авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ  БИБЛИОТЕКА

АВТОРЕФЕРАТЫ КАНДИДАТСКИХ, ДОКТОРСКИХ ДИССЕРТАЦИЙ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ

Оценка эффективности проектов и программ реновации жилищного фонда

На правах рукописи

Хохлов Олег Борисович ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТОВ И ПРОГРАММ РЕНОВАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Новосибирск 2006 1

Работа выполнена на кафедре экономики строительства Томского государственного архитектурно-строительного университета

Научный консультант: доктор экономических наук, доцент Овсянникова Татьяна Юрьевна

Официальные оппоненты: доктор технических наук, профессор Жаворонков Евгений Павлович кандидат экономических наук, доцент Малюгин Алексей Николаевич

Ведущая организация: Институт развития ЖКХ в районах Севе­ ра, Сибири и Дальнего Востока (г. Томск)

Защита диссертации состоится «20» декабря 2006г.

в 15.30 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.171.04 в Новосибирском государственном архитектурно-строительном универ­ ситете по адресу: 630008, г. Новосибирск, ул. Ленинградская, 113, НГАСУ (Сибстрин), ауд. 239.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан «18» ноября 2006г.

Ученый секретарь диссертационного совета, к.э.н., профессор В.А. Семенихина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования.

Одной из основных задач национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» является улучшение жилищ­ ных условий населения, приведение существующего жилищного фон­ да в соответствие с современными требованиями к уровню качества и комфортности. Для решения поставленной задачи необходимо совер­ шенствование механизма управления жилищным комплексом, эффек­ тивное использование экономических ресурсов, обеспечивающее сохранение и обновление жилищного фонда.

Актуальность проблемы сохранения и обновления жилищного фонда обусловлена также нарастанием негативных процессов в жи­ лищном комплексе. Так, в Томской области за последние 15 лет почти в 2 раза уменьшились объемы нового строительства, снизились объемы капитального ремонта жилых зданий, при этом потребность в капремонте зданий в 1,5-2 раза превышает фактические объемы работ.

По-прежнему в незначительном количестве реализуются проекты ре­ конструкции и модернизации жилых зданий. Вследствие этого, общая площадь ветхого и аварийного жилищного фонда увеличилась за этот период в 1,5 раза.

С развитием рыночных отношений и последующим снижением государственных инвестиций в жилищный комплекс все большую ак­ туальность приобретают вопросы привлечения внебюджетных источ­ ников финансирования строительства и реконструкции жилья, опти­ мального распределения ограниченных бюджетных ресурсов, оценки эффективности процесса обновления жилищного фонда с учетом ин­ тересов всех участников рыночных отношений.

Одним из основных факторов, сдерживающих реализацию проек­ тов и целевых программ реновации в жилищном комплексе, является отсутствие методик по их экономическому обоснованию. Оценка эф­ фективности инвестиций в обновление жилья имеет особенности, обу­ словленные, прежде всего, тем, что жилье является объектом особой социальной значимости. Методические рекомендации, используемые в настоящее время для оценки эффективности инвестиционных проек­ тов, в большей степени применимы для проектов производственной сферы. Методы оценки эффективности обновления жилищного фонда, разработанные в условиях плановой экономики, также неприменимы для решения практических задач в современных условиях.

В связи с этим разработка методических основ оценки эффектив­ ности проектов и программ реновации жилищного фонда приобретает важное социально-экономическое значение.

Актуальность и практическая значимость данной проблемы опре­ делили выбор темы, логику и структуру диссертационной работы.

Объектом исследования являются процессы реновации и вос­ производства жилищного фонда.

Предметом исследования являются экономические отношения в жилищном комплексе, возникающие в процессе реновации жилищно­ го фонда.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследо­ вания является разработка методики оценки эффективности проектов реновации жилых зданий с учетом интересов субъектов инвестици­ онного процесса и методическое обеспечение экономического обосно­ вания и формирования программ реновации жилищного фонда.

Для достижения цели исследования были поставлены следующие задачи:

• уточнение содержания категорий «функции жилища», «каче­ ство жилища», «реновация жилищного фонда», «доступность реновации жилища»;

• исследование содержания и технико-экономических особен­ ностей процесса реновации жилых зданий;

• исследование проблем воспроизводства жилища и анализ со­ стояния жилищного фонда;

• разработка методики оценки эффективности проекта ренова­ ции жилого здания;

• выявление и анализ форм государственного (муниципально­ го) участия в процессе реновации жилищного фонда;

• разработка методических основ экономического обоснования программы реновации жилищного фонда.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам развития жилищных отношений в рыночной экономике, формирования качественной жилой среды, воспроизводства жилищ­ ного фонда, по вопросам экономического обоснования проектов об­ новления жилищного фонда;



методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов;

методические документы по вопросам капитального ремонта, реконструкции, нового строитель­ ства.

Проблемы обновления и воспроизводства жилищного фонда на­ шли свое отражение в работах Бабакина В.И., Бессоновой О.Э., Бузы­ рева В.В., Жукова Д.М., Зотова В.Б., Кияненко К.В., Костецкого Н.Ф., Кутукова В.Н., Панибратова Ю.П., Пчелинцева О.С., Руди Л.Ю., Смирнова Е.Б., Чекалина В.С., Черняка В.З. и других ученых.

Вопросы экономического обоснования проектов обновления жи­ лья и оптимального распределения ресурсов в жилищном комплексе рассматривались в работах Блеха Е.М., Боровкова И.И., Бубеса Э.Я., Овсянниковой Т.Ю., Попова Г.Т., Прокопишина А.П., Селюти­ ной Н.Г., Соколова В.К., Черняка А.В., Чикишевой Н.М., Шарлыги­ ной Г.Т. и других.

Для обоснования выдвинутых в диссертации положений применя­ лись общенаучные методы познания – анализ, синтез, логический ме­ тод, системный анализ, экономико-математические методы, балансо­ вые модели, статистический метод исследования экономических про­ цессов.

Информационную базу исследования составили данные Феде­ рального агентства по строительству и ЖКХ, Госкомстата РФ (Росста­ та) и г. Томска, Департамента градостроительства и перспективного развития администрации г. Томска, Департамента ЖКХ администра­ ции г. Томска, нормативные и законодательные акты РФ, специализи­ рованные отчеты, публикации в журналах и отраслевых газетах, ин­ формационные ресурсы интернета.

Основные научные результаты, полученные лично автором.

Научная новизна исследования состоит в разработке автором методи­ ческих положений по оценке эффективности проектов реновации жи­ лых зданий и экономическому обоснованию программ реновации жи­ лищного фонда. К основным элементам научной новизны, составляю­ щим предмет защиты, относятся следующие:

• выявлены и систематизированы особенности и параметры процесса реновации жилых зданий и его роль в воспроиз­ водстве жилищного фонда;

• на основе анализа специфики процесса реновации выявлены основные методические особенности экономического обосно­ вания проектов реновации, обусловленные социальной значи­ мостью жилых объектов, длительностью горизонта расчета, включающего все стадии жизненного цикла объекта, разно­ направленностью экономических интересов субъектов про­ цесса реновации;

• разработана методика оценки эффективности проектов рено­ вации жилых зданий, позволяющая учитывать экономические интересы субъектов процесса реновации жилищного фонда на основе выявления и оценки финансовых потоков, возникаю­ щих на любой стадии жизненного цикла объекта;

• предложен методический подход к разработке и экономиче­ скому обоснованию целевых программ реновации жилищного фонда, позволяющий учесть различные формы государствен­ ного (муниципального) участия в процессе реновации жилищ­ ного фонда на основе оценки эффективности проектов рено­ вации жилых зданий.

Достоверность и обоснованность полученных результатов обусловлена использованием комплексного подхода, заключающегося в выделении основных субъектов процесса реновации жилищного фонда, установлении экономических связей и отношений между ними, анализе финансовых потоков, образуемых при реализации проектов обновления жилья и оценке эффективности участия субъектов в проектах реновации жилищного фонда.

Практическая значимость работы заключается в том, что предлагаемые автором рекомендации по оценке эффективности про­ цесса реновации жилищного фонда позволяют оценивать различные проекты реновации жилья, обеспечивать оптимальное распределение ограниченных инвестиционных ресурсов, разрабатывать схемы фи­ нансирования проектов с учетом интересов всех участников процесса реновации жилья.

Предложенные методические рекомендации также можно исполь­ зовать при экономическом обосновании программ обновления жилой застройки.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной жилищ­ ной политики администрациями городов и регионов.

Основные положения диссертации использованы в учебном про­ цессе при преподавании дисциплин: «Экономика строительства», «Экономика недвижимости», «Управление проектами», «Планирова­ ние городского хозяйства».

Апробация работы. Основные положения и результаты исследо­ вания докладывались и получили одобрение на научно-технических конференциях: «Проблемы современной экономики» (Новосибирск, 1998), «Архитектура и строительство» (Томск, 1999), на 56-й, 57-й, 58 й, 59-й научно-технических конференциях профессорско-преподава­ тельского состава НГАСУ (Новосибирск, 1999, 2000, 2001, 2002 г.г.).

Практическая апробация работы проведена на трех объектах ре­ новации – жилых зданиях. Результаты работы использованы при раз­ работке муниципальной целевой программы «Реконструкция жилых домов первых массовых серий» г. Томска.

Выполненное исследование соответствует паспорту специально­ сти 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: эконо­ мика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплек­ сами (строительство):

п.15.59. Теоретические, методологические и методические осно­ вы определения эффективности инвестиционных проектов.

п.15.77. Экономические проблемы реконструкции и восстановле­ ния основных фондов ЖХ различных форм собственности.

п.15.78. Вопросы эффективности функционирования жилищного фонда, его ремонта и модернизации.

Публикации. Основные положения диссертационного исследова­ ния изложены в 11 публикациях общим объемом 2,6 п. л.

Структура, содержание и объем диссертации определены по­ ставленной целью, задачами и логикой исследования. Диссертацион­ ная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографи­ ческого списка из 169 наименований. Текст диссертации изложен на 187 страницах, включая 38 таблиц, 16 рисунков, 3 приложения.





Во введении диссертации обоснована актуальность темы иссле­ дования, поставлены цель и задачи диссертационной работы, опреде­ лены объект и предмет исследования, теоретические и методологиче­ ские основы, определена научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Социально-экономические проблемы ренова­ ции жилищного фонда» рассматривается сущность понятий «жили­ ще», «жилищный фонд» «реновация жилищного фонда», «доступ­ ность реновации жилищного фонда» как категорий социально-эконо­ мического исследования;

проводится экономический анализ процес­ сов воспроизводства и реновации жилищного фонда;

рассматриваются формы и источники финансирования процесса реновации, выполняет­ ся анализ состояния жилищного фонда и выявляются проблемы его обновления.

Во второй главе «Эффективность проекта реновации жилого здания» рассматриваются существующие методические подходы к оценке эффективности обновления жилищного фонда и анализируют­ ся возможности их применения в современных рыночных условиях.

На основе данного анализа обосновывается новый методический под­ ход к оценке эффективности жилищных инвестиций и приводится раз­ работанная автором методика оценки эффективности проектов рено­ вации жилых зданий.

В третьей главе «Экономическое обоснование программ рено­ вации жилищного фонда» рассматриваются формы государственно­ го участия в процессе реновации жилищного фонда. Обосновывается необходимость применения программно-целевого подхода для реше­ ния задач воспроизводства жилищного фонда. Предлагается методи­ ческий подход к формированию программы реновации жилищного фонда, учитывающий цели реновационной политики, расчеты эффек­ тивности и применение оптимизационных методов.

В заключении кратко излагаются основные научные результаты диссертационной работы.

В приложениях приведены результаты апробации предложенной методики на примере проектов реновации трех жилых объектов.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ 1. В работе выявлены технико-экономические особенности процесса реновации жилых зданий и его роль в воспроизводстве жилищного фонда.

Реновация жилищного фонда является важнейшим и необходи­ мым условием создания качественной жилой среды для населения.

Под реновацией жилых зданий в работе понимается процесс заме­ щения и восстановления выбывших в результате морального и физи­ ческого износа элементов жилищного фонда (жилых зданий и их ча­ стей) новыми элементами или объектами.

Реновация жилищного фонда является циклическим процессом, включающим последовательность преобразований – методов ренова­ ции: капремонт, модернизацию, реставрацию, реконструкцию, снос зданий и возведение новых объектов. Параметры процесса реновации зависят от характеристик объекта реновации – жилого здания, а также – от способа его дальнейшего использования (рис. 1).

2. Определены основные методические особенности экономи­ ческого обоснования проектов реновации жилых зданий.

Проект реновации жилого здания в работе определяется как ин­ вестиционный проект, предполагающий комплекс практических дей­ ствий – экспертных, проектных, строительных и других работ, направ­ ленных на обновление жилища и решение социально-экономических задач эффективной эксплуатации жилья.

Тип здания Параметры Месторасположение объекта реновации Форма собственности Состав потребителей Методы реновации Источники Параметры финансирования процесса реновации Механизм финансирования Технологическое и организационное обеспечение Проживание Параметры процесса Сдача жилья в аренду использова­ ния жилья Продажа жилья (обмен) Рис. 1. Параметры процесса реновации жилого здания По мнению автора, проект реновации жилого здания как ин­ вестиционный проект имеет целый ряд особенностей, которые необходимо учитывать при оценке эффективности инвестиций:

1. Проект реновации жилья изначально имеет социальное (общественное) значение.

2. В отличие от вновь создаваемых объектов, реконструируемое (ремонтируемое) жилье уже находится на определенном этапе эксплуатации, то есть возникает необходимость в учете фи­ нансовых потоков как «с проектом», так и «без проекта».

3. В некоторых проектах, например, при реновации ветхого и ликвидации аварийного жилья, требуется финансовое и адми­ нистративное участие государства (муниципалитета).

4. Во всех проектах в качестве активного или пассивного участ­ ника выступает население – владельцы и пользователи жилья.

5. В виду значительного срока службы жилых зданий необходим особый подход к установлению горизонта расчета проекта.

Размеры принятого горизонта расчета в значительной степени влияют на результаты оценки инвестиционного проекта. В соответ­ ствии с принятой методологией оценки эффективности инвестицион­ ных проектов расчетный период должен охватывать весь жизненный цикл проекта, вплоть до его прекращения. Однако практически невоз­ можно использовать в качестве расчетного периода продолжитель­ ность жизненного цикла жилых зданий, поскольку она составляет по действующим нормам 100-150 лет.

Поэтому в качестве горизонта расчета проекта реновации, на наш взгляд следует принимать ближайшие критические сроки использова­ ния зданий – время до ближайшего капремонта или прогнозный пери­ од эксплуатации до сноса жилища.

Поскольку объект реновации – жилище – уже находится на опре­ деленной стадии эксплуатации, то для оценки эффективности проекта реновации необходимо сопоставление финансовых потоков по двум сравниваемым вариантам. Первый вариант – базовый (без проекта). В качестве базового варианта может использоваться вариант текущего использования здания в соответствии с плановым графиком выполне­ ния работ. При этом должны учитываться все денежные потоки, кото­ рые могут возникнуть у собственников жилья в случае, если ни один проект реновации не будет реализован. Второй вариант – с проектом – отражает финансовые потоки, возникающие при реализации инве­ стиционных проектов реновации жилья.

3. На основе комплексного подхода разработана методика оценки эффективности проекта реновации жилого здания, позво­ ляющая учитывать экономические интересы основных субъектов процесса реновации.

В настоящее время в экономической литературе представлены различные подходы к оценке эффективности проектов обновления жи­ лья, которые, по-мнению автора, не позволяют в полной мере учиты­ вать особенности проектов реновации и экономические интересы субъектов этого процесса. На основе обобщения различных подходов в работе предложено использование комплексного подхода, при кото­ ром учитываются последствия реализации различных проектов рено­ вации для основных субъектов этого процесса на любом этапе экс­ плуатации жилого здания.

В работе показатели эффективности проекта реновации жилого здания разделены на показатели эффективности проекта в целом и по­ казатели эффективности участия в данном проекте субъектов (рис. 2).

Эффективность проекта реновации жилого здания Эффективность Эффективность проекта в целом участия в проекте Общественная Интегральная Бюджетная Коммерческая эффективность эффективность эффективность эффективность Коммерческая Эффективность эффективность для населения проекта в целом Рис. 2. Показатели эффективности проекта реновации жилого здания Наибольшую сложность, по мнению автора, представляет расчет показателей эффективности участия в проекте субъектов процесса ре­ новации. В работе показано, что в проектах реновации жилого здания участвуют три основных группы субъектов – государство (муниципа­ литеты), население и коммерческие организации. Соответственно, по­ казатели эффективности участия в проекте реновации жилого зда­ ния предлагается определять на основе принятых общей методологией показателей чистого дисконтированного дохода для каждого субъекта по следующим формулам:

T T ЧДД б = ЧД б atб = ( Р б З б ) atб jt jt jt j t =0 t = T T ЧДД н = ЧД н atн = ( Р н З н ) atн, (1) jt jt jt j t =0 t = T T ЧДД к = ЧД к atк = ( Р к З к ) atк jt jt jt j t =0 t = б н к где ЧД jt,ЧД jt,ЧД jt – чистый доход, соответственно, муниципалитета, населения, коммерческих организаций по j-му проекту на t-м шаге, руб.;

Рб, Р н, Р к – результат, соответственно, для муниципалитета, на­ jt jt jt селения, коммерческих организаций по j-му проекту на t-м шаге, руб.;

З б,З н,З к – инвестиционные и текущие эксплуатационные затра­ jt jt jt ты, соответственно, муниципалитета, населения и коммерче­ ских организаций по j-му проекту на t-м шаге, руб.;

бнк at,at,at – коэффициент дисконтирования, соответственно, для муниципалитета, населения и коммерческих организаций на t-м шаге;

j = 1, J ;

где J – совокупность проектов реновации жилого здания;

Т – расчетный период (горизонт расчета), лет.

Предлагаемые формулы расчета экономического результата и затрат для каждого участника проекта реновации жилого здания приведены в таблицах 1 и 2.

Таблица Методика оценки результата от реализации проекта реновации жилого здания По­ Формула каза­ Название Обозначение расчета тель Результат для муниципалитета (бюджета) – Рб Доход от реализа­ ции муниципаль­ Sр – прирост общей площади от ной собственности реновации, м Sр Цж (дополнительной Рт Цж – цена 1 м2 общей площади площади на рынке жилья, руб./м жилых и нежилых помещений) А – прирост арендной платы по­ Прирост дохода сле реновации, руб./м от аренды A Sa Рд Sа – общая площадь сдаваемая в муниципальной аренду в муниципальных жилых недвижимости домах, м продолжение таблицы По­ Формула каза­ Название Обозначение расчета тель У0,У1, – объем предоставляемых населению жилищно-комму­ Экономия жилищ­ нальных услуг «без» и «с но-коммунальных проектом», нат. ед.

З0 У0 З1 У расходов Рз З0, З1 – бюджетные расходы на (субсидий, единицу жилищно-коммуналь­ дотаций) ных услуг «без» и «с проектом», руб./нат. ед.

С – прирост стоимости жилья Прирост налога на С Ни после реновации, руб.

имущество Ри Ни – ставка налога на имуще­ 100% физических лиц ство, % Б – прирост базы налогообло­ Прирост налогов от Б Н жения (рост выручки, прибыли коммерческих Рн и т. д.) 100% организаций Н – ставка налогообложения, % Доход от продажи Sу – площадь земельного земельных участка, м Sу Цу Ру участков при сносе Цу – цена продажи земельного участка, руб./м зданий Результат для населения - Рн А – прирост арендной платы Экономическая (вмененный доход) после рено­ оценка социально­ вации по данному типу жилья, A S го результата от Рс руб./м улучшения S – общая площадь эксплуатиру­ качества жилья емого жилья, м Ц – прирост цены жилья после Ц S реновации, руб./м Прирост S – общая площадь жилья, м (1+ i ) t Рт рыночной i – уровень роста цен на жилье стоимости жилья данной категории за рассматри­ ваемый период – t, в долях Рост доходов от Ц0, Ц1 – цена жилья «без» и «с коммерческого реализацией проекта», руб.

Ц 1 к1 Ц 0 к Рд использования к0,к1 – коэффициенты капитали­ зации «без» и «с проектом», в жилища долях (сдача в аренду) продолжение таблицы По­ Формула каза­ Название Обозначение расчета тель У – снижение потребления жи­ Экономия текущих лищно-коммунальных услуг по­ расходов на У Цу Рз сле реновации, нат. ед.

эксплуатацию Цу – цена жилищно-коммуналь­ жилья ных услуг, руб./нат. ед.

Экономия Зу – экономия удельных затрат единовременных на капремонт, руб./м Зу Sр Рр Sр – общая площадь обновляе­ расходов на мого жилья, м капремонт жилья Результат для коммерческих организаций - Рк Sр – прирост общей площади Доход от реализа­ от Рт ции дополнитель­ Sр Цж реновации, м ных площадей и Цж – цена 1 м2 общей площади жилых помещений на рынке жилья, руб./м Прирост дохода А – прирост арендной платы от сдачи жилых и после реновации, руб./м A Sa Рд Sа – общая площадь сдаваемого нежилых помеще­ в аренду жилья, м ний в аренду Кр – стоимость работ (услуг) по Доход (прибыль) проекту реновации жилища, Кр Rпр от выполнения Рр руб.

подрядных работ и 100% Rпр – рентабельность продаж по оказания услуг проекту реновации, % Таблица Методика оценки затрат при реализации проекта реновации жилого здания Затраты муниципалитета (бюджета) - Зб По­ Формула каза­ Название Обозначение расчета тель Затраты на ренова­ Sр – общая площадь обновляе­ цию жилья (а мого жилья, м Sр Зу Зр также снос Зу – удельные затраты по проек­ ту реновации, руб. /м здания) продолжение таблицы Пока­ Формула за­ Название Обозначение расчета тель У0,У1, – объем эксплуатацион­ Рост затрат ных затрат «без» и «с (субсидий, проектом», нат. ед.

З1 У1 З0 У Зз дотаций) на экс­ З0, З1 – удельные бюджетные расходы на эксплуатацию жи­ плуатацию лья «без» и «с проектом», жилья руб./нат. ед.

Sп – общая площадь жилья, подлежащего расселению, м к – коэффициент увеличения об­ Затраты на щей площади жилья под рассе­ Snк Цж Зп переселение ление (с учетом социальных норм и договоренности с жиль­ жильцов цами) Цж – цена жилья, необходимо­ го для переселения, руб./м Затраты на Sу – площадь земельного обустройство зе­ участка, м Sу Цу Зу мельных участков Цу – затраты на обустройство перед их выставле­ земельного участка, руб./м нием на аукцион Затраты населения - Зн Личные затраты на Sр – общая площадь обновляе­ улучшение жи­ мого жилья, м Sр Зу лищных условий Зр Зу – удельные затраты населе­ ния на реновацию жилья, (реновацию руб./м жилья) С – прирост стоимости жилья С Ни Рост налога на после реновации, руб.

Зи имущество Ни – ставка налога на имуще­ 100% ство, % Н – прирост платы за наем жи­ Рост платы лья после реновации, руб./м Н Sн Зн за наем жилья Sн – общая площадь жилья по социальному найму, м У – рост потребления жилищ­ Рост затрат на но-коммунальных услуг после У Цу Зз эксплуатацию реновации, нат. ед.

Цу – цена жилищно-коммуналь­ жилья ных услуг, руб./нат. ед.

продолжение таблицы Пока­ Формула за­ Название Обозначение расчета тель Затраты коммерческих организаций - Зк Sр – общая площадь обновляе­ Затраты на ренова­ мого жилья, м Sр Зу Зр цию жилья (в том Зу – удельные затраты по проек­ числе снос здания) ту реновации, руб./м Sп – общая площадь жилья, подлежащего расселению, м Затраты на к – коэффициент увеличения об­ Snк Цж Зп переселение щей площади жилья под рассе­ ление.

жильцов Цж – цена жилья, необходимого для переселения, руб./м Затраты на покуп­ Sу – площадь земельного ку земельных участка, м Sу Цу участков под но­ Зу Цу – цена покупки земельного вое участка, руб./м строительство Бн – база налогообложения (вы­ БН Налоговые Зн ручка, прибыль и т. д.) платежи 100% Н – ставка налогообложения, % Для населения – собственников жилья все перечисленные ре­ зультаты (эффекты), учтенные в таблице 1, могут одновременно про­ явиться после реновации жилого здания. В то же время их совместный учет путем нахождения общей суммы представляется некорректным, так как результат проекта зависит от варианта дальнейшего использо­ вания жилого здания. Например, если владелец продает жилье, он по­ лучает результат – Рт, но в то же время отказывается от остальных результатов. Таким образом, оценка эффективности проекта для насе­ ления (собственника) зависит от варианта использования здания после реновации.

4. В целях выбора наиболее эффективного проекта реновации предложены показатели интегральной и коммерческой эффектив­ ности проекта в целом.

Проблема выбора проекта реновации возникает из-за необходи­ мости обеспечения баланса экономических интересов и, соответствен­ но, учета финансовых потоков для нескольких участников проекта.

Для решения этой задачи автор предлагает рассчитывать показатели интегральной эффективности, которые определяются путем сопостав­ ления результатов и затрат всех участников проекта реновации.

Поскольку денежные потоки субъектов являются взаимосвязан­ ными, то интегральный чистый дисконтированный доход (ЧДДинт) проекта реновации жилого здания образуется из чистых дисконтиро­ ванных доходов основных участников проекта реновации.

Распределение интегрального чистого дохода по субъектам проекта реновации зависит от метода реновации жилого здания, коли­ чества участников и схемы финансирования проекта. В свою очередь, чистый доход, получаемый основными участниками проекта – инве­ сторами и собственниками жилья – можно разделить на 2 части:

1. Доход, получаемый за счет внешних (не основных) участни­ ков проекта. Например, доход от продажи дополнительных площадей покупателям на рынке жилья, экономия расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг.

2. Доход, получаемый за счет других основных участников проекта. В этом случае речь идет о перераспределении инте­ грального дохода между основными участниками проекта ре­ новации жилого здания – муниципалитетом, населением и коммерческими организациями.

Для нахождения интегрального чистого дохода необходимо при­ вести чистый доход всех участников к сопоставимому виду. Для этого чистый доход коммерческих организаций следует рассчитывать так же, как для муниципалитета и населения, то есть найти разницу фи­ нансовых потоков (прибыли) «с проектом» и «без проекта». Таким об­ разом, интегральный чистый дисконтированный доход проекта не все­ гда равен простой арифметической сумме чистых доходов его участ­ ников, рассчитываемых по формуле 1.

Для выбора наиболее эффективного проекта реновации жилого здания предлагается рассчитывать показатель коммерческой эффек­ тивности проекта в целом:

NT ЧДД пр = d n ЧД jnt ant, (2) j n =1 t = где d n коэффициент значимости финансовых показателей n-го участ­ ника проекта реновации, d n [ 0, 1].

ЧД jnt – чистый доход j-го проекта для n-го субъекта на t-м шаге, руб.;

ant – коэффициент дисконтирования для n-го субъекта на t-м шаге.

В зависимости от целей реновации и состава участников финан­ совые потоки для различных субъектов следует корректировать по­ правочными коэффициентами – dn. В случае dn=1 для всех участников проекта реновации показатель ЧДДпр = ЧДДинт. То есть выбор наибо­ лее эффективного проекта будет производиться на основе показателя интегральной эффективности. Если, например, для муниципалитета принять dn=1, а для остальных участников dn=0, то выбор наиболее эффективного проекта будет осуществлен на основе показателя бюд­ жетной эффективности.

В зависимости от того, кто является инициатором проекта, или обеспечивает его финансирование, возможны различные варианты вы­ бора проекта:

1. Инициатор проекта – собственники жилья (население). В этом случае проект в целом является эффективным, если он эффек­ тивен для собственника. При этом dn= 1 для населения, и dn= 0 для остальных участников.

2. Инициаторы проекта – сторонние инвесторы. Основным пока­ зателем в этом случае является эффективность проекта для инвестора. Однако при этом должны соблюдаться интересы собственников и арендаторов жилья.

3. Инициатор проекта – государство (муниципалитет). В этом случае наилучший проект отбирается по максимуму показате­ ля бюджетной или интегральной эффективности.

4. Проект реализуют несколько субъектов. Для выбора проекта также может использоваться показатель интегральной эффек­ тивности.

Апробация методики проведена на примере нескольких жилых домов в г. Томске, в частности, на примере реновации 4-этажного кир­ пичного здания, требующего капитального ремонта кровли.

Общая площадь квартир в здании – 1667 м2, физический износ здания по данным БТИ – 24 %. Из 28 квартир объекта – 24 находятся в частной собственности, 4 – в муниципальной собственности.

По базовому варианту эксплуатации здания собственники жили­ ща накапливают средства на ремонт кровли в течение 2-х лет, и ре­ монт производится на 2-й год. Рассматривается 5 проектов реновации здания и один вариант его сноса (таблица 3). При этом проекты капре­ монта кровли по вариантам 1 и 2 отличаются от базового варианта только схемой финансирования.

Базовый вариант соответствует реальной ситуации эксплуатации жилья, когда финансирование и проведение ремонтных работ проис­ ходит после возникновения проблемы (протекание кровли). Вариант отказа от ремонта кровли не рассматривается, так как в этом случае значительно снизится качество жилья, а социальный ущерб для жиль­ цов превысит сэкономленные расходы на ремонтные работы.

Таблица Основные характеристики рассматриваемых проектов № Проекты Характеристики 1. Капремонт кров­ Собственники жилища накапливают средства на ремонт в ли (вариант 1) течение 1-го года. Ремонт кровли производится в 1-й год.

2. 50 % средств на ремонт собственники жилища накаплива­ Капремонт ют в течение 1-го года. Вторая половина средств берется в кровли кредит. Ремонт кровли производится в 1-й год. Расчет с (вариант 2) кредиторами производится в течение 2-го года.

3. Теплоизоляция + Проводится теплоизоляция стен. Расходы разделены меж­ капремонт кровли ду муниципалитетом и населением пропорционально доли (по базовому ва­ собственности. Снижение потерь тепла – 25%.

рианту) 4. Надстройка одного этажа. Расходы по надстройке разде­ Надстройка лены поровну между муниципалитетом и коммерческими организациями. Отношение цены к сметной стоимости над­ здания стройки принято в размере 1,22.

5. Надстройка + Комплексный проект. Работы по теплоизоляции финанси­ руются за счет средств муниципалитета.

теплоизоляция 6. Переселение жильцов, снос здания и подготовка земель­ ного участка финансируются муниципалитетом. После про­ дажи участка коммерческим организациям на месте сноса Снос здания возводится новое 9-ти этажное жилое здание.

Отношение цены квартир нового здания к сметной стои­ мости строительства принято в размере – 1,19.

Горизонт расчета финансовых показателей принят рав­ ным 20 лет. Ремонтно-строительные работы производятся в 1-й год. После реновации (2-19 год) и в конце горизонта расчета (после 20 года) планируется дальнейшая эксплуа­ Для всех тация здания.

проектов В качестве социального результата проекта принимается показатель прироста арендной платы после реновации (как показатель улучшения качества жилища в стоимост­ ной форме).

Показатели эффективности проектов реновации (по сравнению с базовым вариантом) представлены в сводной таблице 4.

Таблица Сводные финансовые показатели по проектам 1. Ремонт кровли (вариант 1) Кр ЧДД ИД Муниципалитет -131 143 1 Население -786 857 90 Коммерческие организации 0 5 ВСЕГО -918 000 97 2. Ремонт кровли (вариант 2) Кр ЧДД ИД Муниципалитет -135 576 Население -813 456 83 Коммерческие организации 0 5 ВСЕГО -949 032 89 3. Теплоизоляция Кр ЧДД ИД Муниципалитет -358 208 -154 086 0, Население -2 149 248 -593 355 0, Коммерческие организации 0 346 ВСЕГО -2 507 456 -401 031 0, 4. Надстройка Кр ЧДД ИД Муниципалитет -3 750 750 1 508 358 1, Население 0 474 Коммерческие организации -3 750 750 1 342 439 1, ВСЕГО -7 501 500 3 325 529 1, 5. Надстройка + теплоизоляция Кр ЧДД ИД Муниципалитет -6 258 206 -689 329 0, Население 0 1 818 Коммерческие организации -3 750 750 1 688 849 1, ВСЕГО -10 008 956 2 818 445 1, 6. Снос и новое строительство Кр ЧДД ИД Муниципалитет -44 449 063 -35 245 786 0, Население 0 8 477 Коммерческие организации -78 140 625 20 013 193 1, ВСЕГО -122 589 688 -6 755 551 0, Примечания к таблице 4:

1. Показатели ЧДД в проектах 1 и 2 отражают: для населения – социальный ре­ зультат, для коммерческих организаций – прирост чистой прибыли, для муни­ ципалитета (бюджета) – прирост налогов, получаемые за счет более раннего проведения ремонтных работ (ремонт кровли) по сравнению с базовым вариан­ том.

2. Индекс доходности (ИД) коммерческих организаций в проектах рассчитан для инвесторов;

ИД для проектов 1 и 2 не рассчитывается, так как затраты по проектам (капремонт кровли) такие же как по базовому варианту. Различается только схема финансирования.

3. ЧДД коммерческих организаций в сводной таблице определяется как разница прибыли инвесторов и подрядчиков «с проектом» и «без проекта».

4. Инвестиции муниципалитета – Кр в варианте "Снос здания" рассчитаны с уче­ том получения дохода от продажи земельного участка.

Наиболее эффективным, при заданных условиях, является проект 4 – надстройка здания.

Отметим, что при оценке проектов капремонта и реконструкции ветхих зданий необходимо в середине или в конце горизонта расчета учитывать финансовые потоки по варианту сноса этих объектов.

5. Предложен механизм формирования программы реновации жилищного фонда с учетом целей жилищной политики, различ­ ных форм государственного участия в процессе реновации и рас­ четов эффективности проектов реновации жилья.

Участие государства, региональных и муниципальных органов власти в процессе реновации жилищного фонда осуществляется в двух основных формах – прямом финансовом и нефинансовом уча­ стии. Финансовое участие заключается в следующем:

1. Финансирование целевых жилищных программ.

2. Предоставление субсидий на улучшение жилищных условий и на частичное возмещение затрат населения по обслужива­ нию и ремонту жилищного фонда.

3. Предоставление налоговых льгот (налоговые вычеты по нало­ гу на доходы физических лиц).

4. Организация и обслуживание жилищных займов.

5. Компенсация процентных платежей по кредитам населению.

6. Инвестиции в инфраструктуру жилищного комплекса, фор­ мирование маневренного фонда, реализацию пилотных проек­ тов.

Нефинансовое участие государства (муниципалитета) предусмат­ ривает применение широкого спектра инструментов нормативно-пра­ вового, технического, градостроительного регулирования. В качестве объектов регулирования выступают проекты реновации – новое строительство, реконструкция, капремонт, и субъекты реновации – производители, собственники жилья, арендаторы, кредитные органи­ зации. При этом регулирование распространяется на различные фазы воспроизводства жилищного фонда.

Разработка программы реновации жилищного фонда позволяет подвести под единую нормативно-правовую, организационную, эко­ номическую основу частные задачи обновления жилья, присущие каждому отдельному проекту реновации.

Программа реновации жилищного фонда в работе определяется как согласованный по целям, срокам, ресурсам и составу участников план деятельности, обеспечивающий реализацию процесса сохране­ ния и обновления жилищного фонда.

Реализация программно-целевого подхода в жилищном комплек­ се предполагает оценку и анализ результатов программы реновации жилищного фонда (рис. 3).

Разработка целевой программы реновации жилищного фонда Определение формы участия государства, регионов, муниципалитетов в программе Определение объема Расчет бюджет­ бюджетного финанси­ ной эффективно­ рования программы сти программы Определение общего Привлечение Расчет объема финансирования внебюджет­ интегральной программы реновации ных ресурсов эффективности программы Оценка объема и структуры реновации жилья в стоимостном и натуральном выражении Реализация целей реновационной жилищной политики Расчет результата и Оценка показа­ Оценка показа­ чистого дохода про­ телей улучшения телей улучшения граммы в стоимост­ состояния обеспеченностью ном выражении жилищного фонда жильем В том числе расчет бюджетного результата и чистого дохода Рис. 3. Этапы разработки и экономического обоснования про­ граммы реновации жилищного фонда Экономическое обоснование целевых программ позволяет вы­ брать наиболее эффективные формы участия государственных, регио­ нальных, муниципальных органов власти в процессе реновации жилья и, соответственно, оптимально распределить ограниченные ресурсы.

Эффективность программы реновации в работе рекомендуется определять путем сопоставления финансовых потоков по субъектам при реализации программы реновации с финансовыми потоками, кото­ рые произойдут без программы. Другими словами, реализация про­ граммы реновации должна улучшить базовый вариант функциониро­ вания жилищного фонда.

Для расчета показателя эффективности программы реновации жилищного фонда предлагается следующая формула:

I J N ЧДД прогр = xij dn ЧДДijn, (3) i =1 j =1 n = где xij – целочисленные переменные, xij = 1, если на i-м объекте реализуется j-й проект реновации;

xij = 0, если на i-м объекте не реализуется j-й проект реновации;

i = 1, I – совокупность жилых зданий (жилищный фонд);

d n – коэффициент значимости финансовых потоков n-го субъекта в программе реновации, d n [ 0,1] ;

ЧДД ijn – чистый дисконтированный доход для n-го субъекта про­ граммы при реализации j-го проекта реновации на i-м объек­ те, руб.

Значение коэффициента d n зависит от структуры финансирова­ ния программы реновации, а также – целей и задач программы.

Например, приоритет может отдаваться задачам улучшения качества жилья (эффективность для населения), развития жилищного комплек­ са региона (коммерческая эффективность), снижения жилищных рас­ ходов в бюджете субъектов Федерации (бюджетная эффективность).

Показатель эффективности программы реновации может также использоваться при экономическом обосновании обновления всей тер­ ритории жилой застройки.

В качестве основных показателей программы следует также учи­ тывать: объем привлекаемых внебюджетных ресурсов – средств насе­ ления и коммерческих организаций (формула 4), объем бюджетного финансирования (5), объем реновации жилищного фонда (6).

I J K n = xij Кijn, вб (4) i =1 j = IJ Бs = xij Кijs, б (5) i =1 j = K S в = xij Sij, (6) j i = вб где Кijn – объем внебюджетного финансирования j-го проекта ренова­ ции на i-м объекте за счет n-го участника проекта, руб.;

– объем финансирования реновации за счет n-го участника про­ Кn граммы, руб.;

n = 1, N – количество участников программы реновации;

б Кijs – объем бюджетного финансирования j-го проекта реновации на i-м объекте при s-м виде государственного участия, руб.;

s = 1,M – вид государственного участия в программе: источники фи­ нансирования программы – федеральный, региональный, му­ ниципальный бюджет и форма финансирования программы – долевое участие в проектах, выдача субсидий, кредитов и т. д.;

Бs – объем бюджетного финансирования по s-му виду государствен­ ного участия в программе реновации жилья, руб.;

Sij – общая площадь реновации i-го объекта по j-му проекту, м2;

S в – общая площадь ветхого, аварийного или неблагоустроенного j жилья, которая подлежит обновлению по j-му виду проектов в плановом периоде, м2;

i = 1, K I – подмножество ветхих, аварийных или неблагоустроен­ ных зданий.

В рамках разработки муниципальной целевой Программы «Ре­ конструкция жилых домов первых массовых серий» г. Томска. была определена степень финансового участия собственников жилья и му­ ниципалитета в проектах комплексной реконструкции жилых домов с надстройкой мансардного этажа, реализуемых коммерческими орга­ низациями-инвесторами (Рис. 4).

Потребность в со-финансировании проектов строительства мансард в зависимости от рыночной стоимости площадей, (процент от стоимости) Доля со-финансирования (-), % 20,0% 10,3% 5,3% 0,3% 10,0% -4,7% 0,0% 17000 18000 19000 20000 21000 22000 23000 24000 -10,0% -14,6% -9,6% -19,6% -20,0% -24,6% Рыночная стоимость -29,5% -30,0% мансард, руб./м -40,0% Рис. 4 Потребность в со-финансировании проектов строительства мансард (в % от стоимости строительства) При высокой коммерческой эффективности проекта (в данном случае при цене выше 23 тыс. руб./м2), часть доходов коммерческих организаций может быть перераспределена на проведение ремонтных работ, например, на усиление теплоизоляции конструкций зданий, за­ мену и ремонт инженерных сетей, ремонт подъездов. Таким образом, становится возможной реализация проектов комплексной реновации жилых зданий за счет средств коммерческих организаций-инвесторов.

При дифференцированном подходе – для каждого объекта разра­ батывается индивидуальный проект реновации и схема его финанси­ рования с учетом потребности здания в проведении ремонтных работ, суммы накопленных целевых средств собственниками на реновацию жилья, эффективности реновации для субъектов. Затем устанавливает­ ся общий объем реновации жилищного фонда по Программе в нату­ ральном и стоимостном выражении, ее эффективность, сроки реализа­ ции и структура финансирования.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ 1. Проблемы реконструкции жилого фонда / В кн.: Труды НГАСУ. Вып. 3.

– Новосибирск, 1998. – С. 88–93. (в соавторстве с Овсянниковой Т.Ю.).– (0,3 п.л., авт.-0,15 п.л.).

2. Вопросы экономического обоснования выбора фасадных материалов при реконструкции жилых домов / Актуальные проблемы строительного ма­ териаловедения : материалы Всероссийской научно-технической конфе­ ренции. – Томск, 1998. – С. 255–256. (в соавторстве с Овсянниковой Т.Ю., Семенюком П.Н.). – (0,1 п.л., авт.-0,03 п.л.).

3. Оценка качества жилой среды при принятии решения о реновации жи­ лищного фонда / В кн.: Труды НГАСУ. Вып. 3. – Новосибирск, 1999. – С. 63–67. (в соавторстве с Овсянниковой Т.Ю.). – (0,3 п.л., авт.-0,15 п.л.).

4. Воспроизводство жилищного фонда в условиях ограниченности инве­ стиционных ресурсов / Научно-техническое и экономическое сотрудни­ чество стран АТР в XXI веке. Том 1. – Хабаровск, 1999. – С. 81–82. (в со­ авторстве с Овсянниковой Т.Ю., Костенем Д.Ю.). – (0,1 п.л., авт.-0, п.л.).

5. Методика экономического обоснования проектов реконструкции жилых зданий / Архитектура и Строительство : тезисы к научно-технической конференции. – Томск 1999. – С. 29-30. (в соавторстве с Овсянниковой Т.Ю.). – (0,1 п.л., авт.-0,05 п.л.).

6. Формирование системы характеристик социально-экономической оцен­ ки качества жилой среды / Архитектура и Строительство : тезисы к науч­ но-технической конференции. – Томск. ТГАСУ, 1999. – С. 12–14. – 0, п.л.

7. Оценка эффективности инвестиций при выборе методов реновации жи­ лищного фонда / Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию : материалы к международной научно-технической кон­ ференции. – Новосибирск, 2000. – С. 50–52. (в соавторстве с Овсяннико­ вой Т.Ю.). – (0,2 п.л., авт.-0,1 п.л.).

8. Проблема выбора метода реновации жилищного фонда / В кн.: Труды НГАСУ. – Новосибирск, 2000. – С. 131-136. – 0,32 п.л.

9. Экономическое обоснование инвестиций в реновацию жилого здания на основе динамических методов // Известия вузов. Строительство. – 2002.

– №8. – С. 58–61. (в соавторстве с Овсянниковой Т.Ю.). – (0,35 п.л., авт. 0,15 п.л.).

10. Выбор формы финансирования реновации жилищного фонда с учетом оценки эффективности проектов / Повышение эффективности функцио­ нирования предприятий регионального строительного комплекса. Сб.

науч. тр. Вып. 4. – Тюмень: Феликс, 2005. – С. 177–180. – 0,24 п.л.

11. Экономическое обоснование проектов и программы реновации жилищ­ ного фонда / Строительный комплекс: экономика, управление, инвести­ ции. Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 6. / Редкол. В.В. Бу­ зырев, И.П. Нужина, В.М. Аксенов (отв. редакторы) и др. – СПб. : Изд во СПбГУЭФ, 2006. – С. 218–226. – 0,5 п.л.



 

Похожие работы:





 
2013 www.netess.ru - «Бесплатная библиотека авторефератов кандидатских и докторских диссертаций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.