авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ  БИБЛИОТЕКА

АВТОРЕФЕРАТЫ КАНДИДАТСКИХ, ДОКТОРСКИХ ДИССЕРТАЦИЙ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ

Методическое обеспечение оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта

На правах рукописи

ЗАБРОДИНА АННА СЕРГЕЕВНА МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург-2013 2

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образова тельном учреждении высшего профессионального образования «Петербургский государственный университет путей сообщения» Научный руководитель – доктор экономический наук, доцент Коланьков Сергей Вячеславович

Официальные оппоненты: Максимов Сергей Николаевич доктор экономических наук, профессор, Федеральное государственное бюджетное обра зовательное учреждение высшего профессио нального образования «Санкт-Петербургский государственный экономический университет», заведующий кафедрой экономики и менедж мента недвижимости Асаул Вероника Викторовна доктор экономических наук, профессор, Федеральное государственное бюджетное об разовательное учреждение высшего профес сионального образования «Санкт Петербургский государственный архитектурно строительный университет», заведующая ка федрой экономики строительства Ведущая организация – Федеральное государственное бюджетное об разовательное учреждение высшего профес сионального образования «Московский госу дарственный университет путей сообщения»

Защита состоится «_» _ 2013 г. в _ часов на заседании диссертационного совета Д212.237.10 при Федеральном государственном бюд жетном образовательном учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный экономический университет» по адре су: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая д. 21, ауд..

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального госу дарственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессио нального образования «Санкт-Петербургский государственный экономический университет».

Автореферат разослан «»2013 г.

Ученый секретарь диссертационного совета Е.В. Песоцкая I.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Проблема повышения эффективно сти управления объектами недвижимости неразрывно связана с их оценкой.

Нужно отметить, что в условиях любого общественного строя недвижимость является структурообразующей в системе общественных отношений и базисом экономической системы. Именно недвижимость определяет жизнедеятельность людей практически во всех сферах. Категория недвижимости, недвижимого имущества приобрела практическое звучание в постреформенный период. Не движимость, недвижимое имущество формирует рыночную систему, основу, поскольку имущество (в более широком смысле) – материальные объекты и нематериальные блага, обладающие полезностью и стоимостью, которые необ ходимо оценивать. В рыночных условиях оценка недвижимого имущества по зволяет реализовывать куплю-продажу имущества, сдачу его в аренду;

в про цессе приватизации предприятий, оценка лежит в основе формирования пакета акций;

важнейшее значение приобретает оценка объектов недвижимости для целей налогообложения (например, для исчисления налогов на имущество ор ганизаций). Здесь же можно отметить роль оценки в страховании объектов не движимости;

кредитовании под залог объектов недвижимости и других опера циях.

Проблема рыночной оценки особенно значима для оценки объектов не движимости, находящихся в распоряжении ОАО «РЖД», вследствие большого количества и разнообразия объектов. По состоянию на 2012 год действует функциональных филиалов и их структурных подразделений;

41 дочернее и за висимое общество;

негосударственных учреждений - 560;

зарегистрировано строений (зданий и сооружений) – 400 000 ед.;

земельных участков – 14 330 ед.

В настоящее время для целей оценки все объекты недвижимого имущест ва железнодорожного транспорта классифицированы на 3 группы:

- объекты, непосредственно участвующие в перевозочном процессе, в от ношении которых установлен законодательный запрет на приватизацию (маги стральные пути, станции, объекты инфраструктуры железнодорожного транс порта);

- объекты, не имеющие каких-либо ограничений в отношении их включе ния в рыночный оборот (жилые дома, административные здания, склады и про чие);

- специализированные объекты, которые могут быть проданы на рынке (пути необщего пользования, платформы, эстакады, здания локомотивных и ва гонных депо).

В соответствии с нормативными документами1, «специализированной собственностью является собственность специального назначения или специ альной конструкции, которая в силу своей специфики обладает полезностью лишь в ограниченной сфере его использования или для ограниченного круга конкретных пользователей и которая редко продается (если продается вообще) п.3.3 Стандарта 2 Международных Стандартов Оценки, 6-е издание, 2003 г.

на открытом рынке, иначе, как в составе бизнеса или предприятия во владе нии». При этом необходимо отметить, что специализированные объекты не движимости, находящиеся в распоряжении ОАО «РЖД», автоматизированной системой управления имущественным комплексом в отдельную группу не вы делены и, поскольку методика их оценки до настоящего времени не разработа на, то они оцениваются в общем порядке.



Несмотря на использование методики оценки рыночной стоимости не движимости, в настоящее время существуют проблемы учета специализиро ванного характера объектов железнодорожного транспорта вследствие отсутст вия рыночной информации о ценах продажи и аренды объектов-аналогов, непо средственно участвующих в перевозочном процессе. В частности, это не позво ляет оценивать объекты сравнительным подходом, ведет к не применению оценщиками доходного подхода. Кроме того, существует потребность в уточ нении способа расчета величины резерва на замещение быстроизнашивающих ся элементов, если сроки их службы, оставшиеся до очередной замены, различ ны, и в разработке методики корректного применения затратного подхода при использовании укрупненных показателей. В частности:

- уточнение состава косвенных издержек инвестора;

- определение способа индексации сметной стоимости строительства с учетом изменившихся к настоящему времени норм и методики расчета наклад ных расходов (НР), сметной прибыли (СП), лимитированных затрат (ЛЗ), ис пользуемых в ряде сборников укрупненных показателей.

Необходимость разработки методического обеспечения оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта и ее значимость для повышения эффективности управления ры ночной стоимостью специализированных объектов обуславливают актуаль ность темы диссертационного исследования, определяя его цели и задачи.

Степень разработанности проблемы. Теоретическим и методологиче ским основам оценки объектов недвижимости посвящены труды многих отече ственных и зарубежных авторов, а именно: Алексеева А.А., Асаула А.Н., Асаул В.В., Балабанова И.Т., Богословского В.И., Бугулова Э.Р., Василевского Т.А., Васильевой Н.В., Горемыкина В.А., Грабенко А.Н., Грабового П.Г., Грибов ского С.В., Григорьева В.В., Гринченко Б.Д., Грязновой А.Г., Докучаева В.В., Есипова В.Е., Калининой Н.В., Максимова С.Н., Маховиковой Г.А., Озерова Е.С., Ордуэя Ник., Песоцкой Е.В., Пландовского В.В., Русова А.А., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И., Федотовой М.А., Фридмана Дж., Цеймерна М.К., Харри сона Генри С., Эккерта Дж. и др.

Значительный вклад в изучение и развитие теоретических и методологи ческих основ оценки объектов недвижимости железнодорожного транспорта внесли следующие отечественные авторы: Волков Б.А., Коланьков С.В., Маче рет Д.А., Терешин Н.П., Хибухин В.П., Шкурин Л.В.

В то же время вопросы оценки рыночной стоимости объектов недвижи мости требуют дальнейшего развития в части разработки теоретического обос нования и методики оценки рыночной стоимости специализированных объек тов недвижимости железнодорожного транспорта, позволяющей применять до ходный подход и корректно использовать затратный подход. Нерешенность этих важных научных и практических проблем, в совокупности со значимостью оценки как элемента механизма управления объектами недвижимости (в т.ч. на железнодорожном транспорте) и важного звена в принятии эффективных управленческих решений, еще раз подтверждает актуальность темы диссерта ционного исследования.

Целью диссертационного исследования является исследование методов оценки рыночной стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта и разработка методического обеспечения оценки специализирован ных объектов.

Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании были поставлены и решены следующие основные задачи:

проанализировать современное состояние теории оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, в том числе, в части применимо сти для оценки специализированных объектов железнодорожного транспорта;

развить классификацию методов оценки стоимости объектов недви жимости;

разработать методику оценки рыночной стоимости специализирован ных объектов недвижимости железнодорожного транспорта затратным методом на основе современной российской сметно-нормативной ба зы;

разработать методику определения основных ценообразующих пара метров, используемых в доходном подходе, для оценки рыночной стоимости специализированных объектов железнодорожного транс порта.

Объектом исследования являются специализированные объекты недви жимости железнодорожного транспорта, в частности – пути необщего пользо вания.

Предмет исследования – теоретические, методические и практические вопросы, связанные с оценкой рыночной стоимости специализированных объ ектов недвижимости железнодорожного транспорта.

Теоретической и методологической основой работы являются принци пы оценки и управления объектами недвижимости, принципы системного под хода к исследованию процессов управления объектами недвижимости, а также разработки отечественных и зарубежных ученых в части исследования рынков недвижимости, разработки и реализации методов оценки рыночной стоимости недвижимости и др.

В диссертационном исследовании широко используются общенаучные методы исследования: анализа и синтеза, экспертных оценок, сравнения и обобщения. Кроме того, в работе использовались статистические методы: ин дексный, выборочное наблюдение.

Информационная база исследования. Статистическую и эмпирической базу исследования составили материалы Федеральной службы государственной статистики РФ, материалы региональных и отраслевых статистических органов, обзорные аналитические и справочные материалы, а также материалы, полу ченные автором непосредственно на объектах исследования.

Эмпирическая база исследования включает в себя также нормативно законодательные акты, регламентирующие оценочную деятельность в РФ;

ин формационные данные Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», аналитическую информацию научно-исследовательских организаций, отрасле вых периодических изданий;

материалы научно-практических конференций и семинаров.

Соответствие паспорту научной специальности. Диссертационное ис следование соответствует научной специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление пред приятиями, отраслями, комплексами: строительство): п. 1.3.66 «Развитие тео рии и методологии управления объектами недвижимости различного функцио нального назначения» Паспорта научных специальностей ВАК (экономические науки).

Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что ав тором разработана методика оценки рыночной стоимости специализированных объектов железнодорожного транспорта.





К числу основных результатов диссертационного исследования, получен ных лично автором, и обладающих научной новизной, можно отнести сле дующие:

1. Классификация методов оценки стоимости объектов недвижимости дополнена нормативными методами, которые применяются во исполнение дей ствующего законодательства по методикам, утвержденными органами государ ственного управления.

2. Разработана методика оценки рыночной стоимости специализирован ных объектов недвижимости железнодорожного транспорта затратным мето дом, позволяющая индексировать сметную стоимость строительства, опреде ленную на основе сборников УПВС, с целью учета современных норм и мето дики расчета НР, СП и ЛЗ.

3. Состав косвенных издержек инвестора дополнен затратами на примы кание путей необщего пользования к путям общего пользования и величиной упущенной выгоды, а также предложена их классификация по критерию перио дичности оплаты.

4. Разработана методика определения основных ценообразующих пока зателей, используемых в доходном подходе, для оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта, позволяющая методом парных сравнений определять ожидаемую годовую арендную плату, генерируемую исключительно железнодорожными путями не общего пользования;

5. Предложен новый метод вычисления величины реверсии, основанный на дисконтировании затрат инвестора;

6. Уточнен способ расчета величины резерва на замещение в случаях, ес ли сроки службы быстроизнашивающихся элементов, оставшиеся до очередной замены, различны.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Теоретическая значимость исследования заключается в развитии теорети ческих и методических основ оценки рыночной стоимости объектов недвижи мости железнодорожного транспорта затратным и доходным подходами.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в по вышении достоверности оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта за счет разработки со ответствующей методики оценки. Результаты диссертационного исследования позволяют:

более обоснованно определять стоимость специализированных объ ектов недвижимости железнодорожного транспорта;

снизить субъективизм оценщика и повысить степень доказательно сти отчета об оценке стоимости объектов.

Результаты диссертационного исследования могут быть использованы органами технической инвентаризации при определении инвентаризационной стоимости, являющейся базой налогообложения объектов недвижимости для физических лиц, а также в учебном процессе при проведении практических и лекционных занятий по дисциплине «Экономика недвижимости».

Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования.

Результаты диссертационной работы докладывались на международных конфе ренциях «Инновационная экономика и промышленная политика региона (ЭКОПРОМ-2010, ЭКОПРОМ-2011)» (Санкт-Петербург, 2010, 2011), «Модер низация экономики и формирование технологических платформ (ИНПРОМ 2011) (Санкт-Петербург, 2011), «Современные проблемы проектирования, строительства и эксплуатации транспортных объектов» (Санкт-Петербург, 2011), «Инновационная модель экономики и государственно-частное партнер ство (ИНПРОМ-2012)», (Санкт-Петербург, 2012), а также на научно технической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Транс порт: проблемы, идеи, перспективы» (Неделя науки-2011) (Санкт-Петербург, 2011). Основные положения работы доложены, обсуждены и одобрены на засе даниях кафедры «Экономика и менеджмент в строительстве» СПб ФГБОУ ВПО ПГУПС.

Основные положения диссертации были использованы ОАО «Метрост рой» при оценке рыночной стоимости путей необщего пользования.

Публикации. Результаты выполненных исследований опубликованы в 11 печатных работах общим объемом 3,34 п.л., лично автора - 3,0 п.л., в том числе 3 работы в рецензируемых изданиях, включенных в перечень ВАК РФ.

Структура и объем диссертации. Структура диссертации определяется логикой проведенного исследования и отражена в содержании диссертацион ной работы, состоящей из введения, трех глав, заключения, списка литературы.

Во введении обоснована актуальность темы диссертационной работы, сформулированы цель, задачи, объект и предмет исследования.

В первой главе «Современное состояние теории оценки рыночной стоимости объектов недвижимости» рассмотрены оценка как элемент меха низма управления объектами недвижимости и предпосылки становления оце ночной деятельности в Российской Федерации, проведен анализ современного состояния теории оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в целях применимости их для оценки специализированных объектов железнодорожно го транспорта. Выполнен анализ существующих подходов и методов оценки недвижимости и сформулирована проблемная ситуация. Основное внимание уделено процедуре оценки рыночной стоимости объектов недвижимости за тратным методом.

Во второй главе «Разработка методического обеспечения оценки ры ночной стоимости специализированных объектов недвижимости железно дорожного транспорта» классификация методов оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в части затратного подхода дополнена нормативными методами. Разработана методика оценки рыночной стоимости специализиро ванных объектов недвижимости железнодорожного транспорта затратным ме тодом, и методика определения основных ценообразующих параметров, ис пользуемых в доходном подходе.

Третья глава «Оценка рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта» посвящена оценке рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодо рожного транспорта на примере путей необщего пользования ОАО «Метрост рой» затратным и доходным подходами. Выполнено сравнение рыночной стои мости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транс порта, определенной по методике, предложенной автором, с иными оценками.

В заключении раскрыты научная значимость и практическая ценность работы, приведены сведения об апробации выводов и результатов исследова ния.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Как известно, механизмом управления недвижимостью являются проце дуры принятия управленческих решений, требующие в т.ч. экономического обоснования, при котором необходимо определять (оценивать) стоимость объектов и прав на них.

В выполненном исследовании констатируется, что в настоящее время создана научная база современной теории оценки рыночной стоимости объек тов недвижимости. Однако, при оценке рыночной стоимости специализирован ных объектов недвижимости железнодорожного транспорта, в частности, путей необщего пользования, в настоящее время возникают трудности из-за ряда осо бенностей оцениваемых объектов, не позволяющих достоверно определять их рыночную стоимость по существующей методике. В частности, к ним относит ся отсутствие рыночной информации о ценах продажи и аренды объектов аналогов, вследствие чего применение сравнительного и доходного подходов ограничено.

При использовании в оценке на основе затратного подхода сборников ук рупненных показателей восстановительной стоимости, возникают проблемы, связанные с устаревшими значениями норм и методики расчета НР, СП и ЛЗ по сравнению с современными. Поэтому автором разработана методика оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости желез нодорожного транспорта затратным методом, позволяющая индексировать сметную стоимость строительства, с целью учета современных норм и методи ки расчета НР, СП и ЛЗ при оценке рыночной стоимости недвижимости на ос нове сборников УПВС;

величина косвенных издержек инвестора дополнена за тратами на примыкание путей необщего пользования к путям общего пользова ния и величиной упущенной выгоды, а также предложена классификация КИ по критерию периодичности оплаты.

Методика оценки сметной стоимости строительства объекта базируется на использовании укрупненных показателей, которые разработаны в ценах прошлых лет - т.н. базисных ценах. Используемая в настоящее время индекса ция не учитывает современные нормы НР, СП, ЛЗ, существенно изменившиеся по сравнению с датой введения укрупненных показателей.

Например, в базе 1969 года сметные нормы ЛЗ на возведение временных зданий и сооружений при строительстве новых железных дорог без тоннелей и мостов (путепроводов) длиной более 50 м составляли 7,8% от стоимости СМР по итогам глав 1-7 (графы 4 и 5) сводного сметного расчета (СНиП IV-7-76). В соответствии с ГСН 81-05-01-2001 в базе цен 2001 года эта норма составляет 8,2%. Также необходимо отметить, что величины накладных расходов, сметной прибыли в разные годы определялись от различных баз. Так, в 1969 году норма сметной прибыли применялась к сумме прямых затрат и накладных расходов;

в базе 2001 года сметная прибыль определяется уже иным образом - от фонда оплаты труда рабочих (строителей и механизаторов).

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости Срын., руб., обычно применяют затратный метод:

СРЫН. СЗИ И СЗУ П ПР, (1) где Срын. - рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.;

Сзи – величина за трат инвестора, руб.;

И – величина накопленного строением износа на дату оценки, руб.;

Сзу – стоимость земельного участка, относящегося к объекту оценки, руб.;

Ппр – величина предпринимательской прибыли, сложившаяся на дату оценки по сделкам с аналогичными объектами, %.

СЗИ СТЕК. КИ, (2) где СТЕК. – сметная стоимость строительства объекта недвижимости в текущих ценах, руб.;

КИ – величина косвенных издержек инвестора, руб.

С учетом современных норм НР, СП и ЛЗ сметную стоимость строитель ства, рассчитываемую на основе сборников УПВС, автором предлагается опре делять по формуле:

I СВ. С стр.вз. ) I изм. 69 * / 69 I НДС, (3) С ТЕК ( С 1969 I. / где С1969 – сметная стоимость строительства объекта недвижимости в ценах 1969 г., руб.;

I84/69 - индекс пересчета цен 1969 г. в цены 1984 г.;

I СВ. – сводный индекс удорожания строительства от цен 1984 г. в текущие цены;

Cстр.вз. – вели чина страховых взносов на заработную плату на дату оценки, руб.;

Iизм. – индекс изменения сметной стоимости строительства, учитывающий изменения норм НР, СП и ЛЗ с течением времени;

Iндс - индекс, учитывающий норму НДС.

Индекс изменения сметной стоимости строительства учитывающий указанные изменения НР, СП и ЛЗ, автором предлагается определять по фор муле:

С * стр.69 С * обор.69 С * монт.69 С * проч. I изм.69 */ 69. С стр.69 С обор.69 С монт.69 С проч.69, (4) где С*стр. 69, С*обор. 69, С*монт. 69, С*проч. 69, – соответственно, сметная стоимость строительных работ, работ по монтажу оборудования (монтажных работ), за трат на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря, про чих затрат в ценах 1969 г., с учетом современных норм НР, СП и ЛЗ, руб.;

Сстр. 69, Собор. 69, Смонт.69, Спроч.69 – соответственно, сметная стоимость строитель ных работ, работ по монтажу оборудования (монтажных работ), затрат на при обретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря, прочих затрат в ценах 1969 г., руб.

Определение индекса изменения сметной стоимости нами предлагается осуществлять в три этапа:

1. Приведение нормы накладных расходов и сметной прибыли года к базе сопоставления 2001 года - ФОТ рабочих (строителей и механизато ров);

2. Определение индексов изменения величины норм НР, СП, ЛЗ в структуре строительных работ, монтажных работ, оборудования и прочих за трат;

3. Расчет индекса изменения сметной стоимости строительства.

В результате расчета индекса изменения сметной стоимости строительст ва, определенного на примере ряда объектов недвижимости железнодорожного транспорта, автором было выявлено, что сметная стоимость строительства в ценах 1969 г., учитывающая современные нормы НР, СП и ЛЗ по сравнению со сметной стоимостью 1969 г., учитывающей устаревшие нормы, увеличилась на 9,2%.

Использование индекса изменения сметной стоимости строительства предлагается автором в целях уточнения оценки, как рыночной стоимости спе циализированных объектов железнодорожного транспорта, так и инвентариза ционной стоимости, определяемой органами технической инвентаризации в це лях исчисления базы налогообложения объектов недвижимости для физических лиц.

Методика определения величины косвенных издержек для объектов не движимости в настоящее время в целом разработана, при этом рекомендуется применять два способа: метод прямой оценки и метод косвенной оценки.

Однако в настоящее время при оценке рыночной стоимости специализи рованных объектов железнодорожного транспорта необходимо уточнять состав косвенных издержек инвестора в связи с тем, что сложилась практика оплаты затрат на примыкание путей необщего пользования к путям общего пользова ния. Следует также учитывать, что процесс строительства и ввода в эксплуата цию железнодорожных путей необщего пользования обычно составляет более 1 года, что требует учета в составе косвенных издержек величины упущенной выгоды.

В настоящее время для специализированных объектов железнодорожной недвижимости рыночная информация о сложившихся затратах на примыкание в процентном выражении отсутствует. Однако, анализ опыта подготовки фи лиалами ОАО "РЖД" технических условий (ТУ) показывает, что их выполне ние зачастую превышает не только остаточную стоимость существующих пу тей необщего пользования, но даже их сметную стоимость (замещения или вос становления). Например, при выполнении специалистами ФГБОУ ВПО «Пе тербургский государственный университет путей сообщения» одной из работ по оценке рыночной стоимости путей необщего пользования, расположенных в пригороде Санкт-Петербурге, были получены следующие результаты расчетов:

остаточная восстановительная стоимость объекта (сметная стоимость за выче том накопленного износа) составила 13,4 млн. руб., затраты на примыкание пу ти необщего пользования к путям общего пользования - 14,3 млн. руб.

Поэтому следует сделать вывод, что выполненное примыкание следует расценивать как экономическое благо, и оценивать его в составе косвенных из держек инвестора для более точного определения рыночной стоимости путей необщего пользования.

Также необходимо отметить, что в настоящее время базой для исчисле ния износа является сумма сметной стоимости и косвенных издержек инвесто ра. Однако, анализ функционирования рынка недвижимости свидетельствует, что часть КИ оплачивается однократно и оплачиваемое право сохраняется в течение всего жизненного цикла объекта оценки. Другая часть КИ предполага ет неоднократную оплату, поскольку оплаченное право сохраняется лишь в те чение определенного времени. Поэтому автором предложена классификация КИ по критерию периодичности оплаты (рис. 1).

С учетом приведенной классификации косвенных издержек инвестора, формулу затратного метода (1) при оценке рыночной стоимости недвижимости автором предлагается записать как:

С РЫН. (С ТЕК. КИ ) (1 И ) КИ С ЗУ (1 Н ПР ), (5) где СРЫН. - рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.;

СТЕК. – сметная стоимость строительства объекта недвижимости в текущих ценах, руб., КИ – величина текущих косвенных издержек инвестора, руб.;

И – величина накоп ленного строением износа на дату оценки, %;

КИ* – величина единовременных косвенных издержек инвестора, руб.;

Сзу – стоимость земельного участка, отно сящегося к объекту оценки, руб.;

Нпр – норматив предпринимательской прибы ли, сложившийся на дату оценки по сделкам с аналогичными объектами, %.

Классификация косвенных издержек инвестора * Текущие КИ Единовременные КИ Затраты на подключение объекта к Проведение топогеодезических инженерным сетям (электрическим, работ телефонным, газовым, водоснабжения, канализации) Изготовление технических и кадастровых паспортов орга Отчисления инвестора в бюджет субъ- нами ГУП ГУИОН екта РФ на развитие инженерной и со циальной инфраструктуры Регистрация права собственно сти Затраты на примыкание путей необ щего пользования к путям общего Затраты на рекламу, юридиче пользования скую экспертизу, работу неза висимого оценщика Затраты, связанные с величиной упу Дотации недозагрузки объекта щенной выгоды в маркетинговый период вре мени Рис. 1. Классификация косвенных издержек инвестора по критерию периодичности оплаты Необходимость учета упущенной выгоды (Ув) при оценке рыночной стоимости путей необщего пользования объясняется действием принципа аль тернативности - либо покупается готовый путь, либо можно построить альтер нативный ему путь, но с существенной потерей времени - не менее 1 года. Дан ное время необходимо на получение различных ТУ, выполнение проектно изыскательских работ и всех согласований. Поскольку аналогичные проекты на рынке обычно не реализуется (пути необщего пользования сильно различаются по характеру обслуживаемых объектов), а затратный подход не применим из-за невозможности составления сметы на качественные параметры, то Ув может быть оценена следующим образом:

Тинв, (6) ) (1 Е ) Тинв t У в (Ц Ц ат t ждт t t где Цатt и Цждтt - соответственно, цена перевозки грузов (сырья и готовой продукции) автомобильным и железнодорожным транспортом, руб./шаг расче та. При этом шаг расчета может быть месяц, квартал, год, а в цену перевозки включаются все транспортные операции, включая стоимость подачи подвижно го состава и погрузочно-разгрузочных работ;

Е - норма дисконта, % за шаг рас чета;

t - порядковый номер шага расчета;

Тинв - продолжительность инвестици онного периода, определяемая с учётом периода проектирования и получения согласования, годы.

Таким образом, дисконтирование осуществляется к дате завершения ин вестиционного периода, тем самым точкой приведения выбирается момент фиксирования убытков (упущенной выгоды) - завершение инвестиционного периода и реализуется логика предпринимательской деятельности - чем дольше продолжительность строительства и согласования, тем упущенная выгода больше.

Момент завершения инвестиционного цикла сооружения путей необщего пользования является также датой, когда они могут быть проданы, т.е. возника ет понятие рыночной стоимости завершенного строительством объекта. По скольку железнодорожные пути необщего пользования имеют ограниченные во времени период проектирования строительства и согласования (обычно 1-2 го да), применение логики прямой капитализации для определения упущенной выгоды было бы методически неверным. Поэтому здесь используется техника дисконтирования денежного потока.

В целях возможности применения оценщиками доходного подхода, авто ром разработана методика расчета основных ценообразующих показателей, используемых в доходном подходе при определении рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транс порта, позволяющая определять методом парных сравнений ожидаемую годо вую арендную плату, генерируемую исключительно железнодорожными путя ми необщего пользования. Определен новый метод вычисления величины ре версии, основанный на дисконтировании затрат инвестора. Уточнен способ расчета величины резерва на замещение в случаях, если сроки службы быстро изнашивающихся элементов, оставшиеся до очередной замены, различны.

В настоящее время, в отношении специализированных объектов железно дорожного транспорта, доходный подход обычно не применяется. Данное об стоятельство объясняется тем, что специализированные объекты железнодо рожного транспорта, в т.ч. пути необщего пользования, в аренду не сдаются. В развитие существующих теоретических положений автором предлагается мето дика определения основных ценообразующих параметров, используемых в до ходном подходе оценки специализированных объектов недвижимости железно дорожного транспорта.

В случае, если предполагается, что будущий доход от путей необщего пользования будет поступать в виде регулярных одинаковых платежей в тече ние «условно бесконечного периода времени», то применяется метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость бесконечного потока доходов рассчитывается делением величины чистого операционного дохода (ЧОДж.ж.н.п.), генерируемого исключительно путями необщего пользования на коэффициент капитализации:

ЧОД ж.д.н.п.

С, (7) рын.

К к где ЧОДж.д.н.п. – величина чистого операционного дохода (чистой арендной платы), генерируемого исключительно путями необщего пользования, руб./год;

Кк - величина коэффициента капитализации, % годовых.

Определение ожидаемой величины годовой арендной платы, генерируе мой исключительно путями необщего пользования, автором предлагается вы полнять с применением одной из модификаций метода рыночных сравнений – методом парных сравнений, следующим образом:

ПВДж.д.н.п = ПВДс. ж.д. – ПВДбез.ж.д., (8) где ПВДж.д.н.п – величина годовой арендной платы, генерируемой исключитель но путями необщего пользования, руб./год;

ПВДсж.д., ПВД без ж.д. – величина по тенциального валового дохода, генерируемого аналогичными оцениваемому объектами (открытыми площадками, складами и т.п.), соответственно имею щими железнодорожный ввод и без железнодорожного ввода, руб./год;

Необходимо отметить, что в случае, если пути необщего пользования об служивают несколько объектов недвижимости, то ПВДж.д.н.п каждого объекта оценки следует определять пропорционально их длине в суммарной длине все го путевого хозяйства:

ПВД ж.д.н.п.( об.оц.) ПВД ж.д.н.п.( общ.) Д об.оц, (9) где ПВДж.д.н.п(об.оц) - ожидаемая величина годовой арендной платы, генерируе мой исключительно оцениваемым объектом;

ПВДж.д.н.п(общ.) - ожидаемая вели чина годовой арендной платы, генерируемая исключительно всеми путями не общего пользования;

Доб.оц. – доля объекта оценки в суммарной длине путей не общего пользования.

В дополнение к существующим методам расчета величины реверсии (Rev), т.е. прогнозируемой величины стоимости объекта недвижимости, по ко торой он может быть продан в конце расчетного периода, автором предлагается новый метод, в основу которого положена формула (5) и применен механизм дисконтирования:

Re v. (С ТЕК. КИ ) К ф.1 (1 И ) КИ К ф.1 С з. у. К ф.1, (10) где Кф.1. – 1 функция (FV от PV) сложных процентов, определенная при норме дисконта Е для улучшений и продолжительности расчетного периода T;

Кф.1*.– 1 функция (FV от PV) сложных процентов, определенная при норме дисконта Е для земельного участка и продолжительности расчетного периода T.

Таким образом, величина реверсии при оценке специализированных объ ектов недвижимости железнодорожного транспорта может определяться мето дами, представленными на рис. 2.

Определение величины Rev Затратный подход Доходный подход Сравнительный подход В долях от оценива- Экспертная оценка Метод, основан емой стоимости не ный на дисконти движимости ровании затрат инвестора Метод прямой капитализации пост прогнозных ЧОД Рис. 2. Методы определения величины реверсии в оценке недвижимости Как известно, ЧОД рассчитывается как разность между действительным валовым доходом и пятью статьями затрат, которые включают в себя в том числе величину резерва на замещение, т.е. планируемых оценщиком расходов на периодическую замену или создание новых быстроизнашивающихся эле ментов улучшений в целях поддержания или повышения конкурентоспособно сти объекта на рынке. В практике оценочной деятельности зачастую встреча ются элементы, имеющие различный срок службы, оставшийся до очередной замены. Однако, способ расчета данной величины в настоящее время не опре делен.

Автором предлагается уточнить способ расчета величины резерва на за мещение, если сроки службы быстроизнашивающихся элементов, оставшиеся до очередной замены, различны, определяя данное значение как среднегодовую средневзвешенную величину, где весами значимости выступают остаточные сроки службы каждого из указанных элементов строения.

Если предполагается, что замещение быстроизнашивающихся элементов осуществляется как бездоходная операция, т.е. в расчетах не учитывается нор ма дисконта, то годовая величина резерва на замещение может определяться по формуле (11).

N Р Т ост (11) зам n n n Р зам Т ост max где n=1,…,N – число быстроизнашивающихся элементов объекта недвижимо сти;

Рзамn - величина резерва на замещение для n-го быстроизнашивающегося элемента, руб./год;

Тостn - остаточный срок службы n-го быстроизнашивающе гося элемента, годы;

Тостmax - максимальный из остаточных сроков службы бы строизнашивающихся элементов, годы.

Если требуется учесть необходимость получения дохода на капитал, то резерв на замещение можно определить по формуле:

N С К ф. см n n Р зам, (12) Т ост max где Рзам. – резерв на замещение;

Ссм.n – сметная стоимость замещения n-го эле мента;

Кф.3 - 3 функция (PMT от FV) сложных процентов, определенная при норме дисконта Е для улучшений и продолжительности расчетного периода Т.

Необходимо отметить, что в настоящее время существует значительное число предложений о классификации методов оценки стоимости недвижимо сти. Автор полагает, что представленные классификации не являются полными и считает необходимым дополнить затратный подход нормативными методами, которые, во исполнение действующего законодательства, применяются по ме тодикам, утвержденными органами государственного управления. Учитывая сложившуюся практику оценочной деятельности к нормативным методам оценки стоимости недвижимости помимо метода бухгалтерской (балансовой) оценки также можно отнести метод инвентаризационной оценки и методы на логовых оценок, с помощью которых определяются кадастровая, таможенная стоимость и стоимость объекта оценки для целей налогообложения (рис. 3).

Апробация предложенной методики оценки рыночной стоимости специа лизированных объектов железнодорожного транспорта проведена на примере путей необщего пользования ОАО «Метрострой» Результаты оценки рыночной стоимости путей необщего пользования представлены в табл. 1.

Использование различных подходов к оценке путей необщего пользова ния выявило, что стоимость, оцененная затратным и доходным подходом отли чается не более чем на 3-8%, что подтверждает точность и достоверность вы полненных расчетов.

Затратный подход Метод Метод Затратный Метод Норматив сметного дисконтирования вычита ные методы метод ценообра- сметной ния оценки зования стоимости Метод бухгал- Метод ин- Методы на терской (балан- вентариза- логовых ционной совой) оценки оценок оценки Метод када- Метод Метод оценки стровой оцен- таможенной стоимости объекта для ки оценки целей налогообложения Рис. 3. Методы затратного подхода Таблица Результаты оценки рыночной стоимости путей необщего пользования Наименование Рыночная стоимость, оцененная: Согласованный объектов оценки результат, руб.

затратным доходным подходом, руб. подходом, руб.

№1 2 150 000 2 086 000 2 118 000, №2 2 373 000 2 251 000 2 312 000, №3 223 000 194 000 208 500, №4 282 000 249 000 265 500, №5 4 792 000 4 408 000 4 600 Всего 9 820 000 9 188 000 9 504 Полученные результаты были сопоставлены с иными результатами оцен ки различных видов стоимостей. Так, например, сумма остаточной балансовой стоимости по всем оцениваемым объектам на дату оценки составляет 167, тыс. руб., величина рыночной стоимости – 9504 тыс. руб. Данное сравнение подтверждает известный факт, в соответствии с которым остаточная балансовая стоимость существенно ниже рыночной стоимости объектов недвижимости (в данном случае в 57 раз).

Несмотря на то, что сметная стоимость по сравнению с рыночной не учи тывает прибыль предпринимателя, которая реализуется при продаже объекта, а также косвенные издержки и стоимость земельного участка, сметная стоимость строительства составляет 13531,5 тыс. руб., что в 1,4 раза больше, чем рыноч ная стоимость аналогичных объектов, равная 9504 тыс. руб. В данном случае решающее значение оказывает высокий износ оцениваемых объектов, состав ляющий около 40%, а также то, что стоимость земельного участка, занятого пу тями необщего пользования, не оценивалась. В случае, если бы оценивались новые пути необщего пользования, то рыночная стоимость оцениваемых путей составляла бы 15 723,6 тыс. руб., что выше сметной стоимости на величину КИ и прибыли предпринимателя.

В случае, если бы рыночная стоимость оценивалась только затратным ме тодом по существующей методике, не учитывающей косвенные издержки ин вестора на примыкание путей необщего пользования к путям общего пользова ния, а также не была проведена индексация сметной стоимости строительства, позволяющая учесть современные нормы и методику расчета НР, СП и ЛЗ при оценке рыночной стоимости недвижимости на основе сборников УПВС, вели чина рыночной стоимости оцениваемых объектов составляла бы 8 397 000 руб., что на 15% ниже рыночной стоимости, определенной по методике, предложен ной автором.

Т.о. методика оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта, предложенная автором, позволя ет увеличивать капитализацию объектов недвижимости.

Заключение. В диссертации, на основании выполненных автором иссле дований, получены результаты, представляющие собой совокупность актуаль ных научно-практических решений, содержащих методическое обеспечение оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости же лезнодорожного транспорта.

По результатам выполненной работы сформулированы следующие ос новные выводы:

1. В современной теории оценки не отражены особенности оценки специализированных объектов недвижимости. Поэтому автором проведен ана лиз современного состояния теории оценки рыночной стоимости объектов не движимости в целях применимости для оценки специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта.

2. В настоящее время существующие классификации методов оценки стоимости не учитывают ряд методов, которые применяются на практике во исполнение действующего законодательства. Поэтому в проведенном исследо вании предложена классификация, дополненная нормативными методами оценки, которые применяются по методикам, утвержденным органами государ ственного управления.

3. Современная теория оценки рыночной стоимости не позволяет учи тывать изменившиеся к настоящему времени нормы накладных расходов, смет ной прибыли, лимитированных затрат, используемых в сборниках укрупненных показателей в ценах 1969 года. Поэтому автором разработана методика оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодо рожного транспорта затратным методом, позволяющая индексировать сметную стоимость строительства, определенную на основе сборников УПВС, с целью учета современных норм и методики расчета НР, СП и ЛЗ.

4. В связи с тем, что сложилась практика оплаты затрат на примыкание путей необщего пользования к путям общего пользования, и тем, что процесс строительства и ввода в эксплуатацию железнодорожных путей необщего поль зования обычно составляет более 1 года, автором дополнен состав косвенных издержек, определяемых при оценке специализированных объектов железнодо рожного транспорта, затратами на примыкание путей необщего пользования к путям общего пользования и величиной упущенной выгоды. Также предложена классификация КИ на единовременные и текущие.

5. В целях применимости доходного подхода при оценке специализиро ванных объектов недвижимости железнодорожного транспорта, автором разра ботана методика определения основных ценообразующих показателей, позво ляющая методом парных сравнений определять ожидаемую годовую арендную плату, генерируемую исключительно железнодорожными путями необщего пользования;

6. Существующие методы вычисления величины реверсии дополнены методом, основанным на дисконтировании затрат инвестора и уточнен способ расчета величины резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов, если сроки службы, оставшиеся до очередной замены, различны.

Основные методические положения и выводы диссертационного иссле дования целесообразно использовать при оценке рыночной стоимости специа лизированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта, а также при определении органами технической инвентаризации инвентаризационной стоимости.

Перспективами дальнейшей разработки темы могут являться методика определения затрат на примыкание путей необщего пользования к путям обще го пользования и методика, позволяющая рассчитать величину упущенной вы годы.

III. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ 1. Забродина А.С. Определение комплексного индекса изменения сметной стоимости строительства // Научно-технические ведомости Санкт Петербургского государственного политехнического университета. – 2011.

- № 5 (132). – С. 82-85. – 0,3 п.л.

2. Забродина А.С. Применение сметного ценообразования при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости // Известия Петербургского университета путей сообщения. - 2011. - В.1 (30). - С. 124-131 – 0,4 п.л.

3. Забродина А.С. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимо сти затратным методом // Научно-технические ведомости Санкт Петербургского государственного политехнического университета. – 2012.

- № 3 (149). - С. 103-105. – 0,21 п.л.

4. Забродина А.С. Применение сметного ценообразования при оценке не движимости // Материалы VIII международной научно-практической конфе ренции «Инновационная экономика и промышленная политика региона (ЭКО ПРОМ-2010)», Том 1. - СПб: СПбГУП, 2010. – С. 256-263. – 0,33 п.л.

5. Забродина А.С. Методы определения величины реверсии при оценке рыночной стоимости недвижимости // Труды международной научно практической конференции «Модернизация экономики и формирование техно логических платформ (ИНПРОМ-2011)».- СПб: СПбГУП, 2011. – С. 624 -627. – 0,08 п.л.

6. Забродина А.С. Использование смет в оценке рыночной стоимости не движимости // Современные проблемы проектирования, строительства и экс плуатации транспортных объектов. Сборник статей по результатам междуна родной конференции (21 октября 2010 г.). - Санкт-Петербург, 2011. – С.94-97. – 0,19 п.л.

7. Забродина А.С. Актуальные проблемы в оценке объектов железнодо рожного транспорта // Сборник научных статей секции молодых исследовате лей. Научно-техническая конференция студентов, аспирантов и молодых уче ных «Транспорт: проблемы, идеи, перспективы» (Неделя науки-2011). - СПб.:

ПГУПС, 2011. – С.21-24. – 0,20 п.л.

8. Забродина А.С. Определение стоимости строительства объектов не движимости с использованием укрупненных расценок // Материалы междуна родной научно-практической конференции «Инновационная экономика и про мышленная политика региона (ЭКОПРОМ-2011)», Т.1. - СПб.: СПбГУП, 2011.– С. 234-240. – 0,25 п.л.

9. Забродина А.С., Коланьков С.В., Свинцов Е.С, Рыночная стоимость пу тей необщего пользования // Путь и путевое хозяйство, Научно-популярный, производственно-технический журнал. – 2011. - № 10. – С.24-27. – 0,51/0,17 п.л.

10. Забродина А.С. Общественно-политические предпосылки станов ления оценочной деятельности в России // Труды международной научно практической конференции «Инновационная модель экономики и государст венно-частное партнерство (ИНПРОМ-2012)».– СПб.: СПбГУП, 2012. – С.25 41. – 0,72 п.л.

11. Забродина А.С. Уточнение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости затратным методом // Развитие экономической науки на транс порте: сб. тезисов I Всерос. науч.-практич. конф. / 8-9 июня 2012 г. – СПб.:

ПГУПС, 2012.– С.40-41. – 0,15 п.л.



 

Похожие работы:





 
2013 www.netess.ru - «Бесплатная библиотека авторефератов кандидатских и докторских диссертаций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.