авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ  БИБЛИОТЕКА

АВТОРЕФЕРАТЫ КАНДИДАТСКИХ, ДОКТОРСКИХ ДИССЕРТАЦИЙ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ

Астрологический Прогноз на год: карьера, финансы, личная жизнь


Формирование экономического механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в муниципальных образованиях (на примере ивановской области) автореферат диссертации на соискание учено

На правах рукописи

Обухов Дмитрий Алексеевич Формирование экономического механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в муниципальных образованиях (на примере Ивановской области)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

по специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство) Москва 2011

Работа выполнена на кафедре землепользования и кадастров ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».

Научный консультант:

кандидат экономических наук, доцент кафедры земле пользования и кадастров ФГБОУ ВПО «Государствен ный университет по землеустройству» Станислав Игоревич Комаров

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор кафедры «Финансовый менеджмент» ФГБОУ ВПО «Финансо вый университет при Правительстве Российской Фе дерации», г. Москва Валерий Николаевич Незамайкин кандидат экономических наук, заместитель Главы администрации городского поселения Наро-Фоминск Московской области, г. Наро-Фоминск Геннадий Николаевич Макорин

Ведущая организация:

Федеральное государственное бюджетное образова тельное учреждение высшего профессионального об разования «Ивановская государственная сельскохо зяйственная академия имени академика Д.К. Беляева», г. Иваново

Защита диссертации состоится 29 ноября 2011 г. в 14.00 часов на засе дании диссертационного совета Д.220.025.02 при ФГБОУ ВПО «Государст венный университет по землеустройству» по адресу: 105064, Москва, ул. Ка закова, д. 15, ГУЗ, конференц-зал.

Отзывы на автореферат просим присылать по адресу: 105064, г. Моск ва, ул. Казакова, 15, ФГБОУ ВПО «Государственный университет по земле устройству», диссертационный совет Д.220.025.02.

С диссертацией можно ознакомиться в научном зале библиотеки ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».

Автореферат диссертации разослан и направлен с текстом объявления о защите диссертации по адресу: referat_vak@mon.gov.ru 26 октября 2011 года.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент М.М. Демидова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность проблемы. Право аренды в последние десятилетия явля ется одним из самых распространенных видов предоставления земельных участков различных категорий в РФ. Аренда земельных участков должна по своей природе повышать эффективность использования арендованных терри торий, поскольку участники отношений нацелены на получение максимум дохода в долгосрочном периоде, а это без качественного использования зе мельного участка в соответствии с его видом использования невозможно.

Актуальность выбранной темы состоит в том, что развитие арендных от ношений характеризуется усилением государственного и рыночного характе ра регулирования таких отношений и экономической составляющей управле ния земельными ресурсами в условиях данного права. Привлечение повы шенного внимания к арендным отношениям, во-первых, призвано способст вовать окончательному формированию и повышению цивилизованности зе мельного рынка в регионах, во-вторых, способствовать перераспределению земли между эффективными хозяйствующими субъектами, нацеленными на рациональное ее использование, в-третьих, помогать сохранению аграрного потенциала регионов и страны в целом путем сокращения неиспользуемых земельных участков или используемых недостаточно эффективно.

В свою очередь платное землепользование, как главный элемент эконо мического механизма управления земельными ресурсами, требует обосно ванного и систематизированного подхода в установлении земельных плате жей, в т. ч. арендной платы. По нашему мнению, арендная плата должна иметь многофункциональный характер, которая может в зависимости от эко номических факторов и направлений принимать разные значения и иметь стимулирующий или ограничивающий характер и, следовательно, стать регу лятором в использовании земель. Актуальным в данной области становится исследование механизма аренды земельных участков в системе управления земельными ресурсами на региональном и муниципальном уровнях на основе привлечения самого широкого спектра данных землеустройства и государст венного кадастра недвижимости. В данной работе предложены направления совершенствования механизма аренды земельных участков теоретического и методического характера на примере одной из самых многочисленных кате горий земельного фонда – земли сельскохозяйственного назначения.

Степень разработанности проблемы. Вопросам изучения арендных от ношений и механизма формирования арендного платежа за земли различных категорий в частности земли сельскохозяйственного назначения, а также по нятий земельной ренты и ее составляющих, посвящены работы многих уче ных-экономистов. Наиболее значимыми из них являются труды:

А.А.Варламова, С.Н. Волкова, В.А. Вашанова, А.Э. Сагайдака, С.А. Гальчен ко,, Н.И. Калинина, Н.В. Комова, П.Ф. Лойко, Э.А. Маркарьяна, М.В. Мишу стина, С.И. Сая, В.В. Милосердова, А.С. Миндрина, С.И. Носова, О.Т. Хисма тулова, В.Н. Хлыстуна. К числу зарубежных экономистов-классиков следует отнести К. Маркса и Д. Риккардо, А. Смита, И. Г. фон Тюнена и др.

Однако научная разработанность данной проблематики далеко не исчер пана, так как с течением времени и развитием экономики меняются подходы и направления в реализации эффективной экономической политики земле пользования, как государства, так на уровне региона и муниципального обра зования, поэтому возрастает потребность в формировании экономического механизма управления земельными ресурсами в т. ч. современных методиках расчета земельных платежей включая арендную плату, научно обоснованных, экономически справедливых, прозрачных и понятных для участников аренд ных отношений. Это и определяет актуальность данной темы.



Цель работы: Совершенствование теоретических и формирование мето дических положений определения арендной платы за земли сельскохозяйст венного назначения.

В соответствии с целью исследования в работе поставлены и решены следующие задачи:

1. Усовершенствовать теоретические положения механизма аренды зе мельных участков сельскохозяйственного назначения как элемента системы управления земельными ресурсами;

2. Оценить взаимосвязь действующих ставок арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения и уровня социально-экономического раз вития муниципальных образований Ивановской области.

3. Провести ранжирование муниципальных образований Ивановской об ласти по их социально-экономическому развитию в увязке с уровнем сель скохозяйственного производства и почвенным потенциалом;

4. Разработать методику расчета арендной платы за земли сельскохозяй ственного назначения, основанную на дифференциальной ренте 1 и 2.

5. Обосновать минимальный экономически целесообразный размер аренд ной платы, исходя из кадастровой стоимости и ставки земельного налога.

6. Предложить порядок определения начальной выкупной цены права арен ды за земельные участки сельскохозяйственного назначения при проведении аук ционов по продаже права аренды в рамках управления земельными ресурсами.

7. Апробировать методику определения арендной платы и величины на чальной выкупной цены права аренды за земельные участки сельскохозяйст венного назначения в районах и сельскохозяйственных предприятиях Ива новской области.

8. Определить эффективность предложений по применению предлагаемой методики расчета арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения.

Объектом исследования земельные участки сельскохозяйственного на значения Ивановской области.

Предметом исследования является процесс аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, как элемента управления земельными ре сурсами территорий муниципальных образований.

Научная новизна работы заключается в следующем:

– предложены принципы аренды земель сельскохозяйственного назначе ния;

уточнены понятия земельной дифференциальной ренты, дифференци альной ренты 1 и 2;

– обосновано распределение дифференциальной ренты 2 между собст венником земельного участка и арендатором;

– разработана методика определения арендного платежа за земли сель скохозяйственного назначения на основе дифференциальных рент;

– предложен порядок формирования величины начальной выкупной цены продажи права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения;

– обоснован минимальный уровень арендной платы, обеспечивающий справедливое распределение доходов на основе кадастровой информации;

– усовершенствована методология механизма аренды земельных участ ков сельскохозяйственного назначения в системе управления земельными ре сурсами муниципального образования.

Исходные материалы: В процессе исследования использованы Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и Поста новления Правительства РФ, нормативно-правовые документы Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. Законы, по становления правительства, нормативные акты муниципальных образований Ивановской области, материалы внутрихозяйственной оценки сельскохозяй ственных производственных кооперативов Маяк и имени Дзержинского, так же отчетная экономическая и статистическая информация, нормативно справочные материалы, специальная научная литература.

Теоретическая значимость исследования заключается в следующих разработках:

– определение направлений совершенствования механизма аренды зе мельных участков сельскохозяйственного назначения в Ивановской области на основе землеустроительной и кадастровой информации;

– уточнение, формирование принципов аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения на основе оценки рисков в условиях арендного оборота земель;

– определение роли и места аренды в экономическом механизме управ ления земельными ресурсами на уровне муниципального образования.

Практическая значимость исследования заключается в том, что полу ченные и внедренные в практику результаты исследования, а также сформу лированные на его основе выводы и предложения могут быть использованы органами управления субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями в практике сдачи земельных участков в аренду, а также в про цессе поиска дополнительных источников инвестирования в такой важней ший сектор экономики, как сельское хозяйство. Материалы исследования ис пользуются в учебном процессе по курсам: «Финансово-имущественная оценка», «Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов и природных ресурсов», «Теоретические основы земельного кадастра» ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».

На защиту выносятся следующие основные положения диссертации:

1. Уточненные теоретические положения механизма определения арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения.

2. Усовершенствованный механизм передачи в аренду земель сельскохо зяйственного назначения из собственности муниципального образования.

3. Методика расчета арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения на основе наиболее эффективного распределения рентных плате жей между собственником и арендатором.

4. Методика по формированию размера начальной выкупной цены про дажи права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

5. Методика расчета минимального уровня ставок арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения, обеспечивающая справедливое распределение дохода между собственником и арендатором.

Апробация результатов исследования. Основные результаты диссерта ционного исследования доложены на международных и всероссийских науч но-практических конференциях в г. Москве и г. Иваново, опубликованы в сборниках научных трудов Государственного университета по землеустрой ству, в ежемесячном научно-практическом журнале «Землеустройство, ка дастр и мониторинг земель».





Объем и структура работы диссертационной работы. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка и приложений. Работа изложена на 163 страницах машинописного текста, со держит 21 рисунок, 37 таблиц и 12 приложений. Библиографический список содержит 164 наименования. По теме научных исследований опубликовано статей общим объемом 2,78 п.л. В изданиях входящих, в перечень российских научных журналов, рецензируемых ВАК, опубликовано 3 статьи.

Основное содержание работы

В первой главе «Теоретические аспекты развития аренды сельскохозяй ственных земель в России» было обращено внимание на рассмотрение исто рических аспектов в арендных отношениях России. Отмечены моменты ин тенсивного развития института аренды в определенные периоды, а также время повсеместного искоренения данного вида права на территории госу дарства. Отмечено развитие земельных отношений в Ивановском регионе, приведены результаты приватизации земельных участков сельскохозяйствен ного назначения, освещен вопрос долевой и паевой собственности в области.

В литературном обзоре рассмотрены теоретические и методические во просы определения арендного платежа за земельные участки сельскохозяйст венного в разработках различных ученых (табл.1).

Рассмотрев различные мнения и предложения ученых в области арендно го землепользования, был сделан вывод о необходимости совершенствования и доработки предложенных положений и методических решений.

Установление арендных платежей за земельные участки находящиеся как в государственной, так и в других формах собственности подчинено раз личным принципам. По мнению автора, эти принципы могут быть сформули рованы следующим образом.

1) Экономическая обоснованность арендного платежа, базирующаяся на величине земельной дифференциальной ренты и ее справедливом разделе нии между арендатором и собственником земельного участка.

2) Сохранность сельскохозяйственных угодий, стимулирование ра ционального использование земель и компенсации негативного воздействия при использовании.

3) Обеспечение равных условий производителя сельскохозяйственной продукции – арендатора на рынке среди конкурентов, чтобы право аренды не являлось обременяющим условием.

4) Учет рисков участников арендных отношений при аренде земель сельскохозяйственного назначения и механизм их учета.

5) Договорная основа и платность за пользование земельным участ ком сельскохозяйственного назначения при данном виде отношений.

Таблица Научные подходы к определению арендной платы Авторство Сущность предложений Недостатки Определение рентных показате- Предложения автора не до конца Носова О.В. лей. Особое внимание при расчете отражают производственный потен транспортным затратам. циал земельного участка.

Определение арендной платы Нет обоснования используемого предельных земель, определение процента от цены земли, для пре ВНИОПТУСХ арендной платы рентообразующих дельных 1%, взят нормативный земель. уровень рентабельности, а не реальный.

Определение арендной платы на Не понятен механизм распределе рентной основе. Учет временных ния дифференциальной ренты ме Рубцова Л.Н. характеристик аренды. Распреде- жду участниками арендного догово ление ренты между арендатором и ра, также влияние срока на размер арендодателем. рентного платежа Установление минимальных и Нет методических подтверждений в максимальных пороговых значе- расчете минимальных и макси ний арендной платы. Фиксирован- мальных ставок арендной платы.

Кузнецова Э.Г.

ные ставки арендной платы Не обоснованы формульные со ставляющие определения фиксиро ванной ставки арендной платы Расчет минимального и макси- В расчетах не учтена рисковая со Столетова О.И. мального размера арендной пла- ставляющая: инфляционный риск, ты на основе земельной ренты предпринимательский риск Арендная плата устанавливается Не обоснована ставка для первич в зависимости от категории арен- ных землепользователей. Модель датора, выделяются первичные и для расчета ставок арендной платы Вербняк А.Ф. вторичные землепользователи для вторичных землепользователей не учитывает риски. Также оба подхода не отражают конкретной доходности земельного участка.

Определение ставок арендной Не до конца проработан механизм платы на основе макроэкономиче- учета соотношения размеров ставки Козадаев Н.В. ских показателей рефинансирования и размера ин фляции. Не учитывается рентная составляющая земельных участков 6) Арендная плата как одна из существенных основ формирования местного бюджета для муниципальных образований расположенных в сель скохозяйственных районах страны.

7) Социальность механизма аренды земель сельскохозяйственного назначения путем вовлечения в оборот заброшенных земель, что влечет за собой создание рабочих мест, улучшение жизни сельского населения.

Формирование большей части регуляторов относимых к экономическому механизму управления земельными ресурсами основано на земельной ренте.

Самым распространенным видом земельной ренты является абсолютная, на ряду с ней повсеместное применение получила дифференциальная рента.

Данный вид ренты рассматривается в двух категориях 1 и 2 вида. Образова ние дифференциальной ренты 1 вызвано различием в плодородии и местопо ложении земли, а дифференциальной ренты 2 в эффективности добавочных затрат труда и средств в конкретный земельный участок. С учетом разработок автора и изученного теоретического материала предлагается изложить поня тия земельной дифференциальной ренты, дифференциальной ренты 1 и диф ференциальной ренты 2 в следующем виде.

Земельная дифференциальная рента – это доля дохода от продукции, производимой на земельном участке, обусловленная первичными и вторич ными его характеристиками. К первичным характеристикам земельного уча стка следует отнести почвенное плодородие, местоположение и т.п., а к вто ричным– объем инвестированного капитала, способ хозяйствования, пред принимательский талант пользователя, уже вложенные затраты труда и т.п.

Дифференциальная рента 1 (ДР 1) – это часть указанной доли дохода, обусловленная первичными характеристиками земельного участка, а также факторами экономико-социального развития территории и присваиваемая собственником участка.

Дифференциальная рента 2 (ДР 2) – это часть указанной доли дохода, обусловленная как природными, так и экономическими факторами и распре деляемая между собственником и землепользователем в зависимости от их требуемой доходности.

На рис. 1, отражено распределение земельной дифференциальной ренты при арендном платеже за земельный участок сельскохозяйственного назначе ния между собственником, арендатором и государством.

Земельная дифференциальная рента Дифф. рента 1 Дифф. рента Арендная плата Собственник Арендатор Земельный налог налог на прибыль организаций, НДС (за ис ключением налога, подлежащего уплате в со ответствии с НК и ТК РФ), налог на имущество организаций, единый социальный налог.

Государство Рис. 1. Схема распределения земельной дифференциальной ренты при аренде земельных участков Распределение дифференциальной ренты 2 между собственником и арендатором проведем с помощью портфельной теории Г. Марковица.

(1) где, OD– общая доходность оптимального портфеля;

D1– ожидаемая доходность арендатора;

D2 – ожидаемая доходность арендодателя, Y – доля арендатора.

Доходности определяются кумулятивным методом по следующей формуле:

(2) где: – безрисковая ставка;

– среднегодовой размер инфляции;

– риск ликвидно сти;

– предпринимательский риск, отражающий все индивидуальные риски, присущие арендатору и собственнику земельного участка при сельскохозяйственном производстве;

– возврат капитала, рассчитывается только при общей доходности по формулам:

(3) (4) где, Q – норма возврата капитала;

– ожидаемый рост стоимости земельных участ ков в районе;

n – средний срок аренды земельного участка.

Общая доходность с учетом нормы возврата капитала для Ивановской области равна – 22,81%, доходности арендатора – 25,61% и арендодателя – 16,52%. Определившись с размером ДР 2 и уровнями доходности арендатора и собственника, определяем доли каждого из участников арендного договора.

В результате расчета по методу Г. Марковица получим что, доля арендатора в ДР 2 – 71,2%, доля арендодателя (собственника) – 28,8%.

Глава 2 «Методические положения установления арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения». Земельный фонд Ивановской области на 1 января 2011 года составляет 2143,7 тыс. га. Наибольшие площади составляют категории «Земли сельскохозяйственного назначения» – 1074,2 тыс.га (50,1%). Средняя кадастровая стоимость 1 гектара земель сельско хозяйственного назначения – колеблется от 6487 руб. в Пестяковском районе до 26934 руб. в Гаврилово – Посадском районе, а в среднем по области этот показа тель составил -15752 руб. Средняя кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий на уровне Ивановской области составляет18956 руб./га. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий варьируется от 8243руб./га в Юж ском районе до 28669 руб./га в Ивановском районе.

Из вышеприведенных данных по распределению земель по целевому на значению в муниципальных районах следует сделать вывод о том, что на тер ритории области преобладают земли сельскохозяйственного назначения и за нимают в среднем половину площади административного района (рис. 2). По этому исследования, апробируемые на муниципальных образованиях Иванов ской области, являются значимыми, достоверными и показательными.

В Ивановской области методики определения арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения основаны на нескольких общих подходах.

Один из них заключается в установлении четких фиксированных ставок в рублях за квадратный метр. Преимущественно они имеют связь с рыночной стоимостью арендной платы.

Общая площадь, га 0 Земли сельскохозяйственного Гаврилово-… Верхнеландеховс… Юрьевецкий Комсомольский Ивановский Тейковский Пестяковский Приволжский Ильинский Савинский Заволжский Фурмановский Южский Палехский Кинешемский Лухский Родниковский Лежневский Вичугский Пучежский Шуйский назначения, га Рис.2. Площадь земель сельскохозяйственного назначения в муниципальных рай онах от общей площади земельного фонда Следующий имеет некоторую схожесть с предыдущим и основан на установленных ставках земельного налога. Другое направление заключа ется в определении или выборе арендооблагаемой базы и корректирую щих коэффициентов, устанавливаемых в зависимости от факторов, харак теризующих объект недвижимости и порядка их определения В большинстве муниципальных образований используют традицион ный подход в установлении жестких фиксированных ставок, при этом комбинируя его с другими расчетными подходами для некоторых видов разрешенного использования. Использование двух подходов одновремен но применяется в 9 из 21 районов региона, что составляет 43% от общего числа муниципальных образований Ивановской области.

При рассмотрении ставок, применяемых в настоящее время в Иванов ской области, возникают вопросы в обоснованности их установления. Был проведен корреляционно-регрессионный анализ связи ставок и факторов, отражающих уровень социально-экономического развития района и сель ского хозяйства в нем. На рис. 3 показана корреляционная зависимость между социально–экономическими показателями и ставками аренды, вы делим кадастровую и землеустроительную информацию. Из проведенного анализа видно, что существующие ставки аренды сельскохозяйственных земель в муниципальных образованиях Ивановской области никак не свя заны ни с качеством почв (об этом свидетельствует низкая корреляция с баллом бонитета и с урожайностью), ни с показателями развития сельско го хозяйства в районе(низкая корреляция с объемами валовой продукции, инвестиций и средним доходом работников), ни с реально сложившимся уровнем рынка (низкая корреляция со среднерыночными ценами). Таким образом, принятые ставки арендной платы представляются экономически необоснованными и требуют корректировки и пересмотра.

Объем инвестиций в отрасль "Сельское хозяйство" Урожайность зерновых Величина земельного налога Рыночная стоимость за гектар земель с/х назначения Кадастровая стоимость 1 га с/х угодий Кадастровая стоимость 1 га земель с/х назначения Балл бонитета Среднемесячная з/п в сельском хозяйстве ВП Животноводства ВП Растениеводства ВП сельского хозяйства 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0, Рис 3. Коэффициенты парной корреляции между действующими ставками аренды за земли сельскохозяйственного назначения и факторами социально-экономического развития Расчет арендной платы должен базироваться на определении рентных пока зателей: ДР 1 и ДР 2. По нашему мнению модель образования арендной платы будет состоять из ДР 1 и доли собственника в ДР 2. Формула определения аренд ной платы в общем виде будет представлена в следующим образом:

АП = ДР1 + ДР2собств (5) где: АП – величина арендной платы;

ДР1 – дифференциальная рента 1;

ДР2собств – доля собственника в дифференциальной ренте 2.

ДР 1 определяется через цену производства продукции в расчете на гек тар в каждом районе между лучшим и остальными районами по результатам ранжирования. Ранжирование муниципальных районов по интегральному по казателю, определенному на основе социально-экономических показателей в районах, тем самым выделяются худшие, средние и лучшие муниципальные образования, таким образом, разделив их на кластеры. При помощи данного ранжирования определим социально-экономическое развитие каждого муни ципального образования, что будет существенно дополнять выводы относи тельно размеров рентных показателей.

Для ранжирования муниципальных районов были выбраны 9 социально экономических факторов. Определяем ранг каждого муниципального района в за висимости от значения каждого фактора. Далее построим регрессионную модель с величинами факторов. Полученные коэффициенты в модели используем для опре деления веса ранга каждого фактора. Веса регрессионной модели распределились следующим образом (рис. 4). По результатам ранжирования провели кластерный анализ с помощью ПК «Statistica» на основании, которого получили три кластера.

В первый кластер входят пять районов с наиболее благоприятной соци ально-экономической обстановкой, имеющие рейтинговый балл 14 – 19. Во второй, средний, кластер попали 9 районов с баллами 10 – 13. В третьем, со ответственно, остальные 7 муниципальных образований, имеющие 3 – 8 бал лов. На представленной ниже карте можно увидеть расположение каждого муниципального района (рис. 5).

14, 11, 12, 10, 8, 8, 6, 5, 4, 6, 3, 4,00 2, 2, 2, 0, 0, Количество Площадь с/х Балл Средняя Валовая Объем Средняя Плотность Расстояние до сельского земель бонитета рыночная продукция с/х инвестиций заработная населения рынков сбыта населения;

цена за производства плата в продукции гектар отрасли Рис. 4 Весовые показатели регрессионной модели 1кластер (14-19 баллов) 2 кластер (10-13 баллов) 3 кластер (3-8 баллов) Рис.5. Расположение муниципальных районов Автором, путем статистического анализа определена оптимальная доля площади земель сельскохозяйственного назначения в районах для каждого кластера в целях обеспечения выгодных условий производства продукции.

Для районов, относимых к 1-му кластеру доля земель сельскохозяйственных земель должна составлять 53%, во 2-м и 3-м где соответственно 55 и 64.

В настоящее время для сельскохозяйственных землепользователей Ива новской области срок сдачи в аренду находится в следующих пределах в за висимости от вида использования:

– ведения семеноводства – 3 года;

– ведения садоводства – 2 года;

– ведения льноводства, цветоводства, овощеводства, картофелеводства, производства зерна, кормопроизводства, научно-исследовательских и учеб ных целей и для иных разрешенных использованием способов – 1 год.

По нашему мнению, данные сроки, установленные законодателем регио нального уровня, и требуют уточнения. Для видов использования, связанных с производством зерна и кормовой базы животноводческого комплекса долж ны основываться на сроке ротации севооборота, что необходимо учитывать в землеустроительных проектах. Таким образом, срок сдачи земельного участка в аренду зависит от вида севооборота. Самыми распространенными на терри тории региона являются четырех-, шести- и восьмипольные севообороты, из чего следует, что минимальный срок сдачи в аренду участка, входящего в тот или иной севооборот, должен составлять 4-8 лет. В результате построения статистико-математической модели по материалам двух показательных хо зяйств Ивановской области автором было установлено, что оптимальная площадь арендуемого рабочего участка составляет 72 гектара, следовательно, площадь севооборота должна в среднем составлять 432 гектара.

Составляющей частью механизма аренды земельных участков необхо димо считать и выкуп права аренды за участок. При формировании данной процедуры необходимо установить порядок, срок проведения аукциона, фор мирование первоначальной цены выкупа права аренды.

Организацию аукциона на право заключения договора аренды земельно го участка, как правило, проводит каждое муниципальное образование. По нашему мнению, проведение конкурсов и аукционов в части продажи прав аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения, принадле жащих муниципальным образованиям, должно осуществляться на уровне ре гиона во взаимодействии с муниципальным образованием, на территории ко торого находится сдаваемый земельный участок. Данные действия позволят упорядочить и централизовать данного рода сделки для более рационального управления земельными участками сельскохозяйственного использования на уровне региона.

Начальная выкупная цена продажи права аренды должна быть основана на ставке арендной платы предусмотренной за земельный участок, поскольку она соизмерима с платежом за год и подходит для формирования начальной цены аукциона. Таким образом, рассматриваемая цена будет включать размер ежегодного арендного платежа, увеличенного с учетом отражения частичного возмещения капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения земельным участком.

ВЦ = АП х (1+Q) (6) где: ВЦ – начальная выкупная цена права аренды земельного участка сельско хозяйственного назначения;

АП – ставка арендной платы;

Q – доля возврата капитала, формула (4) – 48,5%.

В результате проведенных исследований мы предлагаем следующую ме тодическую последовательность правовых и экономических процедур в про цессе сдачи в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения.

• подача заявления юридическим лицом или гражданином о предоставлении ему земельного участка на праве аренды;

• подготовка проекта решения органа местного самоуправления об утвер ждении проекта границ земельного участка и проведения кадастровых работ (для случаев, когда кадастровый учет земельного участка не проведен);

• определение земельной дифференциальной ренты, показателей валовой продукции, себестоимости продукции, балла бонитета;

• ранжирование муниципальных образований по уровню социально экономического развития, определение дифференциальной ренты 1;

• определение дифференциальной ренты 2, доли собственника в дифферен циальной ренте 2;

• построение статистической модели для расчета ставки арендной платы в районе;

• определение ставок арендной платы в районе в виде доли от кадастровой стоимости;

• расчет начальной выкупной цены права аренды земельного участка.

• проведение аукциона по продаже права аренды земельного участка;

• заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка или договора безвозмездного срочного пользования земельным участком.

В третьей главе «Эффективность определения арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения на рентной основе» для автома тизации процесса расчета арендной платы, были использованы две статисти ческие модели: регрессионная и нейросетевая. В регрессионной модели в ка честве факторов использованы валовая продукция, себестоимость, балл бони тета. При построении нейросетевой модели использовались 9 факторов, зна чимыми из которых оказались 7 (рис. 6). Приведем расчетные показатели по муниципальным образованиям Ивановской области (табл. 2).

Удаленность от центров реализации продукции Плотность населения Инвестиции в отрасль Количество сельского населения Валовая продукция Себестоимость продукции Балл бонитета 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1, Рис. 6 Значимость входов нейронной сети для районов Ивановской области Таблица Арендная плата в муниципальных образованиях по нейросетевой и регрессионной моделям Модельные значения Предлагаемые ставки Существующие став Кадастро- арендной платы, руб/га арендной платы за ки арендной платы за вая стои- сельскохозяйственных гектар сельскохозяй- гектар сельскохозяй мость угодий ственных угодий ственных угодий Наименование муни сельскохо- Ср. вз. % от ка- % от ка ципальных районов Дейст зяйствен- значение дастро- дастро вующая ных угодий, Нейросеть Регрессия арендной вой вой арендная руб/га платы, стоимо- стоимо платы руб сти сти Верхнеландеховский 10121 90,38 44,53 75,24 0,74 45,41 0, 19817 1277,31 1282,35 1279,83 6,46 49,07 0, Вичугский Гаврилово-Посадский 28578 2090,95 2363,46 2235,54 7,82 80,8 0, Заволжский 20491 1842,80 1896,80 1870,19 9,13 100 0, Ивановский 28699 2356,86 2623,24 2497,17 8,7 75,42 0, 12446 446,08 418,37 432,22 3,47 26,26 0, Ильинский Кинешемский 21118 1941,46 1894,71 1918,37 9,08 57,47 0, Комсомольский 10677 315,91 360,11 338,01 3,17 23,35 0, Лежневский 17024 1440,97 1763,33 1618,36 9,51 63,78 0, 16429 317,35 335,71 326,78 1,99 28,39 0, Лухский Палехский 20537 1034,55 977,54 1006,86 4,9 53,77 0, Пестяковский 10869 77,20 50,52 66,65 0,61 25,94 0, Приволжский 21565 1675,54 1909,72 1800,28 8,35 102,91 0, 22135 839,07 914,36 878,33 3,97 24,42 0, Пучежский Родниковский 22243 1742,97 1989,86 1874,58 8,43 33,78 0, Савинский 16974 980,57 1087,12 1036,59 6,11 40,41 0, Тейковский 17654 779,43 726,82 753,12 4,27 88,11 0, 21003 1615,40 1877,04 1756,02 8,36 38,71 0, Фурмановский Шуйский 24224 1813,60 1889,56 1852,36 7,65 108,28 0, Южский 8243 53,14 18,29 35,71 0,43 24,73 0, Юрьевецкий 14998 734,87 823,85 781,90 5,21 23,4 0, В районе с худшими рентными показателями, расчет арендной платы по предлагаемой модели не представляется возможным, поскольку величина дифференциальной ренты равна нулю. Для этого необходимо рассчитать ми нимальное значение арендной платы. Формирование минимального уровня арендной платы основано на величине земельного налога и ставке доходности собственника земельного участка. Арендная плата будет вычислена как вели чина налога, увеличенного на ставку доходности собственника:

АП = ЗН х (1+D2) (7) где: АП – арендная плата за земельный участок;

ЗН – величина земельного налога;

D – ставка доходности арендодателя (собственника).

Значения арендной платы по районам имеют положительный характер, и колеблются от 53,14 рубля за гектар по нейросетевой модели и 18,29 рубля за гектар по регрессионной модели в районе с самыми худшими оценочными показателями и баллом бонитета до 2356,86 и 2623,24 рубля соответственно за гектар в районе с лучшими показателями. Доля арендной платы в диффе ренциальной ренте по муниципальным районам в среднем составляет 34%.

Следует отметить, что в настоящее время оценка сельскохозяйственных уго дий осуществляется по новой методике, утвержденной в сентябре 2010 года. В некоторых регионах уже проводилась переоценка по новой методике, и результа ты свидетельствуют о повышении кадастровой стоимости на 30%. С учетом дан ного повышения ставки аренды, разработанные автором в процентном исчисле нии от кадастровой стоимости, приближаются к действующим.

Адекватность полученных результатов подтверждает высокая корреля ционная зависимость между рассчитанными ставками аренды и экономиче скими, природными, социальными показателями (рис. 7).

Урожайность по зерновым культурам Величина земельного налога за земли… Рыночная стоимость земельных участков Кадастровая стоимость 1га земель… Кадастровая стоимость 1га земель… Балл бонитет по районам Среднемесячная заработная плата в с/х ВП Животноводства ВП Растениеводства ВП Сельского хозяйства Площадь пашни Площадь сельскохозяйственных земель Объем инвестиций Численность населения 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0, Рис 7. Величина коэффициента парной корреляции между социально-экономическими факторами и рассчитанными ставками аренды по районам При расчете дифференциальной ренты для муниципальных образований использовался более широкий спектр показателей, которые выразились в по строении рейтинга административных районов. В районах, где неблагоприят ное социально-экономическое положение, автор предлагает наряду с более интенсивным вложением материальных средств в сельскохозяйственную от расль уделить большое внимание обрабатывающим производствам. Следует также отметить, что капитал, вложенный в муниципальные образования с вы сокими социально-экономическими показателями, позволит получить более быстрые и высокие доходы в сельскохозяйственной отрасли.

Показатели эффективности рассчитанных ставок аренды за земли сель скохозяйственного назначения и размер начальной выкупной цены права аренды в районах Ивановской области отражены в табл. 3.

Таблица Эффективность предложений по установлению ставок аренды за земли сельскохозяйственного назначения в муниципальных районах Ивановской области Затра Исходная Пред- ты по Эффек Арен- (началь лагае- Дейст- пере- тив дуемая Эф- ная) вы Наименование мая вующая оценке ность в пло- фект, купная муниципальных аренд- арендная арен- расчете щадь в млн. цена районов ная плата, дуемой на гек рай- руб. права плата, руб/га площа- тар оне,га аренды, руб/га ди, млн. руб./руб руб./га руб.

Верхнеландеховский 5567,1 75,24 45,41 0,166 4,175 0,04 111, Вичугский 10190,7 1279,83 49,07 12,542 7,643 1,64 1900, Гаврилово-Посадский 11939,7 2235,54 80,8 25,726 8,954 2,87 3319, Заволжский 8097,6 1870,19 100 14,334 6,073 2,36 2777, Ивановский 7274,1 2497,17 75,42 17,616 5,455 3,23 3708, Ильинский 10642,8 432,22 26,26 4,32 7,982 0,54 641, Кинешемский 10926,3 1918,37 57,47 20,332 8,194 2,48 2848, Комсомольский 8035,8 338,01 23,35 2,528 6,026 0,42 501, Лежневский 8305,5 1618,36 63,78 12,911 6,229 2,07 2403, Лухский 4302,9 326,78 28,39 1,283 3,227 0,40 485, Палехский 7723,5 1006,86 53,77 7,361 5,792 1,27 1495, Пестяковский 5303,7 66,65 25,94 0,215 3,977 0,05 98, Приволжский 6116,4 1800,28 102,91 10,381 4,587 2,26 2673, Пучежский 8891,1 878,33 24,42 7,592 6,668 1,14 1304, Родниковский 9031,5 1874,58 33,78 16,625 6,773 2,45 2783, Савинский 7240,5 1036,59 40,41 7,212 5,43 1,33 1539, Тейковский 7592,4 753,12 88,11 5,049 5,694 0,89 1118, Фурмановский 6103,2 1756,02 38,71 10,481 4,577 2,29 2607, Шуйский 9802,8 1852,36 108,28 17,096 7,352 2,33 2750, Южский 4056,9 35,71 24,73 0,044 3,042 0,03 53, Юрьевецкий 7291,5 781,9 23,4 5,53 5,468 1,01 1161, Итого 164436 1163,53 53,06 199,34 123,31 1,61 1727, Показатель эффекта на весь регион составляет 199,34 млн. рублей. Затра ты на внедрение методики в регионе составят 123,33 млн. рублей. Эффектив ность равна 1,61. Исходная начальная выкупная цена права аренды находится в пределах от 53,04 до 3708,30 рублей за гектар.

В процессе исследования для апробации результатов нами были рассчи таны показатели арендной платы по двум типичным хозяйствам Ивановской области. В результате получили показатели максимального и минимального размера арендного платежа по рабочим участкам, эффекта и эффективности (табл. 4).

Таблица Основные показатели эффективности предложений в СПК Маяк и СПК имени Дзержинского Эффект Максималь- Минималь- по ра Площадь Затра- Эффектив Наименова- ная аренд- ная аренд- бочим хозяйст- ты, млн. ность, ние хозяйств ная плата, ная плата, участ ва, га руб руб./руб.

руб/га руб/га кам, млн. руб СПК Маяк 2285 3010,6 230,22 3,643 1,713 2, СПК имени Дзержинско- 5499,8 2021,33 1043,25 8,639 4,124 2, го В хозяйствах на рабочих участках арендная плата находится в пределах:

от 230,22 до 3010,6 до рублей за гектар. Показатели эффективности в сель скохозяйственных кооперативах имени Дзержинского и Маяк – 2,09 и 2,12.

Выводы и предложения 1. Уточнены понятия земельной дифференциальной ренты и ее состав ляющих: дифференциальная рента 1 и дифференциальная рента 2. По нашему мнению дифференциальная рента – это доля дохода от продукции, произво димой на земельном участке, обусловленная первичными и вторичными его характеристиками. Дифференциальная рента 1 присваивается собственником участка и обусловлена первичными характеристиками земельного участка, а также факторами экономико-социального развития территории. Дифференци альная рента 2 зависит от всего перечня экономических факторов и распреде ляется между арендатором и арендодателем с учетом рисков и доходностей участников арендного договора.

2. По мнению автора, формирование арендной платы за земли сель скохозяйственного назначения должно основываться на следующих общих принципах: экономической обоснованности, сохранности земель сельскохо зяйственного назначения, обязательность наличия равных условий на рынке реализации продукции, учете рисков участников арендных отношений, на до говорной основе и платности землепользования, основе формирования мест ного бюджета, социальности механизма аренды земель сельскохозяйственно го назначения.

3. Действующие ставки арендной платы за земли сельскохозяйствен ного назначения не отражают уровень социально-экономического развития и природные характеристики территорий Ивановского региона, что подтвер ждается проведенным корреляционным анализом между существующими ставками в муниципальных районах и факторами экономико-социального развития административного района. Максимальный коэффициент корреля ции с выбранными факторами составляет в среднем 0,4.

4. Арендная плата должна состоять из величины дифференциальной ренты 1, которая в полном объеме принадлежит собственнику, а также части дифференциальной ренты 2. Дифференциальная рента 2 распределяется меж ду арендатором и собственником в соотношении 71,2% на 28,8% соответст венно.

5. Рассчитаны новые ставки арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения на уровне административных районов и рабочих участков СПК им Дзержинского и СПК Маяк в размере 0,79% – 10,34% от кадастровой оценки. При расчете ставок арендной платы в районах за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной соб ственности их шкала составила от 35,71 руб./га (0,43% от кадастровой стои мости в Южском районе) до 2497,17 руб./га (8,7% от кадастровой стоимости в Ивановском районе).

6. С помощью расчета дифференциальной ренты выявили неэффек тивно используемые рабочие участки, где производство сельскохозяйствен ной продукции не целесообразно и убыточно для предприятия, на данных ра бочих участках выявились отрицательные показатели ренты. Предложены землеустроительные мероприятия по трансформации и повышению продук тивности рабочих участков. Оптимальная доля площади земель сельскохозяй ственного назначения в районах для выгодных условий производства продук ции, относимых к 1-му кластеру доля должна составлять 53%. Во 2-м и 3-м где районы с более низкими показателями развития данный процент будет и 64 соответственно.

7. Определена эффективность использования методических разработок автора на уровне муниципальных районов, что отражается в определении арендных платежей в зависимости от социально-экономического развития района и его производственных характеристик. Средний коэффициент парной корреляции 0,7 по факторам говорит о более прочной связи предложенной арендной платы с показателями социально-экономического развития. В более развитых районах повысился уровень арендной платы в несколько раз. Затра ты на внедрение предложенной методики в Ивановской области составят 123,33 млн.рублей, и позволит получить отдачу в размере 61 копейки на каж дый вложенный рубль. Общий эффект предложений автора в целом по регио ну составит 199,34 млн. рублей.

8. Начальная выкупная цена права аренды земельного участка сель скохозяйственного назначения формируется, как доля, учитывающая частич ное возмещение капитальных вложений и составляет 48,5%. Рассчитали ве личины выкупа права арендной платы по муниципальным образованиям Ива новской области, в числовом выражении. Минимальная в Южском районе со ставляет 53,04 руб./га, в Ивановском и Гаврилово–Посадском районе макси мальная величина 3708,30 и 3319,78 руб./га соответственно. Проведение кон курсов и аукционов в части продажи прав аренды на земельные участки сель скохозяйственного назначения должны осуществляться на уровне органа ис полнительной власти субъекта Российской Федерации – в нашем случае Де партамент конкурсов и аукционов Ивановской области во взаимодействии с соответствующим муниципальным образованием, на территории которого расположен земельный участок.

По теме исследования опубликованы следующие работы:

1. Обухов, Д.А. Управление земельными ресурсами в регионе [Текст] / Д.А.Обухов //Актуальные проблемы и перспективы развития агропромышленно го комплекса в 2-х тт./ Под общей редакцией В.Ф. Царева, А.М.Баусова. – Т. 1., Иваново: ИГСХА, 2009. – С. 124-126. – 0,125 п.л.

2. Обухов, Д.А. Аренда – роль в системе управления земельными ресурсами и механизмы ее формирования [Текст] / Д.А.Обухов // «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель».–2010.–№5 (журнал ВАК). – С. 28-33. – 0,75 п.л.

3. Обухов, Д.А. Подходы к расчету арендной платы за земельные участки на территории Российской Федерации [Текст] / Д.А. Обухов// Роль и значение выс шего землеустроительного образования и землеустроительной науки в развитии агропромышленного комплекса страны: материалы международной научно практической конференции, посвященной 175-летию высшего землеустроитель ного образования в России в 2-х тт. / Под общей редакцией С.Н.Волкова, В.В.Вершинина. – Т. 1., М.: ГУЗ, 2010 – С. 98-101. – 0,15 п.л.

4. Обухов, Д.А. Эффективность аренды земельных участков сельскохозяйст венного назначения [Текст] / Д.А. Обухов //Актуальные проблемы и перспективы развития агропромышленного комплекса в 2-х тт. / Под общей редакцией А.М.

Баусова, Д.А. Рябова – Т. 1., Иваново: ИГСХА, 2010. – С. 202-204. – 0,125 п.л.

5. Обухов, Д.А.Земельный рынок и аренда земель в Ивановской области [Текст] / Д.А. Обухов //Проблемы управления земельными ресурсами страны на современном этапе: Сборник научных трудов /под научн. ред. А.А.Варламова. – М.:ГУЗ,2010.– С. 143-147. – 0,28 п.л.

6. Обухов, Д.А. Страхование в сельском хозяйстве при аренде земель [Текст] / Д.А. Обухов // «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель».–2011.–№ (журнал ВАК).– С. 69-75. – 0,75 п.л.

7. Обухов, Д.А. Особенности сдачи в аренду земельного участка находяще гося в государственной (федеральной) собственности [Текст] / Д.А. Обухов //Актуальные проблемы и перспективы развития агропромышленного комплекса в 2-х тт. / Под общей редакцией А.М. Баусова, Д.А. Рябова – Т. 2., Иваново:

ИГСХА, 2011. – С. 157-159. – 0,125 п.л.

8. Обухов, Д.А. Сделки по аренде и продаже прав аренды государственных и муниципальных земель в Ивановской области [Текст] / Д.А. Обухов //Актуальные проблемы и перспективы развития агропромышленного комплекса в 2-х тт. / Под общей редакцией А.М. Баусова, Д.А. Рябова – Т. 2., Иваново: ИГСХА, 2011. – С.

159-161. – 0,125 п.л.

9. Обухов, Д.А., Комаров, С.И. Арендная плата за земли сельскохозяйствен ного назначения при различных формах собственности [Текст] / Д.А. Обухов, С.И. Комаров // «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель».–2011.–№ (журнал ВАК). – 0,5 п.л. (авт. – 0,25).

Редакционно-издательский отдел ГУЗа Сдано в производство 24.10.2011. Подписано в печать 24.10.2011.

Формат 60х 841/16. Объем 1,0 п.л. Бумага офсетная.

Тираж 120. Заказ № _ Участок оперативной полиграфии ГУЗа Москва, ул. Казакова,

 

Похожие работы:





 
2013 www.netess.ru - «Бесплатная библиотека авторефератов кандидатских и докторских диссертаций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.