авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ  БИБЛИОТЕКА

АВТОРЕФЕРАТЫ КАНДИДАТСКИХ, ДОКТОРСКИХ ДИССЕРТАЦИЙ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 |
-- [ Страница 1 ] --

Приложения

к бизнес-плану

Строительство и эксплуатация «Инку-

батора высоких технологий им. С. А.

Лебедева»

Москва, 2008

Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с -

плуатация «Инкубатора высоких

технологий им. С. А. Лебедева»

Приложение 1.

Научно-технологический потенциал ИТМиВТ ИТМиВТ был организован в 1948 году для создания в СССР первых электронных вычислительных ма шин. За 40 лет (с момента основания и по конец 1980-х годов) специалисты ИТМиВТ разработали более 20 типов вычислительных комплексов и систем, которые решали важнейшие научные задачи, в том чис ле для атомной промышленности, космических исследований, предприятий оборонной отрасли. Многие из созданных Институтом ЭВМ продолжают нести боевое дежурство в составе таких важнейших страте гических систем, как Система противоракетной обороны (ПРО), Система предупреждения о ракетном нападении (СПРН), Система контроля космического пространства (СККП) и др. Знаменитый зенитно ракетный комплекс С-300 построен на управляющей вычислительной машине 40У6, разработанной ИТ МиВТ.

Кроме разработок в интересах оборонной отрасли в ИТМиВТ велись работы по созданию электронно вычислительных машин для применения в народном хозяйстве. Известная серия машин БЭСМ-6 пере жила несколько поколений вычислительной техники. Ею были оснащены все ведущие вычислительные комплексы страны. В том числе на базе вычислительных машин БЭСМ-6 был собран многомашинный вычислительный комплекс АС-6, который в течение 15 лет использовался в центрах управления полета ми космических аппаратов, в том числе таких известных как «Союз» и «Аполлон», для обработки инфор мации в реальном времени.

К началу 2005 года ИТМиВТ представлял довольно печальное зрелище – 90 % площадей было сдано в аренду, в помещении, где некогда стояли знаменитые БЭСМ-6, располагалась мастерская по изготовле нию пластиковых окон. Институт практически прекратил работы по основной тематике, а средний возраст сотрудников достиг 68 лет.

В январе 2005 г. Федеральное агентство по промышленности объявило конкурс на замещение должно сти директора ИТМиВТ, в котором принял участие президент компании «Открытые Технологии» Сергей Владимирович Калин, проработавший в стенах Института с 1979 по 1994 годы. 1 марта 2005 года реше нием конкурсной комиссии С.В. Калин назначен директором ИТМиВТ и в соответствии с законом о ФГУП прекратил свою деятельность в качестве президента компании «Открытые Технологии».

С приходом нового директора в Институте началась комплексная реструктуризация, приведшая к тому, что структура Института по факту была выстроена заново. В основу преобразований лег новый рыночно ориентированный подход к исследованиям и разработкам. Была выстроена научно-технологическая це почка создания конкурентоспособных high-tech продуктов.

Сегодня в стенах Института набирают обороты разработки в интересах оборонного комплекса, специ альных служб и открытого коммерческого рынка. Закладывается важный научно-технический задел для создания современной отечественной элементной базы. Ведутся исследования в области перспективных вычислительных архитектур. Строятся планы по модернизации вычислительных средств, разработанных Институтом ранее. Стоит отметить, что за последние два года существенно снизился средний возраст сотрудников ИТМиВТ: с 68 лет до 37, причем процесс омоложения идет при постоянном увеличении про изводственного штата.

ИТМиВТ уделяет большое внимание подготовке научных и инженерных кадров. В Институте функциони рует базовая кафедра ЭВМ Московского физико-технического института, что позволяет на практике от рабатывать полученные на лекциях знания. Отличившиеся студенты имеют возможность после защиты диплома придти работать в ИТМиВТ, а заодно и поступить в Аспирантуру, имея хороший “задел” для будущей диссертации. В Институте созданы все условия для защиты научных работ, имеющих практиче ское значение. Много лет работает Диссертационный совет.

Выходцами из Аспирантуры ИТМиВТ стали многие ведущие учёные страны, в том числе 10 академиков и членов-корреспондентов РАН, более сотни докторов наук.

В связи с реструктуризацией в Институт стали возвращаться бывшие сотрудники, работавшие последние годы в таких компаниях как Intel, Sun, Motorola, Samsung, General Electric, Nortel NETWORK, Ericsson, Lucent Technologies, Tower Semiconductor. Таким образом, в Институт влились специалисты, имеющие опыт работы с самыми современными технологиями, стандартами и методологиями.

20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

В настоящий момент в ИТМиВТ созданы все условия для формирования высокопрофессиональной ко манды. Общий штат Института достиг 580 человек, в том числе в ИТМиВТ трудятся:

12 докторов технических наук 36 кандидатов технических и физико-математических наук 11 руководителей проектов, сертифицированных по PMI Приложение 2.

Краткий обзор перспективных технологий для инвестирования Как будет развиваться IT после 2007 года Агентство Gartner выпустило прогноз развития различных сфер IT после 2007 года.

Аутсорсинг В 2009 году 40% мирового рынка IT аутсорсинга будет принадлежать 10 круп нейшим компаниям, которые будут иметь совокупный доход $ 5,4 млрд.

Провайдеры IT-услуг Только один провайдер IT-услуг Азиатско-Тихоокеанского региона войдёт в top 20 мировых лидеров к 2010 году. Однако, азиатские провайдеры будут сильны ми конкурентами на местных локальных рынках. Целесообразно сотрудничать с ними.

Социальные сети, блоги Пик развития этих технологий придётся на первую половину 2007 года. К году появится система сбора маркетинговых требований по анализу информа ции в социальных сетях. Перспективными окажутся вложения в data-mining, Web analytics, e-marketing.

Информационная безопасность К концу 2007 года 75% компаний будут заражены неизвестными вирусами, не сущими финансовую угрозу. Таким образом, ожидаются инвестиции в систему оценки уязвимости, в систему предотвращения вторжения, в управление досту пом к сетевым ресурсам, в систему контроля доступа и идентификации лично сти.

Операционные системы Операционные системы будут модульными, будут позволять гибко обновлять ся. Microsoft будет играть ведущую роль в этом процессе.

Вычислительны мощности клиента К 2010 году среднее total cost of ownership (TCO) новых персональных компью теров будет снижено на 50% за счёт распределения вычислительных ресурсов.

Data-центры К 2008 году около 50% Data-центров будут испытывать недостаток мощности для питания и охлаждения высокопроизводительной аппаратуры.

10 технологий, которые изменят мир Научный журнал Technоlogy Review («Обзор технологий»), издаваемый Массачусетским тех нологическим институтом, опубликовал перечень десяти перспективных технологий, которые, по мнению ученых, окажут наибольшее влияние на общество в ближайшие десятилетия. Итак [1]:

20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

№ Технология Описание Наномедицина 1 Позволит доставлять лекарственные средства непосредственно в больные клетки.

Эпигенетика 2 Диагностировать онко- и другие заболевания на самых ранних стадиях, основываясь на генетических тестах.

«Ядерное перепро 3 «Обновлять организм, клонируя здоровые клетки.

граммирование»

«Диффузионное изо 4 Используя технологии сканирования головного мозга, научиться бражение» диагностировать и излечивать такие тяжелые недуги, как ши зофрения, болезнь Альцгеймера и др.

Технология «сравни 5 Досконально изучив, каким образом различные составляющие тельного взаимодей- клеток взаимодействуют друг с другом, предотвращать «смерто ствия» носные поломки» организма, продлевать жизнь.

«Когнитивное радио»

6 Научить мобильные телефоны, компьютеры, подключенные к беспроводному интернету, радиостанции и т. д. работать сла женно, не мешая друг другу.

«Безопасный интер 7 Уберечь пользователей интернета от разглашения личной ин нет» формации.

Нанобиомеханика 8 Проанализировать процессы механического взаимодействия клеток, создать биохимические комплексы, способные выпол нять работу на микроуровне.

«Беспроводная Все 9 Научить электронные устройства «общаться» друг с другом.

ленная».

«Растягиваемый крем 10 На кремнии держится современная электроника. Создавая но ний» вые формы этого вещества, получить новые технологические возможности.

Успешное инвестирование в области IT Аналитическая компания Gartner составила список наиболее важных IT проектов для бизнеса в ближай шие годы [2].

№ Технология Описание 1 Мгновенные сооб- Интернет-сервисы уже нашли широкое применение в корпоративной щения среде и распространились на миллионы карманных компьютеров.

С внедрением беспроводных локальных сетей, эта тенденция будет только усиливаться, а использование мгновенных сообщений в бизнесе станет повсеместным. В то же время использование элек тронной почты снизится на 40%, а телефонных звонков — на 70%.

2 Беспроводные ло- Практика показала, что протокол Wi-Fi Protected Access (WPA) обеспе кальные сети чивает весьма удовлетворительный уровень защиты, поэтому многие компании начнут внедрять WLAN для организации эффективной офис ной инфраструктуры.

3 Таксономия (теория Эта научная дисциплина находит все более широкое применение классификации) в бизнесе, в том числе в организации труда внутри компании. Таксоно мия предполагает иерархическую категоризацию информации. Это на порядок увеличивает производительность труда сотрудников за счет эффективного использования самых ценных ресурсов: времени и внимания. Кроме того, повышается уровень обслуживания клиентов.

В условиях жесткой рыночной конкуренции выживут именно те компа нии, которые будут лучше обращаться с информацией.

20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

4 IP-телефония Перевод голосового трафика из дорогих специализированных сетей в дешевые универсальные каналы (локальные сети, интернет). Глав ное преимущество IP-телефонии — существенная экономия на стои мости телефонных звонков, а также наличие дополнительных серви сов, таких как видеоконференции.

5 Сервисно- Gartner прогнозирует, что программирование может полностью изме ориентированный нить методы создания программного обеспечения.

софт 6 Предприятие реаль- Инвестиции в IT-инфраструктуру, внедрение новых технологий ного времени (RTE, и специального софта позволят создать полностью открытую среду real-time enterprise) с минимальным производственным циклом. Предприятие RTE сможет своевременно реагировать на быстро изменяющиеся потребности рынка. Сейчас это лишь концепция, кстати, известная советским инже нерам под названием ГАП (гибкое автоматизированное производство).

По мнению аналитиков Gartner, данная концепция станет мейнстримом во второй половине десятилетия.

7 Утилитарные вычис- Технология организации вычислений по принципу коммунальных услуг ления или «мощ- предполагает использование IT-инфраструктуры сторонней организа ность по требова- ции. Фирме не придется приобретать программное обеспечение или нию» нанимать компьютерных специалистов. Вместо этого предполагается использование чужих услуг, в том числе веб-сервисов.

8 Вычислительная Эта концепция является продолжением двух технологий: RTE сеть (Grid) и утилитарных вычислений. В данный момент вычислительные сети используются только в научной среде, однако после 2008 года коммер ческие фирмы могут использовать Grid для утилитарных вычислений 9 Конвергенция систем К 2006 году около 60% корпоративных систем определения вторжений сетевой безопасно- в информационную систему работали в удаленном режиме. Они будут сти интегрированы в единую платформу сетевой безопасности. Системы сканирования и фильтрации трафика останутся отдельными приложе ниями.

10 Идентификационные Микрочипы, излучающие идентификационную информацию, сейчас радиоярлыки (RFID). используются главным образом в системах логистики, для идентифи кации товаров на складах, во время транспортировки и т.д. К 2012 году они будут применяться для отслеживания жизненного цикла товаров.

Сенсоры на изделиях будут проводить мониторинг температуры, виб рации и сообщать порче товара в процессе его перемещения с завода производителя на полку магазина.

Приоритетные направления развития науки, технологий и техники в РФ Приоритетные направления 21 мая 2006 г. Президент Российской Федерации В.В. Путин утвердил (№ Пр-843) приоритетные направ ления развития науки, технологий и техники в РФ [link]:

• Безопасность и противодействие терроризму • Живые системы • Индустрия наносистем и материалов • Информационно-телекоммуникационные системы • Перспективные вооружения, военная и специальная техника • Рациональное природопользование • Транспортные, авиационные и космические системы • Энергетика и энергосбережение 20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

Нанотехнологии – первый среди равных Путин предложил учредить Российскую корпорацию нанотехнологий и выделить на исследования в этой сфере в кратчайшие сроки 130 млрд. рублей, а с учетом открытых конкурсов, эта сумма должна быть доведена до 180 млрд. рублей. По словам Путина, в работе над нанотехнологиями должны участвовать государственные научные центры, университеты и лаборатории частных компаний.

В 2008 году глава государства предложил выделить 48 млрд. рублей на финансирование академий и еще 8 млрд. рублей - через фонды на открытые конкурсы [link].

Критические технологии РФ Аналогично утверждён перечень критических технологий Российской Федерации (№ Пр-842) :

• Базовые и критические военные, специальные и промышленные технологии • Биоинформационные технологии • Биокаталитические, биосинтетические и биосенсорные технологии • Биомедицинские и ветеринарные технологии жизнеобеспечения и защиты человека и животных • Геномные и постгеномные технологии создания лекарственных средств • Клеточные технологии • Нанотехнологии и наноматериалы • Технологии атомной энергетики, ядерного топливного цикла, безопасного обращения с радиоак тивными отходами и отработавшим ядерным топливом • Технологии биоинженерии • Технологии водородной энергетики • Технологии механотроники и создания микросистемной техники • Технологии мониторинга и прогнозирования состояния атмосферы и гидро-сферы • Технологии новых и возобновляемых источников энергии • Технологии обеспечения защиты и жизнедеятельности населения и опасных объектов при угро зах террористических проявлений • Технологии обработки, хранения, передачи и защиты информации • Технологии оценки ресурсов и прогнозирования состояния литосферы и био-сферы • Технологии переработки и утилизации техногенных образований и отходов • Технологии производства программного обеспечения • Технологии производства топлив и энергии из органического сырья • Технологии распределенных вычислений и систем • Технологии снижения риска и уменьшения последствий природных и техно-генных катастроф • Технологии создания биосовместимых материалов • Технологии создания интеллектуальных систем навигации и управления • Технологии создания и обработки композиционных и керамических мате-риалов • Технологии создания и обработки кристаллических материалов • Технологии создания и обработки полимеров и эластомеров • Технологии создания и управления новыми видами транспортных систем • Технологии создания мембран и каталитических систем • Технологии создания новых поколений ракетно-космической, авиационной и морской техники • Технологии создания электронной компонентной базы • Технологии создания энергосберегающих систем транспортировки, распре-деления и потребле ния тепла и электроэнергии • Технологии создания энергоэффективных двигателей и движителей для транспортных систем • Технологии экологически безопасного ресурсосберегающего производства и переработки сель скохозяйственного сырья и продуктов питания • Технологии экологически безопасной разработки месторождений и добычи полезных ископае мых Ссылки 1. http://www.ras.ru/news/shownews.aspx?id=0ba94959-2157-4108-920b c8bac0501183&_Language=ru 20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

2. http://www.webplanet.ru/news/technology/2004/4/30/techno-top_2005.html Приложение 3.

Описание комплекса Инкубатора Архитектурно-планировочное решение На земельном участке, расположенном по адресу: Москва, Варшавское шоссе, д. 125, стр. 3, предусмот рено размещение многофункционального комплекса с наземной автостоянкой и подъездным путями.

Необходимо выполнить размещение комплекса с его максимально возможной общей площадью на уча стке. Основные параметры решения видятся такими:

существующее 2-х этажное здание общей площадью ориентировочно 27 тыс. кв. м предпо лагается к сносу;

возможно нескольких вариантов размещения комплекса, при этом общая площадь комплек са будет не менее 54 000 кв. м;

класс здания не менее «В»;

в здании предусмотреть размещение офисных, презентационных помещений, пунктов пре доставления различных бизнес-услуг, в т.ч. услуг бизнес-инкубатора, наземной автостоянки;

компактное решение генерального плана, эффективное использование участка, благоуст ройство и озеленение дворовой территории;

емкость наземной автостоянки будет определена исходя из принципа максимального ис пользования дворовой территории;

назначение здания - многофункциональное здание;

этажность - ориентировочно 4 этажа, но окончательно высоту обосновано определить в соответствии с ландшафтно-визуальным анализом;

высота этажей – будет определена обоснованием;

характеристики помещений - будет проработан вопрос размещения технических помеще ний, для чего необходимо максимально эффективно использовать общие площади здания;

область конструктивных решений - предусмотрено применение новых строительных мате риалов, изделий, оборудования, конструкций, современных строительных технологий;

принципиальная конструктивная схема здания и материалы несущих и ограждающих конст рукций будет определена обоснованием.

20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

Архитектурно-градостроительное решение Участок, отведенный под размещение многофунк ционального комплекса для эффективного сопро вождения стартапов в области высоких технологий, расположен вдоль Варшавского ш., д. 125, недалеко от станции метро Южная. В настоящее время на участке находится 2-этажное здание, которое уже не отвечает современным требованиям.

Проектом предлагается снос старого здания и строительство на его месте и на прилегающей тер ритории крупного центра, включающего в себя биз нес-инкубатор для стартапов, офисный центр, вы числительный центр, конференц-холл, сall-центр, кафе, библиотеку, Интернет-кафе, а также торговую часть. Вокруг всего здания разместится наземный паркинг с достаточным количеством машиномест.

Архитектурно комплекс состоит из одного здания в виде вытянутого прямоугольника в 4 этажа.

Входы в досуговую и инкубаторно-офисную части находятся с разных сторон для разделения потоков аудиторий различного назначения. Имеются удоб ные подъездные пути и пешеходные маршруты со стороны метро и в проездной арке.

Ориентировочная схема поэтажного плана пред- Рис. 0.1. Схема поэтажной экспликации ставлена. инкубаторной части комплекса Сметная стоимость строительства по статьям затрат Стоимость строительства объектов комплекса «Инкубатор высоких технологий им. С. А. Лебедева»

представлена в Табл.0.1 на основании изучения рынка девелопмента офисных, досуговых, презентаци онных и пр. площадей по г. Москве.

Табл.0.1. Инвестзатраты на строительство объектов комплекса «Инкубатор высоких технологий им. С. А. Лебедева»

статья/параметр ед изм знч отн итого 2007 Предварительные работы тыс. руб. 10% 198 750 198 750 Проектные и подготовительные работы тыс. руб. 2% 31 270 31 270 Строительно-монтажные работы тыс. руб. 35% 710 598 568 478 142 Инженерно-отделочные работы тыс. руб. 28% 572 544 339 537 233 Общеплощадочные работы тыс. руб. 11% 216 664 4 505 212 Управленческие затраты и резерв тыс. руб. 15% 296 787 91 901 204 Объем к/вл в «Инкубатор Лебедева» (с НДС) тыс. руб. 100% 2 026 612 1 234 441 792 Прямые затраты строительства В стоимость прямых затрат включаются:

базовые строительные расходы (до состояния shell&core и, в некоторых случаях, расходы по отделке помещений);

стоимость инженерного оснащения здания;

стоимость отделки;

20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

стоимость подведения городских коммуникаций;

благоустройство территории (строительство дорог, парковки).

Основные величины удельных затрат приведены в Табл.0.2 далее.

Затраты на снос зданий определены исходя из материалоемкости подлежащих сносу зданий и основа ны на рыночных данных компаний «Сатори», СПК «Виктория». Далее приведен расчет затрат на снос зданий для Проекта.

Табл.0.2. Значения основных статей строительных затрат Проекта, руб./кв.

наименование знч удельные затраты на реконструкцию здания удельная стоимость проектных работ удельная стоимость строительства здания 10 удельная стоимость обследования здания 1 удельная стоимость шумоизоляции здания 3 удельная стоимость усиления крыши 9 удельная стоимость усиления фундамента 2 удельная стоимость прочих о/с работ 1 удельная стоимость внутренней инженерии 1 удельная стоимость системы кондиционирования удельная стоимость системы пожароустойчивости 1 удельная стоимость системы безопасности 1 удельная стоимость плиточных работ 1 удельная стоимость наливных полов 2 стоимость лифта с установкой 1 290 удельная стоимость техоборудования с монтажом удельная стоимость информационных сетей В рамках Проекта предполагается самый пессимистический вариант развития событий, в рамках кото рого предполагается, что существующее здание непригодно к дальнейшей эффективной эксплуатации в соответствии с выбранной генеральной архитектурной концепцией (в силу высокой изношенности зда ния, а также его высокого уровня морального устаревания, когда несущие конструкции не удовлетворя ют современным строительным и пр. требованиям при строительстве помещений бизнес-центра класса В). Это накладывает более высокие требования на финансовые, временные и прочие затраты по Про екту в инвестиционной части Проекта, однако существенно снижает маркетинговые риски дальнейшей эксплуатации Объекта и парковки.

Стоимость строительно-монтажных работ, отделка помещений и общих зон, а также затраты на инже нерное обеспечение определялись согласно данным строительного рынка.

Косвенные затраты строительства Затраты на проектирование, экспертизу и согласование проектировочных и иных документов по проекту представлены в нижеследующей таблице. Оценка объемов расходов по каждой из нижеперечисленных статей основывается на предположениях, основанных на информации о среднестатистических затратах по Проекту для данного вида работ.

Табл.0.3. Косвенные затраты при строительстве и их характеристики Статья затрат Стоимостная характеристика Предпроектная экспертиза Может составлять 100400 тыс. долл., включает маркетинговые исследова ния, разработка эскиза и концепции, due dilligence, экологические исследова ния земельного участка 20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

Проект, рабочая документация, 30 долл./кв. м общей площади согласование и разрешение Технический заказчик 4% от величины прямых затрат Маркетинг Может составлять от 100 000 до 400 000 долл. США, в зависимости от привле каемой аудитории Юридическое сопровождение 100150 тыс. долл.

Страхование строительства в среднем составляет 10 долл./кв. м за весь срок строительства Прочие затраты 2-3% от прямых затрат На основании практики рынка и особенностей Проекта, непредвиденные затраты приняты на уровне 10% от совокупных затрат по Проекту. Далее в Табл.0.4 представлен (ориентировочный) бюджет строительства и распределение состава затрат по Проекту.

Табл.0.4. Бюджет строительства, тыс. руб.

знч статья/параметр разм ст уд итого удл выкуп права аренды земли 47% 1 7 000 000 92 приобретение площадки 53% 1 4 000 000 106 Предварительные работы 10% 198 затраты на снос 46% 27 000 20 14 проектные работы по комплексу 46% 10% 13 14 разрешительная документация (без Генплана) 8% 1 100 000 2 Проектные и подготовительные работы 2% 31 строительство коробки 60% 40 500 400 429 обследование конструкции здания 8% 40 500 50 53 усиление крыши и металлоконструкций 57% 14 000 350 129 усиление фундамента 15% 14 000 90 33 прочие о/с работы: стены, лестницы, пред пол и 28% 40 500 60 64 т.д.

завершение общестроительных работ 32% 227 Строительно-монтажные работы 35% 710 внутренняя инженерия: электрика, водопровод, ка 25% 40 500 50 53 нализация, отопление организация системы кондиционирования и венти 10% 40 500 20 21 ляции работы по пожароустойчивости конструкций 20% 40 500 40 42 организация системы безопасности 23% 40 500 45 48 установка лифтов: 5 ст х 3 лифта 9% 15 50 000 19 технологическое оборудование с монтажом 10% 40 500 20 21 информационные сети: разводка по комплексу и пр. 3% 40 500 5 5 инженерные работы 37% 213 шумоизоляция стен и потолков 58% 64 650 120 205 плиточные работы 9% 24 150 50 31 наливные полы 30% 40 500 100 107 ворота 0% 1 50 000 1 технологические решетки 2% 1 300 000 7 отделочные работы 62% 354 прочие работы 1% 1 200 000 5 Инженерно-отделочные работы 28% 572 проектирование Генплана 2% 1 200 000 5 утверждение Генплана, ПРД 3% 1 250 000 6 геологические и экологические изыскания 1% 1 100 000 2 энергоснабжение 38% 1 50 000 1 теплоснабжение 38% 1 50 000 1 водоснабжение и канализация 15% 1 20 000 вертикальная планировка 8% 1 10 000 проектные работы по коммуникациям 2% 3 подготовка ИРД 1% 15% 2 2 энергоснабжение 88% 1 500 000 13 теплоснабжение 3% 1 15 000 водоснабжение и канализация 9% 1 50 000 1 получение ТУ 7% 14 20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

внеплощадочные сети: энергоснабжение 19% 1 1 000 000 26 внеплощадочные сети: теплоснабжение 19% 1 1 000 000 26 внеплощадочные сети: водоснабжение и канализа 9% 1 500 000 13 ция проекты и работы по дендрологии 6% 1 300 000 7 внутриплощадочные сети: энергоснабжение 19% 1 1 000 000 26 внутриплощадочные сети: теплоснабжение 19% 1 1 000 000 26 внутриплощадочные сети: водоснабжение и кана 9% 1 500 000 13 лизация информационые сети 2% 1 100 000 2 СМР по наружным сетям 66% 143 ливневая канализация 34% 1 500 000 13 организация ограждений, новых въездов 10% 1 150 000 3 освещение и озеленение территории 28% 1 400 000 10 организация дорог на территории 28% 1 400 000 10 благоустройство территории 18% 38 Общеплощадочные работы 11% 216 непредвиденные расходы на завершение строи 63% 10% 71 060 188 тельства технический заказчик 10% 3% 1 085 28 расходы на управление проектом 9% 8 125 000 26 юридическое сопровождение 3% 1 300 000 7 услуги управляющей компании 6% 8 80 000 16 страхование строительных рисков 9% 2% 968 25 прочие расходы 1% 1 100 000 2 Управленческие затраты и резерв 15% 296 Объем к/вл в «Инкубатора Лебедева» (с НДС) 100% 2 026 20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

Приложение График строительства Табл.0.1. График инвестиционных потребностей при строительстве «Инкубатора Лебедева», тыс. руб.

График и объем капиталовложений 08/01 08/02 08/03 08/04 09/01 09/02 09/03 09/04 2007 статья/параметр 1 2 3 4 5 6 7 8 -1 выкуп права аренды земли 46 375 46 375 92 приобретение площадки 53 000 53 000 106 Предварительные работы 99 375 99 375 0 0 0 0 0 0 0 198 750 затраты на снос 2 862 4 293 7 155 14 проектные работы по комплексу 14 310 14 разрешительная документация (без Генплана) 2 650 2 Проектные и подготовительные работы 0 2 862 4 293 24 115 0 0 0 0 0 31 270 строительство коробки 68 688 103 032 171 720 42 930 42 930 343 440 85 обследование конструкции здания 42 930 10 733 42 930 10 усиление крыши и металлоконструкций 103 880 25 970 103 880 25 усиление фундамента 26 712 6 678 26 712 6 прочие о/с работы: стены, лестницы, пред пол и 51 516 12 879 51 516 12 т.д.

завершение общестроительных работ 0 0 0 182 108 45 527 0 0 0 0 182 108 45 Строительно-монтажные работы 0 68 688 103 032 396 758 99 190 42 930 0 0 0 568 478 142 внутренняя инженерия: электрика, водопровод, 40 247 3 354 3 354 3 354 3 354 40 247 13 канализация, отопление организация системы кондиционирования и венти 16 099 1 342 1 342 1 342 1 342 16 099 5 ляции работы по пожароустойчивости конструкций 32 198 2 683 2 683 2 683 2 683 32 198 10 организация системы безопасности 36 222 3 019 3 019 3 019 3 019 36 222 12 установка лифтов: 5 ст х 3 лифта 14 906 4 969 14 906 4 технологическое оборудование с монтажом 16 099 1 342 1 342 1 342 1 342 16 099 5 информационные сети: разводка по комплексу и пр. 4 025 335 335 335 335 4 025 1 инженерные работы 0 0 0 159 795 12 074 12 074 12 074 17 043 0 159 795 53 шумоизоляция стен и потолков 102 793 25 698 25 698 25 698 25 698 102 793 102 плиточные работы 15 999 4 000 4 000 4 000 4 000 15 999 15 наливные полы 53 663 13 416 13 416 13 416 13 416 53 663 53 ворота 663 166 166 166 166 663 технологические решетки 3 975 994 994 994 994 3 975 3 отделочные работы 0 0 0 177 092 44 273 44 273 44 273 44 273 0 177 092 177 прочие работы 2 650 663 663 663 663 2 650 2 Инженерно-отделочные работы 0 0 0 339 537 57 010 57 010 57 010 61 978 0 339 537 233 проектирование Генплана 331 331 331 331 3 975 1 325 3 утверждение Генплана, ПРД 414 414 414 414 4 969 1 656 4 геологические и экологические изыскания 166 166 166 166 1 988 663 1 20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

энергоснабжение 83 83 83 83 994 331 теплоснабжение 83 83 83 83 994 331 водоснабжение и канализация 33 33 33 33 398 133 вертикальная планировка 17 17 17 17 199 66 проектные работы по коммуникациям 215 215 215 215 2 584 0 0 0 0 861 2 подготовка ИРД 537 537 537 537 2 энергоснабжение 3 313 3 313 3 313 3 313 13 теплоснабжение 99 99 99 99 водоснабжение и канализация 331 331 331 331 1 получение ТУ 0 0 0 0 3 743 3 743 3 743 3 743 0 0 14 внеплощадочные сети: энергоснабжение 2 650 5 300 7 950 10 600 26 внеплощадочные сети: теплоснабжение 2 650 5 300 7 950 10 600 26 внеплощадочные сети: водоснабжение и канали 1 325 2 650 3 975 5 300 13 зация проекты и работы по дендрологии 795 1 590 2 385 3 180 7 внутриплощадочные сети: энергоснабжение 2 650 5 300 7 950 10 600 26 внутриплощадочные сети: теплоснабжение 2 650 5 300 7 950 10 600 26 внутриплощадочные сети: водоснабжение и кана 1 325 2 650 3 975 5 300 13 лизация информационые сети 265 530 795 1 060 2 СМР по наружным сетям 0 0 0 0 14 310 28 620 42 930 57 240 0 0 143 ливневая канализация 6 625 6 625 13 организация ограждений, новых въездов 1 988 1 988 3 освещение и озеленение территории 5 300 5 300 10 организация дорог на территории 5 300 5 300 10 благоустройство территории 0 0 0 0 0 0 19 213 19 213 0 0 38 Общеплощадочные работы 1 126 1 126 1 126 1 126 32 105 32 900 66 422 80 732 0 4 505 212 непредвиденные расходы на завершение строи 9 415 9 415 9 415 9 415 37 662 37 662 37 662 37 662 37 662 150 тельства технический заказчик 3 594 3 594 3 594 3 594 3 594 3 594 3 594 3 594 14 378 14 расходы на управление проектом 3 313 3 313 3 313 3 313 3 313 3 313 3 313 3 313 13 250 13 юридическое сопровождение 994 994 994 994 994 994 994 994 3 975 3 услуги управляющей компании 2 120 2 120 2 120 2 120 2 120 2 120 2 120 2 120 8 480 8 страхование строительных рисков 3 208 3 208 3 208 3 208 3 208 3 208 3 208 3 208 12 831 12 прочие расходы 331 331 331 331 331 331 331 331 1 325 1 Управленческие затраты и резерв 22 975 22 975 22 975 22 975 51 222 51 222 51 222 51 222 0 91 901 204 Объем к/вл в «Инкубатор Лебедева» (с НДС) 123 477 195 027 131 427 784 511 239 525 184 061 174 653 193 932 0 1 234 441 792 В расчетах учитывалась постепенная заполняемость комплекса. В стабилизированный период (3-ий год эксплуатации, или 5-й год с м момента расчета инвестиционной привлекательности Проекта)) доля незанятых площадей принята на основании анализа конкуренции и, на наш взгляд, указанная доля заполняемости является достижимой. Данные по заполняемости представлены в 20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

Табл.0.2 далее.

20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

Табл.0.2. Заполняемость помещений и объектов % и кв. м 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 статья/параметр ед изм знч срок 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 офисы для стартапов кв.м 10 500 29% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% офисы для компаний кв.м 21 900 59% 50% 75% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% фудкорт кв.м 1 000 3% 80% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% торговые помещения кв.м 3 750 10% 50% 75% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% конференц-холл кв.м 2 000 5% 50% 75% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% паркинг $/м/м/год 384 50% 75% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% Доля арендуемая всего кв.м 37 034 100% 0% 0% 64% 82% 93% 93% 93% 93% 93% 93% 93% офисы для венчуров кв.м 2 500 0 0 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 500 2 офисы для стартапов кв.м 8 000 0 0 0 8 000 8 000 8 000 8 000 8 000 8 000 8 000 8 000 8 офисы для компаний кв.м 21 900 0 0 10 950 16 425 19 710 19 710 19 710 19 710 19 710 19 710 19 фудкорт кв.м 1 000 0 0 800 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 торговые помещения кв.м 3 750 0 0 1 875 2 813 3 375 3 375 3 375 3 375 3 375 3 375 3 конференц-холл кв.м 2 000 0 0 1 000 1 500 1 800 1 800 1 800 1 800 1 800 1 800 1 паркинг м/м 384 0 0 192 288 346 346 346 346 346 346 Площадь арендуемая (без кв.м 39 150 0 0 25 125 32 238 36 385 36 385 36 385 36 385 36 385 36 385 36 паркинга) всего Площадь арендуемая (без кв.м 0 0 25 125 32 238 36 385 36 385 36 385 36 385 36 385 36 385 36 паркинга) накопленная 20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

Приложение 5.

Значения удельных показателей доходных статей Проекта В соответствии с маркетинговым анализом ниже приведены средние значения удельных показателей доходных статей по всем помещениям и объектам «Инкубатора Лебедева». Данные значения далее используются для расчета денежных притоков по операционной деятельности Проекта в его эксплуата ционной фазе реализации.

Табл.0.1. Удельные значения параметров доходной части Проекта, тыс. руб./год статья/параметр ед изм знч удл плщ итого % офисы для стартапов тыс.руб. 4 373 10 500 407 662 27,0% офисы для компаний тыс.руб. 12 025 11 100 1 102 443 73,0% Бизнес-инкубаторная часть тыс.руб. 21 600 1 510 105 42,0% офисы для компаний тыс.руб. 12 025 10 800 1 072 647 100,0% Офисная часть тыс.руб. 10 800 1 072 647 29,8% фудкорт тыс.руб. 21 864 2 300 483 048 54,8% торговые помещения тыс.руб. 9 839 3 750 304 729 34,6% конференц-холл тыс.руб. 33 863 280 93 043 10,6% Конференц-центр тыс.руб. 6 330 880 821 24,5% помещения для бизнес-услуг компаниям тыс.руб. 1 693 15 238 100,0% Административная часть тыс.руб. 15 238 0,4% общая площадь тыс.руб. 30 960 384 116 665 100,0% Паркинг тыс.руб. 384 116 665 3,2% Объем выручки общий по «Инкубатору Лебедева» (без тыс.руб. 3 595 477 100,0% НДС) НДС от покупателей тыс.руб. 18% 647 20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

Приложение 6.

Маркетинг Проекта ОПИСАНИЕ УСЛУГ АРЕНДЫ И АРЕНДНЫХ СТАВОК Описание клиентской базы На площадях комплекса планируется разместить арендаторов трех категорий: собственные стартапы, внешние стартапы и «якорные» арендаторы. Арендаторы всех категорий имеют возможность пользо ваться всеми элементам бизнес инфраструктуры инкубатора.

Собственные стартапы В основе бизнеса собственных стартапов лежат исследования или разработки сделанные в «материн ской» компании. Только образовавшиеся стартапы имеют наиболее выгодные условия аренды, т.к. глав ной целью создания Инкубатора является поддержка высокотехнологичных компаний на ранних этапах развития. Максимальный срок аренды составляет 3 года. Приблизительное количество 40 юр. лиц. Об щая выделяемая площадь – 5000 кв.м.

Внешние стартапы Компании, не имеющие прямого отношения к ФГУП «Институт Точной Механики и Вычислительной Тех ники» или к компании «Открытые Технологии», но работающие по приоритетным для Инкубатора на правлениям (см. пункт 2.6.). Данные компании имеют право аренды площади по результатам конкурсно го отбора. Стартапы также обладают правом льготной аренды, однако, в меньшей степени, нежели соб ственные стартапы. Максимальный срок аренды составляет 3 года. Приблизительное количество 40 юр.

лиц. Общая выделяемая площадь – 8000 кв.м.

«Якорные» компании Данная категория занимает 11000 кв.м. Арендная ставка соответствует средней рыночной стоимости аренды для офисных помещений класса B в ЮАО.

Типы помещений под аренду В распоряжение арендаторов предлагается полный спектр услуг современного офисного здания класса B Аренда офисных помещений Основной услугой предоставляемой комплексом является сдача в аренду офисных помещений для раз ных категорий арендаторов. Общая площадь, сдаваемая в аренду составляет 39000. кв.м. Для собст венных стартапов (первая категория) предусматривается 5000 кв. м общей площади, офисные блоки по 100-150 кв.м для каждого юридического лица. Внешним стартапам (вторая категория) предлагается кв.м. суммарной площади, состоящей из офисных блоков по 150-250 кв.м. каждый. Для «якорных» арен даторов, соответственно, 11000 по 450 -550 для каждого юр. лица. В офисных блоках созданы все необ ходимые условия для комфортной и продуктивной работы компаний. Отделка выполнена в соответствии с современными стандартами офисных помещений зданий класса B.

Аренда паркинга Количество возможных парковочных мест в аренду, как правило, определяется парковочным коэффици ентом. Данный коэффициент подразумевает предоставление возможности аренды 1-го парковочного места на определенное количество арендуемой офисной площади. Данный коэффициент варьирует от 1/40 до 1/150 для современных офисных зданий. Стоимость парковочного места зависит от местораспо ложения здания, в меньшей степени, от его класса и от типа парковочного места (подземная/наземная).

20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

На территории комплекса располагается 9600 кв.м наземного паркинга, рассчитанного на 384 машино места, средний размер парковочного места – 25 кв.м. Паркинг имеет круглосуточную систему видеонаб людения, въезд осуществляется по пропускам через пост охраны.

Аренда конференц зала В комплексе располагается два конференц-холла, площадью 300 кв.м и 400 кв.м соответственно. Залы оборудованы новейшей техникой и идеально подходят для проведения различного рода конференций, презентаций, форумов и т.д. Существует возможность организации питания и проведение фуршетов.

Аренда торговых помещений Комплекс предоставляет 1250 кв. м площадей предназначенных для сдачи в аренду торговым компани ям различного профиля. Арендная ставка соответствует средней рыночной стоимость аренды для тор говых помещений в ЮАО.

Аренда фудкорта На площади в 1000 кв.м располагается фудкорт комплекса, созданный по подобию «ресторанных двори ков» располагающихся в торговых центрах. На протяжении последних 2-3 лет данный тип общественного питания оправдал свою целесообразность, являясь наиболее популярным среди населения. Фудкорт представляет собой 5-6 разнообразных типов фаст-фуда, расположенных в общем зале вместимостью 700-800 человек. Площади фудкорта сдаются в аренду по средней рыночной стоимости помещений дан ного типа в ЮАО.

Помимо вышеупомянутых услуг Инкубатор предоставляет клиентам комплекса возможность пользования банкоматом, пунктом обмена валюты, автоматами моментальной оплаты телекоммуникационных услуг, ?

Арендные ставки Аренда офисных помещений В первом полугодии 2007 г. рост арендных ставок составил порядка 11% в сегменте офисов класса «В».

Средние базовые (без НДС и эксплуатационных расходов) ставки аренды на офисные помещения клас са «А» находятся в диапазоне $700-$900 за кв. м в год. В классе «В» традиционно более широкий раз брос за счет большего объема и уровня дифференциации предложения в этом сегменте - по итогам первого полугодия средние ставки варьировались от $400 до $700 за кв. м в год.

Эксплутационные расходы за рассматриваемый период не изменились и составляют в среднем $70- за кв. м для помещений класса «В».

В первом полугодии 2007 был отмечен существенный рост цен на качественные офисные объекты класса «А» и «В». Рост цен на объекты класса «А» в среднем составил порядка 14-15%, в классе «В» 16-18%. В то же время с начала года наблюдалось вполне закономерное снижение цен по отдельным объектам, которые ранее были переоценены.

Табл.2. Запрашиваемые средние ставки аренды и цены продажи Ставка аренды, $/кв. м/год (не вкл. НДС, вкл. Стоимость $/кв. м (не вкл.

Класс здания экспл. расходы) НДС) Класс A 1 000–2 000 6 000–11 Класс B+ 620–1 000 5 000–7 Класс В- 470–620 2 300–5 Компаниям предлагается три уровня арендных ставок, в зависимости от категории арендатора Первый уровень. Для собственных стартапов 120 $/кв.м/год с учетом НДС, сроком до 3-х лет. Эксплуа тационные расходы включены в арендную плату Второй уровень. Для стартапов - 200 $/кв.м/год с учетом НДС, сроком до 3-х лет. Эксплуатационные расходы включены в арендную плату Третий уровень. Для «якорных» арендаторов – 550 $/кв.м/год с учетом НДС, с возможностью долгосроч ной аренды. Эксплуатационные расходы включены в арендную плату 20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

В эксплутационные расходы включены:

Вывоз и утилизация мусора Коммунальные платежи Электроэнергия Текущий ремонт, эксплуатация здания и инженерных систем до арендуемого периметра Охрана комплекса до арендуемого периметра Уборка мест общего пользования, содержание и благоустройство территории Мытье окон Организация центральной рецепции и пропускной системы для посетителей Кондиционирование и вентиляция помещений Прием и распределение почты Освещение мест общего пользования В эксплутационные расходы не входят:

Услуги связи- оплачиваются в соответствии с тарифами "Совинел" Парковка Прочие дополнительные услуги (доставка расходных материалов, ремонт оргтехники, об служивание компьютеров) Расходы на управление(?) Аренда паркинга На территории инкубатора расположена круглосуточно охраняемая наземная парковка общей площа дью -9600 кв. м. на ? машиномест. Размер одного машиноместа составляет – 25 кв. м/машино-место.

Средний размер арендных ставок для паркинга в Москве, за 1 полугодие 2007 года (измерение в $/м/м/мес) Подземный Наземный Класс А - 400–500 Класс А - 150– Класс В - 350–400 Класс В - 100– Арендные ставки паркинга Стоимость стандартного парковочного места на территории комплекса, размером ~25 кв.м., составляет 1200 $ м/м/в год.

Арендные ставки конференц-зала Общая стоимость площадей конференц-зала равных 700 кв.м составляет 1550$ в день.

Табл.3. Условия аренды некоторых конференц-залов г. Москвы площадь вместимость зала зала (поса- учет название станция метро (кв.м.) дочных мест) стоимость НДС Балчуг Кемпински Третьяковская 98 70 112 у.е. час нет 1100 у.е. в день (с Extropolis Зал Афиша Маяковская 90 36 - 100 9.00 до 18.00) нет 2100 у.е. в день (с Golden Ring Hotel Смоленская 175 100 - 150 9.00 до 19.00) нет Novotel Moscow Center менделеевская 131 50 - 150 43200 руб. в день нет Swissotel Красные Холмы Павелецкая 102 50 - 70 1852 у.е. в день да Арарат Парк Хаятт Охотный Ряд 208 55 - 80 1500 у.е. в день нет Бизнес Центр Премьер Краснопресненская 600 150 - 400 от 20700 до 74700 да 20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

Плаза руб. час Бизнес-центр Daev Plaza Тургеневская 147,8 110 85 у.е. час нет Деловой Комплекс Легион 1 Полянка 80 73 3500 руб.час нет Зал «Енисей» Сухаревская 130 5 - 100 € 620 день да Ирис Конгресс Отель Петровско-Разумовская 182 120 1600 у.е за 8 часов да Конференц-центр «Паве лецкий» Павелецкая 50 180 85 у.е час нет Президент отель Октябрьская 600 350 - 500 1500 у.е. в день нет Савой Отель Кузнецкий мост 214 40 - 150 1400 у.е. за 8 часов нет Столица Савеловская 243 70 $ 27 час да Форум Холл Павелецкая 1750 1700 - 4000 1300 у.е. в день нет Общие параметры в соответствии с предварительными маркетинговыми расчетами представлены да лее в Табл.4 и Табл.5:

Табл.4. Основные параметры по площадям и арендаторам Проекта наименование ед изм знч уд. площ комментарий площадь земельного уча кв.м 30 стка площадь пятна застройки кв.м 14 площадь здания сносимо кв.м 27 го площадь Инкубатора кв.м 54 000 площадь здания без парковки площадь сдаваемая в кв.м 39 150 площадь арендуемая здания без парковки аренду площадь парковки кв.м 9 Площадь комплекса Проек кв.м 63 600 площадь всех объектов Проекта та каждый стартап занимает 150-250 кв.м кол-во внешних стартапов шт. 60 8 площадей кол-во якорных арендато- каждая компания занимает 500-600 кв.м шт. 44 24 ров площадей Табл.5. Основные параметры по помещениям и объектам Проекта наименование ед изм знч % комментарий Бизнес-инкубаторная часть кв.м 27 000 50% 2 этажа: 3-й и 4-й этажи Офисная часть кв.м 13 500 25% 1 этаж: 2-й этаж Конференц-центр кв.м 6 750 13% 0,5 этажа: 1-й этаж Административная часть кв.м 6 750 13% 0,5 этажа: 1-й этаж Паркинг кв.м 9 600 наземный Площадь застройки Инкубатора (без кв.м 54 000 4-х этажное здание паркинга) офисы для собственных стратапов кв.м 2 500 9% собственные проекты офисы для внешних стартапов кв.м 8 000 30% внешние проекты коммерческая сдача в аренду:

офисы для компаний кв.м 11 100 41% якорные арендаторы общие, служебные и техпомещения кв.м 5 400 20% не сдаются в аренду Бизнес-инкубаторная часть кв.м 27 000 50% офисы для компаний кв.м 10 800 80% коммерческая сдача в аренду общие, служебные и техпомещения кв.м 2 700 20% не сдаются в аренду Офисная часть кв.м 13 500 25% фудкорт кв.м 2 300 34% торговые помещения кв.м 3 750 56% 20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

конференц-холл кв.м 700 10% коммерческая сдача в аренду Конференц-центр кв.м 6 750 13% собственные административные кв.м 2 025 30% помещения Call-центр, копировальный центр, помещения для бизнес-услуг компа кв.м 3 375 50% связь, отделение банка, почта и ниям пр.

общие, служебные и техпомещения кв.м 1 350 20% не сдаются в аренду Административная часть кв.м 6 750 13% паркинг составляет 60% от сво общая площадь кв.м 9 бодной территории размер м/м Паркинг м/м 9 600 18% Приложение 7.

Экономический анализ Проекта ВВОДНАЯ Финансовый анализ рассматриваемого варианта архитектурной концепции основан на имеющейся ком мерческой информации о рынках коммерческой недвижимости.

Исходные предпосылки финансовой модели Проекта Для проведения финансовых расчетов была использована программу Excel, в рамках которой произве ден расчет рентабельности Проекта для выбранного Варианта концепции. Временная протяженность горизонта планирования составляет 10 лет.

Оценка инвестиционной привлекательности Варианта состоит в анализе предполагаемых вложений в рамках выбранной схемы реализации Проекта и потока доходов от него. Таким образом, данный раздел дает ответы на следующие вопросы: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходов. Для объективной оценки надо сравнивать затраты по Варианту с дохо дами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по Проекту, выраженному в приемлемой (и обоснованной) ставке дисконтирования.

Основные значения макропараметров, применяемых при разработке и дальнейшем использовании финмодели Проекта указаны в Табл.6 далее.

Табл.6. Макропараметры Проекта наименование ед изм знч комментарий Дата расчета ТЭО дд.мм.гггг 01.01. Горизонт расчета лет Шаг расчета год 1 год Валюта расчета руб. тыс. руб.

Срок строительства лет 1, Ввод в эксплуатацию комплекса дд.мм.гггг начало 16-ого квартала Дата продажи ОАО "Инкубатор Лебедева" дд.мм.гггг 01.01. Курс доллара руб/долл 25, Ставка дисконтирования % годовых 13,00% рекомендуемый диапазон: 5-15% Ставка капитализации % годовых 8,00% рекомендуемый диапазон: 3-10% Темп роста бизнеса % в год 0,0% рекомендуемый диапазон: 0-3% 20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

Основные значения площадей земельного участка, имеющегося в распоряжении Проекта, а также пло щадей основных типов помещений, предполагаемых к дальнейшей эксплуатации в рамках строительст ва «Инкубатора Лебедева», представлены в Табл.7 далее.

Табл.7. Параметры земельного участка и помещений БИЦ наименование ед изм знч комментарий площадь земельного участка кв.м 30 площадь пятна застройки кв.м 13 площадь здания реконструируемого кв.м 27 площадь ОАО «Инкубатор Лебедева» кв.м 54 000 площадь здания без парковки площадь сдаваемая в аренду кв.м 39 150 площадь арендуемая здания без парковки площадь парковки кв.м 17 Площадь Объекта Проекта кв.м 71 500 площадь всех объектов Проекта кол-во стартапов шт. 60 каждый стартап занимает 150-250 кв.м Планирование инвестиционного бюджета Проекта Планирование бюджета Проекта осуществлялось с использованием укрупненных показателей, рассчи танных на основе среднерыночных удельных показателей стоимости строительства. Затраты Проекта подразделяются на прямые и косвенные. Подробная информация по данному вопросу представлена в Приложение 3.

Выводы по инвестиционной части Проекта Таким образом, можно наблюдать следующую картину по предложенному варианту архитектурной кон цепции строительства БИЦ. В рамках Проекта удельные инвестиционные затраты составляют 1 4001 500 долл./кв.м общей площади, что находится в среднем ценовом диапазоне для офисных по мещений класса В по г. Москве. Это связано, в первую очередь, с частичной перепрофилизацией функ ционального назначения имущественного комплекса по сравнению с существующей ситуацией и, как следствие, с необходимостью практически полного сноса существующего объекта, а также в связи с высокой стоимостью выкупа права аренды земли. Далее в Табл.8 для удобства работы представлены укрупненные показатели сметы строительства по Объекту Проекта.

Табл.8. Бюджет строительства укрупнено, тыс. руб.

статья/параметр ед изм знч удл факт факт $ итого Предварительные работы тыс. руб. 10% 198 750 198 750 Проектные и подготовительные работы тыс. руб. 2% 31 270 31 270 Строительно-монтажные работы тыс. руб. 35% 710 598 568 478 142 Инженерно-отделочные работы тыс. руб. 28% 572 544 339 537 233 Общеплощадочные работы тыс. руб. 11% 216 664 4 505 212 Управленческие затраты и резерв тыс. руб. 15% 296 787 91 901 204 Объем к/вл в «Инкубатор Лебедева» (с НДС) тыс. руб. 100% 2 026 612 1 234 441 792 График строительства Полный предполагаемый период девелопмента (инвестиционной фазы Проекта) – 2 года (с момента даты расчета – 01.01.2008 г.) до выхода на этап коммерческой эксплуатации комплекса Проекта. Под робный поквартальный план по освоению капиталовложений представленТабл.0.1 далее.

20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

Таким образом, основная инвестиционная нагрузка Проекта предстоит в первый год девелопмента и составит 61% от всего объема инвестиционных потребностей Проекта. Во второй год нагрузка сущест венно – в 1,5 раза ниже и составит 39%, поскольку основной объем по строительно-монтажным и инже нерно-отделочным работам проведен ранее.

График эксплуатации В рамках Проекта предполагается, что помещения и объекты комплекса могут полноценно эксплуатиро ваться сразу по окончанию фазы девелопмента. При прогнозе сроков сдачи помещений в аренду пред полагается, что владельцем (совместно с консультантом по недвижимости) будет разработана эффек тивная стратегия маркетинга и осуществлены действия по маркетингу помещений. При составлении графика мы предполагали, что реализация помещений начнется уже на завершающем этапе фазы строительства.

ДОХОДНАЯ ЧАСТЬ ПРОЕКТА Вводная Чистый Операционный Доход (ЧОД) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годо вого дохода от сдачи в аренду после вычета операционных расходов и иногда резервов из действи тельного валового дохода (ДВД). Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта, неплатежей. При расчете ЧОД из ДВД вычитаются экс плуатационные расходы, налог на имущество и суммы арендной платы за землю.

План продаж (реализации) Услуг Поскольку основная специализация Проекта состоит в предоставлении услуг по сдаче в аренду офис ных, производственных и др. помещений, то основной доход состоит в получении арендной платы, что есть действительный валовый доход собственника. Следует уесть, что первые 2 года «Инкубатор Лебе дева» строится (инвестиционная фаза Проекта), далее он плавно начинает эксплуатироваться с увели чивающимся уровнем заполняемости и выходит на «пик» своей «производственной» мощности на 3-й год эксплуатации (= 5-й год реализации Проекта). Далее в Табл.9 приводятся объем действительного валового дохода по Проекту.

Табл.9. Прогноз плана продаж Проекта за 2008-2017 гг., тыс. руб./год Прогноз плана продаж 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 статья/параметр 1 2 3 4 5 6 7 8 9 офисы для стартапов 0 0 43 113 43 652 44 198 44 710 45 269 45 835 46 408 46 офисы для компаний 0 0 69 265 105 196 127 813 129 294 130 910 132 547 134 204 135 Бизнес-инкубаторная часть 0 0 112 378 148 848 172 011 174 004 176 179 178 381 180 611 182 офисы для компаний 0 0 67 393 102 353 124 359 125 800 127 372 128 964 130 576 132 Офисная часть 0 0 67 393 102 353 124 359 125 800 127 372 128 964 130 576 132 фудкорт 0 0 41 752 52 842 53 503 54 123 54 799 55 484 56 178 56 торговые помещения 0 0 19 146 29 077 35 329 35 739 36 185 36 638 37 096 37 конференц-холл 0 0 9 840 9 963 10 088 10 204 10 332 10 461 10 592 10 Конференц-центр 0 0 70 737 91 883 98 919 100 066 101 316 102 583 103 865 105 помещения для бизнес-услуг компаниям 0 0 1 693 1 693 1 693 1 693 1 693 1 693 1 693 1 Административная часть 0 0 1 693 1 693 1 693 1 693 1 693 1 693 1 693 1 общая площадь 0 0 12 338 12 492 12 649 12 795 12 955 13 117 13 281 13 Паркинг 0 0 12 338 12 492 12 649 12 795 12 955 13 117 13 281 13 Объем выручки общий (без НДС) 0 0 264 539 357 269 409 630 414 358 419 516 424 739 430 027 434 НДС от покупателей 0 0 47 617 64 308 73 733 74 584 75 513 76 453 77 405 78 Расходная часть Проекта Расходы Проекта составлены из прямых и косвенных расходов и представлены далее.

20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

Структура расходов 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 статья/параметр 1 2 3 4 5 6 7 8 9 6 164 6 164 6 164 6 164 6 164 6 164 6 Эксплуатационные расходы 0 0 6 164 500 500 500 500 500 500 200 200 1 006 1 016 1 026 1 037 1 Прочие прямые расходы 843 689 960 687 1 037 000 000 455 714 882 177 479 534 545 539 533 528 Косвенные расходы 561 442 557 758 551 054 152 680 745 878 077 679 734 7 569 7 682 7 716 7 720 7 725 7 729 7 Всего расходов (без НДС) 7 753 054 152 631 945 634 959 259 753 200 200 7 008 7 125 7 170 7 181 7 191 7 201 7 Расходы для расчета НДС 7 201 000 000 189 187 955 214 382 677 1 290 1 292 1 294 1 296 1 НДС, уплаченный поставщи- 1 261 1 36 000 36 000 1 296 474 534 772 618 449 302 кам ресурсов 715 770 8 831 8 965 9 007 9 013 9 019 9 026 9 Всего расходов (с НДС) 9 049 054 152 105 479 406 577 708 055 Прямые переменные расходы 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 статья/параметр 1 2 3 4 5 6 7 8 9 офисы для стартапов 0 1 050 000 1 050 000 1 050 000 1 050 000 1 050 000 1 050 000 1 050 000 1 050 офисы для компаний 0 1 110 000 1 110 000 1 110 000 1 110 000 1 110 000 1 110 000 1 110 000 1 110 общие, служебные и техпоме 0 540 000 540 000 540 000 540 000 540 000 540 000 540 000 540 щения Бизнес-инкубаторная часть 0 0 2 700 000 2 700 000 2 700 000 2 700 000 2 700 000 2 700 000 2 700 000 2 700 офисы для компаний 0 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 080 общие, служебные и техпоме 0 270 000 270 000 270 000 270 000 270 000 270 000 270 000 270 щения Офисная часть 0 0 1 350 000 1 350 000 1 350 000 1 350 000 1 350 000 1 350 000 1 350 000 1 350 фудкорт 0 345 000 345 000 345 000 345 000 345 000 345 000 345 000 345 торговые помещения 0 562 500 562 500 562 500 562 500 562 500 562 500 562 500 562 конференц-холл 0 70 000 70 000 70 000 70 000 70 000 70 000 70 000 70 Конференц-центр 0 0 977 500 977 500 977 500 977 500 977 500 977 500 977 500 977 собственные административные 0 303 750 303 750 303 750 303 750 303 750 303 750 303 750 303 помещения помещения для бизнес-услуг 0 506 250 506 250 506 250 506 250 506 250 506 250 506 250 506 компаниям общие, служебные и техпоме 0 135 000 135 000 135 000 135 000 135 000 135 000 135 000 135 щения Административная часть 0 0 945 000 945 000 945 000 945 000 945 000 945 000 945 000 945 общая площадь 192 000 192 000 192 000 192 000 192 000 192 000 192 000 192 Паркинг 0 0 192 000 192 000 192 000 192 000 192 000 192 000 192 000 192 Экслуатационные расходы 0 0 6 164 500 6 164 500 6 164 500 6 164 500 6 164 500 6 164 500 6 164 500 6 164 Косвенные расходы 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 статья/параметр 1 2 3 4 5 6 7 8 9 6 164 6 Эксплуатационные расходы 0 0 6 164 500 6 164 500 6 164 500 6 164 500 6 164 500 6 164 500 вознаграждение управляющей компа 0 0 512 673 692 381 793 857 803 019 813 016 823 137 833 386 843 нии комиссионные риэлторам 0 0 130 606 67 752 42 647 2 793 3 047 3 086 3 124 2 20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

консалтинг 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 50 аудит 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 50 расходы на управление 100 000 100 000 743 279 860 133 936 504 905 812 916 063 926 223 936 510 945 сопутствующие расходы 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 потери от недовозмещения ЭР 0 0 410 554 635 642 650 659 667 1 037 1 Прочие прямые расходы 200 000 200 000 843 689 960 687 1 037 139 1 006 455 1 016 714 1 026 177 налог на имущество 0 0 778 762 733 703 674 644 615 арендные платежи за землю 420 000 420 000 420 000 420 000 420 000 420 000 420 000 420 000 420 000 420 налоги и сборы, включаемые в расхо 420 000 420 000 420 778 420 762 420 733 420 703 420 674 420 644 420 615 420 ды амортизация 0 0 35 370 34 646 33 305 31 965 30 625 29 285 27 944 26 страховка 59 054 114 152 105 293 102 350 97 646 93 011 88 446 83 949 79 518 75 Косвенные расходы 479 054 534 152 561 442 557 758 551 684 545 680 539 745 533 878 528 077 522 Амортизация основных средств и налог на имущество Амортизация и налог на 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 имущество статья/параметр 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Здания и сооружения 0 0 29 577 29 577 28 961 28 345 27 728 27 112 26 496 25 Движимое имущество 0 0 5 793 5 069 4 345 3 621 2 897 2 172 1 448 Амортизация 0 0 0 724 1 340 1 340 1 340 1 340 1 340 1 Налог на имущество 0 0 778 762 733 703 674 644 615 Здание БИЦ 0 0 35 370 34 646 33 305 31 965 30 625 29 285 27 944 26 Заключение В настоящее время в России действует около ста технопарков, в Москве - порядка 40.Однако реально действующих технопарков значительно меньше и лишь некоторые из них были признаны отвечающими международным стандартам.

Российские технопарки, за редкими исключениями, не выполняют функций инкубатора, а служат в пер вую очередь своеобразными "площадками безопасности", ограждающими находящиеся в них предпри ятия от агрессивной внешней среды. Сроки пребывания малых фирм в технопарке не ограничены и со ставляют на сегодняшний день в среднем около 10 лет (при международном стандарте в 2-3 года).

Столь небольшое число реально работающих технопарков, объясняется тем, что при их создании не использовались рыночные подходы. Большинство из них организовывалось с единственной целью - по лучить дополнительные бюджетные средства.

Следует четко понимать, что рассмотренная выше структура, является не единственно верной, однако, успешно функционирующей. С учетом российской специфики, полное копирование зарубежного аналога, часто приводило к неутешительным результатам. Поэтому, критериями создания «Инкубатора Лебеде ва» руководство ИТМиВТ видит не простое заимствование зарубежных стандартов, а рассмотрение вы ше описанных, как успешно показавших себя на практике, и на их основе выявление наиболее необхо димых элементов и направлений, для успешного создания и функционирования бизнес-инкубатора.

Инвестиционная привлекательность рынка офисных по мещений Инвестиционная привлекательность рынка качественных офисных помещений не вызывает сомнений – интерес профессиональных инвесторов неуклонно растет. Несмотря на то, что в России не привыкли оперировать «длинными» деньгами, сейчас все большую популярность приобретают многофункцио нальные и долгосрочные проекты с длительным сроком окупаемости от 7 и более лет, а это говорит о том, что инвестиционный климат благоприятен для такого рода перемен, в том числе и в офисном сег менте. Создание совместного предприятия DB Development компаниями Deutsche Bank и Strabag c це лью совместной реализации девелоперских проектов в России и странах СНГ (общая стоимость проек 20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

тов свыше 2,5 млрд долларов), решение банка «Глобэкс» инвестировать в строительство в том числе и офисной недвижимости 950 млн долларов, завершение формирования Rutley Russia Property Fund (RRPF) для инвестирования в российскую недвижимость (планируется вложить около 100 млн долларов) – вот лишь несколько примеров активного внимания иностранных инвесторов к рынку офисной недвижи мости России. Всего в течение 2007 года планируется ввести более 1,5 млн кв. м офисных объектов.

Ввод основной части этих площадей планируется на III-IV кварталы. Если большинство заявленных про ектов выйдет на рынок до конца 2007 года, общий объем качественного офисного пространства на рынке Москвы может превысить 7,5 млн кв. м.

Это значительно увеличит объем предложения на рынке. Однако на данный момент спрос на качествен ные офисные площади продолжает оставаться высоким, что ведет к росту арендных ставок.

Наблюдается усиление тенденции децентрализации. В ближайшей перспективе (к 2009 году) девелопе ры намерены максимально освоить участки, расположенные в ближайшем Подмосковье.

Продолжается формирование новых деловых районов, увеличение числа регенерируемых промзон и развитие бизнес-парков. Данные тенденции связаны с развитием бизнеса в целом, дефицитом вакант ных площадей, большой загруженностью центральных магистралей столицы, а также с постановлением Правительства Москвы, запрещающем строительство административных и офисных зданий в центре города.

Выводы по Проекту Табл. 5. Основные инвестиционные показатели Проекта наименование ед изм знч комментарий Внутренняя норма рентабельности Проекта в целом % годовых 8,64% IRR Чистый дисконтированный доход Проекта тыс. долл. 313 253 NPV Рентабельность инвестированного капитала % 10,69% ROI Инвестиционные показатели Таким образом, на основании проведённых финансово-экономических и инвестиционных расчётов мож но констатировать следующее. Инвестиционный эффект заключается в получении NPV Проекта в раз мере 313 млн. руб. при вложении в проект 2 930 млн. руб., что означает рентабельность инвестиций ROI в 11 %. Внутренняя норма рентабельности IRR Проекта при этом равна 8,6 % годовых при уровне рисков Проекта (= ставке дисконтирования) в 13 % годовых.

Анализ рынка технопарков Мировой рынок инноваций Потенциал Бизнес технологических инноваций является одним из самых выгодных и потенциально быстро растущих бизнесов всех времен (“The biggest legal creation of wealth in world history” по словам гуру венчурного ка питализма, Джона Доерра) в силу большой масштабируемости, возможности построения значительных барьеров для конкуренции, быстроты распространения, возможности создания новых рынков, размера рынков и доходности, превышающей доходность других несырьевых отраслей.

Потенциал России Главными составными ингредиентами успешного бизнеса технологических инноваций являются техниче ские и бизнес таланты – иными словами, инновации создаются и приходят на рынок усилиями техниче ских и бизнес-инноваторов. Россия и русские (как в России, так и за рубежом) зарекомендовали себя как законная составная часть весьма небольшого виртуального “клуба” технических народов.

Возможности 20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

Тем не менее, в отличие от Америки, Англии, Скандинавии и Юго-Восточной Азии, в России не произош ло создания значительного количества известных всему миру технологий. Очевидно, что существует значительная пустота (а значит и значительные возможности!) в области российских технологических инноваций связанная со слабостью финансовых и операционных возможностей, отсутствием финансо вых рычагов доступных даже малым бизнесам на Западе и в развитых странах Азии. При огромном по тенциале России, существует совершенно неиспользованная возможность построения быстрорастущего конвейера отбора и роста инноваций целью которого будет повторяющийся процесс превращения идей в деньги.

Состояние инкубаторов на Западе Инкубационный бизнес, бывший крайне популярным на Западе и в Японии в конце 90х, так и не развился в нечто большое – самые известные американские инкубаторы, профинансированные десятками и сот нями миллионов частных денег, Garage, IdeaLab, i-Hatch и прочие, превратились со временем либо в венчурные, либо в консалтинговые бизнесы. Нынешние инкубаторы на Западе гораздо меньше разме рами и работают почти исключительно на основе исследовательских и академических институтов и в тесной связи с правительством (в случае США – с муниципальным или правительством штата, поскольку американское правительство и бюджет гораздо менее централизованы, чем в других странах.) Идея инкубатора состоит в создании и управлении динамичным процессом инноваций в условиях полной неопределенности и высокого риска неудач, уравновешенных вероятностью большого успеха отдельных инноваций. Многочисленные эксперты сходятся на том, что неспособность больших инкубаторов dotcom’овских времен добиться успеха как инкубаторы (кстати, ни один большой инкубатор не закончил ся крахом, но почти всем пришлось изменить бизнес модель) связана с рядом причин:

Деятельность инкубаторов в основном строилась на концепции “упаковывания” start-up’ов для финансирования венчурными капиталистами – таким образом, инкубированные бизнесы были изначально задуманы как кратковременные инновационные группы без серьезного операционного фундамента, каналов сбыта, маркетинга, и так далее – и капитализация идей зависела от весьма случайных факторов – таких как контакты с подходящими венчурными капиталистами, соответствование последним веяниям (“trends”) в венчурной среде и так да лее.

Инкубаторы были слишком заострены на венчурном финансировании не уделяя почти ника кого внимания десяткам важнейших финансовых инструментов и сервисов необходимых малым бизнесам и не используя других возможностей капитализации кроме работы с вен чурным капиталом как единственной exit strategy.

Отбор проектов проводился в основном по принципам знакомства с технологиями и пред принимателями и под влиянием сиюминутной конъюнктуры венчурного рынка (“what’s hot with VCs” в некий момент: B2B, P2P, storage, wireless, security и проч.) Состояние инкубаторов на Востоке Китай является самым свежим и ярким примером успешной модели инкубирования, и, очевидно, в бли жайшие годы это проявится в волне успешных инновационных китайских компаний. Китайские инкубато ры весьма напоминают современные Западные инкубаторы тем, что они тесно связаны с академической и учебной средой и работают в сотрудничестве с правительством, получая от него серьезную поддержку, финансирование и льготы. Однако в отличие от Западных инкубаторов, действующих в странах с разви тыми индустриями деловых, юридических, консультационных, брокерских и финансовых услуг, китайские инкубаторы предоставляют инкубируемым компаниям целый спектр услуг финансового, юридического, операционного и маркетингового плана. “Упаковывание” компаний для финансирования венчурным капи талом не является основной целью таких инкубаторов (хотя и является одной из потенциальных страте гий выхода.) Действующие технопарки в России Для объективного анализа рынка технопарков, следует обратить внимание на такую организацию, как Ассоциация «Технопарк». Данная организация начала свое существование в 1990 году и изначально называлась "Ассоциация научных и технологических парков высшей школы", которая взяла на себя ини циативу по следующим направлениям:

20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

проведение ежегодных международных научно-практических конференций по проблемам организации и управления технопарками с привлечением самых авторитетных зарубежных ученых и специалистов в этой области;

разработка концепции российских технопарков, научно-методических и организационно экономических основ создания и развития отечественных университетских технопарков;

привлечение зарубежных специалистов к обучению команд менеджеров технопарков, пред принимателей в инновационной сфере, подготовке российских преподавателей в области менеджмента, маркетинга для обучения инноваторов в российских условиях;

оказание практической помощи вузам и регионам по созданию технопарков, формированию механизмов поддержки малого инновационного предпринимательства на базе технопарков, инкубаторов технологий;

формирование механизма финансовой поддержки технопарков как федеральными, так и ре гиональными органами власти и управления;

формирование научно-технической программы поддержки технопарков и других инфра структурных элементов в системе высшей школы.

За 10 первых лет, начиная с 1990 года, в системе высшей школы России создано 46 технопарков. Про ведена совместная государственно-общественная аккредитация 21 университетского технопарка.

Бесспорно, подавляющее большинство из них не являются масштабными и эффективными, они еще не играют той роли, которую играют, например, научные парки США, Великобритании, Германии, Франции, КНР, Финляндии. Однако ряд российских технопарков за это время нашли свои ниши в инновационном комплексе страны, сформировали среду поддержки инновационного предпринимательства и обеспечи вают хороший уровень ее функционирования. Они установили прочные связи с партнерами, органами власти и управления, учредителями, фондами поддержки малого предпринимательства;

имеют кадры, прошедшие специальную подготовку в области инновационного менеджмента, трансферта технологий и коммерциализации результатов научных исследований;

участвуют в решении социально-экономических задач регионов.

К настоящему времени в системе высшей школы создана развернутая инновационная инфраструктура:

16 региональных центров подготовки специалистов в области инновационного предприни мательства;

12 региональных информационно-аналитических центров;

10 региональных инновационных центров;

12 региональных центров содействия развитию научно-технического предпринимательства;

44 технопарка, в том числе 21 аккредитованный университетский технопарк;

четыре инновационно-промышленных комплекса;

25 учебно-научно-инновационных комплексов (УНИК) на базе университетов и академий;

фонд содействия развитию инновационной деятельности высшей школы.

На 01.01.07 в состав Ассоциации входят 50 членов, в т.ч. 41 российский технопарк, МАН ВШ, Центр про ектирования технопарков и инкубаторов бизнеса, инженерный центр, ЦТиПП и пять членов из дальнего зарубежья (на правах ассоциированного членства). Это:

Международная ассоциация научных парков;

Ассоциация университетских исследовательских парков США и Канады;

Ассоциация научных парков Великобритании;

Ассоциация германских центров инкубации бизнеса и технологий;

Национальная ассоциация инкубаторов бизнеса США.

Ассоциация "Технопарк, в свою очередь, является ассоциированным членом этих зарубеж ных ассоциаций.

Статистические данные по направлениям деятельности Анализ состава российских технопарков, входящих в Ассоциацию "Технопарк", на период с 01.01.02 по 01.01.06 показал, что 92% технопарков в России созданы на базе или при университетах и только 4% на базе отраслевых и академических НИИ и 4% на базе промышленных предприятий.

20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

Статистические данные по 54 технопаркам и ИТЦ позволили распределить их по этому критерию сле дующим образом:

Технопарки, созданные на базе/при технических университетах 55%.

Технопарки, созданные на базе/при классических университетах 37%.

Технопарки, созданные на базе отраслевых или академических НИИ 4%.

Технопарки, созданные на базе промышленных предприятий 4%.

Количество малых предприятий, "поселившееся" в технопарках, колеблется от 1 до 55. Всего в 54 техно парках и ИТЦ России в указанный период работало 653 фирмы, то есть в среднем в одном российском технопарке до 01.01.06 работало около 12 малых фирм, в основном инновационного характера.

Анализ состава российских технопарков, входящих в Ассоциацию "Технопарк", по направлению их дея тельности (анализу были подвергнуты 54 технопарка и ИТЦ, действовавших с 01.02.02 по 01.01.06) пока зал следующее:

по направлению "Машиностроение" 35%;

по направлению "Информационные технологии" 28%;

по направлению "Экология (природопользование)" 22%;

по направлению "Приборостроение" 20%;

по направлению "Энергетика и энергосбережение" 17%;

по направлению "Электроника и радиотехника" 13%;

по направлению "Биотехнологии" 13%;

по направлению "Медицина и медицинское оборудование" 13%;

по направлению "Сельхозпроизводство, пищевая промышленность" 11%;

по направлению "Строительство" 11%;

по направлению "Транспорт, авиация" 7%;

по направлению "Газо- и нефтедобыча и переработка" 7%;

остальные направления (металлургия, химия и химическое производство, горное дело, на нотехнологии, легкая промышленность, образовательные технологии, культура) менее 5%.

Как следует из анализа деятельности университетских технопарков, они ведут работу по инкубации ма лых предприятий (бизнеса) и технологий по самому широкому спектру, что соответствует направлениям деятельности зарубежных технопарков.

Отличительные особенности российских технопарков Руководством Ассоциации "Технопарк" проведена работа, направленная на составление "портретов" технопарков на 01.01.06 на базе исследования деятельности 22 университетских технопарков, входящих в Ассоциацию.

"Портрет" технопарка складывается из следующих составляющих:

организационно-правовая форма;

количество предприятий в технопарке;

общее количество работающих в технопарке;

занимаемая площадь производственными помещениями и участка земли;

объем продукции, выпускаемой предприятиями технопарка в год;

направление деятельности технопарка.

Подавляющее число российских технопарков не имеют переданной им в пользование земли. Исключе ние составляют Технопарк МГУ 3,2 га, Зеленоградский Научно-технологический парк (МИЭТ) 3,0 га, Технопарк ЛТА (СанктПетербург) 2,9 га, Алтайский Научно-технологический парк "Алтайский технопо лис" 1,0 га и Научно-технологический парк "Университет" Кубанского ГУ 0,21 га. По этому показателю российские технопарки не соответствуют требованиям, предъявляемым к зарубежным технопаркам.

Подавляющее число технопарков занимают весьма скромные производственные помещения. Исключе ние составляют:

20 января Бизнес-план: С т р о и т е л ь с т в о и э к с плуатация «Инкубатора высоких технологий им. С. А. Лебедева»

Зеленоградский Научно-технологический парк МИЭТ 56 тыс.кв.м, Технопарк МГУ 11,7 тыс.кв.м, Технопарк "Волга-Техника" СТУ 10,4 тыс.кв.м, Технопарк СПбГЭТУ ("ЛЭТИ") 4,2 тыс.кв.м, Технопарк "Ритм" Государственной академии инноваций 5 тыс.кв.м, Научно-технологический парк "Орел-парк" 9,6 тыс. кв.м, Научный парк МЭИ 3,8 тыс.кв.м, Научно-технологический парк "Университет" Кубанского ГУ 7 тыс.кв.м.

По этому показателю российские технопарки не в полной мере соответствуют требованиям, предъяв ляемым к зарубежным технопаркам, за исключением Зеленоградского научно-технологического парка МИЭТ. К сожалению, за исключением технопарка МИЭТа, не наблюдается динамика расширения мате риально-технической базы технопарков.

Российские технопарки создают мало новых рабочих мест для лиц, которые решили заниматься иннова ционным предпринимательством. Только в 12 из 22 технопарков число рабочих мест составляет более 200. Это, прежде всего, Зеленоградский Научно-технологический парк МИЭТ (2700 работающих), Техно парк МГУ (2500 чел.), Технопарк "Ритм" Государственной академии инноваций (550 чел.), Научный парк МЭИ (700 чел.), Научно-технологический парк "Волга-Техника" СГТУ (600 чел.), Томский технопарк ( чел.), Технопарк в Москворечье МИФИ (350 чел.), Технопарк "ЛЭТИ" ( 360 чел.).

Объем выпускаемой продукции и услуг, предоставляемых населению малыми фирмами технопарков, весьма скромный. 22 технопарка, которые в основном относятся к числу успешных российских технопар ков, обеспечивают годовой объем продукции, равный 5,2 млрд.рублей. При этом основной вклад вносят пять технопарков:

Технопарк МГУ (1,5 млрд. руб.), Зеленоградский Научно-технологический парк МИЭТ (1,3 млрд.руб.), Технопарк МЭИ (0,98 млрд.руб.), Технопарк в Москворечье МИФИ (0,3 млрд.руб.) и Технопарк "ЛЭТИ" (0,203 млрд.руб.), что в сумме составляет 4,3 млрд.руб. из 5,2 млрд.руб. В среднем годовой объем продукции, выпускаемой малыми фирмами одного технопарка, входящего в названную выше пятерку технопарков, составляет млн.руб. Это хороший показатель. В то же время 17 технопарков в совокупности выпускают объем про дукции в год, равный 900 млн.руб., то есть в среднем годовой объем продукции одного технопарка, вхо дящего в 17 оставшихся технопарков, составляет 55 млн.руб.

В результате анализа деятельности университетских технопарков, по совокупности показателей дея тельности, можно выделить лидерство следующих университетских технопарков:



Pages:   || 2 |
 




 
2013 www.netess.ru - «Бесплатная библиотека авторефератов кандидатских и докторских диссертаций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.