а в Акте приемки в эксплуатацию указана величина 40342,2 куб. м;

В разделе II вспомогательной формы «Исчисление площадей земельного участка и его отдельных частей, уборочной площади» дан следующий расчет:

- 9-эт. жилой дом крыльца ступени – 1091,3+45,6 = 1136,9 кв.м. Уже сказано, что это меньше реального пятна застройки. Но в Акте на приемку в эксплуатацию этого дома в п.15 указаны «Работы по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданиям, и т.д.», которые описаны следующими показателями: асфальтовые покрытия подъездных дорог - кв.м.;

озеленение - 2360 кв. м, малые формы - 18 кв.м, что в сумме с площадью застройки должно составить 5849 кв.м.

В разделе III вспомогательной формы «Исчисление площадей и объемов строений» даны следующие цифры:

- площадь подвала 1090,7 кв.м, что совершенно невозможно при указанной площади застройки 1091,3 кв.м;

- площадь типового этажа 1139,9 кв.м., что еще менее возможно при такой площади застройки.

Дом 30, к. 3. В разделе III «Общие сведения»:

- площадь застройки указана – 770,5 кв.м. В действительности же площадь застройки этого корпуса составляет 853 кв.м.;

- Объем здания - 26243 куб. м., а в Акте приемки в эксплуатацию указана величина 26801,3 куб. м;

В разделе II вспомогательной формы «Исчисление площадей земельного участка и его отдельных частей, уборочной площади» дан следующий расчет:

- 9-эт. жилой жом крыльца ступени – 770,5+37,0+9,1 = 816,6 кв.м. Уже сказано, что это меньше реального пятна застройки. Но в Акте на приемку в эксплуатацию этого дома в п.15 указаны «Работы по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданиям, и т.д.», которые описаны следующими показателями: асфальтовые покрытия подъездных дорог - кв.м.;

озеленение - 705 кв. м, малые формы - 12 кв.м, что в сумме с площадью застройки должно составить 2610 кв.м.

В разделе III вспомогательной формы «Исчисление площадей и объемов строений» даны следующие цифры:

- площадь подвала 770,1 кв.м, что совершенно невозможно при указанной площади застройки 770,5 кв.м;

- площадь типового этажа 808,1 кв.м., что еще менее возможно при такой площади застройки.

Таким образом, в технических паспортах на эти дома вскрываются весьма существенные ошибки, прежде всего в разделах, посвященных описаниям их земельных участков. Кроме того, эти документы предоставлены не в полном объеме – отсутствуют инвентарные планы, в том числе планы земельных участков.

4. 3. Вопрос о минимальных размерах и иных требованиях образуемых земельных участках.

4.3.1 Вопрос о минимальных размерах земельных участков - в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

Согласно статье 11.9 Земельного кодекса, образуемые в результате деления земельные участки должны быть не менее минимальных, установленных градостроительными регламентами, не иметь границ усложненной формы и прочих планировочных дефектов.

Об этих же требованиях говорит и закон о Кадастре недвижимости: (ст. 27, п. 3, подп.2): «Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если… размер образуемого земельного участка… не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков».

В Санкт-Петербурге минимальные размеры земельных участков установлены в соответствии с Правилами землепользования и застройки, введенными в соответствии с Законом СПб № 29-10 от 16.02.2009 года. Согласно им, здания размещены в территориальной зоне «Т3Ж2». Минимальный размер земельного участка установлен статьей 4 Приложения 3 к Закону: «Минимальная площадь земельного участка допускается не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства, и требуемых в соответствии с настоящими Правилами площади озелененных территорий, площади для размещения машино-мест, проездов и иных, необходимых в соответствии с настоящими Правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации».

Расчет минимального земельного участка для многоквартирного дома по адресу:

Пулковское шоссе д. 30 к. Исходные величины:

- Пятно застройки 1261 кв.м.

- Общая площадь квартир 7858,4 кв.м - Число проживающих 243 чел.

Согласно ст. 5 Приложения 3 ПЗЗ, показатель «коэффициент использования территории» для данной территориальной зоны (КИТ - отношение максимальной площади квартир к площади земельного участка) установлен для зданий 9 этажей и выше в размере 2,3. Исходя из этого, для удовлетворения только одного этого показателя минимальный земельный участок должен быть площадью: 7858,4/2,3= 3417 кв.м Согласно ст. 9, минимальная площадь озеленения земельного участка составляет кв.м на 100 кв.м. общей площади квартир: 7858,4/10023 = 1807 кв.м Согласно ст. 10, в пределах земельного участка необходимо разместить машино места для хранения личного автотранспорта жителей в размере 1 машино-место на 80 кв.м.

жилья, что составляет 7858,4/80 = 99 маш-мест. Допускается размещение за пределами земельного участка в пешеходной доступности в радиусе 500 метров не более 50% этих машино-мест. Однако, для того, чтобы воспользоваться возможностью размещения машино-мест за пределами участка, необходимо не просто указать участок, на котором эти места будут размещаться, но и закрепить соответствующими правами гарантированную бессрочную возможность их размещения там. В указанном радиусе доступности мест для хранения этих автомобилей не имеется. Поэтому все машино-места следует разместить на собственном земельном участке. Минимальная площадь их размещения составит 9925 = 2475 кв.м.

Итак, требуемая площадь земельного участка, включающая минимальный набор обязательных компонентов земельного участка, составит 1261+1807+2475 = 5543 кв.м.

Расчет минимального земельного участка для многоквартирного дома по адресу:

Пулковское шоссе д. 30 к.3.

Исходные величины:

- Пятно застройки 770,5 кв.м.

- Общая площадь квартир 5189,1 кв.м - Число проживающих 160 чел.

Согласно ст. 5, Приложения 3 ПЗЗ, показатель «коэффициент использования территории для данной территориальной зоны установлен для зданий 9 этажей и выше –в размере 2,3. Исходя из этого, для удовлетворения только одного этого показателя минимальный земельный участок должен быть площадью: 5189,1/2,3= 2256,13 кв.м.

Согласно ст. 9, минимальная площадь озеленения земельного участка составляет кв.м. на 100 кв.м. общей площади квартир: 5189,1/10023 = 1193,5 кв.м Согласно ст. 10, в пределах земельного участка необходимо разместить машино места для хранения личного автотранспорта жителей в размере 1 машино-место на 80 кв.м.

жилья, что составляет 5189,1/80 = 65 маш-мест. Повторим: допускается размещение за пределами земельного участка в пешеходной доступности в радиусе 500 метров не более 50% этих машино-мест. В указанном радиусе доступности мест для хранения этих автомобилей не имеется. Поэтому все машино-места следует разместить на собственном земельном участке. Минимальная площадь их размещения составит 6525 = 1622 кв.м.

Итак, требуемая площадь земельного участка, включающая минимальный набор обязательных компонентов земельного участка составит 770,5+1193,5+1622 = 3586 кв.м.

Итак, минимальный размер суммы необходимых компонентов планировки земельных участков, на которых размещены эти дома, или единого для них земельного участка составляет:

5543+3586=9139 кв.м.

Однако эта величина не является окончательной для получения минимального размера земельного участка этих домов: ее величина устанавливается путем разработки варианта планировочного решения размещения этих компонентов на участке, в результате чего реальный показатель минимального размера земельного участка может увеличиться, т.к. помимо организации стояночных мест необходимо предусмотреть пути подъезда к ним, проезда среди них. Помимо площади озеленения, необходимо предусмотреть размещение детских и спортивных площадок, которые частично можно разместить в составе озелененных территорий. Но и детские площадки, и автомобильные стоянки требуют организации определенных санитарных разрывов от окон жилых помещений и между собой, поэтому для установления минимального размера земельного участка многоквартирного дома простого сложения площадей его обязательных компонентов недостаточно.

И, тем не менее, сосчитанная величина уже более чем в полтора раза превосходит площадь земельного участка 78:14:7691:88, которая составляет 6053 кв.м., и который подвергся разделению на три земельных участка с выделением двух из них для исследуемых многоквартирных домов.

4.3.2 Вопрос о минимальных размерах земельных участков в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

Согласно части 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий».

Данную норму корректно применять в случае установления границ земельных участков объектов капитального строительства, возведенных в иные исторические периоды, отличающиеся тем, что тогда не было практики устанавливать земельные участки для всех строящихся объектов, поскольку земля находилась в государственной собственности и границы между земельными участками во многих случаях не имели никакого правового смысла. Тем не менее, возможно сделать анализ того, какими были бы на момент ввода в эксплуатацию минимальные показатели величин площади земельных участков этих домов.

Статьей 10 закона «О товариществах собственников жилья» было установлено:

«Размеры земельных участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме определяются в соответствии с требованиями градостроительных нормативов исходя из условий обеспечения минимальных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке населенных пунктов, доступа ко всем частям имущества в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации».

Этот порядок был установлен Постановлением Правительства РФ № 1223 от 26.09.1997 г. «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах». Согласно этому порядку, «Размеры земельных участков для создания кондоминиумов … на вновь осваиваемых территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.

Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.

Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность домовладельцев в соответствии с действующим законодательством, и увеличение размеров земельного участка в кондоминиуме за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы передаваемого земельного участка в кондоминиуме устанавливаются по фактически существующим границам».

Согласно Положению, методические документы по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах поручалось подготовить Государственному комитету Российской Федерации по жилищной и строительной политике и Государственному комитету Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству. Подготовленный ими документ СП 30-101-98 назывался «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».

Согласно им, нормативный размер земельного участка устанавливался по формуле:

S норм.к = S к У з.д где Sк- общая площадь жилых помещений в кондоминиуме;

Уз.д. - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности Суммарная величина общей площади двух многоквартирных домов составляет 7858,4 + 5189,1 = 13047,5 кв.м.

Согласно приложению «А», Уз.д. = 0,92 при средней жилой обеспеченности 18 кв.м на человека.

Реальная жилищная обеспеченность в этих многоквартирных домах составляет 27, кв.м.на человека. Расчетная Уз.д. составит (0,9218)/27,85 = 0,59.

Следует сказать, что данный расчет в Положении приведен для расчетной, а не реальной жилищной обеспеченности. В данный момент, в отсутствие проекта, трудно судить о том, какую жилищную обеспеченность закладывали проектировщики.

Единственно, что можно предположить, что дома Гатчинской серии, разработанной в условиях действия СНиП 2.07.01-89*, были ориентированы на заселение по норме, им установленной, а именно 18 кв.м на человека.

Итак, суммарная нормативная площадь двух исследуемых многоквартирных домов составляла:

в случае принятия версии о расчетной жилищной обеспеченности 18 кв.м на человека: 13047,5 0,92 = 12004 кв.м;

в случае использования в расчете текущей жилищной обеспеченности 27,85 кв.м на человека: 13047,5 0,59 = 7698 кв.м;

В обоих случаях показатель нормативной площади земельного участка, который в данном случае следует принять в качестве показателя минимальной величины площади земельного участка, превосходит показатель площади земельного участка 78:14:7691:88, который составляет 6053 кв.м. Из этого следует, что имущественные права на земельный участок собственников помещений многоквартирных домов по адресам Пулковское шоссе, д. 30 к.2 и к.3 были ущемлены еще при образовании земельного участка 78:14:7691:88, когда их общий земельный участок был сформирован площадью меньшей той, на которую они имели право, в зависимости от показателя расчетной жилищной обеспеченности, принятой в проекте строительства этих домов, от 5951 кв. м до 1645 кв.м.

В отношении деления земельного участка 78:14:7691:88 на три участка, два из которых суммарной площадью 2566 кв. метров относятся к существующим многоквартирным домам, а третий, площадью 3487 кв. м, получает назначение «Для размещения жилого дома (жилых домов)», необходимо сказать, что это в еще большей степени нарушает права собственников помещений существующих многоквартирных домов. В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 27 закона о Государственном кадастре недвижимости, это должно было привести к отказу в кадастровом учете земельных участков 78:14:7691:198 и 78:14:7691:199 как участков, размер которых меньше минимальных размеров, установленных законодательством.

4.3.3 Вопрос о прочих требованиях к образованию земельных участков В процитированном выше тексте статья 11.9 Земельного кодекса «Требования к образуемым и измененным земельным участкам» сказано: «Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости»;

(6) «Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами»

Границы всех трех земельных участков, образованных в результате разделения земельного участка 78:14:7691:88, отличаются всеми указанными дефектами. Особенно ими отличается земельный участок 78:14:7691:200, контур которого выглядит следующим образом:

Противоречие названным требованиям Земельного кодекса к образованию земельных участков очевидно и не требует никакого дополнительного пояснения.

Кроме того, данный земельный участок делает невозможным полноценное использование существующих многоквартирных домов, так как лишает их самостоятельной пешеходно-транспортной доступности, чем ставит владельцев этих объектов в кабальные отношения с владельцем земельного участка 78:14:7691:200.

Отсутствие такой связи с территорией общего пользования, в соответствии с п. части 3 статьи 27 закона о Государственном кадастре недвижимости, должно было привести к отказу в кадастровом учете земельных участков 78:14:7691:198 и 78:14:7691:199.

Директор бюро межевания Городских территорий ЗАО «Петербургский НИПИГрад» Никонов П.Н.

ПРИЛОЖЕНИЯ (на 6 листах) ПРИЛОЖЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЕ

 


 
2013 www.netess.ru - «Бесплатная библиотека авторефератов кандидатских и докторских диссертаций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.