Архитектурно-планировочные принципы организации офисных объектов

На правах рукописи

ВАРТАПЕТОВА Анна Евгеньевна АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОРГАНИЗАЦИИ ОФИСНЫХ ОБЪЕКТОВ Специальность 05.23.21 «Архитектура зданий и сооружений.

Творческие концепции архитектурной деятельности»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата архитектуры Москва – 2010

Работа выполнена в Московском архитектурном институте (государственной ака демии) на кафедре «Архитектура промышленных зданий» Научный руководитель : кандидат архитектуры, профессор Мамлеев Оскар Раульевич

Официальные оппоненты: доктор архитектуры, профессор Шабиев Салават Галиевич кандидат архитектуры Галустян Юрий Ливанович

Ведущая организация: Центральный научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт промышленных зданий и сооружений (ЦНИИПромзданий)

Защита диссертации состоится « 14 » декабря 2010 г. в 12:00 часов на заседа нии Диссертационного совета Д 212.124.02 при Московском архитектурном ин ституте (государственной академии) по адресу: 107031, г. Москва, ул. Ро ждественка, д. 11.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского архитектур ного института (государственной академии) Автореферат разослан « 11 » ноября 2010 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета С. В. Клименко

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

.

Актуальность проблемы организации современных офисов связана с ориентацией государственной экономики на развитие инновационных техноло гий и «интеллектуального производства». Разнообразные офисные пространст ва как территории информационного «производства», конечным продуктом ко торого являются знания одна из наиболее востребованных сегодня категорий помещений для работы.

Научно-техническая революция выдвинула информацию в качестве важ нейшего фактора производственного процесса: как непременное условие ра боты современной техники, как средство повышения качества рабочей силы, как предпосылки успешной организации самого процесса производства. В от личие от большинства ресурсов, которые способны истощаться, информацион ный потенциал может использоваться многократно как коллективами, так и от дельными работниками;

при этом он постоянно увеличивается и обогащается.

Сегодня, в условиях формирующейся культуры постиндустриального, или информационного общества, основная деятельность человека заключается в различной интеллектуальной деятельности, «интеллектуальном производст ве». И протекает этот процесс преимущественно в различных офисных про странствах (исследовательских, офисных центрах, бизнес-парках), совокуп ность которых обозначена как ОФИСНЫЕ ОБЪЕКТЫ и принята объектом на стоящего исследования.

Особую важность проблема организации офисных пространств приобре тает для России. Активное развитие сервисно-информационного сектора эко номики, расширение системы деловых отношений обуславливают необходи мость изменения офисных пространств. Тенденции развития и изменения офисных объектов прослеживаются в их названиях: от административных зда ний к бизнес-центрам, инкубаторам бизнеса, мегаструктурам типа бизнес парков. Однако следует отметить, что структура российских деловых про странств в 80% случаев не соответствует изменениям организационных и тех нологических потребностей компаний, что препятствует их эффективному функционированию и ограничивает интеграцию российского бизнеса в между народную систему деловых отношений, делая особенно актуальным исследо вание передового международного опыта.

Степень изученности темы. Диссертационное исследование опирается на работы, посвященные социально-экономическим, организационным, функ ционально-планировочным аспектам формирования офисных объектов.

Вопросы, связанные с новой идеологией офисного пространства, рас сматривались в творчестве Г.Хенна, К.Йенга, З.Хадид, Н.Фостера, Р.Роджерса, М.Фуксаса, С.Бениша, А.Генслера, Х.Яна и других крупных архитекторов. Тео ретические исследования образной, организационной, архитектурно планировочной идеологии современных офисов включают работы Д.Майерсона и Ф.Росса, Д.Спата и Р.Керна, Ф.Даффи, Ф.Бэкера, К.Йенга, А.Л.Гельфонд, а также различные периодические издания, посвященные этой теме (Architectural Review, Architecture+Urbanism, ARX, Проект Россия).

Организационные и функционально-планировочные особенности форми рования инновационных структур рассматривались в работах Г.Хенна, Т.Аллена, Г.Тернера и Д.Майерсона, В.Е.Шукшунова, А.А.Сенина, В.И.Вершинина, А.А.Румянцева.

Вопросы эволюции офисных объектов, их градостроительной и социаль ной значимости затрагивались в работах Х.-У. Хана, Ю.Ёдике, А.В.Иконникова, А.В.Бунина, М.Штиглиц.

Теоретическая база исследования включает также работы по социологии и управлению М.МакКлюэна, Р.Арона, Ф.М.Яблина, В.Ф.Анурина, Е.Н.Емельянова, Т.Малона.

Проектирование зданий административного назначения рассматривалось в работах Б.П. Гоулда, И.И. Лернера, Б.Г. Моргуна, а также в ряде исследова ний отечественных и зарубежных специалистов в сфере управления объектами офисной недвижимости (Московского Исследовательского Форума, компаний Hines International, Jones Lang LaSalle, Forum Properties, CMI Development).

Вопросы градостроительного размещения офисных объектов исследова лись в работах В.Н.Белоусова, А.Л.Гельфонд, Л.И.Соколова.

Несмотря на актуальность темы, комплексные вопросы формирования архитектуры офисных объектов в отечественных работах являются недостаточ но исследованными. Среди современных российских работ наиболее близко к заявленной теме исследование А.Л.Гельфонд «Деловой центр как новый тип общественного здания»1, посвященное типологии, закономерностям формиро вания архитектуры современных деловых центров и перспективам их развития.

Настоящее исследование опирается на ряд положений данной работы, углубляя исследование архитектурно-планировочной организации офисных объектов как пространств, в которых осуществляется интеллектуальная деятельность и соз даются новые знания.

Рабочая гипотеза.

- социальные условия и развитие технологий обуславливают изменения офисной деятельности, которые определяют развитие офисного пространства и архитектуры офисных объектов;

- принципы формирования современных высокоэффективных офисов связаны с ценностями постиндустриального общества.

Объектом исследования являются офисные объекты (ОО) - совокуп ность офисных пространств, в которых протекает интеллектуальная деятель ность и осуществляется информационное «производство».

Предмет исследования история развития офисных пространств;

функ циональная и архитектурно-планировочная организация офисных объектов.

Цель исследования определение основных принципов архитектурно планировочной организации современных ОО, разработка научно обоснован ных рекомендаций по совершенствованию структурно-функциональной орга низации ОО.

Гельфонд, А.Л. Деловой центр как новый тип общественного здания: дис. на соиск. учен. степ. докт. архитек туры. – М.: МАрхИ, 2002.- 289 с.

Задачи исследования:

1. Изучение предпосылок формирования и развития офисных пространств. Оп ределение особенностей формирования офисных объектов в России в кон тексте мировой практики создания офисно-деловых центров.

2. Выявление основных факторов, влияющих на формирование ОО.

3. Определение основных структурных элементов ОО (функциональной струк туры) и особенностей их взаимодействия (планировочной структуры).

4. Определение архитектурно-планировочных принципов организации офис ных объектов.

5. Определение перспектив развития офисных объектов.

Границы исследования.

Исторические и географические границы: процесс зарождения и развития ОО рассмотрен в соответствии с хронологией этапов социально- экономическо го устройства доиндустриального, индустриального и постиндустриального обществ. Для анализа выбраны наиболее характерные для каждого этапа объ екты, имевшие наибольшее влияние на последующее развитие ОО: в странах Европы и США (в характерные периоды социально-деловой активности доин дустриальный, индустриальный, постиндустриальный периоды);

Азии (постин дустриальный период). Для понимания тенденций развития ОО в России рас смотрены по этапам наиболее характерные примеры.

Типологические границы исследования включают изучение ОО, в кото рых создается и трансформируется информация и знания как конечный продукт и предмет деловых отношений: офисные здания, бизнес-центры, здания адми нистративного управления отраслевой деятельностью (головные офисы корпо раций;

дирекции на предприятиях), исследовательские центры.

Методика исследования основана на комплексном методе и включает:

анализ исторических, научно-технических и социальных предпосылок возникновения и развития офисных объектов;

изучение и систематизацию отечественного и зарубежного опыта проек тирования и строительства (по литературным источникам, электронным ресур сам и натурным обследованиям);

комплексный анализ социально-экономических, материально технических и других условий, определяющих особенности формирования офисных объектов;

обобщение результатов, полученных в результате исследования, и выяв ление принципов и рекомендаций по проектированию ОО;

моделирование – реальное и экспериментальное проектирование ОО в Москве и Московской области.

Научные результаты, выносимые на защиту:

- этапы и закономерности формирования офисных объектов согласно кон цепциям организации социума;

- факторы, влияющие на формирование современных офисных объектов;

- принципы формирования архитектурно-планировочных решений совре менных офисных объектов.

Научная новизна исследования состоит в:

- выявлении тенденций развития офисных пространств и характерных зако номерностей их формирования согласно концепциям организации социума и развития средств коммуникации;

- определении и классификации основных факторов, влияющих на формиро вание ОО;

- разработке рекомендаций по организации функционально-планировочной структуры ОО;

- обосновании основных принципов и подходов к архитектурному формиро ванию ОО.

Практическая ценность исследования включает:

- определение параметров, стимулирующих интеллектуальную активность и создающих комфортные условия деятельности в объектах «интеллектуального производства»;

- повышение привлекательности деловых зон для населения (в т.ч. и во вне рабочее время) и всестороннее использование городских территорий, включая реконструируемые промышленные зоны (градостроительные вопросы);

- снижение негативного влияния на окружающую среду за счет применения технологий энергоэффективности при создании объектов приложения труда;

- повышение выразительности архитектурной среды за счет идентификации офисных зданий для различных направлений предпринимательской деятельно сти, в том числе за счет «раскрытия» технологического процесса на городские ландшафты.

Апробация исследования.

Основные результаты исследования были изложены на научно-практических конференциях в Московском архитектурном институте в 2007, 2008, 2009, гг., опубликованы в научных статьях. Предложенные автором принципы и тео ретические модели были внедрены в учебный процесс (учебное эксперимен тальное проектирование), а также использованы при проектировании бизнес центров в Москве в составе авторского коллектива в мастерской «Александров и партнеры» в 2007-2008 гг.

Структура работы.

Диссертация состоит из двух томов. Первый том включает текстовую часть (объемом 182 страницы), состоящую из введения, трех глав, выводов, заключе ния;

библиографию – 124 наименования. Второй том – иллюстративный – включает 16 графоаналитических планшетов, выполненных автором по теме исследования.

СОДЕРЖАНИЕ И ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ.

Во введении обосновывается актуальность исследования, определяется предмет, цель, задачи, методика и научная новизна исследования.

В первой главе «Предпосылки и основные этапы формирования офис но-делового пространства» уточняются понятие, функции офисного объекта, направления офисно-деловой деятельности. Прослеживаются основные этапы формирования офисных объектов в соответствии со сменой цивилизационных моделей. Анализируются особенности офисно-деловой деятельности на раз личных этапах в Европе и России;

рассматривается существующее положение офисных объектов в контексте переориентации культурно-экономических цен ностей в социуме.

Введено понятие «офисный объект», отражающее пространственную со ставляющую понятия «офис». Офисный объект (ОО) совокупность помеще ний и пространств, в которых протекает различная офисно-деловая деятель ность. Под офисно-деловой деятельностью понимаются традиционно принятые управление, предпринимательство и координация делового процесса, а также «интеллектуальное производство» процесс создания конечного продукта ин теллектуальной деятельности в различных сферах, включая исследования и ин новационные разработки.

Современные ОО представлены широким спектром различных структур, что обусловлено большим разнообразием направлений и форм деловой активности.

Проведена классификация ОО по ряду признаков:

по доминирующему типу деятельности – бизнес-центры (преобладание предпринимательской деятельности в структуре организации), здания управления (координация, управление, представительство), исследователь ские центры (исследования, инновации);

по характеру застройки и функциональной нагрузки – объект (отдельное здание), комплекс (взаимосвязанная группа зданий, построенных на основе единой градостроительной, объемно-пространственной и функциональной концепции), квартал;

по условиям строительства и собственности – новое строительство и ре конструкция;

собственные офисы компаний и коммерческие (ОО, предна значенные для аренды);

по размещению в городе – центр, середина, периферия;

по размеру территории – малые (менее 1,5 га), средние (1,5-4 га), крупные (4-9 га и более).

Процесс зарождения и развития офисной деятельности и ОО рассматрива ется в соответствии со сменой трех типов цивилизационных моделей, приня тых в современной истории и социологии – доиндустриального, индустриаль ного, постиндустриального обществ. Такой подход предполагает высокий уро вень обобщения и оценку офисно-деловых отношений и формирования ОО с позиций развития технологий, что позволяет выявить основные принципы ор ганизации ОО. На основе исследований Р.Арона и В.Ф.Анурина1 обозначены основных критериев, характеризующих различные типы обществ:

1) характер общественного устройства (социальная организация);

2) харак тер экономических отношений;

3) уровень развития производительных сил и способы их организации;

4) характер поселений (сельские, городские) 5) род занятости (в аграрном, индустриальном, сервисном, информационном секто рах);

6) уровень и масштабы образования, его влияние на характер и темпы со циальных изменений;

7) характер развития научных знаний.

Для доиндустриального этапа характерно аграрное общество, преобла дание устного характера коммуникаций с постепенным наращиванием пись менной документации. Конторская деятельность носит вспомогательный ха рактер: учет финансово-хозяйственных отношений, административное управ ление и представительство (с 17 в) (приложение 1).

Основной принцип размещения прототипов ОО на доиндустриальном этапе неразрывная связь с городом. К концу этапа намечается тенденция градо строительной дифференциации деловых зон, престижных районов, в которых размещаются ОО, что связано с развитием представительской функции (здания управления, торговые компании, банковские дома).

Для доиндустриального этапа характерен принцип функционального соеди нения жилых, общественно-деловых и производственных пространств, который определяет особенности размещения объектов в городской среде, формирова ние структуры зданий ОО (например, конторы в первых, а жилье для служа щих в верхних этажах зданий;

конторы над торговыми лавками, мастерскими, в структуре мануфактур).

Отмечен преимущественно «казенный» характер деловых отношений в России, рассмотрены особенности государственных учреждений управления (приказов, канцелярий, коллегий) – прототипов ОО. Организация застройки и формирование функционально-пространственной структуры зданий связаны с принципом соседства открытых и закрытых пространств. Взаимодействие открытых (галереи, приемные, внутренние дворы, площади деловых районов) и закрытых зон (рабочие помещения, архивы, залы собраний) характерно как для отечественных объектов, так и для зданий торговых компаний, бюрократиче ских аппаратов и банкирских домов в Европе.

Основной организационный принцип – иерархичность – определяет фор мирование объемно-планировочной структуры зданий, применение галерейной, анфиладно- кольцевой компоновки помещений, которые позднее легли в осно ву коридорно-кабинетной системы планировки офисных пространств.

Жесткая структура зданий, обусловленная строительными приемами и конструкциями, закрепляла пространственную иерархию соподчиненности частей и целого – таким образом реализовывался принцип взаимодействия про странства и техники. Обеспечивались одновременно взаимосвязь и условия для раздельного функционирования частей зданий и отдельных помещений.

Анурин, В.Ф. Постиндустриальное и/или коммунистическое общество. // Социологические исследования. – 1999. - № 7. - С. 25-33.

На индустриальном этапе, начало которого связывают с промышленным переворотом и появлением начиная с 1760 г. ряда технических изобретений, принципиально изменилась система организации производственных и общест венных процессов;

развилась и усложнилась система деловых связей и бюро кратических аппаратов.

Для периода конца 18 - начала 19 века характерно развитие ведомственных (казенных) зданий, что связано с преобладающей ролью государства в форми ровании деловых отношений в обществе;

с середины 19 в. большее значение начинает приобретать частный капитал, что отражается в появлении множества конторских зданий – различных фирм (например, страховых), управлений тор говых домов, банков.

Для индустриального этапа характерно преобладание в ОО функций пред принимательства (в странах Западной Европы и Америке);

координации, адми нистративного управления;

представительства (приложение 1).

Принцип взаимодействия пространства и техники определяется домини рующим значением технических средств и инженерных систем (лифты, много этажный каркас, искусственная вентиляция и проч.), обеспечивших появление новых архитектурных решений, в т.ч. – новый тип ОО – многоэтажное контор ское здание.

На индустриальном этапе ОО продолжают оставаться городским феноме ном. Принцип функционального соединения сменяется функциональной диффе ренциацией (размещения ОО в структуре города, функционально пространственной организации ОО). Происходит выделение деловых районов в центральных зонах городов с повышенной плотностью и этажностью застрой ки. Формирование функционально-пространственной структуры ОО определя ется выделением рабочих зон, узлов вертикальных коммуникаций, обществен ных пространств (в нижних уровнях зданий) (с конца XIXв. на основе функ ционального подхода). С позиции последующей эволюции ОО важен опыт соз дания многофункциональных объектов – многоэтажных и средней этажности (в конце XVII в. и середине ХХ в. – постройки Ф.Л.Райта, Э.Сааринена) Принцип соседства открытых и закрытых зон нашел отражение в реше ниях генеральных планов (включение открытых общественных зон, внутренних дворов, площадок в композицию застройки). Намечается диалог с городом, со циумом в элементах функциональной структуры (размещение учреждений, от крытых для посетителей, в нижних уровнях зданий), генеральных планов (уст ройство благоустроенных площадок), фасадных решений (увеличение площади остекления).

Новые конструктивные возможности, увеличение количества работников деловой сферы обусловили возникновение нового типа организации внутренне го пространства – свободного плана (с нач. ХХв.). Наряду с этим продолжается развитие коридорно-кабинетной планировки, которая, как и свободная плани ровка, четко соответствовала иерархическому принципу организации компаний и координации по линии начальник – подчиненный.

В конце 60-х - 70-х годах ХХ века общество переходит в новую фазу – постиндустриальный или информационный период. Принципиально новой в производственных отношениях информационного общества становится ин теллектуальная собственность, при которой производство основано прежде все го на знаниях, использовании информации как основного «сырья». К концу ХХв. расширяется инновационная деятельность, исследование, разработка и внедрение нового как неотъемлемый элемент бизнеса. Широкий спектр офис ной деятельности определил типологическое разнообразие офисных объектов:

от офисных центров, административных зданий до исследовательских центров (приложение 1).

Технологические сдвиги в организации ОО затронули высотные соору жения и постройки средней этажности, отдельные здания и комплексы;

оказа лись размытыми национальные различия, что определило универсальность подходов (в США, странах Европы, Азии).

Принцип взаимодействия пространства и техники на постиндустриаль ном этапе связан с прогрессом информационных и цифровых технологий. Если на индустриальном этапе офисное пространство формировалось в зависимости от требований техники, рабочие процессы подстраивались под такое простран ство, то есть осуществлялась цепочка техника пространство процесс, то к концу ХХ века ситуация радикально изменилась. Инженерное и техническое оснащение настраивается в соответствии с нуждами и потребностями работни ков;

пространство становится гибким, чтобы обеспечить максимальный ком форт работы – осуществляется цепочка человек + процессы пространство + техника.

Изменяются принципы градостроительного размещения ОО. Исторически сложившаяся закономерность строительства ОО в центральных зонах городов сочетается с расширением общественных функций в ОО, что повышает их со циальный статус. Новый градостроительный принцип, характерный для по стиндустриального общества – децентрализация деловых зон, формирование новых районов деловой активности (в пригородной зоне с малоэтажной за стройкой и высокой степенью благоустройства территории). Последняя тен денция перекликается с характерным для постиндустриального общества в це лом изменением тенденций урбанизации: население стремится осваивать тер ритории вдали от городов, что обусловлено вопросами экологии, плотности на селения, ритмом жизни, развитием средств коммуникаций и IT инфраструктуры.

Принцип функциональной дифференциации сменяется интеграцией дело вой функции во все градостроительные зоны;

происходит пространственное объединение в структуре труд-быт-отдых. Отмечено формирование много функциональных комплексов в высокоплотных деловых зонах в центральной и срединной частях города. В объектах западной Европы прослеживаются поиски нестандартных решений взаимодействия между офисом и жильем, производст вом, транспортом, природой. Многофункциональность становится обязатель ной характеристикой ОО, определяющей их жизнеспособность1.

Переориентация ценностей в обществе, переосмысление роли информации, развитие технологий, в том числе средств коммуникаций, приводят к измене ниям основного организационного принципа – иерархичность сменяется корпо ративностью (от монолитных бизнес-структур с иерархической координацией – к компаниям, организованным по принципу сети или мозаики). Изменения в системе ориентиров офисной работы связаны с:

- повышением значимости «умственного» труда по сравнению с рутинной работой;

- способностью оперативно реагировать на развитие экономики и измене ния требований бизнеса;

- менее жесткими рамками офисной деятельности;

- повышением гибкости, мобильности;

- развитием моделей групповой и командной работы;

- ведущей ролью информации;

- глобальным развитием средств коммуникации;

- высокой динамичностью офисно-деловой деятельности.

Пространственным выражением новых организационных требований ста новится комбинированная планировка. Расширение коммуникативной функции в структуре ОО отражается в увеличении зон для неформального об щения, отдыха. Гибкость среды, высокая степень ее адаптивной способности решается внедрением современных инженерных, технических и коммуникаци онных средств, поиском новых конструктивных решений.

Важной особенностью формирования ОО развивающегося постиндустри ального общества является осознание социальной ответственности ОО, ини циирующих и направляющих социальное взаимодействие и развитие городской среды. Социальная ответственность ОО реализуется за счет:

- развития общественных зон в структуре ОО;

расширения социальной ин фраструктуры, обслуживающей, в том числе, прилегающие территории;

- решения вопросов энергоэффективности – сокращения энергопотребле ния зданиями, следования принципам «зеленой» архитектуры;

- гуманизации ОО, создания максимально комфортной среды, сомасштаб ных человеку пространств.

Принцип взаимодействия открытых и закрытых зон прослеживается на всех уровнях организации ОО. В решении генеральных планов – создание внутренних дворов, раскрытых площадок и благоустроенных зон отдыха;

в объемно-пространственной компоновке – создание галерей, атриумных про странств, выполняющих общественные, коммуникативные, технические (осве щение, вентиляция) функции;

в организации внутреннего пространства – при менение комбинированного типа планировки как основы для компаний с раз личной организационной структурой.

Гельфонд, А.Л. Эволюция делового центра. // Архитектура, Строительство, Дизайн. – 2003.

- №1 (29).

Обобщая анализ исторического развития ОО, следует отметить, что на особенности формирования ОО оказывали влияние средства коммуникации, техническое оснащение (от папируса, бумаги до беспроводных технологий со временности);

социально-политические условия и глобальные закономерности общественного развития. Исторические виды делопроизводства – управление, учет, предпринимательство – дополнились исследовательской и инновационной деятельностью, изменившей подход к традиционному пониманию конторской работы. Важной особенностью офисных зданий стала трансформация их струк туры – от строго специализированных и автономных блоков к универсальным, взаимозаменяемым элементам и пространствам, в которых инициируются сво бодные коммуникации сотрудников.

Проведенный анализ особенностей формирования ОО второй половины ХХ – начала XXI вв. в России выявил преобладание подходов, присущих архи тектуре ОО предыдущего этапа (иерархичность;

коридорно-кабинетная, обез личенная открытая планировка;

отсутствие внимания к вопросам энергоэффек тивности). Некоторые принципы градостроительного размещения (децентрали зация), организации функционально-планировочной структуры (многофунк циональность, гибкость, коммуникативность), характерные для формирующе гося постиндустриального общества, нашли отражение в ряде объектов отече ственной практики последних 5-10 лет (рассмотренных на примере г.Москвы).

Во второй главе «Функционально-планировочная структура современ ных офисных объектов» рассматриваются факторы, влияющие на формирова ние ОО – внешние (градостроительные) и внутренние (отражающие правила организации бизнеса и специфику деятельности компаний);

анализируется функциональная и планировочная структура ОО.

Формирование общей концепции ОО, их функциональной структуры, объ емно-пространственной композиции, архитектурно-планировочных, образных и конструктивных решений зависят от ряда внутренних и внешних факторов.

Внешние факторы связаны с размещением ОО в структуре города и вклю чают: положение в плане города;

расположение в функциональной зоне города;

положение в транспортной структуре;

размер территории;

влияние природного ландшафта;

условия строительства (приложение 2).

Размещение в планировочной структуре – центре, середине, периферии – через систему градостроительного регулирования лимитирует такие параметры ОО как высотность, плотность застройки.

На формирование ОО в центральной зоне влияет совпадение или несовпа дение географического и исторического центра города с центральным (глав ным) деловым районом (например, Сити в Лондоне и Сити в Москве, Дефанс в Париже) и действие градостроительных регламентов, в той или иной степени замораживающих историческую застройку центра города (как в Париже, Санкт Петербурге, Москве). Для центральной деловой зоны характерны: высокая плотность застройки;

высокая этажность, возможность размещения высотных объектов (при соответствующем градостроительном законодательстве);

высо кий уровень социальной активности и транспортного обслуживания. Функцио нальная структура ОО в центральной зоне может включать расширенную об щественную зону, доступную широкой публике, в т.ч. открытые и закрытые го родские площади, рекреации.

Размещение ОО в срединной части городов связано с многофункциональным использованием городских территорий, формированием новых деловых рай онов (Доклендс, Пэддингтон, Центральный Гринвич в Лондоне;

Валь-де-Сен в Париже;

Павелецкий, Белорусский районы, территория Большого Сити в Моск ве). Для таких зон характерна смешанная застройка, включающая жилье, соци альную инфраструктуру, торгово-развлекательные объекты и высококлассные офисные здания средней и повышенной этажности (до 14 этажей) с развитыми общественными зонами, ориентированными на обслуживание офисов и приле гающей застройки (рестораны, магазины, отделения банков, туристических агентств).

В офисных объектах, расположенных на периферии городов, предусматри вается наибольшее количество обслуживающих и вспомогательных объектов – питания, торговли, жилья, отдыха и оздоровления, социального обслуживания, культуры. При этом часть инфраструктуры обслуживает прилегающие зоны, учитывая потребности в социальных объектах. Ключевыми вопросами при ор ганизации ОО на периферии являются доступность, экологичность застройки, открытость. Основными преимуществами, определяющими характер ОО на пе риферии городов, являются:

возможность комплексного освоения обширных территорий;

более низкая стоимость земли и уровень арендных ставок;

реализация единой стратегии управления и эксплуатации комплексов с возможностью профильной ориентации (биотехнологии, высокие технологии, коммуникации и проч.);

создание застройки средней и низкой этажности;

освоение экологически благоприятных районов, раскрытие офисных пространств на природное окружение;

создание зеленых рекреационно деловых зон – бизнес-парков.

Размещение офисных объектов в функциональной структуре города связано со стратегиями градостроительного развития, в т.ч. – регенерацией территорий промзон, повышением социальной активности за пределами общественных центров, организацией многофункциональной застройки.

Организация ОО на территориях выводимых вредных и устаревших про мышленных и складских зон связана преимущественно с освоением срединной части города. В зависимости от степени реорганизации производственных тер риторий осуществляется фрагментарная реновация или комплексная реоргани зация. При этом обеспечивается возможность снижения плотности и этажности застройки деловых комплексов, а также условия для создания новых центров социальной активности (локального, районного значения).

При размещении ОО в деловых районах основными преимуществами явля ются: установившийся статус и имидж территории;

развитая система деловых связей;

возможность использования существующей социальной инфраструкту ры;

эстетическая и экологическая привлекательность сложившихся городских морфотипов. К недостаткам деловых зон относятся: дефицит территории;

вы сокая плотность и этажность застройки;

сложность устройства парковок;

жест кие рамки при разработке объектов (ограничения, накладываемые условиями инсоляции, использованием неудобных участков, градостроительным законо дательством);

высокая транспортная нагрузка, плотность людских потоков и связанные с этим экологические риски.

Одним их перспективных подходов к организации ОО является их размеще ние на территориях с многофункциональной застройкой (в срединной части го рода). Преимуществами таких решений являются:

• отсутствие эффекта «затухания жизни» по окончанию рабочего дня;

• снижение пиковых нагрузок на транспорт и массовой миграции сотрудников;

• использование развитой социальной инфраструктуры застройки (объектов торгового, досугового, рекреационного назначения);

• улучшение экологических условий за счет использования городского (в т.ч. подземного) и железнодорожного транспорта, устройства зеленых насаждений.

Положение в транспортной структуре города. Одним из обязательных усло вий организации ОО является обеспечение их доступности. Современные зоны деловой активности тяготеют к основным автомобильным магистралям, стан циям скоростного железнодорожного транспорта и аэропортам.

Особенности размещения ОО в транспортной структуре определяют степень их коммуникабельности, при этом уделяется внимание таким вопросам как:

• избегание «островного» размещения в городской застройке (возможность доступа с нескольких магистралей);

• обеспечение визуальной доступности с основных транспортных магистралей, исторических и культурных площадок;

• близость к остановкам общественного транспорта (монорельс, метро, скоростной трамвай, автобус).

В зависимости от общей площади зданий и размеров территории, занимае мой ОО, выделено несколько характерных вариантов: малые площадки (менее 1,5 га), средние площадки (1,5 – 4 га), крупные площадки (4-9 га и более).

Для малых площадок характерна высокая застроенность – площадь застрой ки составляет до 70% от площади участка. При проектировании ОО на малых площадках особое внимание уделяется повышению компактности композици онных решений;

использованию подземного пространства;

применению средо вого подхода и анализу связей ОО с окружающей застройкой.

Для средних площадок характерно соотношение площади застройки к пло щади участка 15-40%, общая площадь ОО составляет 25-60 тыс. м2. Для таких участков характерна большая площадь застройки (до 5 тыс. м2), что выдвигает на первый план вопросы естественной освещенности помещений и сокращения глубины корпусов (до 18-20 м). При этом решения объемно-пространственной композиции опираются на использование единого объема с «гребенчатой» структурой, «вырезами», атриумами, или соединение повторяющихся про странственных элементов (структурную композицию).

Офисные объекты на крупных участках ( 4 – 9 га и более) – преимуществен но бизнес-парки в периферийной части городов и в пригородной зоне, с соот ношением площади застройки к площади участка 10-30%. При создании ОО на участках свыше 5 га особое внимание уделяется таким вопросам как:

• организация застройки на основе единой концепции, включающей архитектурно-пространственные решения, набор и состав функциональных блоков, инженерные требования и условия эксплуатации;

• поэтапное освоение территории – разделение на несколько очередей, пусковых комплексов;

• внедрение общественно-культурных функций в структуру ОО;

• возможность использования ОО (элементов социальной инфраструктуры) во внерабочее время;

• обеспечение доступности – близость крупных транспортных магистралей, железнодорожных станций, аэропортов;

• организация доступа и движения пешеходов и транспорта по территории.

Влияние природного ландшафта. Высокие требования, предъявляемые се годня к экологическому состоянию рабочей среды, обуславливают размещение ОО в непосредственной близости от зеленых массивов, парковых и рекреаци онных зон. На формирование ОО оказывает влияние естественный природный ландшафт и система благоустройства территории. Наличие природного окру жения способствует гуманизации рабочей среды за счет ориентации рабочих и общественных зон на привлекательный ландшафт, включения в композицию застройки существующих зеленых массивов.

Система благоустройства территории следует общей концепции организа ции ОО и включает: «фоновое» благоустройство;

создание рекреационных про странств, «разрывающих» застройку и повышающих качество среды (зеленые насаждения, водоемы, крышное озеленение и проч.);

создание искусственных компонентов природного ландшафта (систем водоемов, озелененных террас, холмов).

Условия строительства. Создание ОО в современной практике связано с но вым строительством и использованием реконструируемого фонда.

Реконструкция и реновация зданий под ОО обеспечивают сохранение исто рической застройки, новое использование морально устаревших зданий;

реша ется реорганизация промышленных площадок. Основные работы при таком подходе связаны с адаптацией существующей объемно-пространственной структуры здания к новым функциональным, технологическим и организаци онным требованиям. Новое строительство ОО осуществляется на свободных от застройки территориях или на месте сносимых ветхих и морально устаревших зданий, в т.ч. в бывших промышленных зонах.

Внутренние факторы определяются спецификой компаний и включают классификацию офисных зданий;

размер компаний-арендаторов;

условия соб ственности;

направление деятельности компании;

организационную структуру компании (приложение 2).

Классификация офисных зданий. Рамки формирования современных ОО за дает классификатор офисных зданий, принятый ведущими международными девелоперами и определяющий основные технические параметры объектов.

Российская классификационная система отличается от международной боль шей гибкостью, что связано с продолжающимся развитием и становлением рос сийских стандартов качественной рабочей среды (выделяют классы А+ и А-, В+ и В-, С, D). Регламентируемые параметры ОО, принятые в Москве, включают архитектурно-планировочные и конструктивные решения, инженерные систе мы и оборудование, размещение, организацию парковок. Учитывая длительный срок службы ОО и постоянное развитие технологий, со временем объекты понижаются в категории (от А к В+, В-...). В силу этого при создании современных ОО, ориентированных на устойчивость в будущем, необходимо закладывать передовые стандарты, соответствующие будущим по требностям.

В зависимости от условий собственности ОО делятся на коммерческие объ екты (для сдачи в аренду) и собственные здания компаний (head offices – го ловные офисы). Отличия архитектурных решений каждой группы связаны с экономическими вопросами. Коммерческие объекты ориентированы на макси мальный выход арендуемой;

собственные офисы компаний создаются как часть корпоративного имиджа и ориентированы на высокую эффективность работы.

Объемно-планировочная структура головных офисов проектируется с учетом функциональной и организационной структуры компаний, с возможностью для адаптации к будущим изменениям, с повышенными требованиями к условиям комфортности и устройству зон социальных коммуникаций (места отдыха и общения - галереи, атриумы, зимние сады, кафе).

Размер компаний-арендаторов в коммерческих комплексах влияет на фор мирование объемно-планировочной структуры ОО. Для обеспечения эффек тивного использования зданий и комфортной работы различных организаций предусматривается система разделения на отдельные блоки, которыми могут быть: группа зданий или отдельное здание, предназначенное для одного арен датора;

части зданий с отдельными входами;

этажи;

блоки на этажах. В ком плексах, предназначенных под аренду, необходимо предусматривать блоки различных размеров, в т.ч. малые (менее 200м2). Для разделения на малые бло ки (20-200 м2) уместно применение элементов коридорной планировки;

для средних, крупных блоков (300-1600 м2) более эффективна открытая планировка этажей с каркасным несущим остовом и центральным размещением коммуни кационного ядра (приложение 2).

Направление деятельности компании оказывает влияние на место размеще ния компании в городе и на функционально-планировочные решения.

Классификация офисных зданий [Электронный ресурс]. / Арендатор.ру – вся коммерческая недви жимость, аренда офиса;

Moscow Research Forum. – URL: http://arendator.ru/files/bc_class.pdf (дата об ращ. - 25.06.2008).

Территориальная дифференциация определяется выделением представи тельских (front offices) и рабочих офисов (back offices). Размещение компаний различных сфер в городе обусловлено историческими, транспортными и мак роэкономическими особенностями. Так компании, занимающиеся приоритет ной для национальной экономики деятельностью, имеют знаковые офисы (зда ния банков во Франкфурте-на-Майне, Гонконге, Лондоне;

здания Газпрома, Лукойла в России);

для логистических компаний характерно размещение рядом с крупными транспортными узлами – в районах портов, бывших доков (как в Лондоне), аэропортов (в Париже, в Москве).

Решения офисных пространств компаний различных сфер зависят от техно логических особенностей и корпоративной идеологии и определяются органи зационной структурой компаний. Условно выделяют два типа организационных систем – иерархическую и корпоративную (приложение 2).

Ключевыми для иерархической системы являются такие понятия как жест кие правила, изолирование информации, обособление, обязательство (по Г.Хенну)1. Основная форма труда – индивидуальная, требующая внимания, не связанная с выполнением творческих задач. Подходящим пространственным решением является открытая зальная планировка или закрытая кабинетно коридорная планировка.

Для корпоративных систем характерна сетевая структура с «горизонтальной иерархией»;

условия устойчивого развития взаимная заинтересованность и возможность общения: формального (осуществляемого в переговорных, конфе ренц-залах) и неформального, свободного (в кулуарах, кафе, в местах пересече ния функций). Ключевыми понятиями корпоративных систем являются: про зрачные, гибкие контролирующие связи, свободные информационные потоки, взаимодействие, ответственность (по Г.Хенну)2. Основные формы труда – груп повая и командная;

подходящие планировочные схемы комбинированная и открытая – зальная и ячейковая (приложение 2).

Рассмотренные выше факторы формируют основу функциональной и пла нировочной структуры современных ОО. Функциональная структура ОО вклю чает блоки рабочих зон, коммуникационных, эксплуатационных зон, парковок, элементов социальной инфраструктуры (приложение 3). Распределение функ циональных блоков в зданиях задается функциональными и технологическими связями составляющих процессов делопроизводства. Процентный состав раз личных блоков и их взаимное расположение определяются для каждой компа нии индивидуально в зависимости от технологических связей и размеров отде лов.

Отличительной особенностью современных ОО является расширение обще ственных зон, в которых осуществляются все виды коммуникаций, что стиму лирует появление новых идей. Одновременно происходит расширение элемен тов социальной инфраструктуры, доступных не только сотрудникам офисов, но и широкой публике. Организация открытых и закрытых зон свободного доступа 1, Henn, G. Corporate Architecture. / G. Henn // Glass Processing Day. – Tampere, 2003. – p.141.

обеспечивает привлечение посетителей и потенциальных клиентов компаний, возможность функционирования ОО во внерабочее время, а также полноцен ную интеграцию ОО в городскую среду.

По пространственному размещению элементов социальной инфраструктуры выделены интегрированное, встроенное, пристроенное и отдельное размеще ние. Наиболее распространенным в мировой практике является встроенное и пристроенное размещение;

перспективны решения, предусматривающие воз можность интегрированного размещения рабочих зон и элементов социальной инфраструктуры.

Планировочные и композиционные схемы организации ОО зависят от раз мещения внутренних горизонтальных и вертикальных коммуникаций. Для компактной композиции с центральным размещением коммуникационного ядра характерна открытая планировка;

для линейных структур с вытянутыми гори зонтальными связями – коридорно-кабинетная и комбинированная планировки.

В ОО со структурными и компактными композиционными схемами с боковым размещением вертикальных коммуникаций распространена комбинированная планировка (приложение 3).

Наиболее перспективной представляется комбинированная планировка как современный этап эволюции офисного пространства и взаимодействие двух ис торических тенденций – открытой и коридорно-кабинетной планировочных схем. Комбинированная планировка отвечает таким потребностям современных компаний как осуществление командной и индивидуальной работы, организа ция зон свободного общения, гибкость и возможность трансформации внутрен него пространства, экономичное использование площадей при выполнении со временных требований комфорта.

Формирование объемно-пространственной и планировочной структуры ОО связано с решением вопросов организации световой среды и ориентировано на:

максимальное использование естественного света, применение солнцезащит ных устройств (экраны, жалюзи), устройство интегрированных систем искусст венного освещения с возможностью индивидуального контроля (при зальной, комбинированной планировке, глубине помещений 6-12 м), обеспечение необ ходимого характера освещения1.

Для количественной оценки эффективности функционально-планировочных решений ОО рекомендуется система «ВОМА», учитывающая не только метри ческие параметры помещений, но и качественное и количественное распреде ление площадей и геометрические особенности рабочих пространств (в отличие от показателей БТИ). Основные показатели системы «ВОМА» коэффициент этажа и коэффициент здания (R/U ratio – от 1,05 до 1.25) распределяют общест венные помещения между всеми пользователями здания;

позволяют количест венно оценивать и сравнивать архитектурно-планировочные решения на стадии В соответствии со стандартами Европейских светотехнических норм EN 12464-1: 2002 «The Lighting of Workplaces».

проектирования1;

унифицировать подход к подсчету показателей, применяя стандарт, принятый в зарубежной практике (в странах Европы, Азии, США), что будет способствовать развитию международного сотрудничества.

В третьей главе «Архитектурно-планировочные принципы организации современных офисных объектов» формулируются принципы, определяющие формирование эффективных и устойчивых в будущем ОО. На основе данных принципов и их анализа выделяются условные модели организации ОО, обоб щающие цели и средства формирования современных ОО и возможные пути их реализации.

Сформулированы основные принципы формирования ОО, которые одно временно могут служить критериями оценки эффективности проектных пред ложений и перспектив развития городской среды. Автором предложено 7 ниже обозначенных принципов:

Многофункциональность.

Выполнение социальных обязательств, как и создание высокоэффективной рабочей среды, требует повышения плотности социальной инфраструктуры ОО и объединения различных функциональных элементов в единый взаимосвязан ный организм, построенный по принципу многофункциональности.

Современные высокоэффективные ОО – качественно новая среда, объеди няющая множество функций: деловую (в т.ч. исследовательскую), культурно бытовое обслуживание, образование, отдых и развлечения, жилье. Основной задачей такой интеграции является создание комфортной среды, которая будет способствовать общению людей и развитию новых идей. Принцип многофунк циональности обеспечивает соединение элементов различного назначения в це лостную структуру офисного пространства, устойчивость и эффективность ко торого основана на взаимодействии составляющих его элементов.

Рабочая среда в ОО, следуя принципу многофункциональности, обеспечи вает пространственное равноправие сотрудников, их здоровье, безопасность и комфорт;

условия для индивидуальной работы (комбинированная планировка, помещения 5-10 м2 с особым звуковым режимом при зальной планировке), раз вития новых идей (переговорные пространства 10-50 м2, зоны общения и отды ха с неформальными рабочими местами). Многофункциональное использова ние пространства обеспечивают соответствующие решения инженерных и кон структивных систем: применение стационарного и мобильного оборудования;

устройство интегрированных систем безопасности, освещения, электроснабже ния и связи;

обеспечение несущих способностей перекрытий при равномерно распределенной и сосредоточенной нагрузках;

использование комплексных компонентов;

децентрализация инженерных систем.

Трэси, В.Б. Цели и задачи стандарта БОМА: пер. с англ. [Электронный ресурс] / William B. Tracy= Вильям Б. Трэси, MBA, NCARB;

пер. с англ. ООО «Архитектурные Инновации». – 2008-2009. - URL:

http://www.archinova.ru/articles/folder-2.html (дата обращ. 17.07.2009).

Экономичность, в т.ч. – энергоэффективность.

Экономичность ОО является определяющим условием их создания. Прин цип экономичности связан с высокой эффективностью всех систем и процессов, образующих ОО. Как часть комплексного подхода к формированию офисной среды, экономичность влияет на весь цикл существования объекта – проек тирование, строительство, эксплуатацию и утилизацию.

Экономичность складывается на уровнях градостроительного решения (использование общественного транспорта и существующей инфраструктуры;

поэтапность ввода в эксплуатацию), архитектурно-строительных параметров (средняя этажность 4-13 эт., высота этажа не менее 3 м;

эффективная планиров ка на основе каркасного несущего остова с шагом 8,1х8,1 м;

применение строительных элементов заводского изготовления) и инженерно технологического наполнения (энергосбережение).

Принцип экономичности связан с концепцией энергоэффективных зданий, обеспечивающих снижение эксплуатационных расходов и повышение качества рабочей среды (светового, акустического, температурно-влажностного микро климата) и продуктивности работы сотрудников. В современных компаниях, ориентированных на устойчивость, успех в будущем, вопросы экологии и энер гоэффективности включаются в их общую идеологическую стратегию. Реали зацию концепции энергоэффективности обеспечивают архитектурно планировочные (форма, оболочка и внутренняя структура зданий) и инженер ные решения (регенерация ресурсов, экономия энергии) (приложение 4).

Гибкость.

Возможность быстро реагировать на изменения требований рынка является одним из важнейших условий успешной деятельности компаний. Важными за дачами создания эффективных офисных пространств являются: следование технологическим инновациям и изменениям деловых отношений;

обеспечение реорганизации рабочих групп, подстраивания рабочих зон под рабочий про цесс. Гибкость и адаптивная способность ОО определяют их универсальность, обеспечивающую быстрые изменения с минимальными затратами - «устойчи вость в будущем» здания1.

Комплексный подход к анализу всех элементов трудового процесса и их возможного развития определяет параметры устойчивой рабочей среды. Прин цип гибкости оказывает влияние на формирование функционально планировочной структуры ОО (универсальная модульная планировка, миними зация неизменяемых функциональных блоков), конструктивные решения (кар касный несущий остов, наружные несущие системы;

конструктивные и про странственные «резервы») и инженерные решения (равномерное распределение информационных и электрических сетей;

открытые и интегрированные систе мы контроля;

возможность индивидуальной настройки средовых параметров офисного пространства) (приложение 4).

Термин введен д. Л.Круком: The Integrated Workplace. A Comprehensive Approach to Developing Workspace [Электронный ресурс] / U.S.General Services Administration, Office of Governmentwide Policy, Office of Real Prop erty. – 1999. – URL: www.dau.mil/pubscats/PubsCats/PM/articles99/workspac.pdf. (дата обращ. 20.01.2008) Архитектурно-художественная выразительность.

Вопросы архитектурно-художественной выразительности оказывают су щественное влияние на успешность и устойчивость ОО и определяют не только их архитектурную, но и культурную, социальную и экономическую ценность.

Принцип архитектурно-художественной выразительности должен учитываться при формировании всех ОО, в т.ч. коммерческих и предназначенных для мало го бизнеса. Архитектурное решение ОО должно быть ориентировано на созда ние ощущения сопричастности культуре компании, обеспечивать самоиденти фикацию компаний, информирование, привлечение клиентов, создание эсте тичной среды, инициирующей работу.

Архитектурно-художественная выразительность ОО реализуется в образ ных, объемно-пространственных решениях, в формировании фасадов и интерь еров, элементах благоустройства. Интеграция современного искусства в струк туру ОО (3-10 % от общей концепции ОО) создает новую культурно-деловую среду (через использование элементов современного искусства в формировании фасадов, входных групп, системы благоустройства, создание дополнительных функциональных блоков).

Реализация организационных концепций.

Между трудовой деятельностью и пространственной средой существует диалектическая связь: архитектурная среда должна соответствовать организа ционной структуре компании и может значительно влиять на развитие этой структуры.

Формирование ОО ориентировано на поддержание тех или иных форм труда через реализацию идеологических схем («повествовательный», «узловой (ячеистый)», «соседский» и «кочевой» офис) и соответствие четырем организа ционным парадигмам (закрытая, или иерархическая система;

случайная, или лепестковая;

открытая и синхронная системы) (приложение 5).

Следование принципу реализации организационных концепций обеспечи вает максимально эффективное соответствие архитектуры ОО и выбранной компанией стратегии. Создаются необходимые условия и задается направление дальнейшего развития компаний и ОО, в современном бизнесе тесно связанные со способностью к инновационной деятельности.

Ориентация на корпоративную организационную структуру.

Эффективность и успешность компаний является не результатом индиви дуальных усилий служащих, а обеспечивается их взаимодействием, обменом информацией и знаниями между группами работников и отделами.

Технологическим и организационным требованиям компаний с корпора тивной идеологией соответствуют такие пространственные особенности как создание большого количества помещений для официальных переговоров и не формального общения (переговорные 10-70 м2;

галереи, атриумы;

кафе в узлах пересечения путей движения сотрудников;

клиентские и общественные зоны свободного доступа);

организация демонстрационных и выставочных зон (встроенных в рабочие пространства или выделенных в отдельные блоки);

соз дание условий для командной работы (многофункциональные пространства 20 45 м2 для периодической командной работы;

зальная и комбинированная пла нировка);

высокий уровень комфорта и уменьшение стресса (индивидуальный контроль параметров рабочей среды;

создание зон отдыха;

ориентация на при роду) (приложение 6).

Открытость.

В последнее десятилетие постоянно повышается ценность понятия «откры тость» как жизненно необходимой категории (например, явление «прозрачных» и «непрозрачных» компаний), определяющей качество, общий уровень жизни.

Свободное перемещение информации как основная задача функциониро вания и развития современных компаний осуществляется в архитектуре, мак симально открытой новым идеям, тенденциям, изменениям. Успешный и ус тойчивый ОО должен обеспечивать высокий уровень инновационной деятель ности, возможность прямого диалога с клиентом, гибкость и открытость (внут ренняя и внешняя коммуникативность). Механизмы, обеспечивающие откры тие ОО, включают градостроительные и образные решения (раскрытие границ объектов, интеграция в городскую среду), социальные, функциональные и тех нологические средства (расширение клиентских зон, общественных про странств, применение комбинированной планировки рабочих зон) (приложение 6).

Следование принципам открытости, энергоэффективности (экономично сти), корпоративности, гибкости при формировании ОО определяет качествен но новый этап развития этого типа объектов как территорий для инновацион ной деятельности с высокой социальной ответственностью. В этом же направ лении трансформируются принципы многофункциональности и архитектурно художественной выразительности, реализация которых в ОО задает направле ние и настроение для развития творчества и появления новых идей.

Анализ передовой зарубежной практики и выделенные принципы органи зации ОО позволили обобщить цели, средства формирования ОО и возможные пути их реализации в теоретических моделях ОО: функциональной, формаль ной, организационной, социальной и комплексной. Предложенные модели от ражают наиболее прогрессивные подходы к формированию ОО и определяют перспективы их развития (приложение 7).

Функциональная модель преобладает в объектах, предназначенных под аренду, где важны удобства эксплуатации, гибкость, инженерное оснащение – архитектурно-планировочные и пространственные характеристики ОО.

Формальная модель характерна для формирования собственных офисов компаний, где доминирующим становится выражение индивидуальности, уни кальности, корпоративной культуры – создание образа компании и ОО.

Организационная модель преобладает в собственных офисах компаний, где важны система коммуникаций сотрудников и оптимальное соответствие архи тектурных решений рабочему процессу – вопросы технологии.

Социальная модель характерна как для собственных офисов компаний, так и для объектов, предназначенных под аренду. Здесь важны такие параметры как создание городской культуры (открытость), экологичность – реализация соци альной ответственности.

Отмечено, что для России характерны преимущественно функциональная и формальная модели;

передовые стратегии организации ОО за рубежом опира ются на организационную, социальную, функциональную и комплексную мо дели.

Комплексная модель объединяет наиболее перспективные пути организа ции ОО (элементы функциональной, формальной, организационной и социаль ной моделей) и представляет собой концептуальную схему, при реализации ко торой выбор конкретных приемов и средств зависит от индивидуальной страте гии авторов.

Основные положения работы – принципы, приемы и средства организации ОО на основе предложенных моделей – были внедрены в экспериментальное проектирование в мастерской «Александров и партнеры» в 2007-2008 гг. и в курсовых и дипломные проекты в МАрхИ. Разработки по исследуемой пробле ме велись в направлениях:

1. Формирование ОО (создание инновационных структур) на основе рекон струкции и реновации существующей застройки.

2. Организация ОО на свободных территориях (на месте сносимых зданий, в пригородной зоне).

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ Формирование современных офисных объектов и перспективы их развития направлены на организацию движения информации и развитие новых знаний как один из основных производственных процессов постиндустриального об щества. Важнейшим условием совершенствования существующей системы де ловых пространств является разработка общей стратегии развития, учитываю щей градостроительные, организационные, социальные, архитектурно художественные, экономические и экологические факторы.

Преобладающий в России подход к адаптации организационных и техно логических процессов компаний к существующим параметрам рабочей среды обусловлен исторически сложившейся системой деловых отношений в России, только начинающей перенимать и принимать передовой зарубежный опыт.

Сложившаяся традиция изолированного размещения ОО в городской среде в настоящее время является неприемлемой как для полноценного функциониро вания ОО, так и для развития структуры города в целом.

Учитывая такую ситуацию, особое значение при организации современных ОО имеет открытость и многофункциональность, обеспечивающие свободное развитие деловой среды и взаимодействие информационной, социальной и производственной сфер. ОО должны обладать необходимой гибкостью для обеспечения будущих изменений и развития технологий делопроизводства.

Офисная среда как принципиальный пространственный элемент развития ин формационной экономики должна максимально стимулировать профессио нальные контакты;

обеспечивать эффективность деятельности компаний в со ответствии с выбранными организационными стратегиями;

транслировать про грамму социальных обязательств и создавать условия для реализации идеоло гии отдельных компаний и государства в целом.

1. Проанализированы предпосылки формирования и развития офисных объектов. Определены особенности офисно-деловой деятельности и основные этапы формирования офисных объектов в соответствии со сменой цивилизаци онных моделей – доиндустриального, индустриального, постиндустриального обществ. Выявлено влияние социально-экономических условий, уровня разви тия технологий (средств коммуникаций, технического оснащения), организаци онных потребностей на формирование офисных объектов.

2. Исследование мировой практики формирования современных офисных объектов и существующего состояния данного типа зданий в Москве позволили сделать следующие выводы:

формирование современных офисных объектов связано с изменением тех нологических и социальных условий при переходе к постиндустриальному обществу;

для офисных объектов Москвы характерны отдельные примеры современ ных архитектурно-градостроительных решений, однако в целом этот тип объектов формируется в рамках принципов предыдущего (индустриально го) этапа.

3. Выявлены и классифицированы факторы, совокупность которых опре деляет особенности формирования офисных объектов.

Градостроительные факторы, связанные с размещением ОО в структуре города:

расположение в планировочной структуре города (центр, середина, перифе рия);

размещение в функциональной структуре города (на территориях выводи мых промышленных, складских зон, в деловых зонах, на территориях с многофункциональной застройкой);

положение в транспортной структуре города;

размер территории (малые, средние, крупные площадки);

влияние природного ландшафта (природное окружение, система благоуст ройства территории);

условия строительства (новое строительство, реконструкция).

Внутренние факторы, отражающие правила организации бизнеса и специфику деятельности компаний:

классификация офисных зданий (классы А, В,С);

размер компаний-арендаторов;

условия собственности (коммерческие объекты для сдачи в аренду, собст венные здания компаний);

направление деятельности компании;

организационная структура компании (иерархическая, корпоративная).

4. Выявлены основные функциональные элементы офисных объектов: ра бочие, общественные зоны, вспомогательные и технические помещения, осо бенности взаимодействия которых определяет система внутренних функцио нальных связей компании и принятая программа социальной ответственности.

Функциональные и социальные процессы в ОО связаны с координацией дея тельности различных подразделений, развитием личного общения, появлением новых возможностей информационного обмена, расширением культурно бытового обслуживания, обеспечением безопасности и проч.

Выявлены особенности композиционных схем офисных объектов (ком пактной, линейной, структурной) и планировочных схем (коридорно кабинетной, открытой, комбинированной, атриумной);

доказана перспектив ность комбинированной планировки.

5. Выявлено изменение функциональной структуры современных офис ных объектов:

интеграция рабочего процесса во все функциональные зоны офисов за счет использования мобильных рабочих станций;

синтез различных функций (предпринимательство, исследования, жилище, торговля, транспорт) в структуре многофункциональных объектов;

расширение общественных зон, стимулирующих социальные коммуника ции (официальные, неформальные);

расширение элементов социальной инфраструктуры, в т.ч. свободного дос тупа, что обеспечивает привлечение посетителей, потенциальных клиентов компаний, реализацию программы социальной ответственности, полноцен ную интеграцию ОО в городскую среду.

Выделено 4 варианта пространственного размещения элементов социальной инфраструктуры: интегрированное, встроенное, пристроенное и отдельное;

выявлены перспективы интегрированного размещения рабочих зон и элемен тов социальной инфраструктуры.

6. Сформулированы основные архитектурно-планировочные принципы организации ОО: многофункциональность;

экономичность, в т.ч. – энергоэф фективность;

гибкость;

архитектурно-художественная выразительность;

реали зация организационных концепций;

ориентация на корпоративную организаци онную структуру;

открытость. Данные принципы характерны для передовой зарубежной практики создания ОО и будут определять развитие ОО в будущем.

7. Предложены теоретические модели формирования ОО, обобщающие принципы формирования ОО, их функциональные и организационные аспекты:

функциональная, формальная, организационная, социальная и комплексная мо дели, которые отражают наиболее прогрессивные подходы к формированию ОО и определяют перспективы их развития.

Определены перспективы развития ОО на основе комплексного подхода к созданию ОО, учитывающего все этапы жизненного цикла зданий и преду сматривающего полноценную интеграцию ОО в городскую среду и повышение качества последней.

Список основных публикаций по теме исследования:

Публикации в рецензируемых научных изданиях, входящих в перечень ВАК:

1) Вартапетова, А.Е. Принципы организации современного офисного про странства [Текст] / А.Е. Вартапетова // ACADEMIA. Архитектура и строительст во. – 2010. – №2. – С. 38-42.

Публикации в других научных изданиях:

2) Вартапетова, А.Е. Социальная инфраструктура в современных офисах [Электронный ресурс] / А.Е. Вартапетова // Архитектон: известия ВУЗов.– 2009.

– № 28.– Режим доступа: http://archvuz.ru/numbers/2009_4/07.

3) Вартапетова, А.Е. Планировочные и стилистические особенности фор мирования офисного пространства [Текст] / А.Е. Вартапетова // Архитектурная наук

а и образование: Материалы научной конференции профессорско преподавательского состава и молодых ученых МАрхИ. – М.: Архитектура-С., 2007. – С.84.

4) Вартапетова, А.Е. Офис как зеркало смены средств коммуникаций [Текст] / А.Е. Вартапетова // Архитектурная наука и образование: Материалы на учной конференции профессорско-преподавательского состава и молодых уче ных МАрхИ. – М.: Архитектура-С., 2007. – С.97.

5) Вартапетова, А.Е. Реновация производственных зданий под офисные объекты [Текст] / А.Е. Вартапетова // Архитектурная наука и образование: Мате риалы научной конференции профессорско-преподавательского состава и мо лодых ученых МАрхИ. – М.: Архитектура-С., 2007г. – С.99.

6) Вартапетова А.Е. Проектирование изменяющегося рабочего пространст ва [Текст] / А.Е. Вартапетова // Наука, образование и экспериментальное проек тирование. Труды МАРХИ: Материалы научно-практической конференции 28 30 апреля 2010 г. В 2 томах. Т.1. – М.: Архитектура-С., 2008г. – С.185-190.

7) Вартапетова, А.Е. Функциональная структура современного офиса [Текст] / А.Е. Вартапетова // Наука, образование и экспериментальное проекти рование в МАРХИ. Тезисы докладов научно-практической конференции про фессорско-преподавательского состава, молодых ученых и студентов. – М.: Ар хитектура-С., 2009.– С.121.

8) Вартапетова, А.Е. Теоретические модели формирования современных офисных объектов [Текст] / А.Е. Вартапетова // Наука, образование и экспери ментальное проектирование в МАРХИ. Тезисы докладов научно-практической конференции профессорско-преподавательского состава, молодых ученых и студентов. В 2 томах. Т.1. – М.: Архитектура-С., 2010.– С. 157.

9) Вартапетова, А.Е. Многофункциональный принцип формирования архи тектуры современных офисных объектов [Текст] / А.Е. Вартапетова // Наука, об разование и экспериментальное проектирование в МАРХИ. Тезисы докладов научно-практической конференции. В 2 томах. Т.1. – М.: Архитектура-С., 2010.– С. 158.

10) Вартапетова, А.Е. Влияние современных организационных концепций на объемно-планировочную структуру офисов [Текст] / А.Е. Вартапетова // Нау ка, образование и экспериментальное проектирование. Труды МАРХИ: Мате риалы научно-практической конференции 12-16 апреля 2010 г.: Сб. статей в 2-х тт. Т.1 – М.: Архитектура-С, 2010. – С.145-150.

ПРИЛОЖЕНИЯ Приложение 1.