Оценка эффективности проектов и программ реновации жилищного фонда

На правах рукописи

Хохлов Олег Борисович ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТОВ И ПРОГРАММ РЕНОВАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Новосибирск 2006 1

Работа выполнена на кафедре экономики строительства Томского государственного архитектурно-строительного университета

Научный консультант: доктор экономических наук, доцент Овсянникова Татьяна Юрьевна

Официальные оппоненты: доктор технических наук, профессор Жаворонков Евгений Павлович кандидат экономических наук, доцент Малюгин Алексей Николаевич

Ведущая организация: Институт развития ЖКХ в районах Севе­ ра, Сибири и Дальнего Востока (г. Томск)

Защита диссертации состоится «20» декабря 2006г.

в 15.30 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.171.04 в Новосибирском государственном архитектурно-строительном универ­ ситете по адресу: 630008, г. Новосибирск, ул. Ленинградская, 113, НГАСУ (Сибстрин), ауд. 239.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан «18» ноября 2006г.

Ученый секретарь диссертационного совета, к.э.н., профессор В.А. Семенихина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования.

Одной из основных задач национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» является улучшение жилищ­ ных условий населения, приведение существующего жилищного фон­ да в соответствие с современными требованиями к уровню качества и комфортности. Для решения поставленной задачи необходимо совер­ шенствование механизма управления жилищным комплексом, эффек­ тивное использование экономических ресурсов, обеспечивающее сохранение и обновление жилищного фонда.

Актуальность проблемы сохранения и обновления жилищного фонда обусловлена также нарастанием негативных процессов в жи­ лищном комплексе. Так, в Томской области за последние 15 лет почти в 2 раза уменьшились объемы нового строительства, снизились объемы капитального ремонта жилых зданий, при этом потребность в капремонте зданий в 1,5-2 раза превышает фактические объемы работ.

По-прежнему в незначительном количестве реализуются проекты ре­ конструкции и модернизации жилых зданий. Вследствие этого, общая площадь ветхого и аварийного жилищного фонда увеличилась за этот период в 1,5 раза.

С развитием рыночных отношений и последующим снижением государственных инвестиций в жилищный комплекс все большую ак­ туальность приобретают вопросы привлечения внебюджетных источ­ ников финансирования строительства и реконструкции жилья, опти­ мального распределения ограниченных бюджетных ресурсов, оценки эффективности процесса обновления жилищного фонда с учетом ин­ тересов всех участников рыночных отношений.

Одним из основных факторов, сдерживающих реализацию проек­ тов и целевых программ реновации в жилищном комплексе, является отсутствие методик по их экономическому обоснованию. Оценка эф­ фективности инвестиций в обновление жилья имеет особенности, обу­ словленные, прежде всего, тем, что жилье является объектом особой социальной значимости. Методические рекомендации, используемые в настоящее время для оценки эффективности инвестиционных проек­ тов, в большей степени применимы для проектов производственной сферы. Методы оценки эффективности обновления жилищного фонда, разработанные в условиях плановой экономики, также неприменимы для решения практических задач в современных условиях.

В связи с этим разработка методических основ оценки эффектив­ ности проектов и программ реновации жилищного фонда приобретает важное социально-экономическое значение.

Актуальность и практическая значимость данной проблемы опре­ делили выбор темы, логику и структуру диссертационной работы.

Объектом исследования являются процессы реновации и вос­ производства жилищного фонда.

Предметом исследования являются экономические отношения в жилищном комплексе, возникающие в процессе реновации жилищно­ го фонда.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследо­ вания является разработка методики оценки эффективности проектов реновации жилых зданий с учетом интересов субъектов инвестици­ онного процесса и методическое обеспечение экономического обосно­ вания и формирования программ реновации жилищного фонда.

Для достижения цели исследования были поставлены следующие задачи:

• уточнение содержания категорий «функции жилища», «каче­ ство жилища», «реновация жилищного фонда», «доступность реновации жилища»;

• исследование содержания и технико-экономических особен­ ностей процесса реновации жилых зданий;

• исследование проблем воспроизводства жилища и анализ со­ стояния жилищного фонда;

• разработка методики оценки эффективности проекта ренова­ ции жилого здания;

• выявление и анализ форм государственного (муниципально­ го) участия в процессе реновации жилищного фонда;

• разработка методических основ экономического обоснования программы реновации жилищного фонда.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам развития жилищных отношений в рыночной экономике, формирования качественной жилой среды, воспроизводства жилищ­ ного фонда, по вопросам экономического обоснования проектов об­ новления жилищного фонда;

методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов;

методические документы по вопросам капитального ремонта, реконструкции, нового строитель­ ства.

Проблемы обновления и воспроизводства жилищного фонда на­ шли свое отражение в работах Бабакина В.И., Бессоновой О.Э., Бузы­ рева В.В., Жукова Д.М., Зотова В.Б., Кияненко К.В., Костецкого Н.Ф., Кутукова В.Н., Панибратова Ю.П., Пчелинцева О.С., Руди Л.Ю., Смирнова Е.Б., Чекалина В.С., Черняка В.З. и других ученых.

Вопросы экономического обоснования проектов обновления жи­ лья и оптимального распределения ресурсов в жилищном комплексе рассматривались в работах Блеха Е.М., Боровкова И.И., Бубеса Э.Я., Овсянниковой Т.Ю., Попова Г.Т., Прокопишина А.П., Селюти­ ной Н.Г., Соколова В.К., Черняка А.В., Чикишевой Н.М., Шарлыги­ ной Г.Т. и других.

Для обоснования выдвинутых в диссертации положений применя­ лись общенаучные методы познания – анализ, синтез, логический ме­ тод, системный анализ, экономико-математические методы, балансо­ вые модели, статистический метод исследования экономических про­ цессов.

Информационную базу исследования составили данные Феде­ рального агентства по строительству и ЖКХ, Госкомстата РФ (Росста­ та) и г. Томска, Департамента градостроительства и перспективного развития администрации г. Томска, Департамента ЖКХ администра­ ции г. Томска, нормативные и законодательные акты РФ, специализи­ рованные отчеты, публикации в журналах и отраслевых газетах, ин­ формационные ресурсы интернета.

Основные научные результаты, полученные лично автором.

Научная новизна исследования состоит в разработке автором методи­ ческих положений по оценке эффективности проектов реновации жи­ лых зданий и экономическому обоснованию программ реновации жи­ лищного фонда. К основным элементам научной новизны, составляю­ щим предмет защиты, относятся следующие:

• выявлены и систематизированы особенности и параметры процесса реновации жилых зданий и его роль в воспроиз­ водстве жилищного фонда;

• на основе анализа специфики процесса реновации выявлены основные методические особенности экономического обосно­ вания проектов реновации, обусловленные социальной значи­ мостью жилых объектов, длительностью горизонта расчета, включающего все стадии жизненного цикла объекта, разно­ направленностью экономических интересов субъектов про­ цесса реновации;

• разработана методика оценки эффективности проектов рено­ вации жилых зданий, позволяющая учитывать экономические интересы субъектов процесса реновации жилищного фонда на основе выявления и оценки финансовых потоков, возникаю­ щих на любой стадии жизненного цикла объекта;

• предложен методический подход к разработке и экономиче­ скому обоснованию целевых программ реновации жилищного фонда, позволяющий учесть различные формы государствен­ ного (муниципального) участия в процессе реновации жилищ­ ного фонда на основе оценки эффективности проектов рено­ вации жилых зданий.

Достоверность и обоснованность полученных результатов обусловлена использованием комплексного подхода, заключающегося в выделении основных субъектов процесса реновации жилищного фонда, установлении экономических связей и отношений между ними, анализе финансовых потоков, образуемых при реализации проектов обновления жилья и оценке эффективности участия субъектов в проектах реновации жилищного фонда.

Практическая значимость работы заключается в том, что предлагаемые автором рекомендации по оценке эффективности про­ цесса реновации жилищного фонда позволяют оценивать различные проекты реновации жилья, обеспечивать оптимальное распределение ограниченных инвестиционных ресурсов, разрабатывать схемы фи­ нансирования проектов с учетом интересов всех участников процесса реновации жилья.

Предложенные методические рекомендации также можно исполь­ зовать при экономическом обосновании программ обновления жилой застройки.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной жилищ­ ной политики администрациями городов и регионов.

Основные положения диссертации использованы в учебном про­ цессе при преподавании дисциплин: «Экономика строительства», «Экономика недвижимости», «Управление проектами», «Планирова­ ние городского хозяйства».

Апробация работы. Основные положения и результаты исследо­ вания докладывались и получили одобрение на научно-технических конференциях: «Проблемы современной экономики» (Новосибирск, 1998), «Архитектура и строительство» (Томск, 1999), на 56-й, 57-й, 58 й, 59-й научно-технических конференциях профессорско-преподава­ тельского состава НГАСУ (Новосибирск, 1999, 2000, 2001, 2002 г.г.).

Практическая апробация работы проведена на трех объектах ре­ новации – жилых зданиях. Результаты работы использованы при раз­ работке муниципальной целевой программы «Реконструкция жилых домов первых массовых серий» г. Томска.

Выполненное исследование соответствует паспорту специально­ сти 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: эконо­ мика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплек­ сами (строительство):

п.15.59. Теоретические, методологические и методические осно­ вы определения эффективности инвестиционных проектов.

п.15.77. Экономические проблемы реконструкции и восстановле­ ния основных фондов ЖХ различных форм собственности.

п.15.78. Вопросы эффективности функционирования жилищного фонда, его ремонта и модернизации.

Публикации. Основные положения диссертационного исследова­ ния изложены в 11 публикациях общим объемом 2,6 п. л.

Структура, содержание и объем диссертации определены по­ ставленной целью, задачами и логикой исследования. Диссертацион­ ная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографи­ ческого списка из 169 наименований. Текст диссертации изложен на 187 страницах, включая 38 таблиц, 16 рисунков, 3 приложения.

Во введении диссертации обоснована актуальность темы иссле­ дования, поставлены цель и задачи диссертационной работы, опреде­ лены объект и предмет исследования, теоретические и методологиче­ ские основы, определена научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Социально-экономические проблемы ренова­ ции жилищного фонда» рассматривается сущность понятий «жили­ ще», «жилищный фонд» «реновация жилищного фонда», «доступ­ ность реновации жилищного фонда» как категорий социально-эконо­ мического исследования;

проводится экономический анализ процес­ сов воспроизводства и реновации жилищного фонда;

рассматриваются формы и источники финансирования процесса реновации, выполняет­ ся анализ состояния жилищного фонда и выявляются проблемы его обновления.

Во второй главе «Эффективность проекта реновации жилого здания» рассматриваются существующие методические подходы к оценке эффективности обновления жилищного фонда и анализируют­ ся возможности их применения в современных рыночных условиях.

На основе данного анализа обосновывается новый методический под­ ход к оценке эффективности жилищных инвестиций и приводится раз­ работанная автором методика оценки эффективности проектов рено­ вации жилых зданий.

В третьей главе «Экономическое обоснование программ рено­ вации жилищного фонда» рассматриваются формы государственно­ го участия в процессе реновации жилищного фонда. Обосновывается необходимость применения программно-целевого подхода для реше­ ния задач воспроизводства жилищного фонда. Предлагается методи­ ческий подход к формированию программы реновации жилищного фонда, учитывающий цели реновационной политики, расчеты эффек­ тивности и применение оптимизационных методов.

В заключении кратко излагаются основные научные результаты диссертационной работы.

В приложениях приведены результаты апробации предложенной методики на примере проектов реновации трех жилых объектов.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ 1. В работе выявлены технико-экономические особенности процесса реновации жилых зданий и его роль в воспроизводстве жилищного фонда.

Реновация жилищного фонда является важнейшим и необходи­ мым условием создания качественной жилой среды для населения.

Под реновацией жилых зданий в работе понимается процесс заме­ щения и восстановления выбывших в результате морального и физи­ ческого износа элементов жилищного фонда (жилых зданий и их ча­ стей) новыми элементами или объектами.

Реновация жилищного фонда является циклическим процессом, включающим последовательность преобразований – методов ренова­ ции: капремонт, модернизацию, реставрацию, реконструкцию, снос зданий и возведение новых объектов. Параметры процесса реновации зависят от характеристик объекта реновации – жилого здания, а также – от способа его дальнейшего использования (рис. 1).

2. Определены основные методические особенности экономи­ ческого обоснования проектов реновации жилых зданий.

Проект реновации жилого здания в работе определяется как ин­ вестиционный проект, предполагающий комплекс практических дей­ ствий – экспертных, проектных, строительных и других работ, направ­ ленных на обновление жилища и решение социально-экономических задач эффективной эксплуатации жилья.

Тип здания Параметры Месторасположение объекта реновации Форма собственности Состав потребителей Методы реновации Источники Параметры финансирования процесса реновации Механизм финансирования Технологическое и организационное обеспечение Проживание Параметры процесса Сдача жилья в аренду использова­ ния жилья Продажа жилья (обмен) Рис. 1. Параметры процесса реновации жилого здания По мнению автора, проект реновации жилого здания как ин­ вестиционный проект имеет целый ряд особенностей, которые необходимо учитывать при оценке эффективности инвестиций:

1. Проект реновации жилья изначально имеет социальное (общественное) значение.

2. В отличие от вновь создаваемых объектов, реконструируемое (ремонтируемое) жилье уже находится на определенном этапе эксплуатации, то есть возникает необходимость в учете фи­ нансовых потоков как «с проектом», так и «без проекта».

3. В некоторых проектах, например, при реновации ветхого и ликвидации аварийного жилья, требуется финансовое и адми­ нистративное участие государства (муниципалитета).

4. Во всех проектах в качестве активного или пассивного участ­ ника выступает население – владельцы и пользователи жилья.

5. В виду значительного срока службы жилых зданий необходим особый подход к установлению горизонта расчета проекта.

Размеры принятого горизонта расчета в значительной степени влияют на результаты оценки инвестиционного проекта. В соответ­ ствии с принятой методологией оценки эффективности инвестицион­ ных проектов расчетный период должен охватывать весь жизненный цикл проекта, вплоть до его прекращения. Однако практически невоз­ можно использовать в качестве расчетного периода продолжитель­ ность жизненного цикла жилых зданий, поскольку она составляет по действующим нормам 100-150 лет.

Поэтому в качестве горизонта расчета проекта реновации, на наш взгляд следует принимать ближайшие критические сроки использова­ ния зданий – время до ближайшего капремонта или прогнозный пери­ од эксплуатации до сноса жилища.

Поскольку объект реновации – жилище – уже находится на опре­ деленной стадии эксплуатации, то для оценки эффективности проекта реновации необходимо сопоставление финансовых потоков по двум сравниваемым вариантам. Первый вариант – базовый (без проекта). В качестве базового варианта может использоваться вариант текущего использования здания в соответствии с плановым графиком выполне­ ния работ. При этом должны учитываться все денежные потоки, кото­ рые могут возникнуть у собственников жилья в случае, если ни один проект реновации не будет реализован. Второй вариант – с проектом – отражает финансовые потоки, возникающие при реализации инве­ стиционных проектов реновации жилья.

3. На основе комплексного подхода разработана методика оценки эффективности проекта реновации жилого здания, позво­ ляющая учитывать экономические интересы основных субъектов процесса реновации.

В настоящее время в экономической литературе представлены различные подходы к оценке эффективности проектов обновления жи­ лья, которые, по-мнению автора, не позволяют в полной мере учиты­ вать особенности проектов реновации и экономические интересы субъектов этого процесса. На основе обобщения различных подходов в работе предложено использование комплексного подхода, при кото­ ром учитываются последствия реализации различных проектов рено­ вации для основных субъектов этого процесса на любом этапе экс­ плуатации жилого здания.

В работе показатели эффективности проекта реновации жилого здания разделены на показатели эффективности проекта в целом и по­ казатели эффективности участия в данном проекте субъектов (рис. 2).

Эффективность проекта реновации жилого здания Эффективность Эффективность проекта в целом участия в проекте Общественная Интегральная Бюджетная Коммерческая эффективность эффективность эффективность эффективность Коммерческая Эффективность эффективность для населения проекта в целом Рис. 2. Показатели эффективности проекта реновации жилого здания Наибольшую сложность, по мнению автора, представляет расчет показателей эффективности участия в проекте субъектов процесса ре­ новации. В работе показано, что в проектах реновации жилого здания участвуют три основных группы субъектов – государство (муниципа­ литеты), население и коммерческие организации. Соответственно, по­ казатели эффективности участия в проекте реновации жилого зда­ ния предлагается определять на основе принятых общей методологией показателей чистого дисконтированного дохода для каждого субъекта по следующим формулам:

T T ЧДД б = ЧД б atб = ( Р б З б ) atб jt jt jt j t =0 t = T T ЧДД н = ЧД н atн = ( Р н З н ) atн, (1) jt jt jt j t =0 t = T T ЧДД к = ЧД к atк = ( Р к З к ) atк jt jt jt j t =0 t = б н к где ЧД jt,ЧД jt,ЧД jt – чистый доход, соответственно, муниципалитета, населения, коммерческих организаций по j-му проекту на t-м шаге, руб.;

Рб, Р н, Р к – результат, соответственно, для муниципалитета, на­ jt jt jt селения, коммерческих организаций по j-му проекту на t-м шаге, руб.;

З б,З н,З к – инвестиционные и текущие эксплуатационные затра­ jt jt jt ты, соответственно, муниципалитета, населения и коммерче­ ских организаций по j-му проекту на t-м шаге, руб.;

бнк at,at,at – коэффициент дисконтирования, соответственно, для муниципалитета, населения и коммерческих организаций на t-м шаге;

j = 1, J ;

где J – совокупность проектов реновации жилого здания;

Т – расчетный период (горизонт расчета), лет.

Предлагаемые формулы расчета экономического результата и затрат для каждого участника проекта реновации жилого здания приведены в таблицах 1 и 2.

Таблица Методика оценки результата от реализации проекта реновации жилого здания По­ Формула каза­ Название Обозначение расчета тель Результат для муниципалитета (бюджета) – Рб Доход от реализа­ ции муниципаль­ Sр – прирост общей площади от ной собственности реновации, м Sр Цж (дополнительной Рт Цж – цена 1 м2 общей площади площади на рынке жилья, руб./м жилых и нежилых помещений) А – прирост арендной платы по­ Прирост дохода сле реновации, руб./м от аренды A Sa Рд Sа – общая площадь сдаваемая в муниципальной аренду в муниципальных жилых недвижимости домах, м продолжение таблицы По­ Формула каза­ Название Обозначение расчета тель У0,У1, – объем предоставляемых населению жилищно-комму­ Экономия жилищ­ нальных услуг «без» и «с но-коммунальных проектом», нат. ед.

З0 У0 З1 У расходов Рз З0, З1 – бюджетные расходы на (субсидий, единицу жилищно-коммуналь­ дотаций) ных услуг «без» и «с проектом», руб./нат. ед.

С – прирост стоимости жилья Прирост налога на С Ни после реновации, руб.

имущество Ри Ни – ставка налога на имуще­ 100% физических лиц ство, % Б – прирост базы налогообло­ Прирост налогов от Б Н жения (рост выручки, прибыли коммерческих Рн и т. д.) 100% организаций Н – ставка налогообложения, % Доход от продажи Sу – площадь земельного земельных участка, м Sу Цу Ру участков при сносе Цу – цена продажи земельного участка, руб./м зданий Результат для населения - Рн А – прирост арендной платы Экономическая (вмененный доход) после рено­ оценка социально­ вации по данному типу жилья, A S го результата от Рс руб./м улучшения S – общая площадь эксплуатиру­ качества жилья емого жилья, м Ц – прирост цены жилья после Ц S реновации, руб./м Прирост S – общая площадь жилья, м (1+ i ) t Рт рыночной i – уровень роста цен на жилье стоимости жилья данной категории за рассматри­ ваемый период – t, в долях Рост доходов от Ц0, Ц1 – цена жилья «без» и «с коммерческого реализацией проекта», руб.

Ц 1 к1 Ц 0 к Рд использования к0,к1 – коэффициенты капитали­ зации «без» и «с проектом», в жилища долях (сдача в аренду) продолжение таблицы По­ Формула каза­ Название Обозначение расчета тель У – снижение потребления жи­ Экономия текущих лищно-коммунальных услуг по­ расходов на У Цу Рз сле реновации, нат. ед.

эксплуатацию Цу – цена жилищно-коммуналь­ жилья ных услуг, руб./нат. ед.

Экономия Зу – экономия удельных затрат единовременных на капремонт, руб./м Зу Sр Рр Sр – общая площадь обновляе­ расходов на мого жилья, м капремонт жилья Результат для коммерческих организаций - Рк Sр – прирост общей площади Доход от реализа­ от Рт ции дополнитель­ Sр Цж реновации, м ных площадей и Цж – цена 1 м2 общей площади жилых помещений на рынке жилья, руб./м Прирост дохода А – прирост арендной платы от сдачи жилых и после реновации, руб./м A Sa Рд Sа – общая площадь сдаваемого нежилых помеще­ в аренду жилья, м ний в аренду Кр – стоимость работ (услуг) по Доход (прибыль) проекту реновации жилища, Кр Rпр от выполнения Рр руб.

подрядных работ и 100% Rпр – рентабельность продаж по оказания услуг проекту реновации, % Таблица Методика оценки затрат при реализации проекта реновации жилого здания Затраты муниципалитета (бюджета) - Зб По­ Формула каза­ Название Обозначение расчета тель Затраты на ренова­ Sр – общая площадь обновляе­ цию жилья (а мого жилья, м Sр Зу Зр также снос Зу – удельные затраты по проек­ ту реновации, руб. /м здания) продолжение таблицы Пока­ Формула за­ Название Обозначение расчета тель У0,У1, – объем эксплуатацион­ Рост затрат ных затрат «без» и «с (субсидий, проектом», нат. ед.

З1 У1 З0 У Зз дотаций) на экс­ З0, З1 – удельные бюджетные расходы на эксплуатацию жи­ плуатацию лья «без» и «с проектом», жилья руб./нат. ед.

Sп – общая площадь жилья, подлежащего расселению, м к – коэффициент увеличения об­ Затраты на щей площади жилья под рассе­ Snк Цж Зп переселение ление (с учетом социальных норм и договоренности с жиль­ жильцов цами) Цж – цена жилья, необходимо­ го для переселения, руб./м Затраты на Sу – площадь земельного обустройство зе­ участка, м Sу Цу Зу мельных участков Цу – затраты на обустройство перед их выставле­ земельного участка, руб./м нием на аукцион Затраты населения - Зн Личные затраты на Sр – общая площадь обновляе­ улучшение жи­ мого жилья, м Sр Зу лищных условий Зр Зу – удельные затраты населе­ ния на реновацию жилья, (реновацию руб./м жилья) С – прирост стоимости жилья С Ни Рост налога на после реновации, руб.

Зи имущество Ни – ставка налога на имуще­ 100% ство, % Н – прирост платы за наем жи­ Рост платы лья после реновации, руб./м Н Sн Зн за наем жилья Sн – общая площадь жилья по социальному найму, м У – рост потребления жилищ­ Рост затрат на но-коммунальных услуг после У Цу Зз эксплуатацию реновации, нат. ед.

Цу – цена жилищно-коммуналь­ жилья ных услуг, руб./нат. ед.

продолжение таблицы Пока­ Формула за­ Название Обозначение расчета тель Затраты коммерческих организаций - Зк Sр – общая площадь обновляе­ Затраты на ренова­ мого жилья, м Sр Зу Зр цию жилья (в том Зу – удельные затраты по проек­ числе снос здания) ту реновации, руб./м Sп – общая площадь жилья, подлежащего расселению, м Затраты на к – коэффициент увеличения об­ Snк Цж Зп переселение щей площади жилья под рассе­ ление.

жильцов Цж – цена жилья, необходимого для переселения, руб./м Затраты на покуп­ Sу – площадь земельного ку земельных участка, м Sу Цу участков под но­ Зу Цу – цена покупки земельного вое участка, руб./м строительство Бн – база налогообложения (вы­ БН Налоговые Зн ручка, прибыль и т. д.) платежи 100% Н – ставка налогообложения, % Для населения – собственников жилья все перечисленные ре­ зультаты (эффекты), учтенные в таблице 1, могут одновременно про­ явиться после реновации жилого здания. В то же время их совместный учет путем нахождения общей суммы представляется некорректным, так как результат проекта зависит от варианта дальнейшего использо­ вания жилого здания. Например, если владелец продает жилье, он по­ лучает результат – Рт, но в то же время отказывается от остальных результатов. Таким образом, оценка эффективности проекта для насе­ ления (собственника) зависит от варианта использования здания после реновации.

4. В целях выбора наиболее эффективного проекта реновации предложены показатели интегральной и коммерческой эффектив­ ности проекта в целом.

Проблема выбора проекта реновации возникает из-за необходи­ мости обеспечения баланса экономических интересов и, соответствен­ но, учета финансовых потоков для нескольких участников проекта.

Для решения этой задачи автор предлагает рассчитывать показатели интегральной эффективности, которые определяются путем сопостав­ ления результатов и затрат всех участников проекта реновации.

Поскольку денежные потоки субъектов являются взаимосвязан­ ными, то интегральный чистый дисконтированный доход (ЧДДинт) проекта реновации жилого здания образуется из чистых дисконтиро­ ванных доходов основных участников проекта реновации.

Распределение интегрального чистого дохода по субъектам проекта реновации зависит от метода реновации жилого здания, коли­ чества участников и схемы финансирования проекта. В свою очередь, чистый доход, получаемый основными участниками проекта – инве­ сторами и собственниками жилья – можно разделить на 2 части:

1. Доход, получаемый за счет внешних (не основных) участни­ ков проекта. Например, доход от продажи дополнительных площадей покупателям на рынке жилья, экономия расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг.

2. Доход, получаемый за счет других основных участников проекта. В этом случае речь идет о перераспределении инте­ грального дохода между основными участниками проекта ре­ новации жилого здания – муниципалитетом, населением и коммерческими организациями.

Для нахождения интегрального чистого дохода необходимо при­ вести чистый доход всех участников к сопоставимому виду. Для этого чистый доход коммерческих организаций следует рассчитывать так же, как для муниципалитета и населения, то есть найти разницу фи­ нансовых потоков (прибыли) «с проектом» и «без проекта». Таким об­ разом, интегральный чистый дисконтированный доход проекта не все­ гда равен простой арифметической сумме чистых доходов его участ­ ников, рассчитываемых по формуле 1.

Для выбора наиболее эффективного проекта реновации жилого здания предлагается рассчитывать показатель коммерческой эффек­ тивности проекта в целом:

NT ЧДД пр = d n ЧД jnt ant, (2) j n =1 t = где d n коэффициент значимости финансовых показателей n-го участ­ ника проекта реновации, d n [ 0, 1].

ЧД jnt – чистый доход j-го проекта для n-го субъекта на t-м шаге, руб.;

ant – коэффициент дисконтирования для n-го субъекта на t-м шаге.

В зависимости от целей реновации и состава участников финан­ совые потоки для различных субъектов следует корректировать по­ правочными коэффициентами – dn. В случае dn=1 для всех участников проекта реновации показатель ЧДДпр = ЧДДинт. То есть выбор наибо­ лее эффективного проекта будет производиться на основе показателя интегральной эффективности. Если, например, для муниципалитета принять dn=1, а для остальных участников dn=0, то выбор наиболее эффективного проекта будет осуществлен на основе показателя бюд­ жетной эффективности.

В зависимости от того, кто является инициатором проекта, или обеспечивает его финансирование, возможны различные варианты вы­ бора проекта:

1. Инициатор проекта – собственники жилья (население). В этом случае проект в целом является эффективным, если он эффек­ тивен для собственника. При этом dn= 1 для населения, и dn= 0 для остальных участников.

2. Инициаторы проекта – сторонние инвесторы. Основным пока­ зателем в этом случае является эффективность проекта для инвестора. Однако при этом должны соблюдаться интересы собственников и арендаторов жилья.

3. Инициатор проекта – государство (муниципалитет). В этом случае наилучший проект отбирается по максимуму показате­ ля бюджетной или интегральной эффективности.

4. Проект реализуют несколько субъектов. Для выбора проекта также может использоваться показатель интегральной эффек­ тивности.

Апробация методики проведена на примере нескольких жилых домов в г. Томске, в частности, на примере реновации 4-этажного кир­ пичного здания, требующего капитального ремонта кровли.

Общая площадь квартир в здании – 1667 м2, физический износ здания по данным БТИ – 24 %. Из 28 квартир объекта – 24 находятся в частной собственности, 4 – в муниципальной собственности.

По базовому варианту эксплуатации здания собственники жили­ ща накапливают средства на ремонт кровли в течение 2-х лет, и ре­ монт производится на 2-й год. Рассматривается 5 проектов реновации здания и один вариант его сноса (таблица 3). При этом проекты капре­ монта кровли по вариантам 1 и 2 отличаются от базового варианта только схемой финансирования.

Базовый вариант соответствует реальной ситуации эксплуатации жилья, когда финансирование и проведение ремонтных работ проис­ ходит после возникновения проблемы (протекание кровли). Вариант отказа от ремонта кровли не рассматривается, так как в этом случае значительно снизится качество жилья, а социальный ущерб для жиль­ цов превысит сэкономленные расходы на ремонтные работы.

Таблица Основные характеристики рассматриваемых проектов № Проекты Характеристики 1. Капремонт кров­ Собственники жилища накапливают средства на ремонт в ли (вариант 1) течение 1-го года. Ремонт кровли производится в 1-й год.

2. 50 % средств на ремонт собственники жилища накаплива­ Капремонт ют в течение 1-го года. Вторая половина средств берется в кровли кредит. Ремонт кровли производится в 1-й год. Расчет с (вариант 2) кредиторами производится в течение 2-го года.

3. Теплоизоляция + Проводится теплоизоляция стен. Расходы разделены меж­ капремонт кровли ду муниципалитетом и населением пропорционально доли (по базовому ва­ собственности. Снижение потерь тепла – 25%.

рианту) 4. Надстройка одного этажа. Расходы по надстройке разде­ Надстройка лены поровну между муниципалитетом и коммерческими организациями. Отношение цены к сметной стоимости над­ здания стройки принято в размере 1,22.

5. Надстройка + Комплексный проект. Работы по теплоизоляции финанси­ руются за счет средств муниципалитета.

теплоизоляция 6. Переселение жильцов, снос здания и подготовка земель­ ного участка финансируются муниципалитетом. После про­ дажи участка коммерческим организациям на месте сноса Снос здания возводится новое 9-ти этажное жилое здание.

Отношение цены квартир нового здания к сметной стои­ мости строительства принято в размере – 1,19.

Горизонт расчета финансовых показателей принят рав­ ным 20 лет. Ремонтно-строительные работы производятся в 1-й год. После реновации (2-19 год) и в конце горизонта расчета (после 20 года) планируется дальнейшая эксплуа­ Для всех тация здания.

проектов В качестве социального результата проекта принимается показатель прироста арендной платы после реновации (как показатель улучшения качества жилища в стоимост­ ной форме).

Показатели эффективности проектов реновации (по сравнению с базовым вариантом) представлены в сводной таблице 4.

Таблица Сводные финансовые показатели по проектам 1. Ремонт кровли (вариант 1) Кр ЧДД ИД Муниципалитет -131 143 1 Население -786 857 90 Коммерческие организации 0 5 ВСЕГО -918 000 97 2. Ремонт кровли (вариант 2) Кр ЧДД ИД Муниципалитет -135 576 Население -813 456 83 Коммерческие организации 0 5 ВСЕГО -949 032 89 3. Теплоизоляция Кр ЧДД ИД Муниципалитет -358 208 -154 086 0, Население -2 149 248 -593 355 0, Коммерческие организации 0 346 ВСЕГО -2 507 456 -401 031 0, 4. Надстройка Кр ЧДД ИД Муниципалитет -3 750 750 1 508 358 1, Население 0 474 Коммерческие организации -3 750 750 1 342 439 1, ВСЕГО -7 501 500 3 325 529 1, 5. Надстройка + теплоизоляция Кр ЧДД ИД Муниципалитет -6 258 206 -689 329 0, Население 0 1 818 Коммерческие организации -3 750 750 1 688 849 1, ВСЕГО -10 008 956 2 818 445 1, 6. Снос и новое строительство Кр ЧДД ИД Муниципалитет -44 449 063 -35 245 786 0, Население 0 8 477 Коммерческие организации -78 140 625 20 013 193 1, ВСЕГО -122 589 688 -6 755 551 0, Примечания к таблице 4:

1. Показатели ЧДД в проектах 1 и 2 отражают: для населения – социальный ре­ зультат, для коммерческих организаций – прирост чистой прибыли, для муни­ ципалитета (бюджета) – прирост налогов, получаемые за счет более раннего проведения ремонтных работ (ремонт кровли) по сравнению с базовым вариан­ том.

2. Индекс доходности (ИД) коммерческих организаций в проектах рассчитан для инвесторов;

ИД для проектов 1 и 2 не рассчитывается, так как затраты по проектам (капремонт кровли) такие же как по базовому варианту. Различается только схема финансирования.

3. ЧДД коммерческих организаций в сводной таблице определяется как разница прибыли инвесторов и подрядчиков «с проектом» и «без проекта».

4. Инвестиции муниципалитета – Кр в варианте "Снос здания" рассчитаны с уче­ том получения дохода от продажи земельного участка.

Наиболее эффективным, при заданных условиях, является проект 4 – надстройка здания.

Отметим, что при оценке проектов капремонта и реконструкции ветхих зданий необходимо в середине или в конце горизонта расчета учитывать финансовые потоки по варианту сноса этих объектов.

5. Предложен механизм формирования программы реновации жилищного фонда с учетом целей жилищной политики, различ­ ных форм государственного участия в процессе реновации и рас­ четов эффективности проектов реновации жилья.

Участие государства, региональных и муниципальных органов власти в процессе реновации жилищного фонда осуществляется в двух основных формах – прямом финансовом и нефинансовом уча­ стии. Финансовое участие заключается в следующем:

1. Финансирование целевых жилищных программ.

2. Предоставление субсидий на улучшение жилищных условий и на частичное возмещение затрат населения по обслужива­ нию и ремонту жилищного фонда.

3. Предоставление налоговых льгот (налоговые вычеты по нало­ гу на доходы физических лиц).

4. Организация и обслуживание жилищных займов.

5. Компенсация процентных платежей по кредитам населению.

6. Инвестиции в инфраструктуру жилищного комплекса, фор­ мирование маневренного фонда, реализацию пилотных проек­ тов.

Нефинансовое участие государства (муниципалитета) предусмат­ ривает применение широкого спектра инструментов нормативно-пра­ вового, технического, градостроительного регулирования. В качестве объектов регулирования выступают проекты реновации – новое строительство, реконструкция, капремонт, и субъекты реновации – производители, собственники жилья, арендаторы, кредитные органи­ зации. При этом регулирование распространяется на различные фазы воспроизводства жилищного фонда.

Разработка программы реновации жилищного фонда позволяет подвести под единую нормативно-правовую, организационную, эко­ номическую основу частные задачи обновления жилья, присущие каждому отдельному проекту реновации.

Программа реновации жилищного фонда в работе определяется как согласованный по целям, срокам, ресурсам и составу участников план деятельности, обеспечивающий реализацию процесса сохране­ ния и обновления жилищного фонда.

Реализация программно-целевого подхода в жилищном комплек­ се предполагает оценку и анализ результатов программы реновации жилищного фонда (рис. 3).

Разработка целевой программы реновации жилищного фонда Определение формы участия государства, регионов, муниципалитетов в программе Определение объема Расчет бюджет­ бюджетного финанси­ ной эффективно­ рования программы сти программы Определение общего Привлечение Расчет объема финансирования внебюджет­ интегральной программы реновации ных ресурсов эффективности программы Оценка объема и структуры реновации жилья в стоимостном и натуральном выражении Реализация целей реновационной жилищной политики Расчет результата и Оценка показа­ Оценка показа­ чистого дохода про­ телей улучшения телей улучшения граммы в стоимост­ состояния обеспеченностью ном выражении жилищного фонда жильем В том числе расчет бюджетного результата и чистого дохода Рис. 3. Этапы разработки и экономического обоснования про­ граммы реновации жилищного фонда Экономическое обоснование целевых программ позволяет вы­ брать наиболее эффективные формы участия государственных, регио­ нальных, муниципальных органов власти в процессе реновации жилья и, соответственно, оптимально распределить ограниченные ресурсы.

Эффективность программы реновации в работе рекомендуется определять путем сопоставления финансовых потоков по субъектам при реализации программы реновации с финансовыми потоками, кото­ рые произойдут без программы. Другими словами, реализация про­ граммы реновации должна улучшить базовый вариант функциониро­ вания жилищного фонда.

Для расчета показателя эффективности программы реновации жилищного фонда предлагается следующая формула:

I J N ЧДД прогр = xij dn ЧДДijn, (3) i =1 j =1 n = где xij – целочисленные переменные, xij = 1, если на i-м объекте реализуется j-й проект реновации;

xij = 0, если на i-м объекте не реализуется j-й проект реновации;

i = 1, I – совокупность жилых зданий (жилищный фонд);

d n – коэффициент значимости финансовых потоков n-го субъекта в программе реновации, d n [ 0,1] ;

ЧДД ijn – чистый дисконтированный доход для n-го субъекта про­ граммы при реализации j-го проекта реновации на i-м объек­ те, руб.

Значение коэффициента d n зависит от структуры финансирова­ ния программы реновации, а также – целей и задач программы.

Например, приоритет может отдаваться задачам улучшения качества жилья (эффективность для населения), развития жилищного комплек­ са региона (коммерческая эффективность), снижения жилищных рас­ ходов в бюджете субъектов Федерации (бюджетная эффективность).

Показатель эффективности программы реновации может также использоваться при экономическом обосновании обновления всей тер­ ритории жилой застройки.

В качестве основных показателей программы следует также учи­ тывать: объем привлекаемых внебюджетных ресурсов – средств насе­ ления и коммерческих организаций (формула 4), объем бюджетного финансирования (5), объем реновации жилищного фонда (6).

I J K n = xij Кijn, вб (4) i =1 j = IJ Бs = xij Кijs, б (5) i =1 j = K S в = xij Sij, (6) j i = вб где Кijn – объем внебюджетного финансирования j-го проекта ренова­ ции на i-м объекте за счет n-го участника проекта, руб.;

– объем финансирования реновации за счет n-го участника про­ Кn граммы, руб.;

n = 1, N – количество участников программы реновации;

б Кijs – объем бюджетного финансирования j-го проекта реновации на i-м объекте при s-м виде государственного участия, руб.;

s = 1,M – вид государственного участия в программе: источники фи­ нансирования программы – федеральный, региональный, му­ ниципальный бюджет и форма финансирования программы – долевое участие в проектах, выдача субсидий, кредитов и т. д.;

Бs – объем бюджетного финансирования по s-му виду государствен­ ного участия в программе реновации жилья, руб.;

Sij – общая площадь реновации i-го объекта по j-му проекту, м2;

S в – общая площадь ветхого, аварийного или неблагоустроенного j жилья, которая подлежит обновлению по j-му виду проектов в плановом периоде, м2;

i = 1, K I – подмножество ветхих, аварийных или неблагоустроен­ ных зданий.

В рамках разработки муниципальной целевой Программы «Ре­ конструкция жилых домов первых массовых серий» г. Томска. была определена степень финансового участия собственников жилья и му­ ниципалитета в проектах комплексной реконструкции жилых домов с надстройкой мансардного этажа, реализуемых коммерческими орга­ низациями-инвесторами (Рис. 4).

Потребность в со-финансировании проектов строительства мансард в зависимости от рыночной стоимости площадей, (процент от стоимости) Доля со-финансирования (-), % 20,0% 10,3% 5,3% 0,3% 10,0% -4,7% 0,0% 17000 18000 19000 20000 21000 22000 23000 24000 -10,0% -14,6% -9,6% -19,6% -20,0% -24,6% Рыночная стоимость -29,5% -30,0% мансард, руб./м -40,0% Рис. 4 Потребность в со-финансировании проектов строительства мансард (в % от стоимости строительства) При высокой коммерческой эффективности проекта (в данном случае при цене выше 23 тыс. руб./м2), часть доходов коммерческих организаций может быть перераспределена на проведение ремонтных работ, например, на усиление теплоизоляции конструкций зданий, за­ мену и ремонт инженерных сетей, ремонт подъездов. Таким образом, становится возможной реализация проектов комплексной реновации жилых зданий за счет средств коммерческих организаций-инвесторов.

При дифференцированном подходе – для каждого объекта разра­ батывается индивидуальный проект реновации и схема его финанси­ рования с учетом потребности здания в проведении ремонтных работ, суммы накопленных целевых средств собственниками на реновацию жилья, эффективности реновации для субъектов. Затем устанавливает­ ся общий объем реновации жилищного фонда по Программе в нату­ ральном и стоимостном выражении, ее эффективность, сроки реализа­ ции и структура финансирования.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ 1. Проблемы реконструкции жилого фонда / В кн.: Труды НГАСУ. Вып. 3.

– Новосибирск, 1998. – С. 88–93. (в соавторстве с Овсянниковой Т.Ю.).– (0,3 п.л., авт.-0,15 п.л.).

2. Вопросы экономического обоснования выбора фасадных материалов при реконструкции жилых домов / Актуальные проблемы строительного ма­ териаловедения : материалы Всероссийской научно-технической конфе­ ренции. – Томск, 1998. – С. 255–256. (в соавторстве с Овсянниковой Т.Ю., Семенюком П.Н.). – (0,1 п.л., авт.-0,03 п.л.).

3. Оценка качества жилой среды при принятии решения о реновации жи­ лищного фонда / В кн.: Труды НГАСУ. Вып. 3. – Новосибирск, 1999. – С. 63–67. (в соавторстве с Овсянниковой Т.Ю.). – (0,3 п.л., авт.-0,15 п.л.).

4. Воспроизводство жилищного фонда в условиях ограниченности инве­ стиционных ресурсов / Научно-техническое и экономическое сотрудни­ чество стран АТР в XXI веке. Том 1. – Хабаровск, 1999. – С. 81–82. (в со­ авторстве с Овсянниковой Т.Ю., Костенем Д.Ю.). – (0,1 п.л., авт.-0, п.л.).

5. Методика экономического обоснования проектов реконструкции жилых зданий / Архитектура и Строительство : тезисы к научно-технической конференции. – Томск 1999. – С. 29-30. (в соавторстве с Овсянниковой Т.Ю.). – (0,1 п.л., авт.-0,05 п.л.).

6. Формирование системы характеристик социально-экономической оцен­ ки качества жилой среды / Архитектура и Строительство : тезисы к науч­ но-технической конференции. – Томск. ТГАСУ, 1999. – С. 12–14. – 0, п.л.

7. Оценка эффективности инвестиций при выборе методов реновации жи­ лищного фонда / Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию : материалы к международной научно-технической кон­ ференции. – Новосибирск, 2000. – С. 50–52. (в соавторстве с Овсяннико­ вой Т.Ю.). – (0,2 п.л., авт.-0,1 п.л.).

8. Проблема выбора метода реновации жилищного фонда / В кн.: Труды НГАСУ. – Новосибирск, 2000. – С. 131-136. – 0,32 п.л.

9. Экономическое обоснование инвестиций в реновацию жилого здания на основе динамических методов // Известия вузов. Строительство. – 2002.

– №8. – С. 58–61. (в соавторстве с Овсянниковой Т.Ю.). – (0,35 п.л., авт. 0,15 п.л.).

10. Выбор формы финансирования реновации жилищного фонда с учетом оценки эффективности проектов / Повышение эффективности функцио­ нирования предприятий регионального строительного комплекса. Сб.

науч. тр. Вып. 4. – Тюмень: Феликс, 2005. – С. 177–180. – 0,24 п.л.

11. Экономическое обоснование проектов и программы реновации жилищ­ ного фонда / Строительный комплекс: экономика, управление, инвести­ ции. Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 6. / Редкол. В.В. Бу­ зырев, И.П. Нужина, В.М. Аксенов (отв. редакторы) и др. – СПб. : Изд во СПбГУЭФ, 2006. – С. 218–226. – 0,5 п.л.