Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней
На правах рукописи
ВОЛЫНЦЕВА АННА ВЛАДИМИРОВНА АКТУАЛЬНЫЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ Специальность 12.00.03. – гражданское право;
предпринимательское право;
семейное право;
международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
ТОМСК – 2003 1
Работа выполнена в Иркутском государственном университете на кафедре гражданского права Юридического института Научный руководитель кандидат юридических наук, доцент Зубович Михаил Мстиславович Официальные оппоненты доктор юридических наук, профессор Семеусов Валерий Александрович кандидат юридических наук, доцент Титов Николай Дмитриевич Ведущая организация Российская академия правосудия
Защита состоится в на заседании диссертационного совета Д. 212. 267. 02 при Том ском государственном университете по адресу: 634050, г. Томск, пр-т Ленина, 36, ауд. 307.
С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке Томского государственного университета
Автореферат разослан «_» 2003 г.
Ученый секретарь диссертационного совета, доктор юридических наук, профессор С.А. Елисеев 1.
Общая характеристика работы
Актуальность исследования обусловлена наличием большого количества теоретически несогласованных позиций и правоприменительных проблем по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственная регистрация прав). Проводимые в России социально-экономические реформы, повышение значимости сделок с недвижимостью потребовали создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимо сти. Одним из важнейших элементов этой системы является государственная регистрация прав. Гражданский кодекс РФ (далее – ГК) установил основные положения о такой регистрации и указал на необходимость принятия специального зако на, который должен определить случаи и порядок осуществления государственной регистрации. Федеральный закон «О госу дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был принят 17.06.1997 г. и введен в действие с 31.01.1998 г. (далее – ФЗ о регистрации).
Создание в РФ единой системы государственной регистрации прав продиктовано необходимостью обеспечения ус тойчивости гражданского оборота недвижимости, защиты прав и законных интересов его участников;
создания эффек тивных механизмов государственного управления рынком недвижимости, а также формирования единой информацион ной базы об объектах и субъектах прав на недвижимость. Но вопреки указанным целям ФЗ о регистрации отличает декла ративность, неконкретность многих положений, отсутствие регламентации наиболее актуальных практических и теорети ческих вопросов, связанных с государственной регистрацией прав. Неопределенность законодательства, а также вырабо танных в доктрине мнений влияет на процесс применения норм о регистрации на практике, которая уже обнаружила оп ределенные недостатки ФЗ о регистрации, в том числе и противоречие его отдельных положений нормативным актам РФ.
При таком подходе многие проблемы, касающиеся государственной регистрации прав, остаются нерешенными. Именно по этой причине представляется актуальным проведение углубленного исследования, которое разрешало бы, по возмож ности, наибольшее количество проблем, возникающих в процессе регистрационной деятельности. Желая оказать посиль ную помощь в теоретическом осмыслении и в практическом решении возникающих проблем, автор, основываясь на соб ственном опыте в этой сфере, избрал тему исследования. Специальной литературы, практических и научных комментари ев законодательства о государственной регистрации немного. И если арбитражная практика по отдельным делам уже складывается, обобщается и отличается определенным единообразием, то обзоры судебной практики по делам, рассмат риваемым судами общей юрисдикции, пока отсутствуют. Современная доктрина также не избалована теоретическим ма териалом о государственной регистрации прав. Вместе с тем, некоторые теоретические проблемы были затронуты еще в трудах российских дореволюционных цивилистов: А.В. Гантовера, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, И.А. Покровс-кого, Г.Ф. Шершеневича и других, которые во многом соответствовали уровню законодательства своего времени, и могут быть использованы в качестве основы для проведения исследования в современный период.
Объектом диссертационного исследования являются основные теоретические и практические гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав. Предметом исследования в целом служит гражданско-правовое видение государственной регистрации прав, значение и содержание такой регистрации, совокупность норм, регулирующих реги страционные отношения, а также практика применения норм субъектами этих правоотношений.
Целью настоящей работы не является подробный анализ положений ФЗ о регистрации. В работе сделана попытка найти и обосновать решение ряда проблем, возникающих в цивилистической доктрине как по теоретическим вопросам государственной регистрации прав, так и в правоприменительной практике. В связи с этим предпринята попытка решения следующих задач: 1) исследовать понятие недвижимого имущества, для чего рассмотреть виды объектов недвижимости, их отличительные признаки, а также проблемы, возникающие при отнесении того или иного объекта к недвижимости;
2) установить правовую природу института государственной регистрации прав, для чего определить его место в системе от раслей российского права;
3) раскрыть понятие и значение государственной регистрации прав, для чего рассмотреть поня тие, цели, задачи государственной регистрации, ее отличительные черты;
4) установить принципы государственной реги страции прав, для чего проследить историю их формирования в праве России и зарубежных стран, их состояние в совре менной доктрине и законодательстве;
5) обозначить и классифицировать объекты государственной регистрации, для чего рассмотреть их соотношение друг с другом, а также обосновать необходимость каждого из объектов с точки зрения дейст вующего законодательства и практики его применения;
6) выявить особенности оснований возникновения и регистрации прав на недвижимость, а также значение государственной регистрации для возникновения этих прав, для чего рассмотреть некоторые теоретические и практические проблемы указанных оснований.
Теоретическую основу диссертации составили труды ученых-правоведов в области теории права и государства, гра жданского, международного частного, конституционного и административного права. В диссертации использовались тру ды дореволюционных цивилистов (А.В. Гантовера, Л.А. Кассо, Д.И. Мей-ера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича и др.), зарубежных юристов (Уго Маттеи, Хаймо Шака, Рене Давида и др.), современ ных российских правоведов (Т.Е. Абовой, М. М. Агаркова, А.Б. Агапова, В.А. Алексеева, С.С. Алексеева, Т.Ю. Баришпольской, Д.Н. Бахраха, М.И. Бра-гинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, Н.В. Диаковской, О.С. Иоффе, Е.А. Кин- деевой, А.Р. Кирсанова, Ю.М. Козлова, О.М. Козырь, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, Т.М. Микеровой, В.В. Михольской, М.Г. Пискуновой, В.В. Ров- ного, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, Е.А. Суха-нова, Ю.А. Тихомирова, Ю.К. Толстого, Б.Л. Хаскельберга, В.В. Чубарова, А.М. Эрделевского, В.Ф. Яковлева, В.Ф. Яковлевой и др.).
Методология и источники исследования. В работе использовался общенаучный (диалектический) метод познания, а также частнонаучные и специальные методы исследования, проведенные как на эмпирическом (исследование судебных решений), так и на теоретическом уровне (исторический метод, методы системного анализа, восхождения от абстрактного к конкретному, от общего к частному, нормативно-логический, сравнительно-правовой и системно-правовой).
Источниковедческой базой исследования являются: Конституция РФ, федеральные законы, нормативные правовые ак ты Президента и Правительства РФ, иные нормативные акты, судебная и регистрационная практика, дореволюционное российское и зарубежное законодательство.
Научная новизна. В работе проведен комплексный анализ правовой природы института государственной регистра ции прав, определено его место в системе отраслей российского права. При этом для решения проблемы отраслевой при надлежности указанного института в качестве классификационного критерия был использован метод правового регулиро вания. Особенности правового регулирования регистрационных отношений были выявлены через такие характерные чер ты метода, как правосубъектность, юридические факты, содержание правоотношений, юридические санкции. Отдельно исследована проблема правовой природы регистрационных отношений, то есть отношений, возникающих непосредствен но в процессе регистрационной деятельности учреждений юстиции по регистрации прав (далее – УЮРП), а также опреде лено их место среди иных правовых отношений, регулируемых нормами института государственной регистрации прав.
Предпринята попытка выявить особенности возникновения и регистрации прав на недвижимость, определить момент возникновения прав по каждому основанию, а, следовательно, установить значение государственной регистрации для воз никновения этих прав. В работе исследована проблема объектов регистрации: рассмотрены понятия каждого из объектов, выделены их отличительные особенности, а также исследовано соотношение объектов регистрации друг с другом. Резуль таты исследования позволили автору сделать ряд предложений по внесению изменений в действующее законодательство, целью которых является повышение гарантий по обеспечению защиты прав и законных интересов участников граждан ских правоотношений.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
1) Критерии, предложенные законодателем в ст.130 ГК для разграничения движимого и недвижимого имущества (прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению), с развитием технического прогресса становятся недостаточными. В связи с этим в законодательстве, регулирующем технический и кадастровый учет недвижимости, представляется необходимым установить дополнительные критерии отнесения объектов к недвижимости, которые носят технический характер, и должны быть выработаны соответствующими техническими дисциплинами.
2) Законодателю необходимо дать понятие нежилого помещения и указать порядок определения его границ. Представ ляется, что в качестве критерия для определения помещения в законе должна быть названа «изолированность», что озна чает замкнутость контура, отсутствие сообщения с остальными помещениями, либо наличие такого сообщения только через места общего пользования (лестничные клетки, общий коридор и т.д.).
3) Учитывая потребности практики, законодателю необходимо разграничить понятия «здание» и «сооружение». Пред ставляется, что в качестве критерия для этого может служить признак, по которому отдельные конструктивные элементы зданий, сооружений объединяются в единое целое. Так, для конструктивных элементов здания таким признаком является единое архитектурное решение, а для конструктивных элементов сооружения – единое функциональное назначение.
4) Институт государственной регистрации прав следует характеризовать как комплексный правовой институт, объеди няющий нормы различных отраслей права, регулирующих отношения по поводу возникновения, изменения и прекраще ния прав на недвижимость, основанный на сочетании методов преимущественно административно-правового и гражданско правового регулирования.
5) Регистрационные отношения – это правовые отношения, возникающие непосредственно в процессе регистрацион ной деятельности УЮРП. Они составляют лишь часть отношений, возникающих по поводу приобретения прав на недви жимость, регулируемых нормами института государственной регистрации прав. Регистрационные отношения могут быть охарактеризованы как правовые отношения, направленные на установление, изменение, прекращение прав на недвижи мость, представляющие собой определенное организационно-правовое средство, используемое правообладателями для упорядочения («укрепления») своих основных правовых отношений (отношений, предметом которых выступает недви жимость).
6) Государственная регистрация прав представляет собой осуществляемую уполномоченным органом процедуру с це лью признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость, результатом которой является решение о наличии или отсутствии оснований для внесения соот ветствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Госу дарственная регистрация прав основывается на институционных правовых принципах: обязательности, достоверности, бесповоротности, открытости сведений о регистрации, старшинства, специальности, учетности, преемственности.
7) Положения действующего законодательства об объектах регистрации являются недостаточно определенными. В ФЗ о регистрации следует более четко разграничить случаи и порядок регистрации прав на недвижимость, сделок с ней, а также ограничений (обременений) этих прав. При этом законодателю необходимо определить, что понимается под пра вом, что – под сделкой, а что – под ограничением (обременением). С учетом того, что определение ограничений (обреме нений), данное в ст.1 ФЗ о регистрации является слишком общим и нуждается в конкретизации, под ограничениями (об ременениями), подлежащими регистрации, следует понимать лишь те условия, запрещения, стесняющие правообладателя, возникновение которых: а) предусмотрено законом;
б) обусловлено волеизъявлением субъектов гражданского права или уполномоченных органов. В ФЗ о регистрации следует разграничить термины «ограничение» и «обременение», а также определить, что относится к ограничениям, а что – к обременениям. Так, к ограничениям может быть отнесен арест, а к обременениям – сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
8) Основная особенность приобретения прав на недвижимость заключается в том, что момент возникновения прав свя зан с моментом их государственной регистрации. Исключение составляют случаи, установленные законом. Момент воз никновения прав на недвижимость по тому или иному основанию, обуславливает характер государственной регистрации.
В тех случаях, когда момент возникновения прав на недвижимость связан с моментом регистрации, последняя приобрета ет правообразующее значение. Напротив, в тех случаях, когда возникновение прав обусловлено иным моментом, государ ственной регистрации отводится лишь правоподтверждающая роль.
Практическая значимость исследования заключается в том, что содержащиеся в работе выводы позволят более эф фективно применять нормы о государственной регистрации на практике и могут быть использованы для совершенствова ния действующего законодательства. Представленный материал может быть использован для дальнейшего исследования института государственной регистрации прав в гражданском и административном праве;
при подготовке научных и учеб ных работ, специального учебного курса;
в практической деятельности специалистов, осуществляющих государственную регистрацию прав, юрисконсультов и адвокатов.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права Юридического института ИГУ, где проведено ее рецензирование и обсуждение. По гражданско-правовым проблемам государственной регистрации сделаны доклады на научно-практических конференциях ЮИ ИГУ. Результаты исследования использова лись автором при подготовке для ЮИ ИГУ специального курса «Актуальные гражданско-правовые проблемы государст венной регистрации прав на недвижимость», при руководстве дипломными работами. Основные положения отражены в публикациях.
Структура диссертации определяется целью и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников.
II. Основное содержание работы
Во введении обосновывается выбор и актуальность темы исследования, показана степень ее научной разработанности, определены объект, предмет, основные задачи, цели и методы исследования, дан обзор теоретической и источниковедче ской базы, раскрыты научная новизна, практическая значимость и апробация результатов исследования, сформулированы положения, выносимые на защиту.
Глава первая посвящена исследованию правовой природы государственной регистрации прав, ее сущности и значе ния для формирования устойчивого гражданского оборота недвижимости.
В первом параграфе рассматривается проблема правового понятия недвижимого имущества. Отмечается, что при знаки недвижимости закреплены в законодательстве многих стран. Проведенный в работе анализ зарубежного и россий ского дореволюционного законодательства показал, что, несмотря на различные подходы к определению недвижимости, законодательство всех стран выделяет единый признак – прочная связь с землей. Данный критерий был воспринят и ГК в п.1 ст.130.
Как установлено в работе, законодательное определение недвижимости не позволяет во всех случаях однозначно раз граничить движимые и недвижимые вещи. Указанные законодателем критерии являются относительными, и их примене ние на практике весьма произвольно. Кроме того, легальное определение недвижимости не объясняет, почему одни объ екты законодатель признает самостоятельными объектами недвижимости наряду с земельными участками (участки недр, обособленные водные объекты), а другие - относит к недвижимости по признаку их связи с землей (леса, многолетние насаждения). Такое разделение, по мнению автора, является некорректным, поскольку леса и многолетние насаждения являются такими же объектами недвижимости по природе, как участки недр и обособленные водные объекты.
Не добавляет ясности отнесение к недвижимости движимых вещей – подлежащих государственной регистрации судов и космических объектов. Как видно, критерием отнесения таких объектов к недвижимым вещам является не наличие свойств недвижимости, а установленная законодателем необходимость их регистрации. Исследуя вопрос о моменте, с которого указанные объекты приобретают статус недвижимости, автор соглашается с мнением о том, что эти объекты становятся недвижимым имуществом с момента создания, а не с момента регистрации (Б.М. Гонгало). Такой вывод, по мнению автора, следует из буквального прочтения абз.2 п.1 ст.130 ГК, в соответствии с которым к числу недвижимых вещей относятся подлежащие государственной регистрации суда и космические объекты. Ни о какой правообразующей роли государственной регистрации, благодаря которой указанные объекты приобретают статус недвижимости, в данной норме не говорится. Другое дело, что для возникновения прав на указанные объекты, требуется осуществление регистра ции в соответствии со ст.131 ГК. В отличие от регистрации самих объектов, которая, по сути, является учетной, регистра ция прав на такие объекты носит правообразущий характер, т. е. играет роль конститутивного признака для возникновения прав. В заключение автор отмечает, что легальное определение недвижимости, содержащее такие разные признаки, как прочная связь с землей, в одном случае, и необходимость государственной регистрации, в другом, вызывает вполне обос нованные сомнения в его целесообразности. Наверное, именно потому, что физические свойства судов и космических объ ектов в значительной степени разнятся с физическими свойствами недвижимости по природе, ФЗ о регистрации в ст.4 исклю чил эти объекты из сферы своего действия.
Отдельное место отведено исследованию проблемы соотношения понятий «здание» и «сооружение». Дело в том, что ГК не делает различия между ними. Между тем, разграничение этих понятий обусловлено практическими потребностями, особенно, когда речь идет о сложных объектах. В качестве примера сложной вещи в работе анализируется такой объект как автозаправочная станция. Автозаправочная станция, с входящими в ее состав зданиями и специальными конструк циями, может составлять единый объект недвижимости и рассматриваться как сложная вещь (ст.134 ГК), а может быть разделена на несколько самостоятельных объектов недвижимости, исходя из самостоятельного целевого назначения (зда ние, резервуары для хранения топлива, топливораздаточные колонки и т.д.). Вместе с тем, отдельно взятый объект, на пример, здание, вне связи с другими объектами не позволяет говорить о наличии такого объекта как автозаправочная станция, поскольку здание является лишь одним из элементов, входящих в состав станции, объединенных единым назна чением - реализация нефтепродуктов. Возникает потребность в ином понятии, отражающем специфику данного объекта.
Таким понятием может служить понятие «сооружение».
По мнению автора, критерием для разграничения понятий «здание» и «сооружение» может служить признак, в соот ветствии с которым конструктивные элементы здания или сооружения образуют целостный объект. Так, для здания таким признаком является единое архитектурное решение, которое объединяет его отдельные конструктивные элементы (фун дамент, пол, стены и перегородки, крыша, отделка и т.д.) в единое целое. В сооружении такие традиционные для здания элементы могут вообще отсутствовать. Зачастую в состав сооружения входят объекты, не являющиеся в прямом смысле недвижимостью. Единство конструктивных элементов сооружения проявляется в том, что отсутствие одного из них, дела ет невозможным использование сооружения в соответствии с единым функциональным назначением. Именно единое функ циональное назначение выступает тем объединяющим началом, которое позволяет говорить о совокупности разрозненных ве щей как о едином объекте - сооружении.
Рассмотрена проблема отнесения к недвижимости жилых и нежилых помещений. Установлено, что наиболее про блемными являются вопрос о соотношении понятий «помещение» и «здание» и вопрос о порядке формирования объектов нежилого фонда. По второму вопросу отмечается, что любой объект недвижимости должен характеризоваться индивиду альной определенностью. Это, в частности, означает, что объект недвижимости может быть отграничен от других объек тов, и его конкретные границы могут быть выделены в натуре. ФЗ о регистрации не содержит признаков нежилого поме щения и не указывает порядок определения его границ. На практике эту проблему вынуждены решать органы, отвечаю щие за технический учет объектов и УЮРП. В результате - формирование помещения в тех или иных границах, зачастую осуществляется произвольно, что нередко приводит к нарушению прав других собственников в рамках одного здания. По этой причине вопрос о критериях помещения и порядке его формирования требует скорейшего разрешения в законодатель стве.
По мнению автора, в качестве критерия для определения помещения в законе должна быть названа «изолирован ность», означающая отсутствие сообщения с другими частями строения (что предполагает самостоятельный выход на улицу) либо наличие такого сообщения только через места общего пользования (лестничную клетку, общий коридор), а не через проемы в стенах (например, двери). Поэтому, если помещения сообщаются между собой и при этом в своей сово купности образуют замкнутый контур с выходом на улицу или места общего пользования, то их следует признавать за одно и рассматривать как единый объект.
Автор делает вывод о том, что для развития рынка недвижимости, формирования надежной системы государственной регистрации прав требуется формализация понятия недвижимого имущества. Дополнительные критерии отнесения объ екта к недвижимости (помимо указанных в п.1 ст.130 ГК) должны быть выработаны техническими дисциплинами и за креплены в законодательстве, регулирующем ее кадастровый и технический учет.
Во втором параграфе рассматривается проблема понятия и правовой природы института государственной регистра ции прав. Рассмотрение проблемы отраслевой принадлежности указанного института предваряется изложением взглядов, существующих в научной доктрине. Наиболее распространенными являются взгляды, согласно которым институт госу дарственной регистрации прав представляет собой: а) административно-правовой институт;
б) гражданско-правовой ин ститут;
в) смешанный (комплексный) правовой институт. Поиск правильного решения привел автора к выводу о необхо димости нахождения такого классификационного критерия, который позволил бы с достоверностью провести разграниче ние между различными отраслями права. В качестве такого критерия был использован метод правового регулирования.
При этом, особенности правового регулирования регистрационных отношений были выявлены через характерные черты метода: правосубъектность, юридические факты, содержание правоотношений, юридические санкции. Результаты иссле дования заключаются в следующем.
Правосубъектность. Отсутствие иерархической подчиненности, а также функций контроля и управления по отноше нию друг к другу свидетельствуют, на первый взгляд, о юридическом равенстве субъектов. Однако анализ деятельности УЮРП позволил сделать вывод о том, что эта деятельность носит государственно-властный характер, поскольку пред ставляет собой не что иное, как позитивную правоприменительную деятельность, признаки которой были рассмотрены в работе. Результатом этой деятельности является принятие решения о наличии или отсутствии оснований для внесения в ЕГРП сведений о правах и сделках с недвижимостью, которое имеет обязательную силу предписания, в том числе и для правообладателя. Кроме того, правоспособность субъектов регистрационных отношений не является однопорядковой (как это имеет место в гражданском праве): у УЮРП отсутствует равная возможность с правообладателем участвовать в реги страционных отношениях в одних и тех же ролях – в качестве носителя гражданских прав и обязанностей, а также равная возможность в выражении волеизъявления, направленного на установление правоотношения. УЮРП обладает не общей, а специальной правоспособностью, которая отличается по своему содержанию от правоспособности правообладателей.
Проведение регистрации является обязанностью регистрирующего органа, и относится к его компетенции. Это обстоя тельство влияет на содержание правоспособности УЮРП и порядок ее осуществления.
Юридические факты. В основе возникновения регистрационных отношений лежит свободное волеизъявление право обладателя, который самостоятельно решает вопрос о необходимости регистрации своих прав. Немалое значение имеет и то, что государство не устанавливает каких-либо санкций за неосуществление государственной регистрации. Последстви ем отсутствия регистрации является непризнание прав на недвижимость со стороны государства. В связи с этим отсутст вуют основания для квалификации неосуществления государственной регистрации в качестве правонарушения, а соответ ственно для привлечения правообладателя к ответственности. Такой способ вступления в правоотношения характерен для гражданского права, что позволяет говорить о наличии в регулировании регистрационных отношениях черт метода граж данско-правового регулирования.
В то же время, в отличие от гражданских правоотношений, инициатива в формировании регистрационных отношений носит односторонний характер – основанием для возникновения регистрационных отношений служит заявление правооб ладателя. УЮРП не может инициировать процесс регистрации, а также принудить участников гражданского оборота к оформлению их прав на недвижимость. Таким образом, УЮРП вступает в регистрационные отношения не по своей воле, а в силу волеизъявления правообладателя определить юридическую судьбу своего права или совершенной им сделки. По этому в данном случае можно говорить об административно-правовом регулировании регистрационных отношений.
При анализе правопрекращающих фактов установлено, что прекращение регистрационных отношений также возмож но по инициативе правообладателя, который вправе отказаться от совершения регистрационных действий на любой ста дии регистрации (до принятия решения УЮРП). УЮРП право прекратить регистрационные отношения по собственной инициативе не предоставлено. В отсутствие заявления правообладателя о прекращении регистрационных действий един ственным правопрекращающим фактом будет являться решение УЮРП о наличии или отсутствии оснований для внесе ния сведений в ЕГРП по представленным документам. Такое решение есть акт применения права, содержание и порядок вынесения которого строго регламентированы.
Таким образом, анализ юридических фактов, показал, что в тех случаях, когда в качестве юридического факта высту пает волеизъявление правообладателя, основным методом правового регулирования будет метод, характерный для граж данского права. В тех же случаях, когда в качестве юридических фактов выступают действия или решения УЮРП, основ ным будет административно-правовой метод.
Содержание регистрационных отношений. Особенность состоит в том, что возможность автономного урегулирова ния субъектами содержания этих правоотношений значительно ограничена. Порядок совершения государственной реги страции строго регламентирован, соответственно, большую часть ФЗ о регистрации составляют нормы, носящие импера тивный характер. В отличие от гражданских, регистрационные отношения не являются по своей природе эквивалентно возмездными. УЮРП принимает на себя обязанность по проведению соответствующих регистрационных действий в силу своей компетенции. При этом оно не приобретает в данном правоотношении никаких субъективных прав (если только не считать права требовать от правообладателя внесения платы за регистрацию). Таким образом, сущность правовой связи в регистрационном правоотношении состоит в том что, субъективное право правообладателя сводится, фактически, к праву требования исполнения обязанностей УЮРП по проведению государственной регистрации. При этом регистрирующий орган не подчинен правообладателю, а связан с ним посредством исходящего от правообладателя правового притязания.
Автор делает вывод: в содержании регистрационных отношений в значительной степени проявляются особенности мето да административно-правового регулирования.
Юридические санкции. Как установлено, восстановительная функция юридических мер обеспечения, свойственная гражданскому праву, имеет место и в регистрационных отношениях. ФЗ о регистрации не определяет правовую природу ответственности УЮРП (п.5 ст.7 и ст.31). Однако, учитывая то, что УЮРП является государственным органом, следует сделать вывод о распространении на его действия ст.1069 ГК. Таким образом, в случае причинения ущерба субъекты ре гистрационных отношений имеют возможность восстановить свое нарушенное имущественное состояние. Восстанови тельная функция юридических мер обеспечения является отличительной чертой метода гражданско-правового регулиро вания, что позволяет констатировать наличие признаков указанного метода и в регистрационных отношениях.
Другой особенностью юридических санкций в регистрационных отношениях является то, что ни правообладатель, ни УЮРП не обладают административной правоспособностью по привлечению друг друга к административной ответствен ности и наложению соответствующих санкций. Отсюда - судебный порядок защиты нарушенных прав, осуществляемый в рамках искового производства. Такой способ защиты нарушенных прав характерен для гражданского права. Однако за щита нарушенных прав не всегда может происходить в рамках искового производства. По заявлению граждан и организа ций об оспаривании решений и действий (бездействия) органа государственной власти, возможно производство по делам, возникающим из публичных отношений, которое имеет определенную специфику (гл.гл.23, 25 ГПК РФ, гл.гл.24, 25 АПК РФ). В частности, при рассмотрении дел данной категории вина нарушителя презюмируется, т.е. лицо, нарушившее право, предполагается виновным, оно само должно доказать отсутствие своей вины.
Выявленные особенности правового регулирования регистрационных отношений позволили сделать вывод о взаимо действии методов гражданско-правового и административно-правового регулирования, при доминирующем воздействии последнего. Вместе с тем, такое доминирование не следует, по мнению автора, расценивать как свидетельство в пользу административно-правовой природы института государственной регистрации прав. Указанный метод является характер ным методом регулирования непосредственно регистрационных отношений, то есть отношений, возникающих в процессе регистрационной деятельности УЮРП, которые и были рассмотрены выше. Такие отношения, как считает автор, можно охарактеризовать как организационные относительно того правового результата, достижению которого они служат. Так, участники гражданского оборота вступают в различные гражданские правоотношения по поводу недвижимого имущества – совершают сделки, создают новые объекты недвижимости. Однако для того, чтобы определить юридическую судьбу сделок или прав субъекты гражданских правоотношений вынуждены прибегать к регистрационной процедуре. В таком аспекте государственная регистрация носит организационный характер, и играет служебную роль для формирования гра жданских правоотношений. Иными словами: регистрационные отношения направлены на установление, изменение, пре кращение прав на недвижимость, и представляют собой определенное организационно-правовое средство, используемое правообладателями для упорядочения своих основных отношений (отношений, предметом которых выступает недвижи мость). Безусловно, такие отношения требуют весьма жесткой регламентации, которую, однако, не следует сводить только лишь к административной (гражданскому праву также присущи четко регламентированные процедуры: порядок регист рации юридического лица, порядок организации и проведения торгов и др.) Необходимо также учитывать то, что нормы, устанавливающие требование о проведении регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержатся не в каком-либо акте административного характера, а в ГК. Это нашло свое отражение в п.1 ст.3 ФЗ о регистрации, который от нес законодательство РФ о государственной регистрации прав к федеральному, коим в отличие от административного являет ся гражданское законодательство.
Изложенное позволяет утверждать, что УЮРП осуществляет свои функции в сфере действия гражданского законода тельства, а значит, регистрационные отношения необходимо рассматривать с учетом того правового результата, достиже нию которого они служат, – возникновения гражданских прав и обязанностей. По этой причине нормы, устанавливающие порядок проведения государственной регистрации, не являются единственными нормами, составляющими институт госу дарственной регистрации прав, а отношения, возникающие непосредственно в процессе регистрационной деятельности УЮРП, представляют собой лишь часть отношений, складывающихся по поводу приобретения прав на недвижимость. В процессе экономической деятельности между субъектами права устанавливаются различные правоотношения по поводу недвижимости (при наследовании, при заключении сделок и т.д.), которые регулируются нормами соответствующих от раслей права, присущими этим отраслям методами правового регулирования.
На основании изложенного сделан вывод: институт государственной регистрации прав должен характеризоваться как комплексный правовой институт, объединяющий нормы различных отраслей права, регулирующих отношения по поводу возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимость, основанный на сочетании методов преимущественно административно-правового и гражданско-правового регулирования.
В третьем параграфе рассматриваются понятие, значение, цели и задачи государственной регистрации прав, а также ее принципиальные отличия от практики, существовавшей до введения в действие ФЗ о регистрации.
Существенное место в работе отводится исследованию понятия государственной регистрации прав. Обнаружено, что легальное определение государственной регистрации, приведенное в п.1 ст.2 ФЗ о регистрации, не в полной мере отражает ее правовую природу. Следуя этому определению, государственная регистрация должна быть приравнена к акту, т.е. к результату деятельности УЮРП. Между тем, принятием акта деятельность УЮРП не исчерпывается, поскольку ему предшествует ряд иных действий, совершаемых должностными лицами УЮРП в соответствии со ст.13 ФЗ о регистрации.
Изложенное позволило сделать вывод о необходимости формулирования иного понятия государственной регистрации прав.
Теоретической основой для этого послужили существующие в доктрине точки зрения по данной проблеме. В ходе исследования было выработано следующее представление о государственной регистрации прав.
Государственную регистрацию необходимо рассматривать в двух аспектах: как государственную деятельность и как результат такой деятельности. В первом аспекте государственная регистрация прав – это правоприменительная деятель ность УЮРП, возникающая по поводу внесения в ЕГРП сведений о возникновении, изменении, прекращении прав на не движимость и совершаемых с ней сделок. Во втором аспекте регистрация представляет собой юридический акт, т.е. акт, с которым закон связывает определенные правовые последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость, имеющий своей целью их признание и подтверждение государством.
Таким образом, государственная регистрация прав может быть определена как осуществляемая специально уполномо ченным органом процедура с целью признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обремене ния), перехода или прекращения прав на недвижимость, результатом которой является решение о наличии или отсутствии оснований для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
В четвертом параграфе рассматриваются правовые принципы государственной регистрации прав. Отмечается, что при разработке ФЗ о регистрации во многом учитывался опыт существующих в мире регистрационных систем, который не мог не отразиться на формировании принципов российской системы регистрации. В связи с этим особое внимание в работе уделено принципам регистрационных систем ряда зарубежных государств (Германии, Испании, Польши). Также установлено, что в основу российской регистрационной системы заложены принципы, выработанные дореволюционными российскими учеными при подготовке Вотчинного устава. Указанные принципы также рассмотрены в работе.
С учетом мирового опыта, традиций русской юриспруденции, существующих в юридической науке классификаций принципов регистрации, а также действующего российского законодательства, по мнению автора, следует выделить во семь принципов созданной в России системы: обязательности, достоверности, бесповоротности, открытости сведе ний о регистрации, старшинства, специальности, учетности, преемственности. При этом за рамками исследования ос тались общеправовые принципы, поскольку задача исследования заключалась в установлении институционных принци пов, т. е. принципов, через которые раскрываются особенности комплексного института государственной регистрации прав.
Глава вторая посвящена исследованию объектов государственной регистрации прав на недвижимость. Установлено, что многие положения ГК и ФЗ о регистрации, касающиеся объектов регистрации, отличаются недостаточной определен ностью, следствием чего является их неоднозначное толкование.
Первая проблема возникает в связи с тем, что существующий порядок заполнения ЕГРП не в полной мере отражает природу иных вещных прав, отличных от права собственности, таких как право хозяйственного ведения, оперативного управления и др. Это связано с тем, что Правила ведения ЕГРП, устанавливают единую форму записи и для права собст венности, и для иных вещных прав. Между тем, особенностью иных вещных прав является то, что они, сохраняя свой вещный характер, выступают, одновременно, обременением права собственности. По указанной причине запись об иных вещных правах не может быть внесена в ЕГРП по правилам внесения записи о праве собственности. В то же время, запись об иных вещных правах не может быть внесена в подраздел III-6 ЕГРП, предназначенный для внесения записей об огра ничениях (обременениях), поскольку в отношении иных вещных прав также могут быть установлены обременения (огра ничения), например, аренда или арест. Внесение в ЕГРП записи об иных вещных правах по правилам, установленным для ограничений (обременений) не позволит отразить существование в отношении этих вещных прав ограничений (обременений).
По мнению автора, возможным решением данной проблемы будет установление в подразделе II двух отдельных форм записей:
записи о праве собственности и записи об иных вещных правах.
Вторая проблема связана с тем, что законодатель не указывает в каких случаях регистрации подлежит право, в каких – ограничения (обременения) этих прав, а в каких – сделки с недвижимостью. Это, прежде всего, касается ипотеки и аренды. Так, в ст.ст.1, 4, 12 ФЗ о регистрации ипотека и аренда названы в качестве ограничений (обре менений), в абз.3 п.2 ст.13 ипотека и аренда стоят в одном ряду со сделками, а в ст.26 речь идет о государственной регистрации права аренды. В качестве примера правовой неурегулированности рассматривается вопрос о надле жащем объекте регистрации применительно к аренде. В работе отстаивается точка зрения о том, что право аренды не может выступать в качестве объекта регистрации. В связи с этим, для устранения противоречий между ГК и ФЗ о регистрации автор предлагает внести в ст.26 ФЗ о регистрации соответствующие изменения.
Третья проблема возникает в связи с тем, что в ФЗ о регистрации термины «ограничение», «обременение» употребля ются в одном смысловом значении. Исследование понятий «обременение» и «ограничение», а также анализ существую щих в доктрине точек зрения по данной проблеме позволили автору придти к выводу о том, что обременение предполага ет установление дополнительных прав на объект, а ограничение – стеснение субъективных прав конкретного лица, не со пряженное с установлением каких-либо дополнительных прав на объект. Исходя из указанных критериев, к обременениям отнесены сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а к ограничениям – арест на имущество. Исследование этой проблемы завершается предложением автора о проведении подобного разграничения в ФЗ о регистрации.
Четвертая проблема связана с тем, что ни ГК, ни ФЗ о регистрации не устанавливает исчерпывающего перечня огра ничений (обременений), подлежащих регистрации. Определение ограничений (обременений) в ст.1 ФЗ о регистрации соз дает почву для произвольного решения вопроса о необходимости регистрации тех или иных ограничений (обременений), поскольку оно выделяет только один признак – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении вещных прав. Если рассматривать данный признак в широком смысле, то к ограничениям (обременениям) могут быть отнесены все те запреты и предписания, которые установлены законом. Как было показано в работе, регистрация таких ограничений (обременений) не имеет смысла. По мнению автора, в наибольшей степени достижению целей государствен ной регистрации отвечает позиция Б.М.Гонгало, считающего, что к ограничениям (обременениям) по смыслу ст.1 ФЗ о регистрации следует относить лишь те стеснения вещных прав, существование которых обусловлено изъявлением воли субъектов гражданского права или уполномоченных органов. Рассматривая ограничения (обременения) в таком аспекте, автор обращает внимание на то, что обусловленность ограничений (обременений) волей указанных субъектов не является единственным условием отнесения ограничений (обременений) к числу объектов регистрации. Возможность их установ ления должна быть предусмотрена в законе. Поэтому, если по воле указанных лиц возникают ограничения (обременения), не предусмотренные законом, такие ограничения (обременения) не подлежат регистрации в порядке, установленном ФЗ о регистрации. По мнению автора, для однозначного решения вопроса о том, какие ограничения (обременения) требуют государственной регистрации, а какие - в этом не нуждаются, определение ограничений (обременений), данное в ст.1 ФЗ о регистрации, необходимо конкретизировать. При этом в качестве ограничений (обременений), подлежащих регистрации, должны быть названы лишь те предусмотренные законом условия, запрещения, стесняющие правообладателя, возникно вение которых обусловлено волеизъявлением субъектов гражданского права или уполномоченных органов.
Помимо рассмотренных проблем, в данном параграфе также исследуется проблема обоснованности существования тех или иных объектов регистрации, а также их соотношения друг с другом. Автором рассмотрен вопрос об отнесении к объектам регистрации возникновения, перехода и прекращения права, вопрос о соотношении сделок и ограничений (обре менений), прав и сделок и др.
Глава третья посвящена исследованию особенностей оснований возникновения и регистрации прав на недвижи мость, а также значения государственной регистрации для возникновения этих прав. Исследование оснований возникнове ния прав на недвижимость позволило автору не только определить момент возникновения прав по тому или иному основа нию, но и выделить их особенности, а также очертить ряд проблемных вопросов, существующих в юридической литературе и в правоприменительной деятельности.
В работе были рассмотрены наиболее распространенные основания возникновения прав на недвижимость.
Договоры и иные сделки. При рассмотрении этого основания установлено, что одним из проблемных является вопрос о правовом значении государственной регистрации и последствиях ее отсутствия: в каких случаях неосуществление регист рации сделки с недвижимостью ведет к недействительности сделки (п.1 ст.165 ГК), а в каких – к ее незаключенности (п. ст.433 ГК). Данный вопрос возник в связи с тем, что редакция п.1 ст.165 ГК допускает неоднозначное толкование: 1) сдел ка считается ничтожной во всех случаях, когда отсутствует регистрация, установленная законом;
2) сделка, в отношении которой не соблюдено требование о ее регистрации, только в том случае является ничтожной, когда на это прямо указано в законе. В работе рассматриваются различные варианты толкования указанной нормы. Сравнительное исследование этих вариантов, а также системный анализ п.1 ст.165 ГК привели автора к выводу о том, что любое из возможных толкований данной нормы приводит к ее неизбежному противоречию с нормой, содержащейся в п.3 ст.433 ГК, в соответствии с кото рой договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Если признать, что сделка, совершенная с нарушением требования о ее государственной регист рации, ничтожна (всегда или только в тех случаях, когда на это прямо указывает законодатель), учитывая при этом прави ло п.3 ст.433 ГК о моменте заключения договора, то ответить на вопрос о том, что же является недействительным по смыслу п.1 ст.165 ГК не представляется возможным. Иными словами невозможно признать недействительным договор, который не существует (не заключен). Отмечается, что существующее противоречие между правилами, установленными ст.165 и ст.433 ГК требует законодательного разрешения. При этом указанное противоречие, по мнению автора, должно быть разрешено в пользу ст.433 ГК, поскольку решение вопроса о незаключенности договора предшествует и соответст венно предрешает вопрос о его недействительности.
Установлено, что момент возникновения прав на недвижимость по рассматриваемому основанию определяется мо ментом государственной регистрации. При этом, в одних случаях, момент возникновения прав может быть связан с мо ментом регистрации самой сделки (договор аренды), а в других, – с моментом регистрации перехода прав по сделкам (сделки отчуждения имущества). Однако, как в том, так и в другом случае, государственная регистрация будет иметь пра вообразующее значение.
Акты государственных органов и органов местного самоуправления. При рассмотрении данного основания была вы явлена основная проблема, вызванная тем, что в настоящее время не решен вопрос о том, могут ли служить основанием для возникновения прав, а также их регистрации акты органов государственной власти или местного самоуправления, изданные в нарушение порядка, который был установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. В работе показано, что судебно-арбитражная практика, существующая по данному вопросу, доста точно противоречива. Проведенный анализ законодательства, позволил сделать вывод о том, что основанием возникнове ния и регистрации прав на недвижимость будет являться даже незаконный акт до тех пор, пока суд не признает его недей ствительным. Вместе с тем, по мнению автора, в случаях установления несоответствия акта законодательству, УЮРП должны уведомлять органы прокуратуры о проведенной регистрации, в компетенцию которых входит обжалование неза конных актов государственных органов и органов местного самоуправления. Однако для того, чтобы это было осущест вимо на практике, в ФЗ о регистрации необходимо закрепить соответствующую норму При установлении момента возникновения прав на недвижимость на основании актов органов государственной власти и местного самоуправления, в том числе незаконных, но не признанных недействительными в установленном порядке, автор пришел к выводу, что этот момент должен определяться по общему правилу п.2 ст.8 ГК. Таким образом, государст венная регистрация в данном случае будет иметь правоустанавливающее значение.
Судебные решения. Установлено, что основная проблема связана с определением момента возникновения прав на не движимость, когда такой момент не указан в решении суда. По мнению автора, момент возникновения прав на основании решения суда не должен быть обусловлен моментом вступления решения в законную силу. Иной вывод противоречил бы п.2 ст.8 ГК, в соответствии с которым права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с мо мента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иное в данном случае установлено п.1 ст.28 ФЗ о регистрации – момент возникновения прав определяется решением суда. В том же случае, когда такой мо мент не определен в решении суда, должен применяться общий порядок – права, подлежащие регистрации, будут возни кать с момента регистрации.
В работе был также рассмотрен вопрос о возможности применения рассматриваемого основания к правам, возникшим на основании мирового соглашения, утвержденного определением суда. Исследование правовой природы мирового со глашения позволило заключить, что мировое соглашение является утвержденной судом сделкой сторон, влекущей уста новление, изменение или прекращение их гражданских прав и обязанностей. Поскольку в данном случае для возникнове ния прав на недвижимость требуется сложный юридический состав: мировое соглашение и определение суда (которым дело по существу не решается), то такое основание возникновения прав, как судебные решения, здесь не применимо. Ми ровое соглашение, утвержденное определением суда, по мнению автора, подпадает под действие п.п.1 п.1 ст.8, п.2 ст. ГК, абз.3 п.1 ст.17 ФЗ о регистрации (договоры и иные сделки), из чего следует, что момент возникновения прав на не движимость на основании утвержденного судом мирового соглашения должен определяться по общему правилу, уста новленному п.2 ст.8 ГК.
Универсальное правопреемство. Видами универсального правопреемства являются наследование и реорганизация юридического лица. Анализ первого вида универсального правопреемства позволил сделать вывод о том, что большая часть проблем вызвана тем, что законодатель, связав момент возникновения прав на наследственное имущество не с мо ментом государственной регистрации, а с моментом открытия наследства (п.4 ст.1152 ГК), не решил при этом ряд важных вопросов. Так, неоднозначную оценку в юридической науке и на практике получил вопрос о праве наследника распоря диться наследственным имуществом до момента государственной регистрации прав на него. В ходе исследования уста новлено, что законодательство не содержит нормы, ограничивающей наследника в праве распоряжения имуществом до этого момента. Поэтому, с учетом момента возникновения прав на наследственное имущество (момент открытия наслед ства), по мнению автора, следует сделать вывод, что наследник, принявший наследство, вправе осуществлять все право мочия собственника в отношении такого имущества, в том числе и распоряжаться им до государственной регистрации своих прав. По указанной причине отсутствуют основания рассматривать наследника как неуправомоченного отчуждате ля, а совершенную им сделку – как недействительную. Другое дело, если наследник решит зарегистрировать сделку или переход права к приобретателю. В этом случае он должен будет в соответствии с п.2 ст.13 ФЗ о регистрации зарегистри ровать свое ранее возникшее право на основании свидетельства о праве на наследство. Однако такая регистрация будет иметь не более чем правоподтверждающее значение. В работе также рассмотрен вопрос о возможности проведения реги страции в случае смерти одной из сторон договора и вопрос о том, обладает ли право на регистрацию способностью пере ходить по наследству по общим правилам наследственного правопреемства. Автор дал отрицательный ответ на эти вопро сы.
Основной вывод, который был сделан при рассмотрении второго вида универсального правопреемства (реорганизация юридического лица), заключается в следующем. Поскольку с момента регистрации нового юридического лица его право предшественник прекращает свое существование, вряд ли обоснованно связывать момент перехода прав на недвижимость к новому юридическому лицу с моментом их регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ о регистрации. Как считает автор, в данном случае права вновь возникшего юридического лица, в том числе и на недвижимость, должны возникать с момента государственной регистрации юридического лица в Едином государственном реестре юридических лиц. Иной вывод привел бы к тому, что недвижимость с момента исключения из реестра реорганизованного юридического лица до момента государственной регистрации прав на него в порядке, предусмотренном ФЗ о регистрации, оставалось бы бесхо зяйным, а значит, порядок приобретения права собственности на такое имущество должен был бы регулироваться соот ветствующими нормами законодательства (ст.225 ГК), а не нормами о реорганизации. По мнению автора, в п.2 ст.218 ГК необходимо более четко сформулировать правило об исключительном характере момента возникновения прав на имуще ство юридических лиц при реорганизации.
Приватизация. Особенность данного основания вытекает из приоритета норм приватизационного законодательства перед нормами ГК. В работе рассмотрена проблема определения приватизационным законодательством момента возник новения прав на недвижимость, а также значения государственной регистрации в данном случае. Рассмотрение этой про блемы в историческом аспекте, а также исследование легальных определений приватизации как жилого, так и нежилого фонда, позволило сделать вывод о том, что приватизация представляет собой форму отчуждения государственного и му ниципального имущества, а потому, по мнению автора, на данный способ возникновения прав должно распространяться правило п.2 ст.223 ГК. Таким образом, момент возникновения права собственности на имущество, приобретенное в по рядке приватизации, определяется в соответствии с п.2 ст.8 ГК, а значит, регистрация в порядке, предусмотренном ФЗ о регистрации, по данному основанию имеет правообразующее значение.
Полная выплата членами кооператива паевого взноса за предоставленный объект недвижимости. Основная пробле ма, которая решалась при рассмотрении данного основания возникновения прав, – это проблема момента возникновения прав на недвижимость у членов кооператива. Проблема возникла в связи с тем, что п.4 ст.218 ГК не содержит четких ука заний на то, с какого момента возникают права у членов кооператива на недвижимость с момента внесения паевого взноса или с момента регистрации прав на имущество? В работе рассмотрены различные точки зрения на данную проблему. По мнению автора, для определения момента возникновения прав на недвижимость у членов кооператива необходимо исхо дить из буквального содержания п. 4 ст.218 ГК, который не устанавливает изъятий из общего правила, предусмотренного п.2 ст.8 ГК. Как указывает автор, установление в данном случае иного момента возникновения прав, отличного от момен та государственной регистрации, лишено практического смысла. Вряд ли можно найти разумное объяснение тому, что права членов кооператива нуждаются в большей защите, нежели права покупателей, приобретающих недвижимость по договору купли-продажи с рассрочкой платежа или права дольщиков, приобретающих недвижимость по договору долево го участия. По мнению автора, права на недвижимость в кооперативе должны возникать на основании полной выплаты пая, но с момента государственной регистрации.
Создание нового объекта недвижимости. Рассмотрение особенностей возникновения прав на вновь создаваемый объ ект недвижимости позволило установить, что возникающие при этом проблемы обусловлены нечеткой редакцией ст. ГК и ст.25 ФЗ о регистрации. Одна из проблем касается юридического режима вновь создаваемых объектов недвижимо сти до момента государственной регистрации прав на них. Как отмечает автор, вряд ли следует считать недвижимое иму щество таковым лишь после государственной регистрации. Если согласиться с весьма распространенной позицией и при знать, что вновь возведенный объект до момента государственной регистрации не существует как недвижимость, то, оче видно, будет невозможно и зарегистрировать права на него в порядке, предусмотренном ФЗ о регистрации, поскольку сфера действия данного закона распространяется только на недвижимость.
Другая проблема связана с отнесением к недвижимости объекта незавершенного строительства и возможностью реги страции прав на него в порядке, предусмотренном ФЗ о регистрации. Анализ действующего законодательства, сущест вующей судебно-арбитражной практики по данной проблеме позволили автору сделать следующие выводы. Объект неза вершенного строительства может быть отнесен к недвижимости при наличии следующих условий: а) отвечать всем при знакам недвижимости;
б) не являться предметом действующего договора строительного подряда. По мнению автора, по следнее условие весьма спорно. Объект незавершенного строительства в отношении, которого выполняются строитель ные работы, также неразрывно связан с землей, как и объект, в отношении которого строительные работы прекратились.
Как считает автор, отсутствие договора строительного подряда должно служит условием не для признания объекта незавер шенного строительства недвижимостью, а условием для регистрации прав на него в соответствии с п.2 ст.25 ФЗ о регистра ции, по проведении которой объект незавершенного строительства сможет участвовать в гражданском обороте в качестве единого объекта недвижимого имущества.
Анализ данного основания позволил установить, что оно не является исключением из общего правила, установленно го п.2 ст.8 ГК, в связи с чем следует признать, что права на вновь создаваемый объект возникают с момента их государст венной регистрации.
В рамках рассмотрения вопроса об основаниях возникновения и регистрации прав на недвижимость особое внимание автором уделено особенностям возникновения права государственной и муниципальной собственности, которые обу словлены спецификой участия РФ, ее субъектов и муниципальных образований в гражданских правоотношениях. Уста новлено, что основные проблемы, возникающими при регистрации прав на объекты недвижимости, принадлежащие ука занным субъектам, связаны с разграничением государственной и муниципальной собственности, а также отсутствием правоустанавливающих документов.
Подводя итог исследованию, проведенному в третьей главе, автор делает вывод: основания возникновения прав пре допределяют особенности момента возникновения этих прав, который, в свою очередь, обуславливает характер регистра ции: в одних случаях, регистрация носит правообразующий характер (договоры и иные сделки), а в других, - является только подтверждением существующего права (наследование, реорганизация).
В заключении формулируются основные выводы по результатам проведенного исследования, высказываются пред ложения по совершенствованию законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость.
По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:
1. Волынцева А.В. Особенности государственной регистрации договоров аренды зданий // Сибирский юридический вест ник. 2000. № 4. С. 30–37.
2. Волынцева А.В. Признание ранее возникших прав, как принцип государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проблемы применения // Сибирский юридический вестник. 2001. № 3. С. 43–46.
3. Волынцева А.В. Правовая природа норм о государственной регистрации // Материалы ежегодн. науч.-практ. конф. пре подавателей и студентов Юридического института ИГУ. Март, 2002. Иркутск: Изд-во ЮИ ИГУ, 2002. С. 97–103.
4. Волынцева А.В. Правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Си бирский юридический вестник. 2002. №4. С. 28–33.