авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ  БИБЛИОТЕКА

АВТОРЕФЕРАТЫ КАНДИДАТСКИХ, ДОКТОРСКИХ ДИССЕРТАЦИЙ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ

Развитие аренды недвижимости в сфере платных услуг

На правах рукописи

Семенец Сергей Сергеевич РАЗВИТИЕ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ В СФЕРЕ ПЛАТНЫХ УСЛУГ Специальность 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2008

Работа выполнена на кафедре экономики социальной сферы экономи ческого факультета Московского государственного университета имени М.В.Ломоносова

Научный консультант: доктор экономических наук, профессор Восколович Нина Александровна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Годин Александр Михайлович кандидат экономических наук, доцент Сапожникова Светлана Николаевна

Ведущая организация: Московская международная высшая школа бизнеса (МИРБИС)

Защита состоится «29» мая 2008 г. в 1530 часов на заседании диссерта ционного совета Д501.001.17 при Московском государственном универси тете имени М.В.Ломоносова по адресу: 119991, ГСП-1, г.Москва, Ленин ские горы, МГУ, второй учебный корпус гуманитарных факультетов, эко номический факультет, ауд. П-3.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале Научной биб лиотеки МГУ имени М.В.Ломоносова (второй учебный корпус гуманитар ных факультетов).

Автореферат разослан «28» апреля 2008 г.

Ученый секретарь Панкратова В.П.

диссертационного совета I.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования Экономическая деятельность невозможна без соответствующего ре сурсного обеспечения, включающего труд, капитал, материально вещественные, информационные ресурсы. Центральное место в матери ально-вещественных ресурсах занимает недвижимое имущество, владение, распоряжение, пользование которым предопределяет уровень организации как национального хозяйства в целом, так и экономики региона либо от дельного предприятия.

Становление рынка недвижимости служит основой для функциони рования рынка труда, рынка финансов, рынка товаров и услуг и т.п. Рынок нежилой коммерческой недвижимости создает предпосылки для предпри нимательской деятельности, реализации инвестиционной политики.

Поддержка малого и среднего предпринимательства в операциях с недвижимостью, в частности в арендных отношениях, является условием развития экономики регионов, роста занятости населения, создания допол нительных рабочих мест, насыщения потребительского рынка, пополнения государственного и муниципального бюджетов.

Регулирование посреднической деятельности по аренде нежилой коммерческой недвижимости на современном этапе все больше рассматри вается как инструмент поддержки малого и среднего предпринимательст ва. Однако опыт, накопленный в некоторых субъектах Федерации, еще не получил необходимого теоретического обоснования. Не разработаны ме тодические подходы к анализу рынка услуг аренды нежилой недвижимо сти, регулирующему воздействию на динамику арендной платы, обоснова нию концепции маркетинговой политики.

Формирование современной сферы аренды коммерческой недвижи мости в Российской Федерации во многом сдерживается отставанием в уровне развития рынка аренды, которое пока не в полной мере соответст вует предъявляемому спросу по объему и структуре площадей и качеству предоставляемых услуг.

Степень разработанности проблемы.

Теоретические и прикладные аспекты развития сферы услуг, в том числе ее платного сектора, рассматриваются Е.Н.Жильцовым, Н.А.Восколович, В.Н.Казаковым, Ю.В.Кузнецовым, З.А.Капелюк, Е.В.Егоровым, Г.П.Ивановым, А.М.Годиным, В.А.Горемыкиным, Е.М.Разумовской, В.Ф.Уколовым и многими другими отечественными и зарубежными учеными и специалистами.

Развитие сектора платных услуг затрагивает целый комплекс про блем. Особенно важными становятся проблемы ресурсного обеспечения для малого и среднего предпринимательства, играющего решающую роль в современном секторе платных услуг в Российской Федерации. Формиро вание ресурсного обеспечения малого и среднего предпринимательства весьма специфично в силу объемов и видов его деятельности, длительности жизненного цикла и других факторов. Материально-технические элементы малых и средних предприятий чаще всего арендованные, что требует орга низации взаимодействия с рынком нежилой недвижимости.

Существующие научно-практические разработки и публикации по священы различным проблемам становления малого и среднего предпри нимательства, функционирования рынка недвижимости, рынка труда и других рынков первичных факторов производства.

Однако целый ряд вопросов, затрагивающих понимание недвижимо го имущества как элемента инфраструктуры, взаимодействие рынка плат ных услуг и рынка нежилой коммерческой недвижимости, его государст венное и муниципальное регулирование изучены фрагментарно.

Используются далеко не все возможности и формы поддержки мало го и среднего предпринимательства, что сдерживает развитие платных ус луг в регионах.

Актуальность и недостаточная разработанность экономических и ор ганизационных аспектов взаимоотношений малого и среднего предприни мательства и рынка нежилой коммерческой недвижимости предопредели ли выбор темы диссертационного исследования.

Цель исследования – разработать теоретические и методические подходы к формированию концепции развития аренды недвижимости в сфере платных услуг.



Для достижения цели в процессе исследования были поставлены следующие задачи:

исследовать специфику экономической природы недвижимого имущества и особенности услуг аренды объектов коммерческой недвижи мости;

провести анализ развития услуг аренды на рынке коммерче ской недвижимости;

обосновать направления совершенствования государственного и муниципального регулирования аренды нежилой недвижимости;

разработать рекомендации по маркетингу услуг аренды офис ной недвижимости.

Проблематика и цель диссертационного исследования определены в соответствие с приоритетным направлением фундаментальных научных исследований экономического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова “Развитие человеческого потенциала и социальные аспекты экономическо го развития России” и нашли отражение в научных разработках кафедры экономики социальной сферы.

Объектом исследования взят рынок услуг аренды нежилой недви жимости Российской Федерации.

Предмет исследования – экономические и организационные аспек ты функционирования современного рынка услуг аренды нежилой, в том числе офисной недвижимости.

Теоретической основой исследования являются фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам экономики сфе ры услуг, экономики недвижимости.

Информационной базой исследования послужили законодатель ные и нормативные документы Российской Федерации, официальные ста тистические данные Росстата, материалы выборочных обследований и на блюдений, а также результаты научных исследований и практических раз работок, выполненных при участии автора.

В работе использованы методы сравнительного и системного анали за, экспертных оценок и т.п.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

раскрыта экономическая сущность недвижимости посредством системы признаков, характеризующих права собственности, натурально вещественное выражение, валовое накопление основного капитала, вклю чение в систему национальных счетов, предпринимательскую мотивацию;

уточнены классификационные подходы к объектам нежилой, в том числе офисной коммерческой недвижимости, с позиций комплексности предос тавляемых услуг;

показана специфика аренды коммерческой недвижимо сти как сервисной деятельности, сочетающей наряду с основной профиль ной услугой набор дополнительных и сопутствующих услуг, качество ис полнения которых определяет ее эффективность;

выявлены тенденции развития рынка услуг аренды офисной не движимости, отражающие высокие темпы роста количества завершенных сделок, формирование первичного и вторичного рынков, их сегментации по качеству и стоимости объектов недвижимости, влиянию на активизацию деятельности крупного, среднего и малого бизнеса в сфере услуг, степени конкуренции посреднических фирм;





проанализированы изменения величи ны и структуры арендной платы, ее зависимости от качественных парамет ров офисных помещений, а также выполняемых функций по регулированию отношений собственности, сбалансированности спроса и предложения, сти мулированию предпринимательства, накоплению основного капитала, пере распределению доходов и т.п.;

определены направления совершенствования государственного и муниципального регулирования аренды нежилой коммерческой недви жимости как формы социальной поддержки малого и среднего бизнеса и влияния на конъюнктуру рынка посредством регулирования себестоимости строительства, капитального ремонта, реконструкции, модернизации объ ектов, перехода к среднесрочным мерам регулирующего воздействия на спрос и предложения услуг аренды, расширения спектра инструментария регулирования за счет применения субсидий для компенсации части затрат по аренде, субвенций для перераспределения первичных факторов произ водства, налоговых отсрочек по региональным и местным налогам и сбо рам, создания консультативных структур для обеспечения правовой под держки арендных отношений;

разработаны рекомендации по обоснованию политики диффе ренцированного маркетинга на рынке услуг офисной коммерческой не движимости применительно к двум направлениям стратегии сервисной деятельности: комплексности и специализации;

предложены меры по по вышению конкурентоспособности услуг аренды за счет приемов фокуси рования на рынках и на услугах, позиционирования на конкретных рыноч ных сегментах с учетом срока аренды, потребительских предпочтений, особенностей организации сервисного процесса, оценки эффективности сервисной деятельности.

Практическая значимость диссертационного исследования со стоит в том, что полученные результаты могут использоваться государст венными и муниципальными органами власти при уточнении политики ре гулирования арендных отношений, разработке целевых программ под держки малого и среднего предпринимательства.

Основные положения диссертационного исследования используются в учебном процессе при подготовке учебных программ и методических разработок по дисциплинам «Экономика платных услуг», «Экономика ус луг на рынке недвижимости» экономического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова.

Апробация работы. Основные положения диссертационного иссле дования обсуждались и получили положительную оценку на научных кон ференциях МГУ имени М.В. Ломоносова – XV Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов-2008» (8-11 апреля 2008 года, МГУ имени М.В.Ломоносова, Москва), Всероссий ской конференции «Конкурентоспособность регионов: факторы и страте гии управления» (28 мая 2007 г., Уфимская государственная академия эко номики и сервиса, Уфа), Межвузовской научной конференции «VIII Чая новские чтения “Национальная модель экономики России”» (11 марта года, РГГУ, Москва), Международной научно-технической конференции, посвященной 85-летию гражданской авиации (22-23 апреля 2008 года, МГТУ ГА, Москва).

Структура работы соответствует поставленной цели и задачам ис следования и имеет следующий вид:

Введение Глава 1. Теоретические основы формирования услуг нежилой коммерче ской недвижимости 1.1. Специфика экономической природы недвижимого имущества 1.2. Классификационные подходы к объектам нежилой коммерческой не движимости 1.3. Специфика услуг аренды нежилой коммерческой недвижимости Глава 2. Специфика развития услуг аренды офисной коммерческой не движимости 2.1. Тенденции развития услуг аренды офисной недвижимости 2.2. Анализ изменения арендной платы на рынке офисной коммерческой недвижимости Глава 3. Совершенствование посреднической деятельности по аренде не жилой коммерческой недвижимости 3.1. Совершенствование государственного и муниципального регулирова ния аренды нежилой коммерческой недвижимости 3.2. Маркетинг услуг аренды офисной коммерческой недвижимости Заключение Список использованной литературы II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ 1. Специфика и классификация услуг аренды нежилой коммерче ской недвижимости Правовое и экономическое определение понятия «недвижимость» ба зируется на нескольких признаках: имущественные отношения и правооб ладание, связь с землей, натурально-вещественное выражение, способность вложенных средств увеличивать рыночную стоимость.

Нежилое недвижимое имущество в диссертации рассматривается как часть инфраструктуры, функционирование которой обеспечивает жизне деятельность населения, государства и предпринимательства.

Различные объекты нежилой недвижимости обеспечивают выполне ние производственных, непроизводственных и общественно-социальных функций. Как блага длительного пользования, объекты нежилой недвижи мости сохраняют не только свое функциональное назначение и потреби тельскую ценность, но и способны увеличивать рыночную стоимость, то есть являются инвестиционным товаром.

Вложения в основной капитал посредством строительства или приоб ретения объектов недвижимости способствуют увеличению национального богатства страны, характеризуя ее место в мировом рейтинге.

Эксплуатация и потребление объектов нежилой недвижимости, как капитальных товаров длительного пользования, способны привлечь отече ственных и зарубежных инвесторов, конкуренция которых повышает ры ночную стоимость недвижимости.

Увеличение числа объектов нежилой и жилой недвижимости, как на логооблагаемого имущества, способствует росту доходов государственно го и муниципального бюджетов.

Возведение объектов нежилой недвижимости и расширение соответ ствующего сегмента рынка обладает мультипликативным эффектом, про являющимся в росте строительной индустрии, дорожно-транспортной ин фраструктуры, связи, коммунального хозяйства, увеличении занятости на селения и росте его доходов, что обусловливает развитие инфраструктуры социального назначения.

Рыночное обращение объектов нежилой недвижимости, как инвести ционных товаров, создает условия для формирования их рыночной стои мости под воздействием многих факторов, важнейшие из которых – место положение, транспортная доступность, конструктивно-технологические особенности строительства и эксплуатации и т.п.

Фонд нежилой недвижимости может быть условно разделен на три составляющие в зависимости от формы собственности: фонды в федераль ной и в муниципальной собственности, фонд собственности физических и юридических лиц.

Отсутствие единого подхода к классификации объектов офисной ком мерческой недвижимости обусловило необходимость рассмотрения дейст вующих классификаций, в том числе классификации бизнес-центров, разра ботанной Гильдией коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД), классификации «большой четверки» и др1. Дальнейшее совершенствование Согласно классификации ГУД офисная недвижимость в зависимости от ее материальных и немате риальных характеристик подразделяется на классы «А», «В», «С». Классификация «большой четверки» использует более сложную систему, включающую 26 обязательных и факультативных критериев, вслед ствие чего выделены классы «А», «В+», «В-». Здания, не соответствующие этим критериям, относят к классу «С».

классификационных подходов идет по пути уточнения требований к недви жимости при отнесении объектов к конкретному классу (группе), первично го или вторичному рынку.

Рассмотрение различных классификационных подходов к объектам не жилой недвижимости приводит к выводу о том, что расширение круга и де тализация требований к их качеству не решают всех проблем, связанных с развитием рынка недвижимости. Представляется, что дальнейшее совершен ствование классификаций должно идти по направлению увеличения перечня и усиления комплексности предоставляемых услуг. Целесообразно детализи ровать как посреднические услуги по купле-продаже, аренде и лизингу объ ектов недвижимости, так и по управлению недвижимостью в сочетании с со путствующими и дополнительными услугами. Тогда классификация по ос новным категориям объектов недвижимости получит развернутый вид и структуру, позволяющую потребителям и инвесторам осуществить свой вы бор в условиях более полного информационного обеспечения, а посредники и поставщики услуг смогут тщательнее подготовить маркетинговый инстру ментарий по формированию предложения услуг и их сбыту.

Отличительная особенность услуг на рынке коммерческой недвижимости – высокая комплексность, вследствие которой наличие типичных свойств, за висящих от соотношения материальных и нематериальных элементов, в кон кретных видах сервисной деятельности неодинаково (см: рис. 1).

Предприниматель, формирующий свой основной капитал, осуществ ляет выбор из нескольких вариантов, в том числе нового строительства, покупки, аренды, лизинга основных средств, каждый из которых имеет преимущества в конкретных ситуациях.

Услуги по операциям с коммерческой недвижимостью Инвестиционно Купля- Управление недви Аренда строительные услуги продажа жимым имуществом (девелопмент) Выбор экономически Управление экс Риэлт эффективного проекта плуатацией информационное об- Получение строитель- Учет и техническая ных разрешений инвентаризация служивание;

экспертная и лицензи Поиск и привлечение рованная оценка объек инвестиций тов и прогноз измене ния их рыночной стои мости;

Подбор, финансиро организация и юриди- вание и контроль за работой подрядчиков ческое сопровождение;

маркетинговый консал Реализация объекта тинг по реализации или передача его в объектов и управлению эксплуатацию заказ активами;

проведение аукционов;

чику юридические консуль тации по:

аренде и приобрете нию объектов недви жимости;

проектам по за стройке земельных участков;

регистрации прав на недвижимое имущест во;

проектному финан сированию;

проектам по управ лению недвижимо стью;

получению строи тельных разрешений;

судебным спорам в области недвижимо сти.

Рис. 1. Классификация услуг на рынке коммерческой недвижимости Представляется, что аренда недвижимости для малого и среднего биз неса – наиболее предпочтительные способы относительно дешевой и бы строй организации предпринимательской деятельности, поскольку исклю чается изъятие из оборота средств, как например при покупке с длитель ным сроком окупаемости вложений, сохраняется гибкая маневренность в отношении местоположения, требующаяся в условиях изменчивости ры ночной конъюнктуры, появляется возможность последующего выкупа арендуемого имущества либо его субаренды, минимизируются налоговые платежи.

2. Тенденции развития рынка услуг аренды офисной коммерче ской недвижимости Проведенный в диссертации анализ свидетельствует, что повышение деловой активности предпринимательства, рост оборота сферы услуг со провождается увеличением потребности в производственных мощностях, современных технологиях, вызывает приток инвестиций в основной капи тал.

Рост объемов нового строительства и реконструкции создает предпо сылки для развития первичного рынка недвижимости и аренды, что под тверждает увеличение количества посреднических организаций, численно сти занятых работников, выручки от посреднической деятельности.

На быстроразвивающемся московском рынке офисной недвижимости в сегменте класса «А», с одной стороны, происходят рост предложения за счет ввода вновь построенных объектов, а с другой стороны, наблюдается недостаток коммерческих площадей с развитой инфраструктурой и соот ветствием высоким международным стандартам. Как в сегменте класса «А», так и в сегменте класса «В» имелось несоответствие структуры спро са и предложения по помещениям площадью 250-500 кв.м.

На примере московского вторичного рынка офисной недвижимости показано, что преобладают объекты класса «С» площадью от 200 кв.м. до 400 кв.м., находящиеся в федеральной и муниципальной собственности.

В процессе анализа выявлено, что офисов класса «С», наиболее при влекательных для малого и среднего бизнеса, на рынке недостаточно. Этот сегмент рынка находится на начальной стадии формирования. При этом посреднические фирмы, предоставляющие услуги аренды, стремятся ре конструировать либо перепрофилировать офисные помещения с тем, что бы предлагать их на более высоком ценовом уровне.

Усиление конкуренции, поглощение недвижимости посредством скупки акций или долгов компаний, имеющих недвижимость с благопри ятным местоположением, концентрация капитала, диверсификация бизнеса побуждают посреднические компании к поиску новых форм сотрудничест ва с партнерами, совершенствованию своего сервиса.

В диссертации анализируется близкий аренде по сущности финансо вый лизинг недвижимости, являющийся в определенной мере ее альтерна тивой. Однако в структуре договоров финансового лизинга доля недвижи мости составляет менее 3%, что объясняется высокой стоимостью коммер ческого кредита, высокими налогами, несовершенством законодательно правовой базы.

Посреднической деятельностью по операциям с недвижимым имуще ством и его арендой занимаются в основном малые частные предприятия или предприятия смешанной формы собственности. Их сервисная деятель ность не только способствует обновлению основного капитала в сфере ус луг, ресурсному обеспечению развития малого и среднего предпринима тельства, но и дает значительный вклад в занятость экономически активно го населения.

Арендная плата – это своеобразная форма цены, характеризующей рыночную стоимость недвижимости и сопутствующих аренде услуг. Ее динамика отражает изменения предпочтений арендаторов как предприни мателей, которые с учетом ее уровня уточняют свою рыночную стратегию и ресурсное обеспечение.

Изменение арендной платы способно стимулировать или сдерживать предпринимательскую деятельность. Изменение арендной платы происхо дит, во-первых, вследствие ценовой эластичности от предпринимательско го дохода (прибыли) и, во-вторых, из-за эффекта замещения, поскольку аренда альтернативна приобретению в собственность, строительству, ре конструкции объекта нежилой недвижимости.

Величина арендной платы складывается под влиянием нескольких фак торов, наиболее значимым из которых – стоимость и качественное состояние недвижимости, ее местоположение и транспортная доступность (см: рис.2).

Арендная плата Базовые Эксплуатационны показатели е расходы Стоимость и Возвратная качественное стоимость Амортизационные состояние отчисления недвижимости Местоположение Налоговые и и транспортная страховые доступность платежи недвижимости Нормы От использования амортизации недвижимости Прибыль От предоставления Ставки налогов услуг Процентная Земельный ставка налог Вид деятельности арендатора Рис. 2. Факторы и структура платы за аренду недвижимости С ростом объемов предпринимательской деятельности, увеличением предложения качественных офисных площадей в сегментах классов «А» и «В» происходит рост арендных платежей. Однако стремительный рост арендных платежей приводит к перераспределению спроса в более деше вые сегменты либо к увеличению незанятых объектов недвижимости.

Малый и средний бизнес в силу специфики своей деятельности арен дует офисные помещения преимущественно на вторичном рынке, в том числе в сегменте класса «С». При этом, при выборе арендуемых офисных помещений ориентируются не на местоположение объекта, а на его отно сительную дешевизну. Это создает высокий объем спроса на площади класса «С» независимо от их местоположения, обусловливает высокую на полняемость объектов в крупных городах и, соответственно, незначитель ную долю свободных площадей.

Динамика уровня арендной платы офисов класса «С», как показывает анализ, имеет тенденцию к росту по нескольким причинам: вследствие роста рыночной стоимости недвижимости, высокой востребованности офисов данного класса, ограниченности предложения, расширения ком плекса услуг, связанных с арендой.

3. Социально-экономическое регулирование аренды нежилой коммерческой недвижимости В ходе исследования показано, что важнейший инструмент регули рующего воздействия на эффективное использование недвижимого иму щества – арендная плата.

К исчислению ставок арендной платы за нежилые помещения воз можны два основных методических подхода: посредством расчета стоимо сти нового строительства одного кв.м. и путем расчета арендной ставки в зависимости от определяющих ее размер факторов. Второй подход создает предпосылки для регулирующего воздействия на арендаторов с учетом со циально-экономической значимости видов предпринимательской деятель ности (см: рис.3).

Годовая арендная плата за нежилое помещение (здание) Расчетная стоимость Степень износа строительства помещения (зда ния) Показатели территори Налог на имущество ального расположения объекта недвижимости Площадь поме Земельный налог щения (здания) Показатели ви Страховые платежи да деятельности арендатора Социальная Памятники истории, Некоммер- Посредни- Производ- сфера (меди культуры и архитек ческая ческая ственная цина, спорт и туры и др.

т.п.) Показатели качества объекта недвижимости Расположение по Техниче- Использование прилегаю Высота по- мещений (отдельное ское осна- щих территорий (огорожена, толков строение, пристрой щение наличие парковок) ка, подвал) Рис. 3. Факторы формирования ставки арендной платы Наряду с регулированием посредством ставок арендной платы приме няется воздействие с помощью особого порядка учета арендной платы (на пример, за пользование федеральной недвижимостью учет и расчеты ве дутся через лицевые счета в территориальных органах Федерального ка значейства).

Арендная плата за пользование недвижимым имуществом, находя щимся в государственной или муниципальной собственности, может уста навливаться с учетом величины арендной платы за землю, средней стоимо сти 1 кв.м. нежилого помещения, типа здания, его качества, местоположе ния. Вместе с тем, размер арендной платы зависит от типа организации арендатора, вида его деятельности, целей использования помещений.

Уровень арендной платы за объекты недвижимости, в том числе офисной, в регионах играет важное значение в поддержке малого и средне го бизнеса, поскольку именно аренда офиса в преобладающей массе случа ев становится необходимым условием начала деятельности.

Представляется, что регулирование арендной платы за объекты офис ной недвижимости может быть более эффективным за счет регулирования себестоимости строительства, перехода к среднесрочным и долгосрочным мерам воздействия на арендные отношения, расширения спектра инстру ментария регулирования.

По нашему мнению, государственная и муниципальная поддержка арендных отношений может быть более эффективной при применении гибкой, поэтапно изменяющейся системе мер. Такая гибкость поддержки может быть достигнута следующим образом: подбором стимулирующих мер как предложения, так и спроса на объекты офисной недвижимости, со гласованием этих мер с жизненным циклом малого и среднего предприни мательства, взаимозаменяемостью и дополняемостью мер поддержки и стимулирования.

Согласование мер поддержки и помощи малому (среднему) предпри нимательству как арендатору нежилой, в частности офисной, недвижимо сти может быть построено в виде так называемой «лестницы», позволяю щей шаг за шагом, дополняя во времени и в пространстве, осуществлять регулирование.

На региональном и муниципальном уровнях целесообразно шире ис пользовать предоставление бюджетных субсидий на компенсацию части арендной платы в первый год деятельности предпринимателя, субвенции – для перераспределения первичных факторов производства, консультатив но-правовую поддержку арендных отношений – во второй–третий год, в последующем – налоговым регулированием темпов роста арендной платы.

4. Обоснование маркетинговой политики на рынке услуг аренды офисной коммерческой недвижимости Логическое продолжение регулирования – реализация маркетинговой политики.

Представляется, что наиболее перспективным подходом является стратегия дифференцированного маркетинга, сущность которого состоит в предложении различным группам потребителей на различных сегментах рынка услуг, весьма близких по функциональному назначению, но имею щих качественные отличия по некоторым признакам. Достоинства данного подхода видятся в наиболее полном удовлетворении запросов потребите лей услуг аренды недвижимости.

Стратегия дифференцированного маркетинга должна быть согласова на с двумя основными направлениями сервисной деятельности: комплекс ности и специализации.

Различия в ценовой эластичности дают возможность рекомендовать стратегию комплексного многофункционального сервиса применительно к наиболее высокому по качеству и ценовому уровню сегменту объектов не движимости классов «А» и «В+», что позволяет сочетать профильные услуги с консалтинговым, юридическим, банковским сопровождением (см.: рис. 4).

Стратегия специализации, как представляется, наиболее приемлема для сервисной деятельности сегментам класса «С» и «В-», адресованной малому и среднему предпринимательству, что расширяет возможности со гласования их потребительского выбора с ресурсным обеспечением.

По нашему мнению, усиление конкурентоспособности целесообразно связывать с фокусированием, позволяющим изменять диапазон предлагае мых услуг. Фокусирование на конкретных сегментах рынка способствует расширению предлагаемого комплекса услуг, тогда как фокусирование на услугах способствует большему охвату рынка со специализацией на кон кретных видах сервисной деятельности.

Комплексные услуги аренды офисной недвижимости класса «А» и «В» Услуги оказываются на месте расположения Демонстрационное потребителя взаимодействие по электронным каналам, телефону, факсу Способ организации сервисного процесса Минипредприятия Специализированные со специализацией Фирмы фирмы с полным Франчайзинг на отдельных видах партнеры комплексом услуг услуг Оценка эффективности сервисной деятельности Потребительская Оценка с учетом Управленческая оценка оценка конкурентоспособности Рис. 4. Схема маркетинговой концепции сервисного процесса Позиционирование услуг аренды должно учитывать наиболее харак терные ее признаки, на основе которых потребитель делает свой выбор.

Позиционирование должно также принимать во внимание жизненный цикл услуг, срок заключаемых сделок и другие факторы.

Маркетинговый подход к организации сервисного процесса требует уточнения каналов предоставления услуг, в том числе по созданию сети дочерних, франчайзинговых и иных структур.

Особое внимание должно уделяться гарантиям качества услуг и оцен ке эффективности сервисной деятельности, для чего используют материа лы выборочных обследований и наблюдений, мониторинг качества и пре тензий потребителей.

Таким образом, регулирующее воздействие и маркетинг взаимодо полняют друг друга, создавая условия для повышения сервисной деятель ности по аренде офисной недвижимости.

Основные положения диссертационного исследования изложены ав тором:

в виде статьи в рецензируемом журнале:

1. Предпринимательство на рынке коммерческой недвижимости //Российское предпринимательство. - М.: Издательство «Креативная экономика», 2007, № 11(2). – 0,4 п.л.

опубликованы в следующих изданиях:

2. Специфика услуг аренды коммерческой недвижимости //Материалы научной конференции «VIII Чаяновские чтения “Национальная модель экономики России”» (11 марта 2008 года, РГГУ, Москва). – 0, п.л. (в соавторстве, лично автора – 0,25 п.л.) 3. Особенности развития российского рынка услуг аренды недвижимости //Материалы Всероссийской конференции «Конкурентоспособность регионов: факторы и стратегии управления» (28 мая 2007 г., Уфимская государственная академия экономики и сервиса, Уфа) – 0,5 п.л.

4. Специфика экономической природы недвижимого имущества //Материалы XV Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов». – М.: МГУ имени М.В.

Ломоносова, 2008. – 0,25 п.л.

5. Инвестиционный потенциал недвижимого имущества //Материалы международной научно-технической конференции, посвященной 85 летию гражданской авиации. – М.: МГТУ ГА, 2008. – 0,1 п.л.

6. Аренда недвижимости в сфере платных услуг. Монография. – М.:

МАКС Пресс, 2008. – 5,75 п.л.



 

Похожие работы:





 
2013 www.netess.ru - «Бесплатная библиотека авторефератов кандидатских и докторских диссертаций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.